Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-35500/2019

06 августа 2020 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 06 августа 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 06 августа 2020 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска  

к обществу с ограниченной ответственностью «Базис-Н», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>

о взыскании 130 033 руб. 07 коп. 

при участии представителя ответчика – ФИО2, действующего на основании доверенности от 24.06.2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – истец, КУИиЗО) 30.08.2019 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Базис -Н», г. Челябинск (далее – ответчик, общество) о взыскании 96 677 руб. 67 коп. задолженности по договору аренды, возникшей за период с 01.01.2015 по 31.03.2019, а также 33 355 руб. 40 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы с 02.04.2015 по 01.04.2019 (увеличение размера исковых требований от 29.05.2020, принятое судом в порядке ст. 49 АПК РФ, том 2 л.д. 14).  

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 307, 309, 310, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и на то, что ответчик не исполнил условия договора аренды.   

Ответчик, представил отзыв, в котором сослался на пропуск истцом срока исковой давности, а также на то, что истцом не учтено то обстоятельство, что часть земельного участка относится к землям общего пользования- тротуар, за которые у общества отсутствует обязанность вносить плату за пользование. Кроме того, обществом внесены платежи за аренду участка с 2015 по 2017 г., которые истцом при определении размера долга не учтены (том 1 л.д. 79-75, 117-118).   

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, заслушав представителей сторон истца, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 07.06.2006 г. между КУИиЗО (арендодатель) и ЗАО «Найфл» (арендатор) подписан договор аренды УЗ№006907-К-2005 земельного участка (том 1 л.д. 25-30).

По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 280 кв.м., расположенный в 

<

...> из земель населённых пунктов для строительства пристроя для расширения торговых площадей без проведения торгов.

Договор заключен сроком на 2 года (п. 1.4). 

Арендная плата вносится в размере и сроки, указанные в приложении № 2 к договору (том 1 л.д. 31). 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. 

Земельный участок передан в аренду, что подтверждается актом приема передачи (том 1 л.д. 33). 

Дополнительным соглашением от 23.07.2008 стороны продлили срок действия договора до 07.06.2009 (том 1 л.д. 41).

Дополнительным соглашением от 23.03.2010 продлен срок действия договора до 07.06.2010, определен кадастровый номер участка как 74:36:0202005:0038 (том 1 л.д. 42). 

Дополнительным соглашением от 14.06.2011 продлен срок действия договора до 07.06.2012 (том 1 л.д. 43). 

Соглашением от 12.06.2016 произведена замена стороны арендатора на ООО «Базис-Н» в связи с изменением организационно – правовой формы и наименования арендатора (том 1 л.д. 44). 

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0202005:0038, расположенный по ул. Комарова,114 в Тракторозаводском районе г. Челябинска, поставлен на кадастровый учет 23.08.2006 с разрешенным использованием- для строительства пристроя для расширения торговых площадей (тм 1 л.д. 45-46). 

На земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0202005:4262 площадью 175,3 кв.м., пристрой к магазину «Найфл», право собственности на который с 20.07.2017 зарегистрировано за ООО «Базис-Н» (том 1 л.д. 49). 

При этом в письме от 10.07.2008 №071 общество указывает на то, что пристрой к магазину по ул. комарова,114 находится в эксплуатации и в аренду не сдается (том 1 л.д. 99). То есть эксплуатация объекта осуществляется обществом с даты, не совпадающей с датой ввода объекта в эксплуатацию. 

Считая, что с 01.01.2015 по 31.03.2019 ответчик не вносил плату за пользование участком, Комитет 23.07.2019 направил в его адрес требование №23370 о погашении долга и начисленных пени (том 1 л.д. 13-18), оставленное обществом без внимания, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Законом также предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности, в указанных в Законе пределах, устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий арендаторов (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО).

Согласно п. 16 постановления Пленума № 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 постановления Пленума № 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0202005:38, переданный в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка, с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений, стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец вправе рассчитывать арендную плату за пользование земельным участком по нормативным ставкам.

В силу того, что регулирование арендной платы за спорные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды независимо от воли сторон договора и без внесения в его текст соответствующих изменений.

Данная правовая позиции изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 и от 17.04.2012 № 15837/11 и является обязательной для применения судами.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

При расчете арендной платы истцом применена ставка в размере 3% (торговля) и с 01.07.2017 в размере 2% (иные), К3 в размере 0,9 с 01.08.2016, К1 в размере значений, соответствующих понятию «розничная торговля», действующих в спорный период, К2- 3,1, 1,44 и 1,011 (том 2 л.д. 17-18).

Кадастровая стоимость, примененная при расчете, соответствует данным, представленным Управлением Росреестра  27.03.2020 (том 1 л.д. 82). 

Рассмотрев довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд считает следующее:

Согласно статье 195, пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Буквальное толкование указанной нормы права, указывает на то, что начало течения исковой давности закон связывает, с одной стороны, с объективным моментом, то есть нарушением субъективного права, а с другой стороны, - с субъективным моментом, то есть моментом, когда управомоченный субъект узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" (далее - Постановление N 43) установлено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из приведенной нормы и разъяснений следует, что соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ) с 01.06.2016 соблюдение претензионного порядка в отношении рассматриваемой категории спора является обязательным.

