АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-2593/20

23 ноября 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   16 ноября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            23 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску жилищно-строительного кооператива «Усадьба» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом г. Батайска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), муниципальное образование «Город Батайск» в лице администрации города Батайска, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, администрации г. Батайска о взыскании убытков

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 15.05.2020,

от ответчика: ФИО4 - представитель по доверенности от 22.09.2020,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

жилищно-строительный кооператив «Усадьба» обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Батайска, муниципальному образование «Город Батайск» в лице администрации города Батайска, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, администрации г. Батайска о взыскании убытков в размере 57 731 492 рубля.

В ходе судебного заседания представитель истца требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям, представил дополнительные документы в материалы дела, пояснения, содержащие правовое обоснование заявленных требований.

Комитет по управлению имуществом города Батайска против иска возражал, представил дополнительные документы в материалы дела, отзыв на исковое заявление, в котором указывал на отсутствие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями ответчиков. 

Муниципальное образование «Город Батайск» в лице администрации города Батайска, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, представило отзыв на исковое заявление, в котором возражало против удовлетворения иска в связи с тем, что возведенные истцом объекты капитального строительства обладают признаками самовольных построек.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку не обеспечил, представителя в судебное заседание не направил, отзыв на исковое заявление не представил.

В судебном заседании, назначенном на 09.11.2020, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15 час. 15 мин. 16.11.2020.  Информация о перерыве размещается на официальном сайте суда в сети Интернет, а также доводится до участвующих в деле лиц в соответствии с частью 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Стороны явку представителей в суд не обеспечили, извещены надлежащим образом о рассмотрении дела в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие извещенных надлежащим образом сторон и иных лиц, участвующих в деле, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2018 по делу № А53-25094/2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2018, договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.12.2011 № 5126, на основании которого истец с учетом договора передачи от 22.02.2013 и соглашения от 19.12.2013 о внесении изменений в данный договор владел и пользовался земельным участком с кадастровым номером 61:46:0010308:574, площадью 4600 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, признан недействительной (ничтожной) сделкой в связи с его заключением без соблюдения предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации требований о предоставлении земельного участка в аренду для жилищного строительства посредством проведения публичных процедур (торгов).

Истцом, которому, как следует из его позиции, не было известно об обстоятельствах нарушения установленного законом порядка заключения данного договора аренды, произведено строительство и устройство объектов капитального строительства и временных объектов на указанном земельном участке, а именно объект незавершенного строительства литер «Б» со степенью готовности 62% строительным объемом 5390 куб.м,  объект незавершенного строительства литер «В» со степенью готовности 6% площадью застройки 397 кв.м, временные сооружения – деревянный забор площадью 274,6 кв.м, ворота металлические площадью 8 кв.м, бетонный забор площадью 88 кв.м, дорожки и площадки из щебня площадью 390 кв.м.

Кроме того, согласно договору передачи от 22.02.2013 правопредшественник истца ФИО2 передал истцу в качестве паевого имущественного взноса размещенный на указанном земельном участке объект недвижимого имущества - бытовое здание площадью 43,2 кв.м, инвентарный номер: 4429, литер «А», этажность 1.

Как следует из представленного истцом в материалы дела заключения эксперта от 23.09.2019№ ДС41-19, составленного вне судебной экспертизы, рыночная стоимость затрат на устройство данных объектов капитального строительства и временных строений и сооружений по состоянию на дату проведения оценки составляет 57 731 492 рубля. 

По мнению истца, ввиду утраты права аренды земельного участка данные затраты являются убытками истца, причиненными Комитетом по управлению имуществом города Батайска в связи с предоставлением земельного участка на незаконных основаниях.

Указанные обстоятельства явились основанием обращения в с заявленными требованиями.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Как следует из материалов настоящего дела и из обстоятельств, установленных Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2018 по делу № А53-25094/2017, имеющих преюдициальное значение для рассматриваемого спора, 28.12.2011 на основании постановления администрации города Батайска от 21.12.2011 № 2379 о предоставлении в аренду земельного участка между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 5126.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 4600 кв.м, кадастровый номер 61:46:0010308:574, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование участка - жилые дома блокированной застройки.

Указанный земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 28.12.2011.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 21.12.2011 по 21.12.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.01.2012.

22.02.2013 между ФИО2 (Сторона 1) и ЖСК «Усадьба» (Сторона 2) заключен договор передачи, согласно которому кооперативу в качестве паевого имущественного взноса передано право аренды на земельный участок под малоэтажное жилищное строительство площадью 4600 кв.м, кадастровый номер 61:46:0010308:574, расположенный по адресу: 

<

...>, и размещенный на нем объект недвижимого имущества - бытовое здание площадью 43,2 кв.м, инвентарный номер: 4429, литер А, этажность 1.

