Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-8104/2022

г. Хабаровск

14 ноября 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 10.11.2022 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  О. М. Левинталь

при ведении протокола судебного заседания   секретарем Ю.Д. Щипун,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680510, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дуэт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680521, 

<

...>)

третьи лица - ИП ФИО1 (ОГРНИП 320470400081880, ИНН 

<

***>); ИП ФИО2 (ОГРНИП 31927240002652, ИНН 

<

***>)

о взыскании 342 109 руб. 20 коп.

при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности №14 от 18.08.2022 г.;

от ответчика, от третьих лиц – явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Хабаровского муниципального района  (далее - истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дуэт» (далее - ответчик,  ООО «Дуэт») о взыскании по договору аренды недвижимого имущества от 09.04.2021 №669-2021 штрафа за нарушение условий договора в размере 342 109 руб. 20 коп. за передачу арендованного помещения в субаренду ИП ФИО1 без согласования арендодателя.

Определением от 18.05.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 12.07.2022 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства,   к участию в деле привлечена ИП ФИО1  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление. С иском не согласен. Указывает, что ООО «Дуэт» договор субаренды с ИП ФИО1 не заключало,  что исключает его ответственность в виде штрафа. Указывает,  что договор субаренды с  ИП ФИО1 был заключен ИП ФИО2,  которой помещение передано в субаренду  ответчиком с согласия  Комитета.

Истцом представлены возражения на отзыв ответчика, дополнительные документы в обоснование доводов. Указывает,   что ФИО2 является  директором ООО «Дуэт», в связи с чем общество не могло не знать о передаче помещения ИП  ФИО1 без согласия собственника,  что предусматривает ответственность по условиям договора аренды.

 Определением суда от 03.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ИП ФИО2

 От ИП ФИО2 поступили пояснения, что она заключила договор субаренды  с ИП ФИО1 арендованного ООО «Дуэт» помещения без его согласия.

Представителем истца требования поддержаны, даны пояснения по доводам возражений на отзыв ответчика.

 Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ  в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя, суд

УСТАНОВИЛ:

09.04.2021 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и ООО «Дуэт» заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества № 669-2021, в соответствии с условиями договора арендатору ООО «Дуэт» предоставлено в аренду функциональное нежилое помещение I (10-13), общей площадью 60,8 кв. м., этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 27:17:0300601:1704, для размещения магазина.

Согласно п. 2.1 договора аренды № 669-2021 от 09.04.2021 срок аренды недвижимого муниципального имущества установлен с 09.04.2021 по 07.04.2024.

 Согласно п.3.2.  размер арендной платы рассчитывается независимым оценщиком и  может быть изменен по требованию арендодателя.

Согласно пункту 4.2.9. вышеуказанного договора, передача арендуемого объекта недвижимости в субаренду (поднаем) допускается при условии получения письменного согласия Арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.3. договора аренды, в случае сдачи арендатором объекта недвижимости в субаренду без получения согласия арендодателя, арендатор обязан уплатить штраф в сумме пятикратного годового размера арендной платы.

В соответствии с отчетом «Об определении рыночной стоимости права временного пользования и владения на условиях аренды функциональных помещений, расположенных по адресу: 

<

...>» от 10.11.2020 № 27.20/2020-ОН стоимость величины арендной платы за 1 кв. м. без учета НДС за пользование арендуемым ООО «Дуэт» помещением составляет 93,78 руб.

  Ежемесячная арендная плата составляет   5 701 руб. 82 коп. ( п.3.3. договора).

28.05.2021 г.   по договору субаренды нежилого помещения помещение  ООО «Дуэт» было сдано в субаренду индивидуальному предпринимателю ФИО2, на что ООО «Дуэт» получило письменное согласие  Комитета, выраженное в письме от 02.06.2021 г. № 01-21/3572, сроком на 11 месяцев  до 02.05.2022 г.

 Согласно п. 3.2.11  договора субарендатор вправе предоставлять имущество   в последующую аренду  с согласия арендатора. 

 

28.05.2021г.  ИП ФИО2 (арендатор)  и ИП ФИО1 заключили договор субаренды функционального нежилого помещения I (10-13), общей площадью 60,8 кв. м., этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 27:17:0300601:1704, для размещения магазина.

 Согласно  абз. 3 п.1.1. договора  право на передачу имущества в последующую аренду  предоставлено арендатору письменным согласием собственника помещения. 

 Срок субаренды  с 28.05.2021 по 28.04.2022г. 

 

11.03.2022г. договор субаренды ООО «Дуэт» с ИП ФИО2 был расторгнут по соглашению между  ООО «Дуэт» и ИП ФИО2

Помещение было возвращено ООО «Дуэт» по акту приема-передачи  от 11.03.2022г.

ООО «Дуэт»  11.03.2022 в адрес истца направило  уведомление о расторжении договора субаренды с  ИП ФИО2  и заявление с просьбой выдать согласие на передачу помещения в субаренду  ИП ФИО1. 

 Комитет не выразил своего согласия на передачу помещения в субаренду, договор субаренды между ООО «Дуэт» и ИП ФИО1 не заключен.

 16.03.2022 представителями администрации Хабаровского муниципального района осуществлен выезд в функциональное нежилое помещение I (10-13), общей площадью 60,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью проверки использования муниципального имущества.

В ходе проверки установлено, что на входе в магазин имеется вывеска «Скиф», в помещении размещен уголок потребителя «Скиф», на котором размещена информация об ИП ФИО1, ценники на товары в магазине имеют маркировку «ИП ФИО1».

Указанный факт свидетельствует о нарушении условия договора аренды от 09.04.2021 № 669-2021, установленного пунктом 4.2.9.

