ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А65-5859/2022

г. Самара

14 сентября 2022 года

№11АП-11097/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена «08» сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен «14» сентября 2022 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей: Митиной Е.А., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 08 сентября 2022 года апелляционную жалобу акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «Тандем» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2022 по делу № А65-5859/2022 (судья Гиззятов Т.Р.),

по иску Акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "Тандем", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании долга по договору аренды № 2-1065/К от 23.12.2016 в размере 200 637 рублей 99 копеек,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности 19.05.2022,

от ответчика - ФИО2 (паспорт), 

 

установил:

акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания "Тандем" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) о взыскании долга по договору аренды № 2-1065/К от 23.12.2016 в размере 200 637 рублей 99 копеек.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2022 по настоящему делу исковые требования удовлетворены частично, с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу Акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "Тандем", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взыскан долг в сумме 29 520 (двадцать девять тысяч пятьсот двадцать) рублей, а также судебные расходы по государственной пошлине в сумме 1 031 (одна тысяча тридцать один) рубль 79 копеек. В остальной части исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт о взыскании 113 852,79 руб.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец указывает, что судом необоснованно в нарушение абз. 2 части  4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ обеспечительный платеж зачтен в счет погашения задолженности по арендной плате. Поскольку пунктом 14.3 договора аренды установлено, что при  расторжении договора арендатором должны быть уплачены все задолженности, а также сумма штрафа в размере обеспечительного платежа, ответчиком в адрес истца направлены уведомления о расторжении договора №№ 06, 08 от 15.06.2020, 30.06.2020, истец полагает, что у него отсутствуют основания по возврату обеспечительного платежа, в связи с чем и зачет обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по арендной плате неправомерен. Истец не согласен с решением суда в части указания на необходимость оплаты не позднее 01 января 2023 года, в связи с тем, что более 75% от суммы задолженности ответчиком должно быть уплачено до вынесения решения.

Также истец не согласен с решением суда в части снижения судом второй части базовой составляющей арендной платы (предоставления скидки в размере 50%). Истец указывает, что деятельность ТРК «Тандем», в котором расположен объект аренды, в полном объеме не приостанавливалась. Истцом в полном объеме обслуживалось здание, и были понесены расходы на охрану и содержание здания и имущества, расположенного в здании.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 апелляционная жалоба ответчика принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 16.08.2022.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

04.08.2022 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением от 17.08.2022 рассмотрение апелляционной жалобы истца в судебном заседании отложено на 08.09.2022.

31.08.2022 от ответчика поступил контррасчет базовой части арендной платы.

Представитель  истца в судебном заседании ходатайствовала о приобщении возражений на отзыв, контррасчета, реестра счетов от 12.02.2020, 13.02.2020, 14.02.2020, 17.02.2020, счета на оплату № 1336 от 12.03.2020, № 733 от 17.02.2020, претензии № 216 от 06.03.2020, апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда отменить, принять новый судебный акт о взыскании задолженности по арендной плате в размере 113 852,79 руб.

Ответчик в судебном заседании в удовлетворении апелляционной жалобы истца возражала, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции полагает, что апелляционная жалоба истца является частично обоснованной, судебный акт Арбитражного суда Республики Татарстан следует изменить.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.12.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 2-1065/К, согласно пункту 2.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование помещение, пригодное для использования по целевому назначению, общей площадью 5 кв.м. в виде части помещения с номером 151, расположенного на втором этаже здания по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора первая часть базовой составляющей арендной платы за пользование помещением составляет 43 000 рублей за помещение в месяц.

Вторая часть базовой составляющей арендной платы составляет 8 000 рублей за помещение в месяц, и представляет собой оплату услуг, связанных с содержанием, эксплуатацией, охраной здания и прилегающей территории, инженерных сетей и оборудования, уборкой здания и прилегающей территории (в том числе, уборкой снега), включая мелкий и крупный ремонт здания и мест общего пользования, замену имущества, находящегося в местах общего пользования (пункт 3.2.2 договора).

Третья часть базовой составляющей арендной платы составляет 800 рублей за помещение в месяц, и представляет собой оплату услуг, связанных с маркетинговыми расходами (пункт 3.2.3 договора).

