ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3912/2023

г. Челябинск

04 мая 2023 года

Дело № А76-35194/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   общества с ограниченной ответственностью «АБЗ Универсал» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2023 по делу № А76-35194/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокуратуры Челябинской области – ФИО2 (служебное удостоверение),

Управления по имуществу и земельным отношениям Агаповского муниципального района – ФИО3 (паспорт, доверенность от 16.01.2023, срок действия до 31.12.2023, диплом).

 

Заместитель прокурора Челябинской области (далее – Прокуратура, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Агаповского муниципального района (далее – Администрация), Управлению по имуществу и земельным отношениям Агаповского муниципального района (далее – Управление), закрытому акционерному обществу «АБЗ Универсал» (далее – ЗАО «АБЗ Универсал») о признании недействительным постановления Администрации Агаповского муниципального района от 29.07.2019 № 871 «О заключении договора аренды земельного участка с ЗАО «АБЗ Универсал»; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от 29.07.2019 № 127-19, заключенного между Управлением и ЗАО «АБЗ Универсал»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ЗАО «АБЗ Универсал» вернуть Управлению земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414, площадью 27 561 кв.м по соответствующему акту приема-передачи; о погашении записи № 74:01:0601003:414-74/043/2019-4 в Едином государственном реестре недвижимости от 31.07.2019 о регистрации права аренды ЗАО «АБЗ Универсал» на земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущества Челябинской области (далее – Минимущество), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.12.2022 произведена замена ответчика – ЗАО «АБЗ «Универсал» на его правопреемника общество с ограниченной ответственностью АБЗ «Универсал» (далее – ООО АБЗ «Универсал»).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2023 (резолютивная часть от 09.02.2023) заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным постановление Администрации Агаповского муниципального района от 29.07.2019 № 871 «О заключении договора аренды земельного участка с ЗАО «АБЗ Универсал», недействительным (ничтожным) договор аренды от 29.07.2019 № 127-19 земельного участка, площадью 27 561 кв.м, с кадастровым номером 74:01:0601003:414, расположенного по адресу: Челябинская область, Агаповский район, в 1,5 км на северо-восток от с. Агаповка, заключенный 29.07.2019 между Управлением и ЗАО «АБЗ Универсал», применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязал ООО «АБЗ Универсал» вернуть Управлению земельный участок, площадью 27 561 кв. м, с кадастровым номером 74:01:0601003:414 по соответствующему акту приема-передачи, а также обязал погасить запись № 74:01:0601003:414-74/043/2019-4 в Едином государственном реестре недвижимости от 31.07.2019 о регистрации права аренды ЗАО «АБЗ Универсал» на земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414.

С указанным решением суда не согласилось ООО АБЗ «Универсал» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что в соответствии с Генеральным планом Агаповского сельского поселения, утвержденного решением Совета депутатов Агаповского сельского поселения Агаповского муниципального района Челябинской области от 22.10.2012 № 120, и схемой территориального планирования Агаповского муниципального района, утвержденной решением собрания депутатов Агаповского муниципального района Челябинской области от 29.07.2016 № 122, земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414, расположенный по адресу: Челябинская область, Агаповский район, в 1.5 км на северо-восток от с.Агаповка находится окруженный землями сельскохозяйственного назначения, однако сам участок не является земельным участком сельскохозяйственного назначения. 22.12.2022 Советом депутатов Агаповского сельского поселения приняты решения № 116 «Об утверждении Генерального плана Агаповского сельского поселения» и № 117 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Агаповского сельского поселения, утвержденные Решением совета депутатов Агаповского сельского поселения от 24.12.2012 № 125», согласно которым земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414 учтен как земли промышленности.

Апеллянт отметил, что в ходе рассмотрения дела была предоставлена информация   о   переводе   земельного   участка   с   кадастровым   номером  74:01:0601003:414,    расположенного    по    адресу:    Челябинская    область, Агаповский район, в 1.5 км на северо-восток от с. Агаповка, из категории земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Судом первой инстанции при вынесении решения не было принято во внимание и не отражено в решении от 16.02.2023 данное обстоятельство.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание явились только представители Прокуратуры и Управления.

В соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей иных лиц, участвующих в деле.

В дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Прокуратуры поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от 22.01.2004 ЗАО АБЗ «Универсал» приобрело в собственность асфальтобетонную установку с дополнительным оборудованием (т. 1 л.д. 14-15).

25.10.2013 ЗАО АБЗ «Универсал» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 5 лет земельного участка, площадью 27 561 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, Агаповский район, в 1,5 км на северо-восток от с. Агаповка, из земель сельскохозяйственного назначения для установки асфальта-бетонного завода (т. 1 л.д. 27).

На основании постановления Администрации Агаповского муниципального района от 17.07.2014 № 1113 «О предоставлении в аренду земельного участка ЗАО АБЗ «Универсал»» (т. 1 л.д. 34-35) между Управлением (арендодатель) и ЗАО АБЗ «Универсал» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, от 17.07.2014 № 75-14, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:01:0601003:414, находящийся по адресу: Челябинская область, Агаповский район, в 1,5 км на северо-восток от с. Агаповка (далее – участок), для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 27 561 кв.м, сроком с 17.07.2014 по 17.07.2019 (т. 1 л.д. 36-37).

По передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414 был передан в арендное пользование ЗАО АБЗ «Универсал» (т. 1 л.д. 38).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.11.2013 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:01:0601003:414 - для производства и переработки сельскохозяйственной продукции (т. 1 л.д. 40-41).

По истечении срока действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, от 17.07.2014 № 75-14, ЗАО АБЗ «Универсал» обратилось в Администрацию с заявлением исх. № 51 от 26.07.2019 с просьбой заключить на новый срок договор аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:01:0601003:414, находящийся по адресу: Челябинская область, Агаповский район, в 1,5 км на северо-восток от с. Агаповка, для производства и переработки сельскохозяйственной продукции (т. 1 л.д. 43).

На основании указанного заявления ЗАО АБЗ «Универсал», Администрацией Агаповского муниципального района принято постановление от 29.07.2019 № 871 «О заключении договора аренды земельного участка с ЗАО АБЗ «Универсал» (т. 1 л.д. 44-45).

Между муниципальным образованием «Агаповский муниципальный район» в лице Управления (арендодатель) и ЗАО АБЗ «Универсал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (заключаемого без проведения торгов), от 29.07.2019 № 127-19 (далее также – договор от 29.07.2019 № 127-19, т. 1 л.д. 46-49), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:01:0601003:414, находящийся по адресу: Челябинская область, Агаповский район, в 1,5 км на северо-восток от с. Агаповка (далее – участок), разрешенное использование: для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, в границах указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 27 561 кв.м, сроком с 17.07.2019 по 17.07.2034.

По передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414 был передан в арендное пользование ЗАО АБЗ «Универсал» (т. 1 л.д. 50).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.07.2019 № 99/2019/275218353 вид разрешенного использования указанного земельного участка - для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, обременение в виде аренды зарегистрировано в пользу ЗАО АБЗ «Универсал» (т. 1 л.д. 52-55).

Магнитогорской природоохранной прокуратурой на основании мониторинга государственной системы объектов негативного воздействия на окружающую среду проведена проверка исполнения ЗАО АБЗ «Универсал» законодательства об охране окружающей среды, по результатам которой вынесено представление от 09.12.2020 № 12-2020 (т. 1 л.д. 16-18).

Указанной проверкой установлено, что ЗАО «АБЗ Универсал» допущено использование земельного участка c кадастровым номером 74:01:0601003:414, находящегося по адресу: Челябинская область, Агаповский район, в 1,5 км на северо-восток от с. Агаповка, не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к категории земель сельскохозяйственного назначения и разрешенным использованием – для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, а именно для производства битуминозных смесей на основе природного асфальта или битума, нефтяного битума, минеральных смол или их пеков на общей площади размером 27 561 кв.м.

Управлением Росреестра вынесено постановление о назначении административного наказания от 28.12.2020 по делу № 48/01-20, согласно которому директор ЗАО «АБЗ Универсал» был признан виновным в нарушении земельного законодательства, ему назначен штраф в размере 20 000 руб. (т. 1 л.д. 20-25).

