ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-15495/2024, 18АП-15930/2024

Дело № А76-24694/2022

28 декабря 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «Тандер», Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2024 по делу № А76-24694/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества «Тандер» - ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность от 27.02.2024, сроком действия на один год),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям                  г. Челябинска - ФИО2 (служебное удостоверение, доверенность от 22.02.2024, сроком действия на один год).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителей и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска (далее – истец, Комитет, ОГРН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик, АО «Тандер», ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.10.2015 УЗ № 009324-Д-2011 за период с 05.08.2019 по 31.03.2022 в размере                              1 192 121 руб. 05 коп., неустойки за период с 05.08.2019 по 31.03.2022 в размере 267 723 руб. 59 коп. с продолжением начисления по день фактической уплаты долга.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ПАО «Акционерный коммерческий банк содействие коммерции и бизнесу», ФИО4, ФИО5, ООО «УралАвтоПром», ФИО6, ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала», ПАО «Ростелеком», ФИО7, ПАО «Банк Синара» (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2024 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с АО «Тандер» в пользу Комитета задолженность в размере 1 192 121 руб. 05 коп., а также пени в размере 72 134 руб. 69 коп., всего 1 264 255 руб. 74 коп. с продолжением начисления пени с 02.10.2022 по 1/300 ключевой ставки в день до полной уплаты долга. В удовлетворении требований в остальной части отказано. 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе АО «Тандер» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что при принятии решения судом имеет место быть несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Так в решении (стр. 6) суд делает вывод, что: «Следовательно, несмотря на то, что, принадлежавшие в спорный период обществу помещение и здание имеют отличный от содержащегося в ЕГРН вид разрешенного использования участка, значение-склад и нежилое помещение, применению подлежат ставка арендной платы и К1 в значении имеющем наибольший размер - 3% как «торговля» и 1,75 как «объекты торговли» ...», но данный вывод противоречит обстоятельствам дела, так как в соответствии с пунктом 1.1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2029 № 01.07.19-ЧЛБ АО «Тандер» приобрело в собственность нежилое здание - склад готовой фармацевтической продукции.

Соответственно при расчете ставка арендной платы должна применяться в размере 2% (иные), а коэффициент К1 в размере 1,5 склады.

Пунктом 1.1.2. договора купли-продажи недвижимого имущества                   № 01.07.19-ЧЛБ от 01 июля 2029 г. установлено, что АО «Тандер» приобрело в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 74:36:0606002:1343, наименование - нежилое помещение, общей площадью 519,3 кв.м. Данное нежилое помещение расположено в нежилом здании и не является торговым. Соответственно при расчете ставка арендной платы должна применяться как для административных и офисных зданий в размере 3% и с коэффициентом К1 для прочих, который составлял 1,108.

На основании изложенного, по мнению апеллянта, вывод суда о том, что Комитет произвел расчет задолженности непосредственно с указанием данных значений, размер долга, с учетом частичных платежей, составил 1 912 121 руб. 05 коп. не верный, в связи с чем принятое решение подлежит отмене.

Также с вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании с АО «Тандер» в пользу Комитета задолженности в размере 1 192 121 руб. 05 коп., пени в размере 267 723 руб. 59 коп., с продолжением начислением пени с 02.10.2022 по 1/300 ключевой ставки в день по день уплаты долга.

Податель жалобы не согласен с размером пени взысканной с ответчика.

Податель жалобы отмечает, что суд первой инстанции пришел к выводу, что увеличение размера арендной платы связано с неправильным определением Комитетом при заключении договора аренды доли ответчика в праве аренды участка. Несвоевременное внесение арендной платы в ином размере в связи с изменением доли в праве на участок (с 167/1000 до 464/1000), явилось следствием несвоевременного направления соответствующего уведомления в адрес арендатора со стороны Комитета.

При этом суд первой инстанции также делает вывод, что информация о техническом состоянии здания, относимости к земельным участкам здания в котором расположено помещение ответчика не была известна ни Комитету, ни ответчику из-за несвоевременных действия Управления Росреестра по Челябинской области.

Из указанного можно сделать вывод, что Комитет не может считаться просрочившим исходя из положений статьи 406 ГК РФ, поскольку при расчете доли в праве на участок руководствовался сведениями ЕГРН, согласно которым нежилое помещение ответчика с кадастровым номером 74:36:0606002:1343 до 2022 года находилось в составе нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0606002:170.

По мнению апеллянта, отсутствие сведений в ЕГРН о привязке нежилого здания, в котором расположено нежилое помещение ответчика, к земельному участку с кадастровым номером 74:36:0606002:5319, не препятствовало арендатору такого земельного участка вносить арендную плату в размере той доли, которая должна быть определенна в соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ, пунктом 16 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», поскольку актуализация сведений в ЕГРН не изменила фактического расположения нежилого помещения ответчика относительно нахождения его в здании, как следствие расположение соответствующего здания на спорном земельном участке.

