АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-1574/2024

г. Оренбург

21 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       10 июня 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        21 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Оренбургской области  в составе судьи Александрова А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рахимовой Ю.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, г. Оренбург,

третьи лица:

- Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, г.Оренбург

- индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, 563806410578, Оренбургская область, Оренбургский район, с. Нежинка

о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 23.05.2023 № КУВД-001/2022-24555370/1 об отказе в государственной регистрации прав,

обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области осуществить государственную регистрацию перехода права на 1/20 в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:17:0000000:891, площадью 1 877 871,52 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская область, Матвеевский район, паевой фонд СПК - колхоз "Байрау", целевое назначение - земли с/х назначения, на основании договора купли-продажи имущества № 16 от 13.05.2022,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 (доверенность от 14.04.2022, копия диплома) путем использования системы веб-конференции,

от заинтересованного лица - ФИО3 (доверенность №6 от 10.01.2023, диплом),

в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара» (далее - ООО «Аграрий-Самара», общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управления Росреестра по Оренбургской области, государственный регистратор) о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 23.05.2023 № КУВД-001/2022-24555370/1 об отказе в государственной регистрации прав и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области осуществить государственную регистрацию перехода права на 1/20 в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:17:0000000:891, площадью 1 877 871,52 кв.м., расположенный по адресу: Оренбургская область, Матвеевский район, паевой фонд СПК - колхоз "Байрау", целевое назначение - земли с/х назначения, на основании договора купли-продажи имущества № 16 от 13.05.2022.

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее – ТУ ФАУГИ в Оренбургской области) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1).

Представитель заявителя требования считает обоснованными, поддерживает по основаниям, изложенным в заявлении.

В обоснование заявленных требований  ООО «Аграрий-Самара» поясняет, что в данном случае нормы статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ) неприменимы, так как общество является приобретателем доли в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи, заключенного в результате торгов, проведенных в рамках принудительной реализации арестованного имущества должника без усмотрения собственника доли.

Также заявитель указывает, что доводы Управления Росреестра по Оренбургской области относительно того, что без выдела земельного участка в счет земельной доли последняя может быть продана лишь участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, не состоятельны.

ООО «Аграрий-Самара» обращает внимание, что сведений о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения земельной доли, принадлежащей ФИО4, в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, о нарушении прав данных лиц при продаже спорной земельной доли, на момент заключения договора, подачи заявления о государственной регистрации перехода права и на настоящий момент не имеется. 

Представитель заинтересованного лица требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве. 

По мнению Управления Росреестра по Оренбургской области, учитывая специфику земельных и имущественных отношений, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ обеспечивает баланс интересов участников долевой собственности и устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося  собственности шести и более лиц, и определяет круг лиц, с которыми могут быть совершены указанные в абзаце втором пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ сделки, относя к ним лишь участников долевой собственности, сельскохозяйственный организации или граждан-членов крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Заинтересованное лицо поясняет, что на открытых торгах мог быть реализован только земельный участок, выделенный в счет земельной доли, а выставление земельной доли на открытые торги создает условия для ее приобретения лицом, которое в силу нормы Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ правом на ее приобретение не обладает, то есть способствует незаконному обходу предусмотренного законодательством ограничения.

Согласно представленному в материалы дела отзыву ТУ ФАУГИ в Оренбургской области поясняет, что реализация доли в праве собственности на земельный участок производилась на основании решения суда от 21.03.2018 № 2/2/-47/2018/, судом при принятии решения об обращении взыскания на земельный участок принимались во внимание особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем ТУ ФАУГИ в Оренбургской области  просит удовлетворения заявленные ООО «Аграрий-Самара» требования.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При  рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства. 

По акту передачи документов и на основании постановления старшего судебного пристава Матвеевского РОСП ФИО5 о передачи арестованного имущества на торги 12.01.2022 ТУ ФАУГИ в Оренбургской области приняло на реализацию имущество должника ФИО4, а именно: земельный участок (кадастровый номер: 56:17:0000000:891, местоположение: Оренбургская обл., Матвеевский р-н, паевой фонд СПК – колхоз «Байрак», целевое назначение: земли с/х назначения) (далее – земельный участок).

Первые торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок, повторные торги назначены на основании постановления старшего судебного пристава Матвеевского РОСП ФИО6 о снижении цены, переданного на реализацию.