Поскольку ООО «Дуэт» без получения согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района сдало функциональное нежилое помещение I (10-13), общей площадью 60,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 27:17:0300601:1704, ИП ФИО1 в субаренду, истец начислил  ООО «Дуэт» штраф за нарушение условий договора.

 Истец произвел расчет штрафа :

5 701,82*12 = 68 421,84 руб. (размер годовой арендной платы);

68 421,84*5=342 109,20 руб. (пятикратный годовой размер аренднойплаты);                                                                                                                          

Итого сумма штрафа составляет 342 109,20 руб.

25.03.2022 в адрес ООО «Дуэт» направлено письмо № 01-21/1937 о нарушении условий договора аренды и требование об  уплате в добровольном порядке штрафа в размере 342 109,20 руб. за действия несогласованные с собственником имущества.

 Требование оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Суд считает требования подлежащими удовлетворению.

Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в редакции, действовавшей на дату заключения договора (и далее по тексту) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Пунктом 2 статьи 173.1 ГК РФ предусмотрено, что поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Проверка сделок на их соответствие закону является стандартом поведения для любого контрагента при заключении сделок; в случае отчуждения имущества арендатор , действующий в своем интересе, должен убедиться в наличии прав арендодателя  на такое отчуждение, отсутствии ограничений и обременении, а арендодатель , в свою очередь, должен подтвердить свои права либо известить контрагента об ограничении своих полномочий.

 Согласно п.2. ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

 В рассматриваемом случае ООО «Дуэт» согласие ИП Кротовой на сдачу помещения в субаренду не предоставляло,  что следует из пояснений ИП ФИО2, что подтверждается поступившим в суд письмом. от 12.10.2022. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом, согласно предоставленным пояснениям  ИП ФИО2 передала помещение  в субаренду ИП ФИО1, не имея на это  согласия арендодателя и собственника помещения.

 Учитывая,  что договор субаренды между ИП ФИО2 и ИП ФИО1  заключен без соответствующих полномочий и согласия  арендодателя, договор является ничтожным.

 Согласно п.1 ст. 618 ГК РФ  если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Как следует из материалов дела при расторжении договора субаренды между ООО «Дуэт» и ИП ФИО2, помещение было возвращено ООО «Дуэт» по акту приема-передачи  от 11.03.2022г.

  При этом, согласно предоставленным пояснениям  ИП ФИО2 передала помещение  в субаренду ИП ФИО1 , не имея на это  согласия арендодателя и собственника.

Как следует из  Выписки из ЕГЮЛ  от 14.06.2022г., предоставленной истцом в материалы дела, директором ООО «Дуэт»  и его единственным участником  является ФИО2 

 Учитывая,  что ФИО2, является  директором ООО «Дуэт» и индивидуальным предпринимателем,  суд приходит к выводу о том, что в субаренду   передано помещение, переданное  в аренду ООО «Дуэт» без надлежащих полномочий ИП ФИО2  на распоряжение помещением.

 При этом,   спорное  помещение ИП ФИО2   возвращено  ООО «Дуэт» 11.03.2022г., однако,    помещение продолжает находиться в распоряжении ИП ФИО1,  что свидетельствует о формальном документообороте между  ИП ФИО2   и ООО «Дуэт».

При таких обстоятельствах суд приходит  к выводу, что   из владения  ООО «Дуэт» в лице директора ФИО2   выбыло  арендованное помещение и перешло во владение ИП ФИО1, что по существу является субарендными отношениями, независимо от отсутствия документального оформления, т.е. заключения договора субаренды.

В нарушение пункта 4.2.9 договора аренды № 669-2021 от 09.04.2021 в субаренду ФИО1 передано функциональное нежилое помещение I (10-13), общей площадью 60,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 27:17:0300601:1704 без получения согласия арендодателя, что подтверждается актом проверки использования муниципального имущества от 16.03.2022.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ). 

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора.

Условия договоров, в том числе в отношении размера штрафа, сторонами согласованы, ООО «Дуэт»  не могло не понимать последствий в виде передачи помещения иному лицу без согласия собственника имущества.

Тот  факт, что ООО «Дуэт»  не оформило договор субаренды, допустив использование арендованного помещения иным лицом без согласования  собственником не может служить основанием для освобождения его от ответственности, предусмотренной договором аренды.  

В соответствии с частью 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности); лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

 Судом установлено,  что арендованное  ООО «Дуэт»  помещение используется иным лицом без согласования с собственником, о чем ООО «Дуэт» не могло не знать, что подтверждается в т.ч. обращением  11.03.2022  в Комитет с просьбой согласовать субаренду ФИО1. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Как следует из  представленного ответчиком акта  от 15.08.2022г.   осмотра помещения, переданного в аренду ООО «Дуэт»,  спорное помещение использует ИП ФИО1

Какое-либо согласие Комитета на сдачу арендованного ООО «Дуэт»  помещения  в субаренду ИП ФИО1  в нарушение  п.4.2.9. п. 5.3. договора аренды  в материалы дела не предоставлено.

Таким образом,  заключив договор аренды, и, приняв его условия, ответчик,   действуя недобросовестно,  нарушив принятые на себя обязательства, должен нести ответственность в соответствии с положениями договора.

 Установив факт нарушения  условий договора аренды,  суд усматривает основания   для взыскания штрафа.  

Ответчиком каких-либо ходатайств в отношении штрафа не заявлено.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

  Исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения  суд считает заявленную неустойку соразмерной.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дуэт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680521, 

<

...>)   в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680510, 

<

...>)  штраф  342 109  руб. 20 коп.,  в доход федерального бюджета госпошлину   9 842   руб.  

 Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                        О. М. Левинталь