ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-4293/2017

город Ростов-на-Дону

02 сентября 2018 года

15АП-16420/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Н.В. Шимбаревой, А.Н. Стрекачёва,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ФИО2: представителя ФИО3 по доверенности от 25.06.2018, 

ФИО4,

ФИО5,

от ФИО6: представителя ФИО7 по доверенности от 18.04.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой» ФИО8

на определение Арбитражного суда Краснодарского края

от 29.08.2017 по делу № А32-4293/2017 

о включении требований в реестр требований кредиторов

по заявлению ФИО2 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

принятое в составе судьи Маркиной Т.Г.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой» (далее – должник, ООО «КубаньАвангардСтрой») в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась ФИО2 (далее - кредитор) с заявлением о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений.

Заявленные требования мотивированы тем, что должником не исполнены обязательства по договорам об оказании услуг по бронированию квартиры в строящемся доме от 04.09.2015. 

Определением суда от 29.08.2017 требования участника строительства ФИО2 о передаче однокомнатной квартиры за строительным номером 153, подъезд 5, этаж 3, проектной общей площадью – 36,19 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Ленина, д. 147 «А», и требования о передаче однокомнатной квартиры за строительным номером 163, подъезд 5, этаж 5, проектной общей площадью – 36,19 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Ленина, д. 147 «А», включены в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой».

Не согласившись с определением суда от 29.08.2017 по делу № А32-4293/2017, жалобу конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой» ФИО8 обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в соответствии с заключенными договорами на оказание услуг по бронированию квартиры строящемся доме у кредитора не возникло право на квартиру. Указанными договорами не предусмотрены обязательные условия договора участия в долевом строительстве. Из договора бронирования не усматривается безусловное право получения стороной договора объекта долевого строительства.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2017 по делу № А32-4293/2017 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО2 просит обжалуемое определение отменить. Принять по делу новый судебный акт, по которому требования кредитора ФИО2 включить в реестр требований о передаче жилых помещений о передаче ей:

- однокомнатной квартиры за строительным номером 153, подъезд 5, этаж 3, проектной площадью 36,19 кв.м. в многоквартирном дом, расположенном на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Ленина,д. 147 «А», для целей участия в собрании кредиторов оплатой считать132 400 руб. по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Остаток по договору подлежащий доплате составляет 1 315 200 руб. и гасится взаимозачетом как однородное требование при переселении. Днем оплаты стоимости квартиры признается день подписания сторонами соглашения о зачете встречных однородных требований.

- однокомнатной квартиры за строительным номером 163, подъезд 5, этаж 5, проектной площадью 36,19 кв.м. в многоквартирном дом, расположенном на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Ленина,д. 147 «А», для целей участия в собрании кредиторов оплатой считать132 400 руб. по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Остаток по договору подлежащий доплате составляет 1 315 200 руб. и гасится взаимозачетом как однородное требование при переселении. Днем оплаты стоимости квартиры признается день подписания сторонами  соглашения о зачете встречных однородных требований.

Поскольку кредитор ФИО2 настаивает на проверке судебного акта в полном объеме положения пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом апелляционной инстанции не применяются.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда отменить, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в отношении должника определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.02.2017 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утвержден ФИО8.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2017 решение суда первой инстанции от 06.04.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 22.06.2017 отменены полностью. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2018 в отношении  общества с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой» введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщика. Временным управляющим утвержден ФИО8.

18.05.2017 ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений.

В обоснование заявленных требований заявитель указала, что между обществом с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой» и ФИО2 заключены договоры об оказании услуг по бронированию квартир в строящемся доме.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) размер денежных обязательств или обязательных платежей считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 142 Закона о банкротстве установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 100 настоящего Федерального закона. Кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность указанных требований документов. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов (статья 100 Закона о банкротстве).

Статьей 142 Закона о банкротстве установлено, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2017 (резолютивная часть) в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В силу пункта 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона (пункт 1), арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (пункт 2).

