АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-11232/2018

г. Оренбург

15 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена       09 декабря 2020 года

В полном объеме решение изготовлено        15 декабря 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи С.Г. Федоровой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению   

общества с ограниченной ответственностью «Фортуна-10» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Оренбург) 

     к Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Оренбурга (г. Оренбург) 

о признании недействительным Решения № 10-12/116 от 31.05.2018 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления налога на имущество в размере 6 018 956 руб., пени в размере 705 559 руб., штрафа по ч.1 ст. 122 НК РФ в размере   1 203 791 руб., снижении размера штрафов в 10 раз (с учетом уточненных требований).

При участии в судебном заседании:

от заявителя: до и после перерыва представителя ФИО2 (доверенность б/н от 17.09.2020, выдана сроком на один год, паспорт);

от заинтересованного лица: до и после перерыва представителей ФИО3 (доверенность № 03-11/06963 от 15.06.2020, паспорт), ФИО4 (доверенность № 03-11/10609 от 01.08.2019, выдана сроком на три года, паспорт), до перерыва представителя ФИО5 (доверенность № 03-11/09583 от 10.08.2020, служебное удостоверение).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 03.12.2020 года по 09.12.2020 года до 11 часов 30 минут.

Общество с ограниченной ответственностью «Фортуна-10» (далее – заявитель, ООО «Фортуна-10», общество, налогоплательщик) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Оренбурга (далее – заинтересованное лицо, налоговый орган, Инспекция)  о признании недействительным Решения № 10-12/116 от 31.05.2018 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления налога на имущество в размере 6 018 956 руб., пени в размере 705 559 руб., штрафа по ч.1 ст. 122 НК РФ в размере   1 203 791 руб.

Заявитель на требованиях настаивает по основаниям, изложенным в заявлении. В обоснование заявленных требований указывает на то, что налог на имущество организаций исчислен обществом в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 374, пункта 1 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации и положениями Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", а налоговым органом не приведено достаточных доказательств, свидетельствующих, что налогоплательщик в нарушение вышеуказанных норм в 2015 и 2016 годах неправомерно произвел переоценку стоимости объекта основных средств – торгового центра «Восход», что привело к занижению налоговой базы по налогу на имущество организаций.

На основании указанного, просит признать недействительным решение № 10-12/116 от 31.05.2018 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления налога на имущество организаций в размере 6 018 956 руб., пени в размере 705 559 руб., штрафа по ч.1 ст. 122 НК РФ в размере   1 203 791 руб.

Кроме того заявителем в материалы дела представлено письменное ходатайство о применении смягчающих обстоятельств и снижении суммы штрафных санкций в 10 раз.

Налоговый орган представил в материалы дела письменный отзыв на заявление, в соответствии с которым заявленные требования не признает, считает, что в ходе выездной налоговой проверки собрана совокупность доказательств, свидетельствующая о том, что  при исчислении налога на имущество за 2015 и 2016 годы обществом неверно исчислена остаточная стоимость основных средств (Торговый центр «Восход»), что привело к занижению среднегодовой стоимости имущества за отчетный период (2015г. и 2016г.) и занижению налога на имущество организаций   на 6 018 956 руб.  В связи с этим, считает решение в оспариваемой части соответствующим законодательству о налогах и сборах, не нарушающим прав и законных интересов заявителя и просит суд отказать в удовлетворении заявленных обществом требований. Кроме того, налоговый орган возражает против снижения штрафных санкций в десять раз.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. В связи с чем, суд рассматривает дело исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи  65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

На основании решения заместителя начальника ИФНС России по Центральному району г. Оренбурга от 30.06.2017 № 10-12/329  налоговым органом проведена выездная налоговая проверка общества с ограниченной ответственностью «Фортуна-10» по вопросам правильности исчисления и своевременности уплаты (удержания, перечисления) налогов и сборов (налога на добавленную стоимость, налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций, транспортного налога, земельного налога, налога на доходы физических лиц)  за период с 01.01.2014 года по 31.12.2016 г. 

