АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-751/2021

г. Астрахань

10 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.11.2022.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Винник Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Атакишияном Г.А.,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304301723200075, ИНН 

<

***>) к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на реконструированное нежилое здание, 

встречному иску Администрации муниципального образования «Город Астрахань» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании самовольно реконструированного объекта самовольной постройкой, обязании привести реконструированный объект в первоначальное состояние,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности, 

от ответчиков: 

от УСАиГ администрации г. Астрахани: ФИО3 – представитель по доверенности,

от Администрации г. Астрахани»: ФИО4 – представитель по доверенности,

от третьих лиц: не явились, извещены.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» о признании права собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 30:12:010393:112, общей площадью 3 064,9 кв. м, расположенное по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Кировский район, ул. Котовского, д. 8 «А».

Представители третьих лиц в предварительное судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о движении данного дела размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 является собственником земельного участка  с кадастровым номером: 30:12:010393:38, общей площадью 3064 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговые, торгово-развлекательные, развлекательные центры, магазины, находящегося по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Кировский район, ул. Котовского, д. 8 «А», а также расположенного на данном земельном участке нежилого 2-х этажного здания, общей площадью 2 686,9 кв. м, с кадастровым номером: 30:12:010393:112.

Данный объект эксплуатируется в соответствии с целевым назначением, как торгово-развлекательный комплекс, который истец использует для осуществления предпринимательской деятельности, том числе путем сдачи в аренду.

В целях улучшения условий эксплуатации, с оформлением проектно-сметной документации, но без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, здание было реконструировано.

До реконструкции общая площадь здания составляла 2 686,9 кв. м, после проведенной реконструкции, согласно техническому паспорту объекта от 18.05.2020, общая площадь составляет 3 075,1 кв. м.

Согласно градостроительному плану № 04-01-1345 от 30.07.2020 принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером 30:12:010393:38, объект капитального строительства расположен в границах данного земельного участка.

Согласно техническому заключению о состоянии строительных конструкций и объемно-планировочного решения здания торгово-развлекательного комплекса, выполненному АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», выполненная реконструкция не привела к снижению несущей способности строительных конструкций. Основные несущие конструкции здания на момент обследования, находятся в работоспособном состоянии и не представляют угрозы для жизни и здоровья людей. После проведения реконструкции обследуемое здание пригодно к дальнейшей эксплуатации по своему функциональному назначению как торгово-развлекательный комплекс.

Экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» № 1366 от 15.07.2020 установлено, что реконструкция произведена за счет возведения пристроя. Санитарно-гигиеническое состояние здания удовлетворительное, возможно размещение торгово-развлекательного комплекса, при условии соблюдения требованияй СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».

Обществом с ограниченной ответственностью «ДИАЛ» выдано заключение № 52 от 21.10.2020 о противопожарном состоянии объекта, согласно которому в нежилом строении торгово-развлекательного комплекса, расположенном по адресу: 

<

...> отсутствует угроза жизни и здоровью людей со стороны опасных факторов пожара.

Истец обратился в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» с заявлением по вопросу узаконения произведенной реконструкции торгово-развлекательного комплекса в досудебном порядке. 

Письмом управления № 07-04-01-3145 от 22.07.2020 истцу разъяснено, что для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания ему необходимо представить, в том числе разрешение на строительство/реконструкцию. В реестре объектов, получивших разрешение на строительство/реконструкцию, нежилое здание по вышеуказанному адресу, не значится.

Вышеуказанные обстоятельства лишают истца возможности зарегистрировать право собственности на реконструированное здание и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Считая возможным сохранить спорное нежилое здание в реконструированном состоянии, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность признания права собственности судом на самовольную постройку. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по их капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

В силу положений статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.

В указанной норме также даны понятия строительства и реконструкции. Так, в пункте 13 указано, что строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено понятие разрешения на строительство, согласно которому разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Пункт 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из анализа имеющихся в деле документов судом установлено, что реконструкция спорного объекта недвижимости осуществлена истцом за счет собственных средств, с нарушением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, то есть самовольно.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно, а единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, легализация самовольной постройки, либо самовольной реконструкции здания в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

Проведенной в рамках рассмотрения спора судебной строительно-технической экспертизой установлено, что реконструированное здание соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к таким объектам. Эксплуатация реконструированного здания в соответствии с его целевым назначением угрозу жизни здоровью граждан не создает. Реконструированное здание находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 30:12:010393:38, отведенного для строительства здания.