В соответствии с соглашением от 19.12.2013 в договор аренды № 1526 от 28.12.2011 внесены изменения, в частности, арендатором земельного участка площадью 4 600 кв.м, кадастровый номер 61:46:0010308:574, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование участка - жилые дома блокированной застройки, указан ЖСК «Усадьба».

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 14.01.2014.

Изначально указанный земельный участок имел разрешенное использование участка - для строительства оздоровительного комплекса с автомойкой на один пост и автосервисом.

Постановлением Мэра города Батайска от 24.09.2003 № 3188 ФИО5 предварительно согласовано место размещения оздоровительного комплекса с автомойкой на один пост и автосервисом на земельном участке по ул. Балашова/ул. Грузинской.

На основании постановления Мэра города Батайска от 09.10.2006 № 3043 со ФИО5  заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2006 №3899 на срок с 09.10.2006 до 09.10.2009, который зарегистрирован в установленном порядке.

На указанном земельном участке ФИО5 построено бытовое здание общей площадью 43,2 кв.м, объект зарегистрирован в установленном порядке на основании решения суда о признании права собственности на самовольную постройку.

В дальнейшем данный объект недвижимости был продан на основании договора купли-продажи от 18.12.2009 ФИО2 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.01.2010). 

В связи с переходом права собственности на объект недвижимости договор аренды от 28.11.2006 № 3899 со ФИО5 расторгнут, земельный участок предоставлен ФИО2 на праве аренды согласно договору аренды от 28.12.2011 № 5126, зарегистрированному в установленном порядке.

31.03.2012 ФИО2 обратился в Комитет по управлению имуществом города Батайска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Грузинской, 152-6 с «для строительства бытового здания, оздоровительного комплекса с автомойкой на один пост и автосервисом» на «размещение жилых домов блокированной застройки».

В отношении данного земельного участка изменен вид разрешенного использования - жилые дома блокированной застройки.

ФИО2 выдано разрешение на строительство № RU 613020002005001-60 от 08.10.2012 жилого комплекса малоэтажной застройки: 2-х этажный блокированный 6-ти квартирный жилой дом (Л1), 2-х этажный блокированный 4-х квартирный жилой дом (Л2), 3-х этажный блокированный 8-ми квартирный жилой дом (Л3) на земельном участке площадью 4600 кв.м. Срок действия разрешения до 08.10.2013, который продлен до 08.10.2014. 

Как указано выше, на основании договора передачи от 22.02.2013 объект недвижимого имущества - бытовое здание площадью 43,2 кв.м, передан ФИО2 ЖСК «Усадьба», право собственности на которое зарегистрировано 21.10.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Соглашением от 19.12.2013 о внесении изменений в договор аренды от 28.12.2011 № 5126 право аренды указанного земельного участка перешло ЖСК «Усадьба». Срок договора аренды с 21.12.2011 до 21.12.2014.

Впоследствии Управлением по архитектуре и градостроительству города Батайска внесены изменения в ранее выданное ФИО2 разрешение на строительство в части указания ЖСК «Усадьба» в качестве застройщика, изменения проектных характеристик объекта капитального строительства и срока действия данного разрешения до 30.12.2015.

Отменяя решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2017 по делу № А53-25094/2017, которым были удовлетворены требования Комитета по управлению имуществом города Батайска о расторжении договора аренды от 28.12.2011 № 5126, суд апелляционной инстанции установил, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения указанного договора аренды), предусматривали предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства посредством проведения публичных процедур (торгов).

Поскольку договор аренды от 28.12.2011 № 5126 заключен без соблюдения установленного Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 30.1, 30.2) порядка предоставления находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду в целях строительства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) указанной сделки, в связи с чем отказал в заявленных по указанному делу требованиях комитета о расторжении данного договора аренды.

ЖСК «Усадьба», полагая, что констатация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки возлагает на ответчиков обязанность компенсировать истцу убытки, связанные с исполнением договора, в размере затрат на строительство объектов капитального строительства и временных строений и сооружений, обратился с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд. 

Суд, проверив доводы сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков (абзац 9 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Понятие убытков раскрывается в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Убытки, причиненные юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) публичных органов или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. Лицо (потерпевший), защищающее свои гражданские права путем возмещения убытков, причиненных органом местного самоуправления, должно доказать совершение этим органом (его должностным лицом) противоправных действий (бездействия), возникновение у потерпевшего убытков и их размер, причинно-следственную связь между действием (бездействием) и его последствиями. Истец также должен доказать наличие у него законных прав или интересов, а также то, что он предпринял все возможные меры для предотвращения возникновения убытков и уменьшения их размера. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.

Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

В обоснование несения убытков истцом представлено внесудебное заключение эксперта № ДС41-19 от 23.09.2019, согласно которому рыночная стоимость затрат на возведение истцом объекта незавершенного строительства литер «Б» со степенью готовности 62% строительным объемом 5390 куб.м,  объекта незавершенного строительства литер «В» со степенью готовности 6% площадью застройки 397 кв.м, временных сооружений – деревянного забора площадью 274,6 кв.м, ворот металлических площадью 8 кв.м, бетонного забора площадью 88 кв.м, дорожек и площадок из щебня площадью 390 кв.м, а также переданного истцу в качестве паевого имущественного взноса от ФИО2 размещенного на земельном участке бытового здания площадью 43,2 кв.м по состоянию на дату проведения оценки составляет 57 731 492 руб. 

Вместе с тем, суд отмечает, что доказательств фактического несения затрат на возведение данных объектов истцом в материалы дела не представлено.

В ходе судебного заседания от 16.11.2020 в удовлетворении ходатайств сторон о назначении строительно-технической экспертизы для определения суммы убытков, понесенных истцом, было отказано, поскольку суд счет их необоснованными с учетом предмета и основания иска. Полный текст определения изготовлен 23.11.2020.

В рамках дела № А53-25094/2017 установлено, что в нарушение императивно установленного земельным законодательством публичного порядка заключения договора аренды земельный участок был предоставлен правопредшественнику истца ФИО2 без проведения торгов.

При этом, заключая со ФИО2 договор передачи от 22.02.2013, согласно которому кооперативу в качестве паевого имущественного взноса передано право аренды по договору аренды от 28.12.2011 № 5126 спорного земельного участка, и принимая на себя права и обязанности арендатора по указанному договору аренды путем заключения с комитетом соглашения от 19.12.2013 о внесении изменений в данный договор, истец, действуя разумно и предусмотрительно, не мог не понимать, что договор аренды отвечает всем признакам ничтожной сделки как заключенный без соблюдения публичного порядка и с нарушением прав других лиц, поскольку деятельность по строительству объектов недвижимого имущества подразумевает необходимость юридической экспертизы всей, связанной со строительством документации, в том числе документов, подтверждающих права владения и пользования земельным  участком, на котором планируется строительство объектов значительного объема и стоимости (жилого комплекса малоэтажной застройки). 

Как усматривается из правоотношений сторон и следует из судебного акта, которым названный договор признан недействительным, заключение договоров аренды регулировалось положениями статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Учитывая положения названной статьи, продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за рядом нескольких указанных в статье исключений.

Принимая во внимание очевидный характер положений названной нормы права, истец не мог заблуждаться относительно порядка предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства, следовательно, не мог не знать о нарушении публичного порядка при заключении договора.

Таким образом, на момент подписания с комитетом соглашения от 19.12.2013 о внесении изменений в договор аренды от 28.12.2011 № 5126, которым истец принял на себя не только права и обязанности арендатора по данному договору, но обязательства, связанные с последующим освоением земельного участка, истец мог и должен был знать о том, что его владение земельным участком будет незаконным, и он не сможет легально освоить спорный земельный участок.

В этой связи действия истца по строительству объектов капитального строительства и устройству временных строений и сооружений при отсутствии правовых оснований для использования земельного участка, а равно приобретение прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с нарушением публичного порядка без проведения торгов, носили неоправданный и неразумный характер.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 № 13443/11 и от 17.07.2012 № 2683/12 сформулированы правовые подходы к разрешению споров о возмещении убытков, причиненных в результате издания органом государственной власти или местного самоуправления незаконного акта. 

В соответствии со статьями 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по возмещению убытков, причиненных в результате издания органом государственной власти или местного самоуправления незаконного акта, предусмотрена только в случае, когда лицо, понесшее эти убытки, несмотря на незаконность акта, не знало и не могло знать о незаконности этого акта. В тех случаях, когда истец несет затраты на свой риск в условиях, когда он не может не осознавать неправомерность своих действий и незаконность акта публичного органа, соответствующие затраты не подлежат возмещению в виде убытков.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в судебной практике Верховного Суда Российской Федерации (определения Верховного суда Российской Федерации № 308-ЭС19-22357 от 17.06.2020, № 302-ЭС17-20834 от 19.01.2018).

В силу всеобщей презумпции знания закона истец не мог не знать о том, что его действия и действия органов местного самоуправления, связанные с оформлением арендных правоотношений, нарушают требования земельного законодательства, поэтому он мог и должен был предвидеть их негативные последствия. 

Поэтому интерес истца, который не мог не знать о неправомерности предоставления ему спорного земельного участка в аренду для целей строительства, не подлежит судебной защите. 

При таких обстоятельствах понесенные истцом расходы не могут расцениваться как вынужденные вследствие неправомерных действий органов местного самоуправления. 

В этой связи исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине суд относит на истца по делу. 

Определение суда от 27.02.2020 истцу предоставлена отсрочка по уплате 200 000 рублей государственной пошлины на срок рассмотрения арбитражным судом настоящего дела и вступления судебного акта по нему в законную силу, но не превышающий один год, считая с даты принятия искового заявления к производству.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Усадьба» в доход федерального бюджета 200 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.П. Захарченко