По результатам рассмотрения материалов выездной налоговой проверки, включающих, в том числе акт налоговой проверки № 10-12/286 от 26.02.2018 года, письменные возражения общества по акту выездной налоговой проверки от 20.03.2018 № 39 (вх. 18309 от 21.05.2018), ходатайство о проведении повторной экспертизы от 26.03.2018 № 41, материалы, полученные в ходе проведения дополнительных мероприятий налогового контроля, назначенных на основании решения и.о. начальника инспекции от 02.04.2018 № 10-12/3, ИФНС России по Центральному району г. Оренбурга вынесено решение № 10-12/116 от 31.05.2018 о привлечении общества к ответственности за совершение налогового правонарушения (т.1 л.д. 62-153). Указанным решением заявителю предложено уплатить налог на имущество организаций в сумме 6 018 956 руб. 00 коп, налог на прибыль организаций в сумме 147 758 руб. 00 коп., пени в сумме 708 926 руб. 00 коп., штрафы в соответствии с пунктом 1 статьи 122 и статей 123 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 1 245 621 руб. 00 коп., а также уменьшить убыток за 2015 год на сумму 285 655 руб. 00 коп.

В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора налогоплательщик обжаловал решение Инспекции в вышестоящий налоговый орган. Решением УФНС России по Оренбургской области № 16-15/12548 от 13.08.2018 решение ИФНС России по Центральному району г. Оренбурга № 10-12/116 от 31.05.2018   оставлено без изменения, а жалоба налогоплательщика без удовлетворения (т.2 л.д.1-8). В соответствии с решением вышестоящего налогового органа оспариваемое решение налогового органа вступило в силу со дня принятия решения по апелляционной жалобе.

Не согласившись с решением Инспекции № 10-12/116 от 31.05.2018 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в  части доначисления налога на имущество в размере 6 018 956 руб., пени в размере 705 559 руб., штрафа по ч.1 ст. 122 НК РФ в размере   1 203 791 руб., полагая, что оно в оспариваемой части не соответствует закону и нарушает права и законные интересы налогоплательщика, общество с ограниченной ответственностью «Фортуна-10» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с рассматриваемым заявлением.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует, что для признания недействительным ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем, указанные нормы не освобождают заявителя от обязанности доказывания обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд, проверив законность процедуры проведения выездной налоговой проверки и рассмотрения ее материалов с учетом установленных обстоятельств, приходит к выводу о том, что нарушений установленного Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) порядка проведения выездных налоговых проверок и вынесения решений по ним, которые являются основанием для признания недействительным оспариваемого решения налогового органа в соответствии с пунктом 14 статьи 101 НК РФ, налоговым органом не допущено, обществу была предоставлена возможность знакомиться с материалами налоговой проверки, представлять свои возражения, пояснения и дополнительные документы, участвовать в рассмотрении материалов выездной налоговой проверки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В силу  пункта 1 статьи 375 НК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (пункт 3 статьи 375 НК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 376 НК РФ среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества (без учета имущества, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость) на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу.

Порядок учета организацией объектов основных средств и формирования их стоимости регулируется приказами Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" (далее - ПБУ 6/01) и от 13.10.2003 N 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" (далее – методические указания).

Согласно п. 43 ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

Для целей настоящих Методических указаний под текущей (восстановительной) стоимостью объектов основных средств понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

При определении текущей (восстановительной) стоимости могут быть использованы: данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Согласно пункту 7 ПБУ 6/01 (в редакции, действовавшей в спорный период) основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. 

В соответствии с пунктом 8 ПБК 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Перечень фактических затрат  на приобретение, сооружение и изготовление основных средств установлен настоящим пунктом.

В силу пункта 14 ПБУ 6/01 стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных настоящим и иными положениями (стандартами) по бухгалтерскому учету.

Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

В соответствии с пунктом 41 Методических указаний переоценка объектов основных средств производится с целью определения реальной стоимости объектов основных средств путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.

В пункте 15 ПБУ 6/01 определено, что коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного периода) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости.

При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценка объекта основных средств производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта.

Результаты проведенной по состоянию на конец отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно (абзац 4 п. 15 ПБУ 6/01, п. 47 Методических указаний).

В ходе проведения выездной налоговой проверкой установлено, что согласно заключенному с ОАО «Центральный рынок» (Заказчик) и ООО СМК «Каркас» (Генподрядчик) инвестиционному договору на строительство нежилого здания от 10.01.2013, общество выступало инвестором проектирования и строительства Торгового комплекса, создаваемого по адресу: 

<

...> на территории Центрального рынка в комплексе с Торговым домом «Восход» и многоэтажной автостоянкой.