Более того, податель жалобы полагает, что на стороне арендатора имеется злоупотребление правом, которое заключается в умышленном не приведении в соответствие сведений в ЕГРН об объектах недвижимости, находящихся в его собственности, с целью внесения арендной платы в меньшем размере.

Учитывая положения статьи 42, 65 ЗК РФ, 210 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы за земельный участок возложена на собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Отсутствие полной информации, как о техническом состоянии здания, так и относимости к земельным участкам нельзя признать обстоятельством, находящимся вне контроля должника, препятствующего исполнению им обязательства, не является освобождающим его от ответственности, поскольку ответчик имел возможность принять разумные меры для получения необходимых ему сведений для своевременной оплаты.

От АО «Тандер» поступили письменные пояснения по делу, которые приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом (арендодатель) и ЗАО «СИА ИНТЕРНЕЙШНЛ ЛТД» (арендатор) 17.09.2013 подписан договор аренды УЗ № 009324-Д2011 с множественностью лиц на стороне арендатора (том 1 л.д. 15-19), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 236 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0606002:5319, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, пр. Победы,160 для эксплуатации нежилого здания (в том числе нежилого помещения № 42, нежилого здания (пристроенного) Литер А2-А4, нежилого помещения № 17 (автомагазин)) (далее – участок) сроком с 01.01.2010 по 18.04.2032 (п. 1.1. – 1.4 договора). 

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете. 

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства (п. 6.3. договора).

Участок передан арендатору по акту от 17.09.2013 (т. 1 л.д. 20). 

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 27.01.2014                (т. 1 л.д. 31). 

Соглашением от 12.10.2015 произведена замена арендатора ЗАО «СИА ИНТЕРНЕЙШНЛ ЛТД» на ООО «Кубанские Фармацевтические Склады»              (т. 1 л.д. 21). 

Соглашением от 04.10.2017 произведена очередная замена арендаторов на ЗАО «СИА ИНТЕРНЕЙШНЛ ЛТД» и ООО «Замена масла» с долями в праве аренды 167/1000 и 12/1000 соответственно (т. 1 л.д. 22). 

В дальнейшем ООО «Кубанские Фармацевтические Склады» изменило наименование на ООО «ТД «Сиа Групп» и в соответствии с договором от 01.07.2019 продало АО «Тандер»:

- нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0606002:176 площадью             3 867,5 кв.м., с назначением - склад готовой фармацевтической продукции, количество этажей 5, расположенное по адресу 

<

...>;

- нежилое помещение с кадастровым номером 74:36:0606002:1343 площадью 519,3 кв.м., этаж 1, наименование - нежилое, расположенное по адресу 

<

...> (т. 1 л.д. 24). 

Соглашением от 27.11.2019 к договору аренды УЗ № 009324-Д-2011              ЗАО «СИА ИНТЕРНЕЙШНЛ ЛТД» заменено на АО «Тандер» с долей в праве на земельный участок 167/1000 (т. 1 л.д. 26). 

Право собственности на приобретенные по договору от 01.07.2019 объекты недвижимости, зарегистрировано за АО «Тандер» 05.08.2019 (т. 1 л.д. 41-43, 45-46). 

В связи с неисполнением обязанности по своевременной уплате арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия от 30.05.2022                         № 23274 с требованием оплаты долга и пени (том 1 л.д. 10).

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 12.10.2015 УЗ № 009324-Д-2011 явилось основанием обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции нашел доказанным факт наличия задолженности АО «Тандер» по арендной плате и неустойке по договорам аренды земельного участка. При этом поскольку здание с кадастровым номером 74:36:0606002:170 (находится в общей долевой собственности, в том числе у АО «Тандер» в части помещения с кадастровым номером :1343) площадью 5 5579,7 кв.м состоит из двух частей, литер А1 которого находится на участке с кадастровым номером 74:36:0606002:5319, а вторая часть площадью 15 988,3 кв.м., литер А, а1, а3 - на участке с кадастровым номером 74:36:0606002:16. Нежилое помещение с кадастровым номером 74:36:0606002:5319 площадью 519,3 кв.м. находится в здании площадью 5 579,7 кв.м., литер А1. В связи с чем, определена доля АО «Тандер» в праве аренды участков в размере 464/1000, а именно: 4 236 кв.м. площадь участка с номером: 5319/9 447,2 кв.м. площади зданий, находящихся на участке 4 386,8 кв.м. площади объектов недвижимости, принадлежащих АО «Тандер», что послужило основанием для частичного удовлетворения исковых требований.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений части 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В рассматриваемом случае расчет арендной платы производен Комитетом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008          № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. 

