АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-7812/2018

10 сентября 2018 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2018 года, полный текст решения изготовлен 10 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании 28.08.2018 и 03.09.2018 дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица:   общество с ограниченной ответственностью «Оптимум» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Алком» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Славянка» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  

о расторжении договора, о возмещении убытков

при участии:

от истца: ФИО4 (паспорт, после перерыва)

от ответчика ФИО3 (паспорт), ФИО5 по доверенности (до и после перерыва)

от третьего лица ООО "Оптимум" - ФИО6 (по доверенности, до перерыва), ФИО3 (по доверенности, после перерыва)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП  ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.05.2017,  о взыскании 2 021 816 руб. убытков, расходов по уплате государственной пошлины.

Истец в обоснование требований о взыскании убытков ссылается на то, что ответчик не поставил его в известность о наличии арендных отношении по поводу переданного ему в аренду имущества, на обстоятельства длительной нерегистрации договора аренды (зарегистрирован только 28.09.2017) и как следствие несение им убытков в связи с невозможностью получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции. При этом истец неоднократно безрезультатно обращался к ответчику за снижением арендной платы. Также истец указал, что помещение было передано ему в ненадлежащем виде, с проблемами в работе вентиляции, пожарно-охранной системы, с неработающими холодильниками, электроплитами и пр. Кроме требований о взыскании убытков истец просит суд расторгнуть договор аренды с ответчиком, при этом датой расторжения считать 31.12.2017 ввиду фактического прекращения деятельности и освобождения помещения. 

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, указав на то, что имущество было передано в аренду истцу в указанный в договоре срок, не зависимо от наличии зарегистрированных в ЕГРН правах иных арендаторов на указанное имущество, о состоянии имущества арендатор был уведомлен, записи об этом имеются в акте приема-передачи имущества. Также ответчик оспаривает причинение истцу убытков в результате невозможности получения арендатором лицензии на розничную продажу алкогольной продукции, указывая на статус истца как индивидуального предпринимателя, которому такая лицензия не может быть выдана.  Ответчик указывает на необоснованность требований о взыскании убытков, ссылаясь на предпринимательские риски истца, а также на сложность ведения ресторанного бизнеса, не позволяющего за короткие сроки получать прибыль в достаточном размере в целях погашения всех необходимых затрат.

 Поскольку истец ссылался на внесение арендных платежей ответчику в отсутствие у него сведений о новом собственнике помещений (ООО «Оптимум»), а также о наличии активных записей в ЕГРН об арендаторах помещений (№ 4, 21) (ООО «Белые ночи» и ООО «Алком»), которые не позволили при таком обременении зарегистрировать своевременно договор аренды от 18.05.2017, суд в порядке 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Оптимум», ООО «Славянка» (судом установлено, что 24.10.2017 в ЕГРЮЛ была внесена запись об изменении наименования ООО «Белые ночи» на ООО «Славянка») и ООО «Алком» (стороны пояснили, что спорные помещения находились в аренде у указанных лиц до 01.06.2017). 

ООО "Славянка" мотивированного отзыва на иск не представило. ООО "Алком" в отзыве на иск указало, что фактически спорными помещениями данное общество не пользовалось, указало, что судебный акт по результатам рассмотрения спора не может повлиять  на права и обязанности данного лица. ООО "Оптимум" в отзыве на иск просит в удовлетворении иска отказать, поддерживает доводы ответчика по делу.

В судебном заседании 28.08.2018 был объявлен перерыв до 10 час. 20мин. 03.09.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец в судебном заседании ходатайствовал о допросе свидетеля, сотрудника ресторана о фактическом состоянии переданного в аренду имущества. Ответчик ходатайствовал о допросе в качестве свидетеля кадастрового инженера по вопросу совершения ответчиком всех необходимых действий в целях скорейшей государственной регистрации договора аренды. Суд отклонил указанные ходатайства сторон, поскольку данные обстоятельства должны подтверждаться письменными доказательствами. 