Письмом исх. № 1 от 12.01.2021 ЗАО «АБЗ Универсал» сообщило Магнитогорской природоохранной прокуратуре о сдаче в Министерство промышленности Челябинской области 21.12.2020 документов на перевод земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности (т. 1 л.д. 19).

Распоряжением Министерства имущества Челябинской области от 15.02.2021 № 428-P отказано ЗАО «АБЗ Универсал» в переводе из состава земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности земельного участка с кадастровым номером 74:01:0601003:414 в связи с тем, что установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земельного участка утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации Агаповского сельского поселения Агаповского муниципального района Челябинской области (т. 1 л.д. 81-82).

Управлением была проведена плановая документарная и выездная проверка в отношении ЗАО «АБЗ Универсал», по результатам которой составлен акт проверки органом муниципального контроля юридического лица от 09.06.2021 (т. 1 л.д. 56-58).

В ходе проверки установлено правонарушение, выразившееся в использовании земельного участка с кадастровым номером 74:01:0601003:414 не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Управлением Росреестра вынесено постановление о назначении административного наказания от 16.07.2021 по делу № 14/01-21, согласно которому директор ЗАО «АБЗ Универсал» был признан виновным в нарушении земельного законодательства, ему назначен штраф в размере 23 000 руб. (т. 1 л.д. 62-66).

Магнитогорской природоохранной прокуратурой в адрес главы Агаповского муниципального района 13.07.2021 внесено представление № 12-2021 в связи с тем, что ЗАО «АБЗ Универсал» земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414 используется не по целевому назначению, содержащее требование о незамедлительном принятии мер по устранению выявленных нарушений законодательства об охране окружающей среды (т. 1 л.д. 83-88).

Письмом от 02.08.2021 № 867 Администрация сообщила Магнитогорской природоохранной прокуратуре о том, что расторжение договора аренды № 127-19 от 29.07.2019 считает нецелесообразным, поскольку в случае расторжения договора у ЗАО «АБЗ Универсал» не будет возможности обратиться с ходатайством о переводе земельного участка с кадастровым номером 74:01:0601003:414 из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности в связи с тем, что для обращения с указанным ходатайством необходимо наличие права аренды (т. 1 л.д. 89-91).

Полагая, что оспариваемое постановление Администрации вынесено с превышением полномочий, а договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что предоставление ЗАО «АБЗ Универсал» земельного участка с кадастровым номером 74:01:0601003:414 из категории земель сельскохозяйственного назначения для целей установки и эксплуатации асфальта-бетонного завода противоречит нормам земельного законодательства о целевом характере использования земель, свидетельствует об обходе процедуры перевода земельного участка из одной категории земель в другую, о притворности заключенной сделки с соответствующими этому правовыми последствиями.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Кроме того, в силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ). В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Согласно пункту 74 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ оговорено, что право на заключение нового договора аренды без торгов может быть реализовано при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Из материалов дела следует, что на основании заявления ЗАО АБЗ «Универсал» Администрацией Агаповского муниципального района было принято постановление от 29.07.2019 № 871 «О заключении договора аренды земельного участка с ЗАО АБЗ «Универсал» (т. 1 л.д. 44-45).

В рамках исполнения указанного постановления между муниципальным образованием «Агаповский муниципальный район» в лице Управления (арендодатель) и ЗАО АБЗ «Универсал» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (заключаемого без проведения торгов), от 29.07.2019 № 127-19, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:01:0601003:414, находящийся по адресу: Челябинская область, Агаповский район, в 1,5 км на северо-восток от с. Агаповка (далее – участок), разрешенное использование: для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, в границах указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 27 561 кв.м, сроком с 17.07.2019 по 17.07.2034.

Однако из материалов дела следует, и сторонами не спаривалось, что указанный земельный участок ЗАО АБЗ «Универсал» по целевому назначению (для производства и переработки сельскохозяйственной продукции) не используется и ранее не использовался.

Из материалов проверки Магнитогорской природоохранной прокуратуры, объяснений директора ЗАО АБЗ «Универсал» от 09.12.2020 (т. 1 л.д. 11-13), следует, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:01:0601003:414, фактически использовался для производства битуминозных смесей и эксплуатации расположенной на участке асфальтобетонной установки.