Комитетом в расчете применена ставка арендной платы в размере 3% (торговля), К1 в размере соответствующего торговле, К2 для Калининского района и К3-1 (т.1 л.д. 11). 

Между сторонами возник спор относительно месторасположения имущества ответчика применительно к земельному участку и зданиям, расположенным на участке, а также обоснованности применения в связи с этим ставки арендной платы и К1. 

Так, при расчете задолженности Комитет руководствовался тем, что здание с кадастровым номером 74:36:0606002:170 (находится в общей долевой собственности, в том числе у АО «Тандер» в части помещения с кадастровым номером :1343) площадью 5 5579,7 кв.м состоит из двух частей, литер А1 которого находится на участке с кадастровым номером 74:36:0606002:5319, а вторая часть площадью 15 988,3 кв.м., литер А, а1, а3 - на участке с кадастровым номером 74:36:0606002:16. 

Нежилое помещение с кадастровым номером 74:36:0606002:5319 площадью 519,3 кв.м. находится в здании площадью 5 579,7 кв.м., литер А1. 

В связи с чем, Комитетом определена доля АО «Тандер» в праве аренды участков в размере 464/1000, а именно- 4 236 кв.м. площадь участка с номером: 5319/9 447,2 кв.м. площади зданий, находящихся на участке 4 386,8 кв.м. площади объектов недвижимости, принадлежащих АО «Тандер». 

Письмом от 08.04.2022 Управление Росреестра сообщило, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 74:36:0606002:170 площадью 15 988,3 кв.м. и литерой А, А1, а3 внесены в ЕГРН 10.12.2011 на основании Технического паспорта, составленного по состоянию на 06.05.1999 ОГУП «ОблЦТИ» с одновременным внесением сведений о 30 помещениях, расположенных в здании.

Согласно Техническому паспорту от 06.05.1999 площадь литеры                       А, а1, а3составила 15 988,3 кв.м., а площадь литеры А1 - 5 579,7 кв.м., 01.12.20015 в ЕГРН внесены изменения в сведения об объекте недвижимости 74:36:0606002:170 в части изменения литер А, А1, а3 на А, а1, а3. 

Так здание с кадастровым номером 74:36:0606002:170 состоит из литер А, а1, а3, 01.04.2022 сведения о расположении в указанном объекте недвижимости 30 помещений исключены из ЕГРН. В связи с отсутствием в ЕГРН сведений об объекте с литерой А1 в границах участка с номером :5319, актуализировать сведения о расположенных в здании помещениях, не представляется возможным (т. 1 л.д. 83). 

В письме от 30.01.2024 Управление Росреестра указало, что на участке с номером :5319 по сведениям дежурной кадастровой карты помимо здания с номером :176, расположено здание с кадастровым номером 74:36:0606002:6322 площадью 5 579,7 кв.м., в отношении которого отсутствуют сведения об описании местоположения границ контура здания, поэтому отобразить его на дежурной кадастровой карте не представляется возможным (том 3 л.д. 114). 

Письмом от 06.02.2024 Управление Росреестра указало, что сведения о расположении здания с кадастровым номером 74:36:0606002:6322 площадью             5 579,7 кв.м. внесены в ЕГРН, здание расположено на участке с кадастровым номером 74:36:0606002:5319 (том 3 л.д. 139). 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что вывод Комитета о месторасположении объектов недвижимости ответчика является правильным.

Изменение размера арендной платы Комитетом вызвано неправильным определением при заключении договора аренды доли в праве аренды ответчика, а также не установлением местонахождения имущества ответчика по отношению к земельным участкам, ясность в данном вопросе определена только по итогам внесения в ходе судебного разбирательства Управлением Росреестра в ЕГРН сведений о размещении на спорных участках имущества ответчика. 

До момента возникновения спора о расположении объектов по отношению к земельным участкам и в связи с изменением доли в праве аренды ответчика, последний вносил арендные платежи в размере соответствующему определенной договором аренды доле. 

Между тем имущество принадлежащее ответчику является зданием склада и помещением, находящемся в административном здании. Вид разрешенного использования участка - для эксплуатации здания (в том числе нежилого помещения № 42, нежилого здания (пристроенного), нежилого помещения № 17 (автомагазин).

Относительно разногласий сторон в части применения значений ставки арендной платы и коэффициента К1, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с условиями статей 1 и 2.1 закона Челябинской области   № 257-ЗО ставка арендной платы применяется в значении, соответствующему виду разрешенного использования земельного участка. 