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов от 29.04.202 победителем аукциона признано ООО «Аграрий-Самара», с которым впоследствии заключен договор купли-продажи от 13.05.2022 № 16.

Таким образом, 1/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащая должнику ФИО4, реализована путем проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже арестованного имущества, открытого по состав участников и открытого по форме подачи предложения о цене, проводимого в электронной форме.

С целью регистрации перехода права вышеуказанный договор с пакетом документов был предоставлен в Управление Росреестра по Оренбургской области, предметом которого является 1/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащая должнику ФИО4

Уведомлением Управления Росреестра по Оренбургской области от 23.05.2023 № КУВД-001/2022-24555370/11 заявителю отказано в государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.05.2022 № 16.

Не согласившись с вынесенным уведомлением, заявитель обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Как указано в пункте 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ, данный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 56:17:0000000:891 относится к землям сельскохозяйственного назначения, Управление Росреестра по Оренбургской области обосновано учло при принятии оспариваемого решения нормы Закона № 101-ФЗ.

Абзацем первым пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Тем самым согласно пункту 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, по своему усмотрению вправе продать свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

При этом в силу абзаца второго пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из материалов дела следует, что при проведении правовой экспертизы установлено, что на земельный участок с кадастровым номером 56:17:0000000:891 зарегистрировано право общей долевой собственности более чем пять сособственников, сведения о регистрации права общей долевой собственности покупателя ООО «Аграрий-Самара» на данный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствуют.

Судом установлено, согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 56:17:0000000:891 зарегистрированы следующие права собственников: ФИО7 (2/20 доли), ФИО8 (1/20 доли), ФИО8 (2/20 доли), ФИО8 (1/20 доли), ФИО8 (1/20 доли), ФИО9 (2/20 доли), ФИО10 (2/20 доли), ФИО8 (1/20 доли), ФИО11 (1/20 доли), ФИО12 (1/20 доли), ФИО13 (1/20 доли), ФИО14 (1/20 доли), ФИО15 (1/20 доли), ФИО4 (1/20 доли), ФИО16 (1/20 доли) и ФИО17 (1/20 доли).

Таким образом, число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять и ООО «Аграрий-Самара» не является участником долевой собственности.

Следовательно, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 12 Закона                 № 101-ФЗ рассматриваемая доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения могла быть продана ООО «Аграрий-Самара» только после выделения земельного участка в счет этой земельной доли.

В связи с этим договор купли-продажи от 13.05.2022 № 16, предметом которого является 1/20 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:17:0000000:891, не может рассматриваться как правоустанавливающий документ для осуществления испрашиваемой государственной регистрации прав.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 1817-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО18 на нарушение его конституционных прав положениями статей 1 и 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2023 №  308-ЭС22-29390 по делу № А63-10672/2021.

Кроме того, Закон № 218-ФЗ, которым руководствовалось Управление Росреестра по Оренбургской области наряду с Законом № 101-ФЗ, содержит прямые указания на применение Закона № 101-ФЗ.

В частности, согласно пункту 2 части 10 статьи 47 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц могут быть осуществлены на основании заявления, поданного лицом или лицами, являющимися собственниками земельной доли (долей) и образующими земельный участок путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Довод ТУ ФАУГИ в Оренбургской области о том, что реализация доли в праве собственности на земельный участок производилась на основании решения суда от 21.03.2018 № 2/2/-47/2018/, судом при принятии решения об обращении взыскания на земельный участок принимались во внимание особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения, судом отклоняется, поскольку в материалы дела не представлены подтверждающие их доказательства в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ.

Таким образом, оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Оренбургской области от 23.05.2023 № КУВД-001/2022-24555370/1 об отказе в государственной регистрации прав является законным и обоснованным.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении требований заявителя следует отказать в полном объеме.

ООО «Аграрий-Самара» при подаче настоящего заявления по платежному поручению от 31.10.2024 № 7 уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Согласно подпункту 3 пункту 1 части 1 статьи 333.21 НК РФ, по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, организациями уплачивается в размере 3 000 руб.

Таким образом, государственная пошлина в размере 3 000 руб. подлежит возращению заявителю из федерального бюджета

Расходы по уплате государственной пошлины на оставшуюся сумму (3 000 руб.) в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара» требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме                 3 000 руб. 00 коп., уплаченную на основании платежного поручения № 7 от 31.01.2024.

 

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Челябинск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                            А.А. Александров