АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-18282/2024

16 сентября 2024 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2024 года. Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.А. Мкртичян, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-18282/2024 

по иску Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Исток" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 5 157 613 руб. 57 коп. и расторжении договора, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Исток" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договоров аренды, 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО1, доверенность от 26.09.2023г.; 

от ответчика: ФИО2, доверенность от 06.12.2023г.;

третье лицо: временный управляющий ФИО3

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

ТУ Росимущества в СО обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Исток" с требованиями: 

3) А60-51493/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-37/1022 от 09.12.2011 в размере 18 883 руб. 17 коп. пеней за период с 11.01.2023 г. по 17.10.2023 г., а также расторгнуть договор аренды; 

11) А60-55770/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды №АЗФ-78/0820 от 11.05.2012 в размере 8 730 236 руб. 65 коп., в том числе 7 528 614 руб. 65 коп. 1 201 622 руб. 00 коп. пени, а также расторгнуть договор аренды; 

12) А60-55772/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-80/1235 от 02.09.2019г. в размере 98 778 руб. 88 коп., в том числе: 85 787 руб. долга за период с 01.01.2023 по 30.06.2023, 12 991 руб. пеней за период с 01.01.2023 по 30.06.2023г., а также расторгнуть договор аренды; 

13) А60-55774/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-82/1235 от 02.09.2019 г. в размере 77 713 руб. 79 коп., в том числе: 66 786 руб. 44 коп. долга за период с 01.12.2022 г. по 30.06.2023, 10 927 руб.35 коп. пеней за период с 01.01.2023 по 30.06.2023г. с продолжением начисления по день фактической уплаты долга, а также расторгнуть договор аренды; 

14) А60-55778/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды №АЗФ-83/1235 от 02.09.2019. в размере 115 877 руб. 39 коп., из которых 97 122 руб. 20 коп. основного долга, 22 969 руб. 46 коп. пени за период с 11.02.2023 по 25.09.2023, а также расторгнуть договор аренды; 

15) А60-55779/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-86/1235 от 02.09.2019 в размере 36929 руб. 02 коп., в том числе 115 743 руб. 39 коп. основной долг, 21 185 руб. 63 коп. пени с продолжением начисления пени по день фактической оплаты, а также расторгнуть договор аренды;

16) А60-55784/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды №АЗФ-129/0820 от 10.03.2015. в размере 177 994 руб. 02 коп., из которых 154 702 руб. 67 коп. основного долга, 23 291 руб. 35 коп. пени за период с 11.02.2023 по 25.09.2023, а также расторгнуть договор аренды; 

24) А60-67570/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды АЗФ-313/0820 от 25.06.2014. в размере 1 402 860 руб. 24 коп., в том числе 888 483 руб. 08 коп. основной долг, 514 377 руб. 16 коп. пени за период с 11.02.2021 по 30.11.2023, с продолжением начисление пени по день фактической оплаты, а также расторгнуть договор аренды; 

25) А60-67581/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-306/0820 от 25.06.2014 г в размере 2 403 519 руб. 62 коп., в том числе 1 492 893 руб. 81 коп. долга за период с 14.01.2020 г. по 31.12.2022 г., 910 625 руб. 81 коп. пеней за период с 11.09.2020 г. по 01.02.2023 г. с продолжением начисления пени по день фактической оплаты, а также расторгнуть договор аренды; 2

8) А60-69229/2023 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-303/0820. от 25.06.2014 в размере 2 244 044 руб. 48 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 1 509 801 руб. за период с 01.01.2021 по 31.03.2023, 734 242 руб. неустойка за период с 11.02.2021 по 11.12.2023, а также расторгнуть договор аренды; 

31) А60-241/2024 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды №АЗФ-300/0820 от 25.06.2014. в размере 547 011 руб. 92 коп., из которых 408 822 руб. 70 руб. основного долга, 138 189 руб. 22 коп. пени за период с 11.07.2022 по 19.12.2023, с продолжением начисления по дату фактической оплаты долга, а также расторгнуть договор аренды;

32) А60-585/2024 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-9/0220 от 13.03.2006 только в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:255; 

33) А60-1586/2024 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды №АЗФ-302/0820 от 25.06.2014 г. в размере 24 507 руб. 13 коп., в том числе 87 474 руб. 95 коп. основной долг за период с 03.06.2022 г. по 31.12.2022 г., 37 032 руб. 18 коп. пени за период с 11.07.2022 г. по 25.12.2023 г. с продолжением начисления пени по день фактической оплаты, а также расторгнуть договор аренды; 