Согласно пункту 3.3 договора переменная составляющая арендной платы представляет собой оплату за оказываемые арендатору коммунальные услуги и коммунальные услуги в местах общего пользования (а именно электроэнергию, воду, тепло, кондиционирование, канализацию, отвод сточных вод, вывоз мусора) путем перечисления причитающейся суммы арендодателю. Переменная составляющая арендной платы вносится арендатором в течение 5 дней со дня выставления счета арендодателем. По окончании отчетного месяца арендодатель выставляет арендатору акт за отчетный месяц (пункт 3.4. договора).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что обеспечительный платеж (сумма, эквивалентная размеру базовой составляющей арендной платы за 1 месяц аренды, с учетом НДС, предназначенная для обеспечения исполнения арендатором обязательств по настоящему договору, а также возмещения убытков, включая штрафные санкции и выплаты арендодателя по финансовым обязательствам перед третьими лицами) арендатор перечисляет арендодателю в течение 5 дней с даты начала.

Согласно пункту 3.8 договора размер платежей, указанных в статье 3 настоящего договора, приведен без учета НДС. При осуществлении расчетов арендатор начисляет на суммы платежей НДС и другие применимые налоги.

13.08.2019 между сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому с 23.09.2019 пункты 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3 договора изложены в следующей редакции:

«3.2.1. Первая часть базовой составляющей арендной платы за пользование помещением составляет 47 380 рублей за помещение в месяц.

3.2.2. Вторая часть базовой составляющей арендной платы составляет 8 343 рублей за помещение в месяц, и представляет собой оплату услуг, связанных с содержанием, эксплуатацией, охраной здания и прилегающей территории, инженерных сетей и оборудования, уборкой здания и прилегающей территории (в том числе, уборкой снега), включая мелкий и крупный ремонт здания и мест общего пользования, замену имущества, находящегося в местах общего пользования.

3.2.3. Третья часть базовой составляющей арендной платы составляет 834 рублей за помещение в месяц, и представляет собой оплату услуг, связанных с маркетинговыми расходами».

По мнению истца, задолженность возникла за период аренды с 01.04.2020 до 30.06.2020 в сумме 200 637 рублей 99 копеек.

29 апреля 2021 года истец направил досудебную претензию № 396 от 29.04.2021 с требованием погасить существующую задолженность по арендной плате. Согласно почтовому уведомлению претензия получена ответчиком 08.05.2021.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик, возражая в удовлетворении исковых требований, указала на приостановление в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 деятельности торгового центра, в котором находилось арендуемое помещение. Поскольку у ответчика с 28.03.2020 отсутствовала возможность пользования арендуемым помещение, ответчик просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 328, 405, 406, 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды № 2-1065/К от 23.12.2016, пришли к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд, руководствуясь положениями частей 2, 3, 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), установив, что вид деятельности арендатора входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, на основании Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции», Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»", Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан "О мерах по реализации постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»" посчитал возможным снизить размер базовой составляющей арендной платы за период с 28.03.2020 по 30.06.2020 на 50%. С учетом оплат ответчика судом взыскано 29 520 руб. задолженности по арендной плате. При этом суд указал, что указанная задолженность подлежит уплате не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер, которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору.

Между тем, судом первой инстанции при вынесении решения не учтено следующее.

В соответствии с договором аренды № 2-1065/К от 23.12.2016 арендная плата состоит из базовой и переменной составляющих. Базовая составляющая арендной платы состоит из трех частей.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 13.08.19г. (том 1 л.д.67,68) первая часть базовой составляющей арендной платы за пользование помещением составляет 47380 рублей за помещение в месяц.

Вторая часть базовой составляющей арендной платы составляет 8343 рублей за помещение в месяц, и представляет собой оплату услуг, связанных с содержанием, эксплуатацией, охраной здания и прилегающей территории, инженерных сетей и оборудования, уборкой здания и прилегающей территории (в том числе, уборкой снега), включая мелкий и крупный ремонт здания и мест общего пользования, замену имущества, находящегося в местах общего пользования (пункт 3.2.2 договора).

Третья часть базовой составляющей арендной платы составляет 834 рублей за помещение в месяц, и представляет собой оплату услуг, связанных с маркетинговыми расходами (пункт 3.2.3 договора).

Переменная часть арендной платы по п.3.3. договора для взыскания в настоящем деле не заявлена.

Согласно подпункту «е» пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года № 439, если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

С учетом изложенного, судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о снижении арендной платы в части оплаты услуг, связанных с содержанием, эксплуатацией, охраной здания и прилегающей территории, инженерных сетей и оборудования, уборкой здания и прилегающей территории. Арендодатель от оплаты указанных платежей в спорный период освобожден не был, доказательства обратного не представлены.

Таким образом, требование о взыскании второй части базовой составляющей арендной платы по оплате услуг, связанных с содержанием, эксплуатацией, охраной здания и прилегающей территории, инженерных сетей и оборудования, уборкой здания и прилегающей территории, за период март - июнь 2020 года подлежит удовлетворению в полном объеме на основании подпункта "е" пункта 3 Требований.