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой» и ФИО2 заключен договор об оказании услуг по бронированию квартиры в строящемся доме от 04.09.2015 № 074, по которому должник обязуется произвести бронирование квартиры № 153, состоящей из одной комнаты, общей площадью с учетом балкона (лоджии) 36,19 кв.м., расположенную в 5 подъезде на 3 этаже, на земельном участке площадью 2860 кв. м, с кадастровым номером 23:41;1005001:1749 по адресуг. Горячий ключ, ул. Ленина 147 «А». Квартира бронируется до 01.07.2016 до даты подписания сторонами договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры составляет1 447 600 рублей. Пунктом 4.2 установлено, что цена договора составляет132 400 руб.

Заявитель обязательства по договору исполнил, оплатил цену договора в размере 132 400 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходно-кассовым ордерам и кассовыми чеками (л.д. 15-16 т. 1).

Также между обществом с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой» и ФИО2 заключен договор об оказании услуг по бронированию квартиры в строящемся доме от 04.09.2015 № 075, по которому должник обязуется произвести бронирование квартиры № 163, состоящей из одной комнаты, общей площадью с учетом балкона (лоджии) 36,19 кв.м, расположенную в 5 подъезде на 5 этаже, на земельном участке площадью 2860 кв. м, с кадастровым номером 23:41;1005001:1749 по адресу г. Горячий ключ, ул. Ленина 147 «А». Квартира бронируется до 01.07.2016 до даты подписания сторонами договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры составляет1 447 600 рублей. Пунктом 4.2 установлено, что цена договора составляет132 400 руб.

Заявитель обязательства по договору исполнил, оплатил цену договора в размере 132 400 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходно-кассовым ордерам и кассовыми чеками (л.д. 20-21 т. 1).

Судебная коллегия при рассмотрении спора исходит из того, что незаключенность договора долевого участия в строительстве не влечет безусловных оснований для отказа в удовлетворении заявления о включении требования кредитора в реестр по передаче жилых помещений.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 1.2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

В части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве перечислены обязательные условия, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

Статья 17 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Закон об участии в долевом строительстве и требование о регистрации направлены на повышенную защиту участников долевого строительства (особенно граждан), в связи с чем применение судами указанного требования таким образом, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона.

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве наличие зарегистрированного в установленном порядке договора участия в долевом строительстве жилого дома является не единственным основанием признания лица участником строительства.

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Из правовой позиции, отраженной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" следует, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств.

Если суды, при рассмотрении конкретного спора придут к выводу о том, что все существенные условия договора об участии в долевом строительстве согласованы сторонами и анализ условий договора позволяет индивидуализировать его объект, основания для отказа в удовлетворения заявления о включении требования кредитора в реестр по передаче жилых помещений отсутствуют.

Более того, признание таких требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче.

В силу подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:

установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

установление факта, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Таким образом, как отсутствие в договоре каких-либо условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, так и отсутствие самого договора участия в долевом строительстве при наличии иных сделок, подразумевавших передачу жилых помещений, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления о включении требования кредитора в реестр по передаче жилых помещений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 28 октября 2013 года между администрацией муниципального образования город Горячий Ключ (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой» (ИНН 

<

***>) (инвестор) заключено соглашение о намерениях в сфере реализации инвестиционного проекта на территории Краснодарского края, по условиям которого инвестор намеревается реализовывать инвестиционный проект по реконструкции МКР «Городок нефтяников», расположенного на территории муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края.

В соответствии с пунктом 2 соглашения в рамках реализации проекта планируется строительство 9-ти этажных многоквартирных жилых домов с переселением граждан из ветхого жилья. Местом реализации инвестиционного проекта является МКР «Городок нефтяников», г. Горячий Ключ Краснодарского края; срок реализации проекта – 2013-2018 гг.; объем инвестиций –960 000 000 руб. (л.д. 35-38 т. 1).

Постановлением администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края от 04.06.2013 № 988 утверждена схема планировочной организации территории квартала «Городок нефтяников» в городе Горячий Ключ, ограниченного улицами Ленина, Псекупская, Кучерявого и Нефтяников, расположенного в кадастровом квартале 23:41:1005001, содержащую основные технико-экономические показатели проекта планировки (л.д. 4 т. 2).