В силу части 2.1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в соответствии с условиями договора аренды земельного участка имеют место основания для применения одновременно нескольких значений ставки арендной платы, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением каждого из значений ставки арендной платы пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета. 

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение ставки арендной платы.

Согласно части 3 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО (в редакции, действовавшей в спорный период) значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1 (часть 6 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, вид разрешенного использования земельного участка с номером :5319 - для эксплуатации здания (в том числе нежилого помещения № 2, нежилого здания (пристроенного), нежилого помещения № 17 (автомагазин). 

Вместе с тем доказательств того, что под зданием, принадлежащем обществу возможно выделить участок с постановкой его на кадастровый учет, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного оценив разногласия сторон, возникшие относительно применения коэффициента К1, учитывающего вид деятельности арендатора, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости применения в спорный период при исчислении размера арендной платы коэффициента К1 в размере - 3% «торговля» и 1,75 «объекты торговли».

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 0105.08.2019 по 31.03.2022 составила 1 192 121 руб. 05 коп. 

Судом первой инстанции расчет задолженности по арендной плате проверен, признан арифметически верным.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком суду не было представлено доказательств отсутствия (уплаты) задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.10.2015 УЗ № 009324-Д-2011 в заявленном истцом размере - 1 192 121 руб. 05 коп.

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежных обязательств послужило основанием для начисления истцом пени.

В силу статьи 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельными участками ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование Комитета о взыскании финансовой санкции (пеней) является обоснованным.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку по договору аренды за период с 05.08.2019 по 31.03.2022 в размере 267 723 руб. 59 коп. 

Судом первой инстанции расчет неустойки по договору проверен, признан неверным.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила № 582).

Согласно пункту 2 Правил № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника. 

Пунктом 8 Правил № 582 установлено, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. 

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год. 

Согласно пункту 12 Правил № 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже одного раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, сроки внесения арендатором арендных платежей, как и ответственность за неисполнение этих сроков, устанавливаются договором. Как указано выше, арендная плата является регулируемой. 

По смыслу пункта 2.3 договора увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производятся арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 406 ГК РФ по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора. 

В силу пункта 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Как следует из материалов дела, увеличение размера арендной платы связан с неправильным определением Комитетом при заключении договора аренды доли ответчика в праве аренды участка. 

Между тем, несвоевременное внесение арендной платы в ином размере в связи с изменением доли в праве на участок (с 167/1000 до 464/1000), явилось следствием несвоевременного направления соответствующего уведомления в адрес арендатора со стороны Комитета. 

Таким образом, на стороне арендатора не возникла обязанность по проверке обоснованности определения органом местного самоуправления правильности определения доли в праве на участок по причине отсутствия полной информации, как о техническом состоянии здания, так и относимости к земельным участкам в связи с вышеуказанными действиями Управления Росреестра. 

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что на стороне арендатора возникла обязанность по уплате неустойки в отношении несвоевременно внесенных платежей до изменения доли в праве. 

Доводы Комитета об обратном не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции и основаны на неверном толковании норм права, в связи с чем подлежат отклонению.

Согласно информационному расчету размер пени составит 72 134 руб. 69 коп.

Проверив справочный расчет неустойки, суд первой инстанции признал его верным.

Также истец просил взыскать с ответчика пени начиная с 02.10.2022 на сумму основного долга исходя из 1/300 ключевой ставки за каждый день до даты исполнения решения суда.

Из разъяснений, сформулированных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о применении к спорным правоотношениям статьи 333 ГК РФ.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Как указано в пунктах 69, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Таким образом, наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011  № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В рассматриваемом случае ответчик в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не представил доказательств наличия такого исключительного случая.

На основании пунктов 1, 2 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Стороны свободны в определении условий договора в силу статьи 421 ГК РФ, и ответчик, заключая договор, был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Заключая договор, ответчик согласился с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по его исполнению. Разногласий по условию о размере неустойки между сторонами не имелось.

При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления неблагоприятных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ. Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком в рассматриваемом случае не представлено (статья 65 АПК РФ).

Доказательств того, что взыскиваемая неустойка может привести к получению истцом необоснованной выгоды, ответчиком также не представлено.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности сторон (статья 9 АПК РФ).

С учетом изложенного, исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера заявленной ко взысканию неустойки. Оснований для переоценки указанных выводов судом апелляционной инстанции не усмотрено.

В силу изложенного, судом первой инстанции правомерно взыскана с ответчика пени в размере 72 134 руб. 69 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты задолженности.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения в суде апелляционной инстанции, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда в обжалуемой части апелляционный суд не усматривает.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2024 по делу № А76-24694/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы акционерного общества «Тандер», Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина