ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-135837/19-41-1200

Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2019

Решение в полном объеме изготовлено 03.10.2019                                                                 

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 04.07.2019, ФИО3 по доверенности от 04.07.2019 и ответчика ФИО4 по доверенности от 25.02.2019, дело по иску ООО «Смоленский Пассаж» (ОГРН 

<

***>) к АО «Костромская Верфь»  (ОГРН 

<

***>) о взыскании 91 932, 21 долларов США и 96 811 руб. 62 коп, установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика в рублях по курсу 60 руб. за 1 доллар США  91 932, 21 долларов США, в том числе 85 822, 29 долларов США базовой арендной платы по договору аренды от 09.11.2018 № ОДА/СП/18-031, начисленной за период с января по май 2019 года, и 6 109, 92 долларов США неустойки, начисленной за период с 06.12.2018 по 31.05.2019 за нарушение срока уплаты арендной платы,  96 811 руб. 62 коп. переменной арендной платы, начисленной за период с декабря 2018 года по апрель 2019 года. 

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды от 09.11.2018 № ОДА/СП/18-031 ответчик не уплатил базовую и переменную арендную плату, в связи с чем истец начислил неустойку.

Определением от 03.10.2019 требование о взыскании 6 109, 92 долларов США неустойки, начисленной за период с 06.12.2018 по 31.05.2019, суд выделил в отдельное производство.

Ответчик исковые требования в сумме 887 728 руб. 97 коп. признал, в остальной части против иска возразил, сослался на то, что письмом 27.12.2018 № 564 уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды,  направил соглашение о расторжении договора аренды, а также акт сдачи-приемки нежилого помещения; фактически помещение освобождено 28.01.2019, после указанной даты ответчиком не использовалось, при этом ответчик считает, что договор предоставляет право в одностороннем порядке отказаться от договора не только арендодателю, но и арендатору. 

Таким образом, ответчик считает, что договор прекратил свое действие 31.01.2019, основания для начисления арендной платы после указанной даты отсутствуют.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 09.11.2018 истец в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды № ОДА/СП/18-031, по которому арендодатель передает арендатору за плату, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение в здании торгово-делового комплекса «Смоленский Пассаж» площадью 262, 7 кв. м.  Согласно п. 1.2 договора  для целей расчета базовой арендной платы арендуемое помещение в соответствии со стандартом ВОМА составляет 289 кв. м.

Разделом 3 договора предусмотрено, что арендная плата по договору состоит из двух частей: базовой части арендной платы и переменной части арендной платы; ежемесячная базовая часть арендной платы устанавливается с даты подписания акта приемки-передачи по 31.10.2019 (включительно) составляет  14 830, 51 у.е. в месяц (без учета НДС). Базовая часть арендной платы подлежит оплате арендатором ежемесячно не ранее 1-го и не позднее 5-го числа месяца, подлежащего оплате. Переменная часть арендной платы является платой арендатора по обеспечению объекта недвижимости, в том числе арендуемого помещения, коммунальными услугами; переменная часть арендной платы подлежит оплате арендатором  в течение 5-ти рабочих дней с момента получения счета от арендодателя; основанием для оплаты переменной части арендной платы является счет, выставленный арендодателем.

П. 3.2 договора предусмотрена уплата арендатором гарантийного взноса в качестве способом обеспечения исполнения арендатором обязательств по договору. Согласно п. 3.2.2 договора гарантийный взнос составляет сумму  1 779 661 руб. 02 коп. (без учета НДС).

Согласно п. 3.3.4.1 договора все платежи, суммы которых устанавливаются по договору с даты подписания договора и до 31.10.2021 в условных единицах, производятся в рублях из расчета, что 1 у.е. равен 60 руб. 

В соответствии с п. 7.1 договора последний считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует по 31.10.2012 включительно, действие договора распространяется на правоотношения сторон, возникшие с даты подписания договора – 09.11.2019, срок аренды начинается с даты подписания сторонами акта приемки-передачи помещения, но в любом случае не позднее 15.11.2018.

По акту от 15.11.2018 помещение передано арендатору.

Уведомлением от 27.12.2018 № 564 ответчик заявил о расторжении договора аренды с 01.01.2019, в письме от 15.01.2019 № 24 просил истца принять по акту приемки-передачи помещение и в срок до 31.01.2019 возвратить гарантийный взнос, в письме от 30.01.2019 № 51 уведомил истца об освобождении помещения 27.01.2019 и предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт сдачи-приемки помещения от 30.01.2019.

Из писем истца от 29.12.2018 № 12-02СП/2611, от 24.01.2019 № 01-01СП/145, от  07.02.2019 № 02-01СП/272 следует, что истец соглашение о расторжении договора аренды не подписал, с расторжением договора аренды арендатором в одностороннем порядке не согласился, ссылаясь на то, что п. 7.3 договора не предусматривает право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор (отказаться от договора).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК Российской Федерации предоставленное  Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 7.3 договора досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно в порядке и на условиях, предусмотренных договором и  законодательством Российской Федерации. 

П. 7.4 договора устанавливает, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, предварительно уведомив арендатора за 15 календарных дней до даты отказа в случае, если в отношении арендатора начата процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве, либо в отношении него назначен конкурсный управляющий, либо он признан банкротом по решению суда, либо он ликвидирован в установленном законом порядке, либо в отношении него начата процедура ликвидации. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении 15-ти календарных с даты направления арендодателем арендатору уведомления об отказе. П. 7.5 договора предоставляет арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, предварительно уведомив арендатора за 6 месяцев до даты отказа. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении 6-ти месяцев с даты направления арендодателем арендатору уведомления об отказе.

Вместе с тем  п. 5.15 договора устанавливает определенные обязанности арендатора на случай одностороннего отказа одной из сторон договора от его исполнения и (или) прекращения договора по любым основаниям.

Кроме того, право арендатора досрочно прекратить договор следует из п. 3.2.6 договора, которым определена судьба обеспечительного взноса в случае досрочного прекращения срока аренды не только по вине арендатора, но и по его инициативе.

Таким образом, из системного толкования договора следует, что договор предоставляет право в одностороннем порядке отказаться от договора любой стороне договора - не только арендодателю, но и арендатору.

Суд принимает во внимание и п. 7.1 договора, в котором стороны согласовали, что договор считается заключенным не с даты его подписания сторонами, а с даты его государственной регистрации, и то обстоятельство, что  по состоянию на дату направления арендатором уведомления от 27.12.2018 № 564 договор не зарегистрирован, при том что в силу п. 7.7 договора обязанность по его регистрации возлагается на арендодателя.

С учетом п. 7.1 договора в отсутствие его государственной регистрации, принимая установленные судом обстоятельства, суд считает, что после освобождения арендатором помещения и направления арендодателю акта возврата помещения основания для начисления арендной платы отсутствуют.

Из расчета истца следует, что за период с 15.11.2018 по 31.01.2019 постоянная арендная плата составила 2 677 796 руб. 40 коп., ответчик уплатил арендную плату в размере 1 799 645 руб. 41 коп., задолженность составляет 878 150 руб. 99 коп. Размер переменной арендной платы за указанный период составил 44 023 руб. 03 коп. Таким образом, задолженность по арендной плате за указанный период составляет 922 174 руб. 02 коп.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ответчик не представил суду доказательства уплаты арендной платы в сумме 922 174 руб. 03 коп., иск в части основного долга удовлетворяется судом на указанную сумму.

Оснований для зачета обеспечительного взноса в счет погашения этой задолженности, как и для возврата обеспечительного взноса арендатору не имеется, поскольку п. 3.2.6 договора установлено, что в случае досрочного прекращения срока аренды по инициативе и (или) вине арендатора арендодатель вправе удержать гарантийный взнос в качестве штрафной неустойки, и на то, что договором аренды арендатору не предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор (отказаться от договора), а потому гарантийный взнос правомерно  зачтен истцом в качестве штрафной неустойки.

П. 3 ст. 310 ГК Российской Федерации устанавливает, что предусмотренное Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В п. 3.2.6 договора стороны воспользовались правом, предоставленным им п. 3 ст. 310 Кодекса, договор аренды расторгнут по инициативе арендатора, а потому уплаченный арендатором обеспечительный взнос правомерно зачтен арендодателем в качестве неустойки.

Таким образом, договор прекратил действие в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 310, 450.1, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 41, 49, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

принять частичное признание ответчиком иска;

иск в части требования о взыскании основного долга удовлетворить частично;

взыскать с АО «Костромская Верфь»   в пользу ООО «Смоленский Пассаж» 922 174 руб. 03 коп.

В остальной части в иске о взыскании арендной платы отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

            Судья                                                                                                      О.А. Березова