С учетом изложенного апелляционным судом произведен расчет задолженности за период с 01.03.2020 по 30.06.2020:

(57 856,80 руб. / 31*4)/2 + (57856,80 руб. /31*27) + 10 011,60 руб. = 64 135,69 руб. за март 2020 года;

(56 856 руб. + 1000,80 руб.)/2 * 3 месяца  + (10 011,60 руб. * 3) = 116 820 руб. за апрель, май, июнь 2020 года, всего 180 955,69 руб.

Таким образом, с учетом оплат ответчика (64 936,78 руб. обеспечительный платеж; 67 868,40 руб. оплата за март 2020 года; 2 967,21 руб. оплата за апрель 2020 года) долг ответчика составляет 45 183,30 руб.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции следует изменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Довод истца об отсутствии оснований для зачета обеспечительного платежа в счет долга по арендной плате со ссылкой на абзац второй части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, из которого, по его мнению, следует, что обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору, судебной коллегией отклоняется в связи с ошибочном толковании истцом указанной правовой нормы.

Как следует из материалов дела, арендодатель направил в адрес арендатора дополнительное соглашение к договору аренды № 2-1065/К от 23.1.2016 о снижении размера первой части базовой составляющей арендной платы на 50%, а также о снижении третьей части базовой составляющей арендной платы до суммы 1 000 руб. за один квадратный метр помещения в год на период с 01.04.2020 оп 31.05.2020 (т. 1 л.д. 73).

Арендатор письмами от 15.06.2020, исх. № 06, от 30.06.2020, исх. 08, просил расторгнуть договор аренды № 2-1065/К от 23.12.2016 с 01.07.2020 в одностороннем порядке в связи с введением режима повышенной готовности (т. 1 л.д. 75, 79).

Пунктом 14.3. договор аренды № 2-1065/К от 23.12.2016 установлено, что арендатор вправе досрочно отказаться от дальнейшего исполнения договора. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок не менее чем за 60 дней до предполагаемого срока расторжения Договора. В случае пропуска этого срока арендатор обязан продолжить пользование помещением в течение не менее 60 дней со дня получения арендодателем от арендатора соответствующего письменного уведомления, если иное не предусмотрено договором. Договор считается расторгнутым начиная с 61 дня со дня получения арендатором уведомления арендодателя о расторжении договора. При этом размер и порядок платежей остаются такими же, как они предусмотрены пунктами 3.1., 3.2., 3.3., 3.6. – 3.9. договора, а также арендатор должен уплатить арендодателю все имеющиеся задолженности по платежам по договору и штраф в размере, равном сумме обеспечительного взноса.

Как следует из абзаца второго части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, на который ссылается истец, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

Поскольку с учетом положений абзаца 2 пункта 14 договора аренды № 2-1065/К от 23.12.2016 в случае расторжения договора арендатором обеспечительный взнос удерживается арендодателем в качестве штрафа, апелляционный суд с учетом положений части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ приходит к выводу об отсутствий оснований удержания обеспечительного взноса арендодателем, в связи с чем обеспечительный взнос обоснованно зачтен судом первой инстанции в счет задолженности арендатора по арендной плате.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с контррасчетом, составленным ответчиком и представленным в суд апелляционной инстанции, т.к. он арифметически неверен.

Ссылка ответчика на то, что часть услуг по третьей части базовой составляющей арендной платы, не подлежит взысканию, т.к. услуга не оказывалась, не принимается во внимание, т.к. указанная часть платы сторонами согласована в твердой сумме, изменения не вносились и в силу ст.ст.309,310,614 ГК РФ плата в период действия договора должна производиться.

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции в части или полностью и принять по делу новый судебный акт.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции следует изменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела (п.п.3,4 ч.1 ст.270 АПК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В связи с изменением пропорции удовлетворенных исковых требований решение суда в части распределения расходов по оплате госпошлины также следует изменить.

Расходы по оплате госпошлины при обращении с жалобой в арбитражный суд апелляционной инстанции следует распределить между сторонами в порядке ст. 110 АПК РФ, взыскав 676 руб. 00 коп. с ответчика в пользу истца, в остальной части - отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2022 по делу № А65-5859/2022 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу Акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "Тандем", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в сумме 45 183 руб. 30 коп., а также 1 579 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "Тандем", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 676 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                             Д.А. Дегтярев

 

Судьи                                                                                                           Е.А. Митина

 

Л.Л. Ястремский