Из заключения дополнительной судебной экспертизы от 27.07.2022, следует, что реконструированный объект находится в зоне Ц-2 «зона развития культурно-административных функций». В результате произведенной реконструкции площадь застройки составила 1 681 кв. м, что составляет 54,86% от общей площади земельного участка. Озеленение земельного участка не выполнено, однако необходимая площадь в размере не менее 25% от общей площади земельного участка имеется. Свободная площадь земельного участка в размере 10% от общей площади земельного участка, которая может быть использована для хранения транспортных средств, также имеется. Приведение реконструированного здания в первоначальное состояние, в котором оно находилось до реконструкции, возможно путем значительной реконструкции капитального строительства с восстановлением первичных параметров. При этом, используемые материалы реконструкции утратят свои потребительские свойства.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что, рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Как следует из технического паспорта, реконструкция спорного здания произведена предпринимателем ФИО1 не позднее 18.05.2020. 

В период завершения реконструкции здания действовали Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань», утвержденные Решением Городской Думы МО «Город Астрахань» от 17.05.2018 № 52, которые и подлежат применению в рассматриваемом случае.

В соответствии с положениями указанных Правил, для рассматриваемой зоны Ц-2 для объектов нежилого назначения установлены следующие требования:

а) процент застройки территории - не более 50% от площади земельного участка;

б) процент озеленения территории - не менее 25% от площади земельного участка.

Минимальный отступ от объектов культурного наследия - 10 м, от иных зданий, строений, сооружений до границ земельных участков не установлен, однако размещение объектов капитального строительства должно соответствовать требованиям пожарных и санитарных норм по отношению к объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Как следует из материалов дела и заключения судебной экспертизы, объект недвижимости после проведенной реконструкции имеет частичное несоответствие требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань», утвержденными Решением Городской Думы МО «Город Астрахань» от 17.05.2018 № 52. 

В частности, процент застройки территории составляет 54,86% от площади земельного участка, что превышает на 4,86%, а озеленение территории не выполнено, однако соответствующая свободная площадь для его выполнения на земельном участке имеется.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Поскольку нежилое здание после реконструкции не выходит за границы принадлежащего истцу земельного участка, суд приходит к убеждению, что превышение процента застройки на 4.86% не является существенным нарушением Правил землепользования и застройки. Такое несоответствие не может повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Отсутствие озеленения на земельном участке при наличии необходимой площади для его выполнения суд также находит несущественным несоответствием требованиям Правил землепользования и застройки, поскольку такое нарушение является устранимым.

Доводы ответчика о том, что реконструированное здание находится в охранной зоне объекта культурного наследия, в связи с чем не может быть легализовано, не принимаются судом, поскольку доказательства нахождения спорного объекта в такой зоне в материалы дела не представлены. Суд неоднократно предлагал Службе государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, представить доказательства того, что спорный объект находится  в охранной зоне какого-либо объекта культурного наследия. Однако такие доказательства третьим лицом не представлены. При этом, документы, свидетельствующие, что отступ спорного объекта от объекта культурного наследия составляет менее 10 м (как установлено Правилами) в материалы дела также не представлены.

В пункте 26 Постановления N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте постановления N 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ, утвержденного информационным письмом N 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Материалами дела подтверждено, что земельный участок используется истцом по назначению и в соответствии с  разрешенными видами деятельности для рассматриваемой территориальной зоны, спорное нежилое здание возведено истцом в границах принадлежащих ему на праве собственности земельного участка, в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности, строительных и экологических норм, соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории, существенных нарушений правил землепользования и застройки при реконструкции не допущено. При этом дальнейшая эксплуатация реконструированного здания не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд считает требование индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании права собственности на спорный объект  недвижимости подлежащим удовлетворению, а требования Администрации муниципального образования «Город Астрахань» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании привести реконструированный объект в первоначальное состояние не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание, общей площадью 3 064, 9 кв. м. с кадастровым номером 30:12:010393:112, расположенное по адресу: Астраханская область, город Астрахань, Кировский район, улица Котовского, дом 8 «А».

В удовлетворении требований Администрации муниципального образования «Город Астрахань» отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru».

 

Судья

Ю.А. Винник