Названной нормой определено, что гражданско-правовой спор о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 202 Гражданского кодекса РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.06.2010 N1861/10 обязательства по уплате неустойки считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периодов, за который эта неустойка начислена.

В то же время, положениями пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что предъявление в суд главного требования (об исполнении договора) не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса РФ), к каковым относится требование о взыскании неустойки, срок исковой давности по которым продолжает течь.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в постановлениях от 10.02.2009 N 11778/08 и от 15.01.2013 N 10690/12. Следовательно, обязательство по уплате пени считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти пени начисляются.

Иными словами, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в пределах трехгодичного срока, предшествующего дате предъявления иска о взыскании данных пени. За данный период срок исковой давности не будет являться пропущенным. 

Также из указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и их толкования следует, что при заявлении должником о применении исковой давности в отношении требований о взыскании пени суд должен проверить соблюдение истцом срока давности, как по главному требованию, так и по каждому дню начисления пени.

Заявление Комитета к ответчику поступило в суд 30.08.2019, поэтому возможный срок исковой давности в отношении требования о взыскании долга за период с 01.01.2015 по 30.06.2016 (с учетом положений ст. 202 Гражданского кодекса РФ, а также обязанности по внесению арендной платы за 3 квартал 2016 г. до 01.10.2016) и начисленных на такую задолженность пени, мог быть пропущен. 

Между тем, платежными поручениями №385 от 01.06.2016, №386 от 01.06.2016, №469 от 29.06.2016, №697 от 27.09.2016, 323 от 19.01.2017, № 244 от 04.04.2017, 3810 от 26.10.2017 и №972 от 18.12.2017 общество перечислило арендную плату за 2015-2017 годы в размере 90 777 руб. 75 коп. при начисленных Комитетом 43 599 руб. 70 коп. (том 1 л.д. 109-116). 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что у общества не имеется задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 31.12.2017, а срок исковой давности в отношении требования о взыскании долга не пропущен. 

Что касается довода общества о том, что часть земельного участка в настоящее время относится к землям общего пользования (является тротуаром многоквартирного жилого дома) поэтому обязанности по внесению арендной платы за такой участок не имеется:

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

Расположение тротуара на спорном земельном участке до передачи участка в аренду, материалы дела не содержат, истцом факт передачи в аренду участка вместе с расположенным на нем тротуаром не доказан. 

В ходе судебного разбирательства истцом в материалы дела представлена схема расположения земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0202005:4200 и 74:36:0202005:38 по ул. Комарова,114, из которой следует, что возведенный ответчиком пристрой расположен на участке с номером 74:36:0202005:38 и никак не пересекает границы тротуара (том 2 л.д. 20). 

Возражений относительно представленной схемы ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для уменьшения площади участка не имеется. 

Кадастровым паспортом участка от 26.06.2019 подтверждается вид разрешенного использования участка для строительства пристроя.

Между тем, при доказанности того обстоятельства, что установленный вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не соответствует фактическому, плата за использование такого земельного участка (как при наличии договора аренды, так и в его отсутствие) определяется исходя из фактического вида использования. При этом следует учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Земельный участок после истечения срока действия договора арендодателю не возвращен, иных обязательственных отношений между сторонами не имеется. Доказательств того, что арендатору было отказано уполномоченным на то органом в изменении вида разрешенного использования участка с «для строительства» на «эксплуатацию» суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, непринятие арендатором мер по установлению вида разрешенного использования участка исходя из его фактического использования, влечет за собой необоснованное сохранение арендатором арендной платы, подлежащей внесению в доход муниципального образования. 

В связи с чем, суд считает обоснованным применением Комитетом ставки арендной платы в размере 2% и 3%, а К1 в размере, соответствующем фактическому виду деятельности на участке. .  

При указанных обстоятельствах оснований для освобождения общества от внесения арендной платы  в размере 96 677 руб. 67 коп. не имеется. 

Что касается требования о взыскании неустойки:

По условиям п. 6.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы с арендатора в пользу арендодателя подлежит взысканию неустойка в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.  

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Статьей 329 ГК РФ неустойка отнесена к способу обеспечения основного обязательства, то есть является обеспечивающей мерой.

При рассмотрении судом требований о взыскании неустойки следует учитывать, что соглашение о неустойке носит акцессорный характер и следует судьбе основного обязательства (пункт 3 статьи 329 ГК РФ).

Главное, что характеризует неустойку, - это ее значение как меры обеспечения конкретного обязательства, на что и указывается в пункте 1 статьи 329 ГК РФ. Помимо этого соглашение о неустойке носит по своей природе и характер меры гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно только при наличии строго установленных условий, необходимых для ее наступления.

С учетом доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, суд считает возможным применить срок исковой давности к требованию о взыскании неустойки за период с 02.04.2015 по 20.07.2016. 

Согласно расчету истца за период с 30.06.2016 по 27.09.2016 неустойка не начислялась. 

Учитывая, что судом установлен факт наличия долга по уплате арендных платежей, требование истца о взыскании пени в размере 25 182 руб. 30 коп. с учетом срока исковой давности обоснованно.

В связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины с ответчика производится в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Базис-Н» г. Челябинск в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска задолженность в размере 96 677 руб. 67 коп., а также пени в размере 25 182 руб. 30 коп., всего – 121 859 руб. 97 коп. 

В удовлетворении требований в остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Базис-Н» г. Челябинск в доход федерального бюджета 4 593 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                          Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.