Из представленного в материалы дела положительного заключения негосударственной экспертизы № 4-1-1-0983-13 от 28.11.2013 центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» проектной документации без сметы и результатов инженерных изысканий в отношении объекта капитального строительства: «I очередь строительства. Многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> следует, что проектная документация без сметы в отношении объекта капитального строительства: «I очередь строительства. Многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу:

<

...>, соответствует требованиям технических регламентов; результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям регламентов.

Из проектной документации 005-01-13-ДС5-ПЗУ том 2 «I очередь строительства. Многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу:

<

...> следует, что на территории участка (23:41:1005001) расположены ветхие 2-х этажные дома. Согласно, утвержденной постановлением администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края от 04.06.2013 № 988 схемы перспективной застройки квартала и схемы поэтапного сноса, существующие двухэтажные дома подлежат сносу с переселением жителей во вновь построенные многоэтажные многоквартирные жилые дома.

29.11.2013 управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город Горячий Ключ ООО «КубаньАванградСтрой» выдано разрешение на строительство (реконструкцию) № Ru-23304000-323 сроком действия до 29.03.2015.

05 сентября 2014 года в 09 час. 00 мин. в большом зале администрацииг. Горячий Ключ, расположенном по адресу: 

<

...>, проведены публичные слушания, на которые был вынесен вопрос о рассмотрении проекта планировки квартала «Городок нефтяников» в г. Горячий Ключ, ограниченного улицами Ленина, Псекупская, Кучерявого и Нефтяников. На слушании выступал директор ООО «КубаньАвангардСтрой» (ИНН 

<

***>) ФИО9, которая пояснила, что жители существующих жилых домов в порядке проекта переселяются в новые современные дома, выстроенные в их родном районе. В порядке поступательного расселения жителей продолжится строительство с сохранением центральной аллеи.

Также в рамках слушаний глава муниципального образования город Горячий ФИО10 Исхильевич пояснил, что самая главная задача проекта, чтобы переселяемые граждане не были ущемлены или обмануты (л.д. 24-25 т. 1). 

По результатам публичных слушаний от 05.09.2014 принято решение согласиться с проектом планировки квартала «Городок нефтяников» в г. Горячий Ключ, ограниченного улицами Ленина, Псекупская, Кучерявого и Нефтяников.

На основании результатов публичных слушаний, проведенных 05 сентября 2014, постановлением администрации муниципального образования город Горячий Ключ от 16.09.2014 № 1919 утвержден проект планировки территории, согласно которому многоквартирные дома, расположенные по ул. Ленина, 143 А, Б, 149 А, Б в г. Горячий Ключ подлежат демонтажу. При этом указанные многоквартирные дома в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» признаны аварийными и подлежащими сносу (л.д. 39-41 т. 1).

В связи с внесением изменений в проектную документацию ранее выданное разрешение на строительство аннулировано, взамен управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город Горячий КлючООО «КубаньАванградСтрой» выдано новое разрешение № 23304000-24 от 02.02.2015 сроком действия до 02.02.2017, наименование объекта капитального строительства: застройка территории квартала «Городок Нефтяников» в г. Горячий Ключ, ограниченного улицами Ленина, Псекупская, Кучерявого и Нефтяников.1 очередь строительства. Многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу:

<

...> А. Корректировка.

Отклонения, утвержденные в рамках публичных слушаний, состояли в смещении границ здания в пределах выделенного участка строительства, предполагающего нарушение требований СниПов, норм Градостроительного кодекса РФ, правил противопожарной безопасности с учетом последующего (после строительства многоэтажного жилого дома) сноса двухэтажных домов, непосредственно граничащих с земельным участком застройки.

В соответствии со схемой этапов освоения территории к первому этапу сноса относятся дома 143 А, 143 Б, 149А, 149 Б (л.д. 120 т. 2).

Из представленного в материалы дела письма Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 31.07.2017 № 71-8300/17-05.1-03 следует, что между администрацией муниципального образования город Горячий Ключ и ООО «КубаньАванградСтрой» заключен договор от 12.04.2013 № 4100004986 аренды земельного участка площадью 2860 кв.м. с кадастровым номером 23:41:1005001:1749, с видом разрешенного использования – «для размещения многоквартирных многоэтажных жилых домов», расположенного по адресу: 

<

...> А.

