Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-1068/2022

25 апреля 2022 г.

г. Ханты-Мансийск

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2022 г.

В полном объеме решение изготовлено 25 апреля 2022 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского поселения Советский (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 11.01.2006, место нахождения: 628242, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> Пионерии, 11Б) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316861700088733, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>), ФИО3,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Администрация городского поселения Советский (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:09:0101035:81, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, г. Советский, Южная промышленная зона, принадлежащий на праве собственности № 86:09:0101035:85-86/055/2019-2 от 13.12.2019, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299).

Исковые требования со ссылкой на статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.6, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства объекта недвижимости, в то время как объект строительства не завершен.

Определением от 26.01.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены: ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Определением от 28.02.2022 судебное заседание по делу назначено на 19.04.2022 на 09 час. 00 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Ответчик отзыв на иск не представил, требования не оспорил.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре просит принять решение на усмотрение суда (л.д. 10 - 12).

Изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Администрацией Советского района (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) на основании постановления Администрации Советского района от 17.07.2013 № 2348 подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.07.2013 № 54, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:09:0101035:81, общей площадью 20 000,0 кв.м., находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра г. Советский, предоставленный под строительство этнографического центра. 

Согласно пункту 4.3.3. данного договора арендатор имеет право производить строительство зданий и сооружений по разрешению управления архитектуры и градостроительства администрации городского поселения Советский.

Пунктом 4.4.7. данного договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца, о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

Срок действия данного договора установлен с 17.07.2013 по 17.07.2016.

ФИО3 выдано разрешение на строительство от 04.07.2014 № RU 86506106 – 068, сроком действия по 04.09.2016.

Между ФИО3 (арендатор) и Администрацией городского поселения Советский (арендодатель) подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2016 № 33-с/ю, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:09:0101035:81, общей площадью 20 000,0 кв.м., находящийся по адресу: Ханты- Мансийский автономный округ- Югра г. Советский, предоставленный под строительство этнографического центра.

Срок действия договора установлен с 12.07.2016 по 12.07.2019.

Согласно пункту 1.2. данного договора на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 134,5 кв.м., степень готовности объекта 36%, принадлежащий арендатору на праве собственности.

13.12.2019 объект незавершенного строительства - нежилое здание, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, Советский район, г. Советский, Южная промышленная зона, площадью 134,5 кв.м., степень готовности объекта 36%, перешел в собственность ФИО2, номер государственной регистрации права 86:09:0101035:85-86/055/2019-2.

Договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, № 33-с/ю заключен 12.07.2016 без проведения торгов.

Срок вышеуказанного договора истек.

Строительство объекта не завершено. 

Полагая, что принадлежащий ответчику спорный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации представленные документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» - далее Закон № 171-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 той же статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765.

Учитывая, что договор аренды земельного участка № 33-с/ю заключен 12.07.2016, то есть после 01.03.2015, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, арендатором использовано.

Таким образом, выбранный истцом способ защиты своих прав путем изъятия объекта незавершенного строительства и продажи с публичных торгов является правомерным и соответствует обстоятельствам дела.

При этом, суд отмечает, что шестимесячный срок не является пресекательным для подачи исков об изъятии не завершенных строительством объектов путем продажи с публичных торгов, а в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Как установлено судом, право собственности на спорный объект было зарегистрировано за ответчиком после истечения срок действия договора аренды.

Однако, данное обстоятельство выводов суда не опровергает.

Нормы Закона № 171-ФЗ, регулирующие отношения по предоставлению публичного земельного участка без торгов, ограничили право собственника объекта незавершенного строительства обратиться за заключением нового договора аренды однократностью. 

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, а также пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержат указание на то, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Следовательно, после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2015 на три года для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы. 

Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит положений, предусматривающих в названном случае право покупателя обратиться за заключением договора аренды земельного участка без торгов.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Постановлением № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, в соответствии с которыми публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены предмета аукциона на шаг аукциона. Средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

С учетом изложенного продажа объекта незавершенного строительства, в отношении которого органом публичной власти предъявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов, влечет материальное правопреемство.

После продажи объекта с торгов новому собственнику будут перечислены денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

При подаче иска государственная пошлина не уплачена, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу закона.

На основании статей 110 – 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение иска, суд относит государственную пошлину на ответчика в размере 6 000 руб. 00 коп., которая подлежит взысканию в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации городского поселения Советский удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства: проектируемое назначение: нежилое здание, площадью 134,5 кв.м., кадастровый номер 86:09:0101035:85, степень готовности: 36 процентов, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Советский район, г. Советский, Южная промышленная зона, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                П.А. Сердюков