ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№10АП-10897/2021

г. Москва

29 июля 2021 года

Дело № А41-46638/20 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2021 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Боровиковой С.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23.04.2021 по делу № А41-46638/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области: ФИО2 (по доверенности № 1606 от 20.08.2020); 

обществу с ограниченной ответственностью «Тандер»: ФИО3 (по доверенности № 4 от 20.09.2020).

 

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тандер» (далее - ООО «Тандер», общество, ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 26.11.2018 № 89/18 задолженности в сумме 2 697 655 руб. 25 коп. за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, неустойки в сумме 43 162 руб. 48 коп. за период с 16.06.2020 по 17.07.2020 и с 18.07.2020 до момента фактического исполнения обязательства, о расторжении договора аренды от 26.11.2018 № 89/18 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040102:3866.

К производству Арбитражного суда Московской области принят встречный иск общества к комитету с требованиями (с учетом уточнений) об освобождении от обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 26.11.2018 № 89/18 за период с 13.04.2020 по 18.05.2020.

Решением суда первой инстанции от 23.04.2021 первоначальный иск удовлетворен частично: взыскано с ответчика в пользу истца 1 678 541 руб. 05 коп. задолженности и 26 856 руб. неустойки, встречные исковые требования удовлетворены. 

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе комитет (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, настаивает на том, что установленные законодательством основания для освобождения ответчика от внесения арендной платы по спорному договору аренды за период с 13.04.2020 по 18.05.2020 отсутствуют. 

Определением от 29.06.2021 суда апелляционной инстанции судебное разбирательство отложено на 22.07.2021. 

На основании определения председателя судебного состава в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Семушкина В.Н. заменена на судью Погонцева М.И.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель общества возражает против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) сроком с 26.11.2018 по 25.11.2023 заключен договор аренды от 26.11.2018 № 89/18 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении № 2 к договору в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.3 договора определено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 17.06.2020 комитет уведомил общество об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 26.11.2018 № 89/18 и предложил досрочно расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору аренды обществом не погашена в добровольном порядке, комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения исковых требований в заявленном размере, общество предъявило встречный иск об освобождении от обязанности внесения арендной платы по договору аренды в период действия постановления губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» с 13.04.2020 по 18.05.2020. Встречные требования основаны на невозможности использования земельного участка в целях строительства в указанный период.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части и встречные исковые требования – в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что на основании постановления губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ общество с 13.04.2020 по 18.05.2020 не могло использовать земельный участок в целях строительства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В настоящем случае спора о порядке исчисления арендной платы между сторонами нет.

Между тем, частично удовлетворяя иск комитета и удовлетворяя встречный иск общества, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. 

Как верно отметил суд первой инстанции, системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 № 305-ЭС20-7170). 

Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 26.11.2018 № 89/18 заключен по результатам торгов, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040102:3866 предоставлен под магазины. Сведения о нахождении в границах участка объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО «Тандер», в договоре отсутствуют.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, вид разрешенного использования «магазины» предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

При этом в силу пунктов 11 и 47 постановления губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» в период с 13.04.2020 по 18.04.2020 на территории Московской области приостановлено выполнение строительных (ремонтных) работ.

Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

В пункте 3 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества. 

Следовательно, необходимым условием предъявления арендатором по отношению к арендодателю требования об уменьшении арендной платы будет являться наличие прямой причинно-следственной связи между установленными ограничениями и невозможностью использования имущества по согласованному сторонами назначению. 

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)). 

В материалы дела представлено разрешение от 11.06.2019 на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866 здания магазина, срок данного разрешения составляет - до 11.05.2020. 

Из пояснений ответчика следует, что до 13.04.2020 строительство данного объекта действительно осуществлялось в границах спорного участка, участок использовался по целевому назначению. Данное обстоятельство также подтверждается выпиской из ЕГРН и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17.08.2020. 

В этой связи суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, пришел к верному выводу о том, что в период действия ограничительных мер, установленных Постановлением губернатора Московской области от 12.03.2020                        № 108-ПГ, с 13.04.2020 по 18.05.2020 арендатор был лишен юридической возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040102:3866 по целевому назначению - строительство. 

Доказательств расположения в границах участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866 иных объектов, принадлежащих обществу, равно как и использования данного участка по целевому назначению в спорный период, в материалах дела не имеется, истцом не представлены. 

Доводу комитета о том, что предоставление отсрочки по уплате арендной платы или снижение размера арендной платы зависит от включения деятельности юридического лица в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Так, норма части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не устанавливает специальных требований для уменьшения размера арендной платы. 

Данные условия применяются к тем арендаторам, чья деятельность на территории арендованного имущества фактически не осуществлялась вследствие введения государством соответствующих ограничительных мер. 

Кроме того, толкование указанной нормы во взаимосвязи с пунктом 1                   статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что уменьшение размера арендной платы в период невозможности использования земельного участка по целевому назначению (для строительства) возможно до полного освобождения арендатора от исполнения обязательства в данных период.

 Таким образом, общество подлежит освобождению от исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды за период с 13.04.2020 по 18.05.2020, в связи с чем встречный иск подлежит удовлетворению. 

С учетом наличия юридической невозможности использования земельного участка по целевому назначению суд первой инстанции произвел перерасчет задолженности по договору аренды за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, задолженность составила 1 678 541 руб. 05 коп. 

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В силу пункта 5.3 договора аренды за нарушение срока внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

За нарушение срока оплаты арендной платы истцом правомерно начислены  пени. 

С учетом указанного ранее, суд первой инстанции произвел перерасчет пени, размер которых составил за период с 16.06.2020 по 17.07.2020 26 856 руб. 66 коп.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды и о возвращении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;                    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2                   статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу абзаца 1 статьи 622 названного Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается, что по договору аренды ООО «Тандер» нарушало сроки внесения арендной платы.

Вместе с тем, материалами дела, в том числе выписками из ЕГРН подтверждается, что ответчик завершил строительство здания в границах земельного участка и зарегистрировал на данный объект право собственности, а также между комитетом и обществом заключен договор купли-продажи от 24.12.2020 № 151/20 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866. Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 18.01.2021.

При данных обстоятельствах договор аренды прекратился в связи с выкупом земельного участка.

В связи с указанным требования о расторжении договора и об обязании возвратить земельный участок являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Таким образом, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Московской области от 23.04.2021 по делу № А41-46638/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                               Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                       С.В. Боровикова     

 

                                                                                                   М.И. Погонцев