Согласно генеральному плану муниципального образования город Горячий Ключ, утвержденному решением Совета муниципального образования город Горячий Ключ от 06.09.2013 № 243, указанный земельный участок расположен в жилой зоне, зоне застройки многоэтажными жилыми домами.

По информации конкурсного управляющего ФИО8 завершение строительства указанного объекта капитального строительства капитального строительства будет осуществляться ООО «КубаньАвангардСтрой» под его руководством.

Из материалов дела следует, что ФИО2 зарегистрирована и фактически проживает по адресу: 

<

...>. Указанная квартира общей площадью 52 кв.м. принадлежит ФИО2 на праве собственности, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2013 № 001062. Также ФИО2 имеет долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 138/1000.

Из представленных в материалы дела схем этапов освоения территории следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный  по адресу: 

<

...>, находится в непосредственной близости от возводимого десятиэтажного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, т.е. непосредственно граничит с земельным участком застройки (л.д. 120 т. 2).

Указанный дом (

<

...>) в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением администрации муниципального образования город Горячий Ключ от 16.09.2014 № 1919, подлежит сносу в первую очередь.

Поскольку дом, в котором на праве собственности принадлежит квартира заявителю, подлежит сносу, из материалов дела следует, что с собственниками квартир в таких домах заключены договоры оказания услуг по бронированию квартир в целях дальнейшего переселения из ветхого жилья в строящийся многоквартирный жилой дом.

В материалы дела представлены письменные пояснения собственников квартир, находящихся в домах, подлежащих сносу,: ФИО11, ФИО5, ФИО12, ФИО13, ФИО6, ФИО14, ФИО15 ФИО16, ФИО4, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21

С указанными лицами, как и заявителем, заключены договоры бронирования квартир, аналогичные представленным в материалы дела в обоснование заявленных кредитором требований.

Из пояснений заявителя следует, что в сентябре 2015 года ФИО2 была приглашена директором ООО «КубаньАвангардСтрой» ФИО9 для заключения договора. На встрече ФИО9 пояснила, что договор долевого участия на начальном этапе строительства не может быть зарегистрирован, в виду чего с заявителем были заключены договоры бронирования двух квартир.

Также из пояснений заявителя следует, что оплата по договорам оказания услуг по бронированию квартиры представляла собой доплату за квадратные метры в размере 40 000 руб. за 1 кв.м., которые должны были быть получены сверх нормативов при переселении из квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> в две однокомнатные квартиры.

Между должником и ФИО22, ФИО4, ФИО18, ФИО19 во исполнение подобных договоров оказания услуг по бронированию квартиры заключены договоры участия в долевом строительстве. 

Так, в частности 05.05.2014 между должником и ФИО18 заключен договор № 013-1ПК долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке. В соответствии с пунктом 3.5. договора предусмотрен срок передачи объекта долевого строительства участнику - 31 мая 2015 года. 02.04.2015 между ООО «КубаньАвангардСтрой» и ФИО18 заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым сторонами определен срок передачи объекта – 4 квартал 2015 года.

Довод заявителя о том, что оплата по заключенному договору представляла собой доплату за увеличение площади квартиры, подлежащей передаче при исполнении договора, подтверждается представленными в материалы дела пояснениями ФИО23, поскольку с ней заключен договор бронирования без оплаты по договору. Кроме того, по договору бронирования квартиры ФИО18 оплатила 10 000 руб., что подтверждается квитанцией от 12.12.2013.

Следовательно, если действительной целью заключения подобных договоров являлась бы услуга по бронированию квартиры, то стоимость по договорам была бы одинаковой. Однако договоры заключены таким образом, что за увеличение квадратных метров собственники квартир осуществили доплату, размер которой не совпадает, поскольку определен в индивидуальном порядке.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (абзац третий пункта 66 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

В материалы дела ведущим консультантом отдела государственного строительного надзора муниципальных районов и городских округов Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края представлено пояснение относительно возможности выдачи заключения о соответствии в отношении объекта капитального строительства от 08.06.2018, из которого следует, что строительство многоквартирного дома по адресу:  