ООО "Оптимум" после перерыва в судебном заседании отказалось от ранее заявленного ходатайства об объединении  производством настоящего арбитражного дела № А29-7812/2018 с арбитражным делом по иску ООО "Оптимум" к ИП ФИО4 о взыскании 477 090,92 руб. задолженности по арендной плате (исковому заявлению присвоен регистрационный номер № А29-11470/2018, определением от 03.09.2018 оставлено без движения).

 Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела между ФИО4 (арендатор)  и ФИО3 (арендодатель) был заключен договор №18/05/17 от 18.05.2017, согласно пункту 1.1. которого, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество - помещения № 1-21 (согласно поэтажному плану - приложение № 1 к договору) на первом этаже здания Кафе "Белые ночи", назначение: нежилое, площадь 371,3 кв.м., количество этажей: I кадастровый (условный) номер 11:20:0602020:107, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>.

Согласно пункту 1.4. договора нежилые помещения передаются арендатору для ведения ресторанной деятельности.

В силу пункта 5.1. договора срок его действия установлен на 5 лет. 

Правоотношения сторон как арендные, подлежат регулированию в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно представленным в материалы дела сведениям из ЕГРН ФИО3 - собственник спорных помещений кадастровый номер 11:20:0602020:107 с 08.07.2015 (с момента регистрации перехода права собственности (рег.запись 11-11-020-11/020/001/2015-7389/2).

Согласно статье 650 - 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).

 В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

   В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Спорные помещения переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 18.07.2017.

В указанном акте стороны подтвердили, что возможность пользования коммуникациями (водоснабжение, канализация, центральное отопление, энергоснабжение, телефонная точка) арендатору обеспечена (п.2), техническое и качественное состояние помещения удовлетворяет целям указанным в договоре (п.3), помещение не требует выполнения строительно-ремонтных работ  для осуществления деятельности арендатора (п.3.1.), помещение свободно от имущества третьих лиц (п.3.2.), претензий по состоянию помещений и коммуникациям арендатор не имеет, подтверждает их пригодность к использованию (п.3.3.), замечаний по состоянию не имеется (п.3.4.), арендодатель обеспечил арендатору возможность беспрепятственного доступа в помещение и пользование им (п.4.).

В приложении № 3 к договору аренды стороны перечислили перечень передаваемого арендатору имущества согласно пункту 2.1.1. договора также (в части) с указанием его состояния.

Договор и акт приема-передачи от 18.05.2017 подписаны сторонами без возражений. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства направления ответчику претензии относительно состояния арендованного имущества и документальные доказательства его ненадлежащего состояния на момент передачи в аренду. В силу чего доводы истца о наличии у него препятствий в пользовании арендованным имуществом, исходя из его фактического состояния судом отклоняются. 

Из представленного в материалы дела уведомления о приостановлении государственной регистрации спорного договора аренды от 29.06.2017 №11/020/002/2017-4650 следует, что в ЕГРН имеется актуальная запись о нахождении части помещений (№ 4, 21) площадью 59,1 кв.м., расположенных на 1 этаже здания Кафе "Белые ночи", в аренде у других лиц, то есть имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. 

Из представленного в материалы дела соглашения от 01.06.2017 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО "Белые ночи") (арендатор) следует, что указанные лица расторгли ранее заключенный между ними договор аренды № 1510 от 24.12.2015 с момента подписания данного соглашения.

Вместе с тем доводы истца о том, что отсутствие своевременной государственной регистрации спорного договора аренды повлекло для него возникновение убытков также не принимаются судом.

Положения ГК РФ предусматривают, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, определяемые согласно статье 15 ГК РФ.

По правилам статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

Для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения в судебном порядке, должно в силу части 1 статьи 65 АПК РФ доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвердить размер убытков.

При этом для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Согласно статье 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе и не влекут недействительность оспариваемого договора.

Наличие в ЕГРН зарегистрированных прав иных арендаторов на часть переданного в аренду истцу имущества фактически не повлекло нарушения прав истца, поскольку ИП ФИО4 имел возможность пользоваться имуществом с начала действия договора, помещения были переданы ему собственником по акту приема-передачи в состоянии свободном от имущества третьих лиц. Из пояснений ООО "Алком" следует, что данное общество фактически спорным имуществом не пользовалось.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 5.1. договора аренды с даты подписания договора и до даты его регистрации, данный договор действует как краткосрочный, срок действия которого не может превышать 360 дней с момента подписания. При этом стороны не оговорили в договоре определенный срок для государственной регистрации договора аренды. В пункте 5.3. договора предусмотрели, что в случае необходимости государственной регистрации договора расходы на ее проведение несет арендодатель.

Таким образом, с учетом условий договора о его действии до момента государственной регистрации в качестве краткосрочного (до 1 года) ссылки истца на невозможность получения им лицензии на розничную торговлю алкогольной продукции в связи с несвоевременной регистрацией договора аренды (28.09.2017) и как следствие несение им убытков несостоятельны. Кроме того, истец не представил доказательства получения такой лицензии после 28.09.2017, в состав убытков не включает неполученные доходы за период до момента получения такой лицензии.

В качестве убытков в общем размере 2 021 816 руб. истец предъявляет ко взысканию: 1 350 000 руб. внесенных в счет арендных платежей по договору, 292 000 руб. внесенных в счет оплаты коммунальных платежей, 292 927,40 руб. - на приобретение  необходимой посуды, инвентаря для ведения ресторанной деятельности, 42282,03 руб. - на приобретение сантехнического и электро-оборудования.

При этом внесение арендной платы является обязанностью арендатора. Арендатор не отрицает факт пользования помещением, ведение в нем своей деятельности, получение доходов от такой деятельности. 

Оплата коммунальных и эксплуатационных расходов (возмещение их  арендодателю) по спорному договору входила в обязанности арендатора (пункты 2.2.10,  3.1.2, 3.1.2.1,  3.1.2.2 и 3.1.3 договора).

 Приобретение инвентаря, посуды также не входит в обязанности арендодателя по договору. Затраты на приобретение сантехнического и электрооборудования, не могут быть предъявлены арендодателю при наличии подписанного без возражений акта приема-передачи имущества на момент заключения договора аренды, расходы же на последующий ремонт в силу условий пункта 2.2.15 договора не подлежат возмещению истцу, в том числе в части неотделимых улучшений Указанные условия договора не противоречат положениям пункта 2 статьи 616 и статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и об его улучшении. 

В части требований о расторжении договора аренды иск также не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Спорным договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора аренды (п. 4.1.). В отсутствие соглашения сторон о прекращении договорных отношений такой договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон по основаниям предусмотренных договором, законом  (ст. 450 ГК РФ).

Истец ссылается на его право требовать расторжения спорного договора аренды, поскольку арендодатель не известил его о правах третьих лиц на переданное ему в аренду имущество (в силу положений ст. 613 ГК РФ). Такое требование разрешается судом в порядке искового производства. 

 Однако истец полагает, что расторг указанный договор, передав ответчику ключи от помещений. При этом в исковом заявлении ссылается на то, что договор прекратил свое действие 31.12.2017. В судебном заседании истец пояснил, что передал ключи от спорных помещений ответчику 08.01.2018. Ответчик не оспаривает факт передачи ему 08.01.2018 истцом ключей от помещений. При этом передача комплекта ключей не свидетельствует о прекращении договора аренды.

Согласно пояснениям ответчика и представленным в материалы дела выпиской из ЕГРН 22.12.2017 право собственности на спорное имущество перешло к ООО "Оптимум" по договору купли-продажи № 10112017 от 10.11.2017.

  В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

 Арендодателем по спорному договору с момента регистрации перехода права собственности является ООО "Оптимум", в силу чего требования о расторжении такого договора могут быть предъявлены только к данному лицу (надлежащему ответчику). Прежний собственник ИП ФИО3 является ненадлежащим ответчиком по указанным требованиям. 

В силу изложенного требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                                   Н.В. Кокошина