АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 июня 2025 года

Дело №

А21-10876/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В.,  Филиппова А.Е.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-жилстрой» ФИО1 (доверенность от 28.04.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Холм Весны 1» ФИО2 (доверенность от 02.12.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-жилстрой» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 по делу № А21-10876/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью  (далее - ООО) «Инвестиционно-строительная компания «Автотор-жилстрой», адрес: 236013, Калининград, Магнитогорская ул., д. 4, лит. А, каб. 104, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Компания), обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Холм Весны 1», адрес: 236043, Калининград, ул. Аксакова, д. 131,                  пом. 13,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о взыскании 13 429 400 руб. убытков.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 19.06.2024 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 19.06.2024 и постановление от 24.01.2025, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска.

Податель жалобы считает, что подтвердил наличие совокупности обстоятельств для взыскания спорной суммы в качестве убытков, обусловленных неправомерным отказом Общества от договора участия в долевом строительстве.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (застройщик) и Компания (участник долевого строительства) заключили договор от 20.06.2019 № 157/159/159/160/161/161/163/164-20/06/2019-К4 участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового и спортивно-оздоровительного назначения по адресу: Калининградская область, городской округ «

<

...> ФИО3 - улица Кабуликова - улица Ижорская - улица Новгородская (далее - Договор), в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства, расположенный по адресу: Калининградская обл. городской округ «

<

...> ФИО3 - ул. Каблукова – ул. Ижорская - ул. Новгородская, многоквартирный жилой дом № 4 (далее – Объект), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Общество приняло на себя обязательство уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что, принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены Договором, участник долевого строительства приобретает право собственности на объект долевого строительства в виде конкретного жилого помещения, а также право общей долевой собственности на общее имущество Объекта.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора в качестве объектов долевого строительства определены жилые помещения с проектными номерами: 157 - проектной площадью 53,50 кв.м, стоимостью 1 872 500 руб.; 158 - проектной площадью 36,29 кв.м, стоимостью 1270150 руб.; 159 - проектной площадью 36,29 кв. м, стоимостью 1 270 150 руб.; 160 - проектной площадью 53,50 кв.м, стоимостью 1 872 500 руб.; 161 - проектной площадью 53,50 кв.м, стоимостью           1 872 500 руб.; 162 - проектной площадью 36,29 кв.м, стоимостью 1 270 150 руб.; 163 - проектной площадью 36,29 кв.м, стоимостью 1 270 150 руб.; 164 - проектной площадью 53,50 кв.м, стоимостью 1 872 500 руб.

Пунктом 2.4 Договора установлен плановый срок окончания строительства Объекта - IV квартал 2019 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства - I квартал 2020 года.

Согласно пункту 3.1 цена Договора определена в сумме 12 570 600 руб., условная цена одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства - в сумме 35 000 руб. (пункт 3.2).

В пункте 3.4 Договора согласован порядок оплаты цены Договора:                     6 285 300 руб. - уплачиваются в течение трех дней после регистрации Договора, 6 285 300 руб. - уплачиваются после окончания строительства и ввода Объекта.

Как указала Компания, после государственной регистрации Договора она перечислила Обществу в соответствии с пунктом 3.4 Договора 6 285 300 руб.

Письмами от 16.06.2020, 05.08.2020 Общество, указывая на то, что Договором предусмотрен срок его оплаты до I квартала 2020 года, на непоступление ему всей предусмотренной Договором суммы, сообщило Компании о необходимости перечисления оставшихся денежных средств в размере 6 285 300 руб.

Уведомлением от 27.01.2021 Общество, ссылаясь на неисполнение Компании обязанности по оплате цены Договора и положения части 3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), заявило о своем отказе от Договора.

Компания, полагая отказ Общества от Договора незаконным, в рамках дела № 2-153/2022 (УИД 39RS0002-01-2021-009646-36) обратилось в Центральный суд города Калининграда с иском к Обществу, ООО «Холм Весны», ООО «Электрокомплекс», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и публичному акционерному обществу «Банк ВТБ» о признании незаконным одностороннего расторжения Договора, признании Договора действующим, о восстановлении регистрационной записи о Договоре, о признании недействительными последующих договоров долевого участия в строительстве, заключенных в отношении объектов, согласованных в Договоре в качестве объектов долевого строительства  помещений с проектными номерами 157, 159, 159, 160,161, 161, 163, 164, о признании недействительными передачи последующим участникам долевого строительства этих помещений и возврате помещений Обществу, а также об обязании Общества передать соответствующие помещения Компании.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № 2-153/2022 расторжение Договора Обществом в одностороннем порядке признано незаконным, в удовлетворении остальной части требований Компании отказано в связи с установлением факта передачи жилых помещений, указанных в Договоре в объектов долевого строительства, иным лицам.

Компания, ссылаясь на незаконность одностороннего отказа Общества от исполнения Договора, на последующую передачу им жилых помещений, являющихся объектами по Договору третьим лицам и невозможность в связи с этим исполнения обязательств по Договору, на необходимость несения дополнительных затрат на приобретение аналогичных помещений и возникновение в связи с этим на ее стороне убытков в размере разницы между рыночной стоимостью помещений и ценой помещений, определенной Договором, обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции квалифицировал требования Компании как требования о взыскании упущенной выгоды и, указав на возврат Обществом Компании после расторжения Договора уплаченных по нему сумм                       (6 285 300 руб.), на недоказанность истцом принятия мер для получения дохода от реализации помещений после ввода Объекта в эксплуатацию, а также реальности получения такого дохода, отказал в удовлетворении иска.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу пункта 2 статьи 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 той же статьи).

Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с пунктом 1 статьи 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Согласно пункту 2 той же статьи, если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 названной статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

В данном случае Компания в обоснование своих требований ссылаясь на то, что в результате одностороннего отказа Общества от Договора, признанного незаконным в судебном порядке, последующего заключения Обществом договоров долевого участия в отношении объектов долевого строительства с иными лицами и передачи им помещений, согласованных в Договоре в качестве объектов долевого строительства, подлежавших передаче Компании в собственность, Компания была лишена права на получение исполнения по Договору путем приобретения в собственность соответствующих жилых помещений, и что для приобретения аналогичных квартир на дату расторжения Договора должна понести дополнительные расходы в виде разницы в стоимости этих помещений на дату расторжения Договора и ценой Договора.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

Невозможность исполнения Обществом обязательств по Договору перед Компанией является следствием его одностороннего отказа от Договора, признанного в судебном порядке незаконным, и последующей реализации предусмотренных Договором жилых помещений третьим лицам.

Вопреки выводам судов возврат Компании денежных средств, уплаченных по Договору, после его расторжения, не покрывает убытков кредитора, связанных с неисполнением Обществом основного обязательства по передаче в собственность жилых помещений.

По смыслу статьи 393.1 ГК РФ убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой направлены не компенсацию будущих потерь кредитора на приобретение исполнения, которое не осуществил должник, и возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Соответствующая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2020 № 305-ЭС20-4649.

При таком положении оснований для квалификации требований Компании в качестве упущенной выгоды и возложения в связи с этим на истца обязанности доказать принятие мер по получению дохода в размере заявленной ко взысканию суммы у судов не имелось.

Неверная квалификация требований Компания привела к неправильному определению предмета доказывания по делу и неисследованности судами обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора о взыскании убытков в виде разницы в стоимости этих помещений на дату расторжения Договора и ценой Договора применительно к положениями статьи 393.1 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права, не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 19.06.2024 и постановление от 24.01.2025 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела и на основании установленного разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 по делу № А21-10876/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

А.Е. Филиппов