<

...>, является первой очередью строительства застройки территории квартала «Городок Нефтяников», в которую включен первый этап сноса домов с №№ 143 А, 143 Б, 149 А, 149 Б с обустройством на освобожденных после демонтажа существующих двухэтажных жилых домов площадях новых проездов, устройство укрепленного противопожарного проезда, размещение площадок для детей и взрослых, элементов благоустройства, спортивных сооружений, а именно:

- на месте сноса домов 143 А и 149 А предусмотрено устройство усиленного противопожарного проезда и площадок для парковки автотранспорта;

- на месте сноса дома 149 Б предусмотрено устройство детской площадки, размещение трансформаторной подстанции и дизель электростанции; 

- на месте сноса дома 143 Б предусмотрено устройство усиленного противопожарного проезда и строительство 9-ти этажного жилого дома (перспективное строительство).

Установление в ходе итоговой проверки факта несоответствия выполненных работ требованиям проектной документации в части планировочной организации земельного участка при строительстве объекта будет являться основанием для принятия решения в установленном порядке об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе не соответствие требованиям технических регламентов, а именно СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (л.д. 32-33 т. 4). 

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что в результате сноса двухэтажных домов, расположенных по адресам: 

<

...>, 143 Б, 149 А, 149 Б, ведения в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Ленина, д. 147 «А», и регистрации права собственности на одно из расположенных в нем помещений, земельные участки, на которых были расположены двухэтажные дома (

<

...>, 149 А, 149 Б), перейдут в собственность жильцов спорного многоквартирного дома (д. 147 «А»). В свою очередь невыполнение требования проектной документации в части планировочной организации земельного участка при строительстве объекта будет являться основанием для принятия решения об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе не соответствие требованиям технических регламентов, а именно СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», то есть повлечет отказ во вводе дома в эксплуатацию. 

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1005001:244, на котором расположен дом заявителя, является иным имуществом, переданным в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, то есть является способом оплаты по договорам купли-продажи будущей вещи (оформленных как договоры оказания услуг по бронированию квартир) по смыслу подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Проанализировав условия договора об оказании услуг по бронированию квартиры в строящемся доме, обстоятельства его заключения, руководствуясь положениями статьями 487, 489 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 8 Постановления № 54, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанные договоры заявителя следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей вещи (квартиры).

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Судебная коллегия учитывает, что сторонами договоров, на основании которых заявлены требования, определена стоимость квартир в размере1 447 600 руб. за каждую, что в совокупности составляет 2 895 200 руб. Оплата по указанным договорам была произведена путем внесения денежных средств в кассу должника в размере 264 800 руб., что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями, кассовыми чеками, а также долей заявителя в земельном участке с кадастровым номером 23:41:1005001:244, расположенном по адресу: 

<

...>.

Поскольку оплата по заключенным договорам произведена в полном объеме, обжалуемый судебный акт подлежит изменению, требования кредитора следует включить в реестр требований о передаче жилых помещений о передаче ему:

- однокомнатной квартиры за строительным номером 153, подъезд 5, этаж 3, проектной общей площадью – 36,19 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Ленина, д. 147 «А»;

- однокомнатной квартиры за строительным номером 163, подъезд 5, этаж 5, проектной общей площадью – 36,19 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Ленина, д. 147 «А». 

Для целей участия в собрании кредиторов оплатой считать 2 895 200 рублей по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений.

В связи с изложенным апелляционная жалоба конкурсного управляющего удовлетворению не подлежит. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2017 по делу № А32-4293/2017 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

«Включить в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «КубаньАвангардСтрой» г. Горячий Ключ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) требования участника строительства ФИО2 о передаче следующих объектов: 

- однокомнатной квартиры за строительным номером 153, подъезд 5, этаж 3, проектной общей площадью – 36,19 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Ленина, д. 147 «А»;

- однокомнатной квартиры за строительным номером 163, подъезд 5, этаж 5, проектной общей площадью – 36,19 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Горячий ключ, ул. Ленина, д. 147 «А». 

Для целей участия в собрании кредиторов оплатой считать 2 895 200 рублей по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений». 

В удовлетворении апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО «КубаньАвангардСтрой» ФИО8 отказать. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         Д.В. Емельянов

 

Судьи                                                                                                           Н.В. Шимбарева

 

              А.Н. Стрекачёв