34) А60-1588/2024 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-304/0820 от 25.06.2014 г. в размере 23 988 руб. 95 коп. пеней за период с 11.06.2020 г. по 26.12.2023 г. с продолжением начисления пени по день фактической оплаты, а также расторгнуть договор аренды; 

36) А60-2693/2024 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-396/0220. от 26.02.2013 в размере 74 741 руб. 50 коп., в том числе 52 680 руб. 04 коп. основной долг за период с 18.03.2021 г. по 31.12.2022 г., 22 061 руб. 46 коп. пени за период с 11.04.2021 г. по 18.12.2023 г. с продолжением начисления пени по день фактической оплаты, а также расторгнуть договор аренды; 

37) А60-2712/2024 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды №АЗФ-315/0820 от 25.06.2014 г. в размере 1 340 312 руб. 55 коп., в том числе 866 513 руб. 22 коп. основного долга за период с 21.05.2020г. по 31.12.2022г., 473 799 руб. 33 коп. пени за период с 11.06.2020г. по 18.12.2023г. с продолжением начисления пени по день фактической оплаты задолженности, а также расторгнуть договор аренды; 

38) А60-2716/2024 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-298/0820. от 25.06.2014 в размере 1 217 017 руб. 23 коп., в том числе 784 745 руб. 74 коп. основной долг за период с 20.05.2020 по 31.12.2022, 432 271 руб. 49 коп. пени за период с 11.06.2020 по 15.12.2023, а также расторгнуть договор аренды; 

40) А60-6627/2024 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-284/0820. от 25.06.2014 в размере 810 346 руб. 50 коп., в том числе 523 522 руб. 02 коп. основной долг за период с 22.05.2020 по 31.03.2023, 286 824 руб. 48 коп. пени за период с 11.07.2020 по 11.01.2023 с продолжением начисления пени по день фактической оплаты долга, а также расторгнуть договор аренды; 

42) А60-6629/2024 по иску ТУ Росимущества в СО к ООО «Исток» с требованием о взыскании задолженности по договору аренды № АЗФ-280/0820. от 25.06.2014 в размере 902 918 руб. 23 коп., в том числе 582 482 руб. 29 коп. – основной долг за период с 25.05.2020 по 31.03.2023, 320 435 руб. 94 коп. – пени за период с 11.07.2020 по 11.01.2023, с продолжением начисления пени по день фактической оплаты долга, а также расторгнуть договор аренды.

ООО «Исток» обратилось с встречным иском, в котором просит расторгнуть договоры аренды земельного участка №АЗФ-9/0220 от 13.03.2006г. в части аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:255 и №АЗФ-144/0706 от 25.08.2005г. в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0614066:330 и 66:41:0614066:333.

Встречный иск принят судом (ст. 132 АПК РФ).

Истец представил отзыв на встречный иск.

Исковые требования с учетом введения в отношении ответчика процедуры банкротства истцом уточнены, истец просит взыскать  задолженность по арендной плате в размере 81 939 216 руб. 77 коп., пени в размере 55 114 241 руб. 20 коп., в том числе: 

по договору аренды № АЗФ-298/0820 от 25.06.2014 г. в размере 992 793 руб. 93 коп. основной долг за период с 20.05.2020 по 28.05.2024, и 555 759 руб. 83 коп. пени за период 11.06.2020 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-302/0820 от 25.06.2014 г. в размере 227 776 руб. 48 коп. основной долг за период с 03.06.2022 по 28.05.2024, и пени в размере 82 090 руб. 91 коп. за период 11.07.2022 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-303/0820 от 25.06.2014 г. в размере 1 660 127 руб. 27 коп. основной долг за период с 01.01.2021 по 28.05.2024, и пени в размере 936 808 руб. 90 коп. за период 11.02.2021 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-82/1235 от 02.09.2019 г. в размере 34 466 руб. 12 коп. основной долг за период с 01.12.2022 по 28.05.2024, и пени в размере 2 883 руб. 68 коп. за период 11.01.2023 по 28.05.2024 