На момент заключения договора аренды земельного участка от 29.07.2019 № 127-19 стороны сделки знали, что спорный земельный участок передается не для целей сельскохозяйственного использования и использоваться по данному назначению не будет. В действительности стороны имели намерение передать в аренду указанный участок для проведения работ, связанных с использованием асфальтобетонной установки, следовательно, юридически продекларированная цель не соответствовала фактической цели предоставления участка.

В силу пункта 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, злоупотреблять своим правом.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1 статьти 77 ЗК РФ).

В силу статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Согласно пунктам 6, 7 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-Ф3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-Ф3).

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 1 указанного Закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Следовательно, принадлежность спорного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении его для несельскохозяйственного использования.

Предоставление сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, осуществляется только после перевода земель в иную категорию в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-Ф3 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Ответчиками в материалы дела не было представлено доказательств перевода земельного участка с кадастровым номером 74:01:0601003:414 из земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию земель.

Распоряжением Министерства имущества Челябинской области от 15.02.2021 № 428-P отказано ЗАО «АБЗ Универсал» в переводе из состава земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности земельного участка с кадастровым номером 74:01:0601003:414 в связи с тем, что установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земельного участка утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации Агаповского сельского поселения Агаповского муниципального района Челябинской области (т. 1 л.д. 81-82).

Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, с нарушением порядка предоставления в аренду и собственность лицу, не имеющему преимущественного и исключительного права на аренду и приватизацию земельных участков, нарушает права как муниципальных образований, так и интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в приобретении земельного участка в общем порядке (публичные интересы). 

Как было верно установлено судом первой инстанции, договор аренды земельного участка от 29.07.2019 № 127-19 заключен в обход процедуры его перевода из одной категории в другую, что свидетельствует о притворности заключенной сделки с соответствующими этому правовыми последствиями.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оспариваемое постановление Администрации Агаповского муниципального района противоречит требованиям земельного  законодательства Российской Федерации; договор аренды земельного участка от 29.07.2019 № 127-19 является недействительным (ничтожным).

На основании пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор аренды является недействительным (ничтожным), суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка собственнику, обязав ООО «АБЗ Универсал» вернуть Управлению земельный участок, площадью 27 561 кв. метров, с кадастровым номером 74:01:0601003:414 по соответствующему акту приема-передачи.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом изложенного, применения последствий недействительности сделки – договора аренды земельного участка от 29.07.2019 № 127-19, суд первой инстанции обосновано указал на погашении записи № 74:01:0601003:414-74/043/2019-4 в Едином государственном реестре недвижимости от 31.07.2019 о регистрации права аренды ЗАО «АБЗ Универсал» на земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414.

Доводы апелляционной жалобы ООО АБЗ «Универсал» вышеприведенных выводов суда первой инстанции не опровергают.

Ссылка апеллянта на то, что 22.12.2022 Советом депутатов Агаповского сельского поселения приняты решения № 116 «Об утверждении Генерального плана Агаповского сельского поселения» и № 117 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Агаповского сельского поселения, утвержденные Решением совета депутатов Агаповского сельского поселения от 24.12.2012 № 125», согласно которым земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414 учтен как земли промышленности, отклонена судебной коллегией, поскольку указанные обстоятельства не «исцеляют» ничтожную сделку – договор аренды земельного участка от 29.07.2019 № 127-19, на момент заключения которой земельный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, что исключало возможность его предоставления для производства битуминозных смесей и эксплуатации расположенной на участке асфальтобетонной установки.

Апелляционный суд также отмечает, что несмотря на указанных решений № 116 и № 117, согласно общедоступным сведениям публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/) земельный участок с кадастровым номером 74:01:0601003:414 на дату принятия настоящего постановления также относится к относился к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Указание апеллянта на перевод   земельного   участка   с   кадастровым   номером  74:01:0601003:414, из категории земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, не соответствует действительности и не было подтверждено документально.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 265, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2023 по делу № А76-35194/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АБЗ Универсал» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина