АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19673/2022

г. Краснодар

31 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2024 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. в отсутствие представителей  истца – общества с ограниченной ответственностью «Раздольненское» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>), ответчиков – администрации муниципального образования  городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>), департамента имущественных отношений администрации  муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени  и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев  кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи  Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации  муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края  на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023   и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024  по делу № А32-19673/2022, установил следующее.  

Общество с ограниченной ответственностью «Раздольненское» (далее – общество)  обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации  муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края  (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации  (далее – департамент) о понуждении к пересчету арендной платы по договору  от 28.10.1998 № 4900001176 аренды земельного участка с кадастровым номером  23:49:0301011:8 площадью 10 800 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край,  г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, 14, относящегося к категории земель  

населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения и эксплуатации  зданий и сооружений производственной базы (далее – договор аренды, земельный  участок), ее установлению в размере ставки земельного налога 0,5% от кадастровой  стоимости земельного участка. Предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный  кодекс).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 25.01.2024, департамент присужден к направлению обществу подписанного  дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об установлении  годовой арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка  (110 381 400 рублей по состоянию на 01.01.2023) и ставки арендной платы в размере  земельного налога (0,5 процента кадастровой стоимости по состоянию на момент  объявления резолютивной части решения от 27.07.2023) и сумме 551 907 рублей.  Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок передан обществу  в аренду без проведения торгов. Арендная плата за пользование публичным земельным  участком относится к категории регулируемых цен. Земельный участок, находящийся в  границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта, ограничен в обороте.  Расположением на ограниченном в обороте земельном участке принадлежащих обществу  на праве собственности объектов недвижимости детерминирована предельная годовая  арендная плата в размере ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного  участка.  

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда  Краснодарского края от 17.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 25.01.2024 в порядке, определенном нормами главы 35  Арбитражного процессуального кодекса, привели следующие основания проверки  законности судебных актов. Заключая договор аренды и дополнительные соглашения,  предприниматель согласился с их существенными условиями, возражения относительно  установленного размера арендной платы не выразил. Земельный участок находится  в муниципальной собственности. Ежегодная арендная плата определена на основании  отчета независимого оценщика. Договором аренды общество не уполномочено  на изменение условия о размере арендной платы. Основания изменения договора аренды  в связи с существенным изменением обстоятельств отсутствуют.  

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение  об отсутствии оснований для ее удовлетворения.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, Арбитражный  суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены  обжалуемых судебных актов.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.  Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор)  заключили 28.10.1998 договор аренды земельного участка для размещения и эксплуатации  зданий и сооружений производственной базы до 01.10.2047 (пункт 2.1). Арендодателю  предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в  случае изменения нормативного регулирования (пункт 2.4).  

На основании решения Городского Собрания Сочи муниципального образования  городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 № 97  «Об утверждении Положения о департаменте имущественных отношений администрации  муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края»  департамент имущественных отношений администрации муниципального образования  городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является арендодателем  по договору аренды. Дополнительным соглашением от 27.10.2021 годовая арендная плата  установлена на основании отчета оценщика 26.05.2021 № 03-05-41/21 в размере  2 235 368 рублей.  

Государственная регистрация договора аренды осуществлена 30.11.2007  (запись с номером регистрации 23-23-19/051/2007-072). Право собственности  муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок зарегистрировано  в Едином государственном реестре недвижимости 08.05.2009 (запись с номером  регистрации 23-23-19/031/2009-452). По сведениям департамента архитектуры  и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи,  земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта  города Сочи (письмо от 02.02.2023 № 23/01/25030860405394807).  

На земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве  собственности нежилые здания и сооружения столярных цехов с кадастровыми номерами  23:49:0301011:2759, 23:49:0301011:2757, 23:49:0301011:2761 площадью 405,6 кв. м,  478,3 кв. м, 134 кв. м, склада с кадастровым номером 23:49:0301011:2763 площадью  121 кв. м, здания с кадастровым номером 23:49:0301011:2762 площадью 265,5 кв. м,  бытовых помещений с кадастровым номером 23:49:0301011:2758 площадью 152,2 кв. м,  конторы с кадастровым номером 23:49:0301011:2764 площадью 448,8 кв. м, проходной  с кадастровым номером 23:49:0301011:2765 площадью 10 кв. м и гаражей с кадастровым  номером 23:49:0301011:2760 площадью 374,3 кв. м (далее – нежилые здания, сооружения).  

Общество, ссылаясь на постановление Правительства Российской Федерации  от 16.07.2009 № 582, направило в департамент с сопроводительным письмом  от 31.03.2022 проект дополнительного соглашения от 30.03.2022 № 1 об установлении  размера годовой арендной платы в размере земельного налога. Департамент  от подписания проекта дополнительного соглашения уклонился.  

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости  от 03.02.2023 № КУВИ001/2023-25398912 кадастровая стоимость земельного участка  в размере 110 381 400 рублей утверждена 26.09.2022, внесена в Единый государственный  реестр недвижимости 17.12.2022, определена по состоянию на 01.01.2022 и подлежит  применению с 01.01.2023.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества  в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой  и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся  в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного  процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной  инстанции.  

По общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1  статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).  По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда  в предусмотренных законом или договором случаях (пункт 2 статьи 450 Гражданского  кодекса). Требование о понуждении к заключению (изменению) договора может быть  удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности  (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018   № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса  Российской Федерации о заключении и толковании договора»).  

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся  в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления,  а сам размер определяется в соответствии с установленными Правительством Российской  Федерации принципами (статья 39.7 Земельным кодексом Российской Федерации).  В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена  применимость регулируемой арендной платы к договору, заключенному до вступления  в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного  регулирования арендной платы, в случаях согласования сторонами договора связи  

изменения размера арендной платы с изменением подлежащих применению  к их отношениям нормативных актов или предоставления договором арендодателю права  на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и доведения  соответствующего волеизъявление до арендатора.  

По смыслу приведенного в пункте 4 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах,  связанных с применением земельного законодательства» разъяснения рассмотрение  заявления собственника объекта недвижимости о внесении изменений в договор аренды  земельного участка, находящегося в публичной собственности, для уполномоченных  органов является обязательным. Если орган уклоняется от направления проекта  соответствующего соглашения заявителю, последний вправе заявить иск о понуждении  к заключению такого соглашения.  

Стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды  изменений, обусловленных изменениями законодательства, несмотря на то, что новый  размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу  соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582  утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,  в числе которых с 12.08.2017 значится принцип учета наличия предусмотренных  законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного  участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. В этом случае при аренде  земельных участков, находящихся в публичной собственности, размер арендной платы  не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении  предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями,  сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права  на приобретение в собственность отсутствуют.  

Компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы  на основании названного принципа в отношении ограниченных в обороте земельных  участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади,  необходимой для эксплуатации этих объектов (определение Судебной коллегии  по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019   № 305-ЭС19-4399). Если установленный в нормативном правовом акте размер арендной  платы выше размера, указанного в названном принципе, арендная плата подлежит  

исчислению с применением этого принципа (Обзор судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 27.11.2019).  

Пунктами 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса, пунктом 8 статьи 28 Федерального  закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального  имущества» и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране  окружающей среды» признаются ограниченными в обороте земельные участки в пределах  особо охраняемых природных территорий и запрещается их предоставление  в частную собственность.  

Особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня  вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»  и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в силу его части 3 статьи 10  сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами  в порядке, установленном до дня вступления в силу этого закона (30.12.2013).  

В Определении от 27.09.2018 № 2369-О Конституционный Суд Российской  Федерации отметил, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны,  созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, сохранились в границах,  определенных соответствующими органами государственной власти или органами  местного самоуправления. Данная норма обеспечивает преемственность сложившихся  отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных  особо охраняемых природных территорий. При этом курорты, будучи национальным  достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха  населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям.  

Приказом Министерства здравоохранения РСФСР от 21 октября 1969 г. № 297  утверждены границы округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского побережья  Краснодарского края от Анапы до Сочи (приложения 1, 2, 3). Постановлением  Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров-Правительства  Российской Федерации от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства Российской  Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента  Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, Сочинский курортный регион признан  курортом федерального значения, а курорты и рекреационные зоны в границах округов  санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика  и Сочи – особо охраняемыми природными территориями федерального значения.  

Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской  округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 «Об установлении  земельного налога на территории муниципального образования городской округ  город-курорт Сочи Краснодарского края» ставка по земельному налогу в отношении  земельных участков, предназначенных для размещения объектов тяжелой, легкой,  фармацевтической, пищевой, строительной промышленности, а также сооружений,  имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов,  установлена (пункт 2.5) В момент объявления резолютивной части обжалуемого решения  суда первой инстанции данная ставка составляла 0,5 процента кадастровой стоимости  земельного участка. Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования  городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.09.2023 № 130 эта ставка  увеличена до 0,8 процента.  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения  и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции  обоснованно заключили о следующем. Земельный участок является ограниченным  в обороте в связи с его расположением в границах особо охраняемой природной  территории, созданной до 30.12.2013. Общество как собственник расположенных  на земельном участке зданий, сооружений ограничен в приобретении этого участка  в собственность. Размер арендной платы для него не может превышать нормативно  установленный предел в размере земельного налога.  

Нарушенные права общества подлежат восстановлению путем корректировки  арендной платы (внесения изменений в договор аренды). Годовая арендная плата  должна самостоятельно рассчитываться департаментом с учетом действующей  в соответствующий период налоговой ставки, что необходимо учесть при подготовке  дополнительного соглашения к договору аренды.  

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены  на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной  инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.  Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение  иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов  относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя  из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении  дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанций о применении норм  права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  правильное применение норм материального права и норм процессуального права  при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом  доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность  ее удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2023  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2024  по делу № А32-19673/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Председательствующий судья В.А. Анциферов Судья Т.Н. Драбо Судья В.Е. Епифанов