по договору аренды № АЗФ-86/1235 от 02.09.2019 г. в размере 34 300 руб. 31 коп. основной долг за период с 01.12.2022 по 28.05.2024, и пени в размере 2 870 руб. 71 коп. за период 11.01.2023 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-129/0820 от 10.03.2015 г. в размере 32 193 руб. 25 коп. основной долг за период с 01.12.2022 по 28.05.2024 и пени в размере 3 459 руб. 86 коп. за период 11.01.2023 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-144/0706 от 25.08.2005 г. в размере 32 970 026 руб. 27 коп. основной долг за период с 22.06.2020 по 28.05.2024, и пени в размере 22 680 106 руб. 97 коп. за период 11.07.2020 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-280/0820 от 25.06.2014 г. в размере 859 909 руб. 58 коп. основной долг за период с 25.05.2020 по 28.05.2024, и пени в размере 450 609 руб. 17 коп. за период 11.07.2020 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-284/0820 от 25.06.2014 г. в размере 776 306 руб. 84 коп. основной долг за период с 22.05.2020 по 28.05.2024, и пени в размере 396 889 руб. 75 коп. за период 11.07.2020 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-300/0820 от 25.06.2014 г. в размере 575 303 руб. 12 коп. основной долг за период с 03.06.2022 по 28.05.2024, и пени в размере 212 142 руб. 12 коп. за период 11.07.2022 по 28.05.2024,

по договору аренды № АЗФ-304/0820 от 25.06.2014 г. в размере 143 899 руб. 93 коп. основной долг за период с 21.05.2020 по 28.05.2024, и пени в размере 75 364 руб. 90 коп. за период 11.06.2020 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-313/0820 от 25.06.2014 г. в размере 1 009 488 руб. 96 коп. основной долг за период с 01.01.2021 по 28.05.2024, и пени в размере 566 723 руб. 56 коп. за период 11.02.2021 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-315/0820 от 25.06.2014 г. в размере 1 093 009 руб. 71 коп. основной долг за период с 21.05.2020 по 28.05.2024, и пени в размере 603 925 руб. 59 коп. за период 11.06.2020 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-396/0220 от 26.02.2013 г. в размере 97 022 руб. 61 коп. основной долг за период с 18.03.2021 по 28.05.2024, и пени в размере 45 910 руб. 48 коп. за период 11.04.2021 по 28.05.2024, 

по договору аренды № АЗФ-9/0220 от 13.03.2006 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:255 в размере 41 432 203 руб. 90 коп. основной долг за период с 16.07.2020 по 28.05.2024, и пени в размере 28 500 175 руб. 76 коп. за период 11.08.2020 по 28.05.2024, 

а также расторгнуть договоры аренды земельных участков на основании части 1 пункта 4.1.3. договора аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, части третьей статьи 619 ГК РФ, в том числе: 

договор аренды № АЗФ-78/0820 от 11.05.2012 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614066:1014; 

договор аренды № АЗФ-144/0706 от 25.08.2005 г. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0614066:330 и 66:41:0614066:333; 

договор аренды земельного участка № АЗФ-9/0220 от 13.03.2006 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:255.

Уменьшение исковых требований принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

Российской Федерации на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0614066:330, 66:41:0614066:333, 66:41:0614015:1369, 66:41:0614015:1389, 66:41:0614015:1392, 66:41:0614015:1371, 66:41:0614015:1391, 66:41:0614015:1393, 66:41:0614066:1390, 66:41:0614066:1254, 66:41:0614015:1387, 66:41:0614015:1386, 66:41:0614022:215, 66:41:0614015:1657, 66:41:0614015:2015, 66:41:0614015:1996, 66:41:0614015:1998, 66:41:0614015:2006, 66:41:0614015:255, 66:41:0614066:1014, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков от 25.08.2005г. №АЗФ-144/0706, от 25.06.2014г. №АЗФ-313/0820, №АЗФ-315/0820, №303/0820, №АЗФ-298/0820, №АЗФ-302/0820, №АЗФ-300/0820, №АЗФ-304/0820, №АЗФ-284/0820, №АФЗ-280/0820, от 26.02.2013г. №АЗФ-396/0220,  от 09.12.2011г. №АЗФ-37/1022, от 10.03.2015г. №АЗФ-129/0820, от 02.09.2019г. №АЗФ-86/1235, №АЗФ-83/1235, №АЗФ-82/1235, №АЗФ-80/1235, от 13.03.2006г. №АЗФ-9/0220, от 11.05.2012г. №АЗФ-78/0820.

Арендатором земельных участков является ООО «Исток» (ответчик), которое получило права и обязанности арендатора по указанным договорам в порядке переуступки прав по договорам.

В июле 2023 года территориальное управление Росимущества в Свердловской области (истец) обратился к ответчику с претензиями о погашении задолженности по указанным договорам.

