АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                                               

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-2352/2024

г. Новосибирск

12 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2024 года.

 В полном объёме решение изготовлено 12 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Щербиной В.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Корона»,  г. Новосибирск (ИНН 

<

***>)

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Гастромаркет»,      г. Новосибирск (ИНН 

<

***>); 2) индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Москва (ИНН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) общество с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» (ОГРН   

<

***>), 2) конкурсный управляющий ООО «Альфа Ритейл Компани» ФИО2,

об обязании не препятствовать и предоставить доступ в подвальное помещение, 

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО3, доверенность от 06.09.2024, паспорт, диплом;

ответчиков: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен, 

от третьих лиц: не явились, извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

товарищество собственников жилья «Корона» (далее – истец, ТСЖ «Корона») обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Гастромаркет» (далее – ответчик 1, ООО «Гастромаркет») и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик 2, ИП ФИО1) с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании предоставить представителям ТСЖ «Корона», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) и сотрудникам обслуживающей организации ИП ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), доступ в помещения под №№ 2,6,7,17,19,37,38, расположенные в  подвальном помещении МКД по адресу: 

<

...> для осуществления работ по плановому осмотру и техническому обслуживанию инженерных коммуникаций и внутридомового имущества МКД.

          В качеств третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Альфа Ритейл Компани» и конкурсный управляющий ООО «Альфа Ритейл Компани» ФИО2.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в уточненном виде, просил их удовлетворить.

         Ответчик – ООО «Гастромаркет» в судебное заседание не явился, в представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения заявленных требований, указав, что является арендатором помещений, истцом не представлено документов, подтверждающих право собственности на какие – либо помещения, которые арендует ответчик и не представил документов, позволяющих идентифицировать объекты, являющиеся общим имуществом в МКД.

           Ответчик – ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, отзыв по существу заявленных требований в материалы дела не представил.

           Третьи лица в судебное заседание не явились, в представленном отзыве пояснили, что третье лицо – ООО «Альфа Ритейл Компани» признано несостоятельным (Банкротом), реальную деятельность не ведет, помещением, находящимся по адресу: 

<

...>, не пользуется.

  В силу части 1, пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчики и третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

           Товарищество собственников жилья «Корона» (далее - ТСЖ) создано как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (далее - МКД) для совместного управления общим имуществом в МКД, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, обеспечение предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным Кодексом помещениями в данном МКД, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.

ТСЖ «Корона» по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.162 ЖК РФ).

К такому имуществу согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, п.п.5-7 ПП № 491 относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нем, а также все инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

 Внутридомовые коммуникации находятся в подвальном помещении МКД и проходят через нежилые помещения, собственником которых является ИП ФИО1 и которые по договору аренды использует ответчик ООО Гастромаркет» (супермаркет готовой кухни «Бахетле»).

   В подвальном помещении МКД также находятся помещения №№ 2,6,7,17,19,37,38 (согласно технического паспорта МКД, инвентарный № объекта 50:401:379:007110680:0001), являющиеся общедомовым имуществом, в которых находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в здании.

  Однако доступ представителям ТСЖ «Корона» и обслуживающей организации к помещениям, в которых расположены общедомовые коммуникации, для планового осмотра и осуществления работ по техническому обслуживанию инженерных коммуникаций, ответчиком ограничен, что нарушает права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома.

   ТСЖ «Корона» неоднократно обращалось с заявлениями к собственнику указанных нежилых помещений - ФИО5, к ООО «Гастромаркет» и непосредственно к руководству супермаркета магазина «Бахетле» о предоставлении доступа к общедомовому имуществу М/КД, однако доступ к общедомовому имуществу предоставлен не был.

Также ТСЖ «Корона» обращалось в полицию Октябрьского района г.Новосибирска за защитой прав собственников.

Ссылаясь на то, что ответчик ограничил доступ истца в спорные помещения и чинит препятствия в пользовании и обслуживании истцом общедомового имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

 Рассмотрев заявленные исковые требования, проанализировав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

  Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает вещно-правовой способ защиты права собственности собственника и субъектов других вещных прав, в том числе путем устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

  Согласно статьям 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации негаторный иск представляет собой требование собственника (законного владельца) об устранении препятствий в осуществлении правомочий пользования, которые не связаны с лишением его владения имуществом. Основанием негаторного иска служат обстоятельства, подтверждающие, что поведение ответчика (действие или бездействие) создает препятствия именно в пользовании имуществом.

  На основании статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Судебная защита ненарушенных прав законодательством не предусмотрена.

  Для удовлетворения негаторного иска судом истец должен доказать наличие у него права собственности или иного вещного права на имущество, а также неправомерные действия ответчика, которыми это право нарушается.

Согласно ч.ч. 6, 7, 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

  Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

 Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

  Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2012 г. N 124, устанавливают понятие внутридомовых инженерных систем (п. 2), согласно которому к таковым относятся являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования.

   Исходя из содержания ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

 В силу ч. 1.1 указанной статьи надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Частью 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных, услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п.6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации №491 от 13.08.2006, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170.

Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его помещении, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.

Согласно подп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354) потребитель обязан допускать представителей организации, предоставляющей коммунальные услуги (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Кроме того, в соответствии с п. 10.6 СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные" в многоквартирных зданиях должна обеспечиваться возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.

    В силу требований статей 65 и 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле.

           В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в подвальном помещении МКД по адресу: 

<

...> находятся помещения №№ 2,6,7,17,19,37,38 (согласно технического паспорта МКД, инвентарный № объекта 50:401:379:007110680:0001), являющиеся общедомовым имуществом, в которых находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в здании, к которым ответчик ограничил доступ истца, чем нарушает его права, как лица, ответственного за эксплуатацию и содержание инженерных сетей.

  Судом установлено, что ответчик – ИП ФИО1 является собственником помещений, площадью 6402,8 кв.м., с кадастровым номером 54:35:073265:458, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.07.2021.

 Часть помещений, площадью 3918,6 кв.м., а именно нежилые помещения №№1-16, 20-44, 46-49, 50-52, часть помещения №53, расположенные на 1 этаже, нежилые помещения №№1, 3-5, 8-16, 18, 20-36, 39, 40, 42-44, 49, 52-96, расположенные в подвале, кадастровый (условный) номер учетной части 54:35:073265:458/2, переданы в аренду ответчику – ООО «Гастромаркет», что подтверждается договором аренды нежилых помещений № АК-2019 от 17.01.2019 и выпиской из ЕГРН от 15.07.2021, и ответчиками не оспаривается.

Согласно представленным истцом в материалы дела плану подвального этажа и листов проектной документации доступ в спорные помещения №№ 2,6,7,17,19,37,38, расположенные в  подвальном помещении МКД по адресу: 

<

...> возможен только через помещения, принадлежащие ответчикам.

  Факт наличия в спорных помещениях инженерных коммуникаций и иного оборудования, относящегося к общему имуществу собственников, подтверждается представленными в материалы дела планами и схемами расположения коммуникаций, техническим планом помещений и заключениями  обслуживающей организации ИП ФИО4

  В качестве доказательств, подтверждающих невозможность доступа в спорные помещения, истцом в материалы дела представлены письменные обращения от 13.12.2023 истца к ответчикам, акты о недопуске от 10.01.2019, 16.01.2023, 21.12.2023, 20.01.2024, 05.04.2024, 29.05.2024, 08.10.2024 и видеозапись.

  Каких – либо доказательств, опровергающих представленные истцом документы, ответчиком не представлено.

  При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к убеждению, что нарушение прав истца в результате неправомерных действий ответчиков материалами дела подтверждено, наличие препятствий в осуществлении прав собственника (владельца), а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчиками чинится препятствие в использовании собственником (владельцем) его имущества, не соединенное с лишением владения, в отсутствие доказательств опровергающих доводы истца, истцом доказано.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает требования истца об обязании ответчиков предоставить представителям ТСЖ «Корона» и сотрудникам обслуживающей организации ИП ФИО4 доступ в помещения под №№ 2,6,7,17,19,37,38, расположенные в  подвальном помещении МКД по адресу: 

<

...> для осуществления работ по плановому осмотру и техническому обслуживанию инженерных коммуникаций и внутридомового имущества МКД, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

           Расходы по оплате госпошлины, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на ответчиков.  

 Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Гастромаркет», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Москва (ИНН 

<

***>) предоставить представителям ТСЖ «Корона», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) и сотрудникам обслуживающей организации ИП ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), доступ в помещения под №№ 2,6,7,17,19,37,38, расположенные в  подвальном помещении МКД по адресу: 

<

...> для осуществления работ по плановому осмотру и техническому обслуживанию инженерных коммуникаций и внутридомового имущества МКД.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гастромаркет», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Москва (ИНН 

<

***>) в пользу ТСЖ «Корона», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) 6000 рублей расходов по оплате госпошлины, по 3000 рублей с каждого.

           Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

           Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

  Судья                                                                    Ю.Н.Голубева