Ответчиком требование оставлено без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по договорам аренды и их расторжении в связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком в период рассмотрения дела приняты меры к оспариванию кадастровой стоимости земельного участка, произведены расчеты арендной платы, произведено частичное погашение долга

Истцом все платежи приняты и распределены в соответствии с назначением платежа, неустойка рассчитана с учетом подачи заявления о признании ответчика банкротом (А60-27089/2024) до 28.05.2024г.

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 81 939 216 руб. 47 коп. подтверждено материалами дела, неоднократно сверено, разногласий по сумме долга не имеется, в связи с чем требование о взыскании долга суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В отношении неустойки в размере 55 114 241 руб. 20 коп. ответчиком заявлено о снижении в порядке ст. 333 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 73, 74 Постановления Пленума от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ) (п. 75 Постановления Пленума от 24.03.2016 N 7).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1, 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ) (п. 77 Постановления Пленума от 24.03.2016 N 7).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Принимая во внимание предпринимаемые ответчиком меры к погашению задолженности до принятия заявления о признании его банкротом и наличие возбужденного в отношении общества дела о банкротстве ответчика, суд считает возможным снизить размер неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ до 30 000 000 руб., что не нарушает баланс интересов сторон, т.к. требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов (п. 3 ст. 137 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Требование истца и встречное требование ответчика о расторжении договора аренды суд оставляет без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления N 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Требование истца о расторжении договоров рассмотрено в настоящем деле, поскольку производство по делу А60-51396/2023, из которого выделено настоящее дело, возбуждено до обращения кредитора с заявлением о признании должника банкротом (А60-27089/2024), ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу истцом не заявлено (абз. 2 п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

В целях соблюдения прав кредиторов судом привлечен временный управляющий должника, который в судебном заседании выразил отрицательную позицию относительно требования истца о расторжении договоров.

С учетом порядка рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, следует определить является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора (п. 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 305-ЭС18-8136), а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.08.2016 N 309-ЭС16-4636.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, для передачи ответчиком прав и обязанностей по договору аренды согласие арендодателя в силу закона и условий договора не требуется, следовательно, право аренды является активным и может быть реализовано в деле о банкротстве.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Единственным нарушением, допущенным ответчиком, является невнесение арендной платы в установленный договором срок, при этом до принятия заявления о признании должника банкротом ответчик принимал меры к погашению задолженности. В этой связи вменяемое истцом ответчику нарушение с учетом возможной продажи права аренды в деле о банкротстве суд не может признать существенным.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016г. N305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению (п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 10.11.2021).

В качестве причины невозможности использовать земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0614015:255 ответчик указал на несоответствие разрешенного вида использования - под размещение объектов оптовой торговли и открытых рынков территориальной зоне сельскохозяйственного использования СХ-1, отказ истца в изменении разрешенного вида использования на растениеводство, ведение огородничества и пр., нахождение земельного участка в зоне с особыми условиями - зона слабого подтопления с кадастровым номером 66:41-6.7789-, отсутствие согласия уполномоченного органа на выдачу технических условий для строительства примыкания к автодороге федерального значения.

Как следует из материалов дела, земельный участок всегда находился в территориальной зоне СХ-1 (письмо Администрации города Екатеринбурга от 27.01.2022г. №21.11-24/003/229).

Зона слабого подтопления не запрещает строительство капитальных сооружений с обеспечением инженерной защиты, следовательно, не препятствует использованию земельного участка. Возможность получения технических условий на примыкание к автомобильной дороге зависит от предлагаемой схемы и если получен отказ по одной схеме, то это не означает, что отсутствуют иные альтернативные варианты.

Отказ истца в изменении разрешенного вида использования ответчиком не обжалован. Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. 

Как известно, земельные участки, ранее принадлежавшие ФГУП "Исток", имели разрешенный вид использования для сельскохозяйственного производства, поэтому изменение вида разрешенного использования на иной, не соответствующий территориальной зоне СХ-1, не является допустимым, что означает, что арендатор имел возможность использовать земельный участок в соответствии с его действительным разрешенным видом использования.      

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований о расторжении договоров аренды по требованиям арендодателя и арендатора.

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Исток" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 111 939 216 руб. 47 оп., в том числе 81 939 216 руб. 47 коп. долга, 30 000 000 руб. неустойки.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Исток" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 163 395 руб. государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 

<

***>.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                                  С.Ю. Григорьева