После завершения строительства общество (инвестор) оформило право собственности на Торговый комплекс в установленном порядке на основании следующих документов:

- инвестиционный договор на строительство нежилого здания от 10.01.2013;

- дополнительное соглашение к инвестиционному договору на строительство нежилого здания от 10.01.2013;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.09.2015 № 56-301000-178-2015;

- акт приема-передачи реконструированного объекта капитального строительства здания торгового павильона на территории Центрального рынка по ул. 8 Марта/ул. Володарского в г. Оренбурге в комплексе с ТД «Восход» и многоэтажной автостоянкой от 24.09.2015.

Свидетельство о государственной регистрации права объекта: «Торговый Центр «Восход», назначение: нежилое здание, площадью 24 998,5 кв. м., количество этажей: 4, в том числе подземных: 1» 56-56/001 - 56/001 /232/2015-1088/1 от 17.11.2015 выдано повторное, взамен свидетельства 080273, дата выдачи 23.10.2015 г. В свидетельстве о государственной регистрации права, указано существующие (ограничения) обременения права: «ипотека в силу закона».

На основании приказа общества от 23.10.2015 № 4/ОС определены следующие положения:

 - ТЦ «Восход» введен в эксплуатацию с 23.10.2015;

- ТЦ «Восход» принят к бухгалтерскому учету в составе объекта основных средств с первоначальной стоимостью в сумме 759 528 217 руб. 72 коп.

- объекту присвоен инвентарный номер 00-000070.

- срок полезного использования в целях бухгалтерского учета установлен продолжительностью 360 месяцев.

- для целей налогового учета согласно Общероссийскому Классификатору ОС определен код по ОКОФ - 11 4527124, установлен срок начисления амортизации 360 месяцев - 10 группа (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет включительно) по Классификатору основных средств, включаемых в амортизационные группы» (постановление Правительства РФ от 01.01.2002 № 1).

- начисление амортизации начать с 01 числа месяца, следующим за месяцем ввода, в эксплуатацию.

- контроль за выполнением приказа возложен на главного бухгалтера общества. Указанный объект недвижимости принят Заявителем к бухгалтерскому учету 23.10.2015 по первоначальной стоимости (сформированной по стоимости фактических затрат на строительство)        759 528 217,82 руб. и в бухгалтерском и налоговом учете сделана запись Дт 01.01 Кт 08.03.

В связи с изменением текущей стоимости объектов недвижимости директором общества вынесен приказ от 25.12.2015 №1/о  «О проведении переоценки основных средств», в котором указано, что для переоценки основных средств необходимо привлечь независимого оценщика ООО «Областной кадастр» и отразить в бухгалтерском учете результаты проведенной переоценки по состоянию на 31.12.2015. 

На основании указанного приказа директора общества, между ООО «Фортуна-10» и ООО «Областной кадастр» заключен договор на оказание оценочных услуг № 200-59 от 28.12.2015, предметом которого являлось проведение работ по определению рыночной стоимости объекта оценки для целей налогообложения по состоянию на 29.12.2015.

В задании на оценку указан объект оценки, принадлежащий Обществу на праве собственности, а именно: Торговый Центр «Восход», назначение: нежилое здание, площадью 24 998,5 кв. м., количество этажей: 4, в том числе подземных: 1, кадастровый номер 56:44:0448004:289, Свидетельство о государственной регистрации права (Повторное, взамен свидетельства 080273, дата выдачи: 23.10.2015) 56-56/001-56/0011/23212015-088/1, дата выдачи: 17.11.2015.

В результате проведенных расчетов и анализа рынка, на основании  отчета общества с ограниченной ответственностью «Областной кадастр» № 200-59/Ш.С.В./12.15 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости Торговый центр «Восход»,  распложенного по адресу: 

<

...> составила: рыночная стоимость - 510 167 379, 66 руб. (с НДС 601 997 508 руб.),  восстановительная стоимость - 384 157 605,08 руб. (с НДС -  475 971 273 руб. 

На основании данных указанного отчета об оценке рыночной стоимости обществом в бухгалтерском учете произведена запись по снижению стоимости объекта недвижимости на 249 360 838,06 руб., то есть текущее сальдо Дт по счету 01.01 «Основные средства» «ТЦ «Восход» 31.12.2015 составило 510 167 379.66 руб. в связи, с чем уменьшена налоговая база по налогу на имущество организаций за 2015 и 2016 гг.

Таким образом, стоимость объекта исходя из затрат, заявлена налогоплательщиком на 31.03.2016 в сумме 759 528 217,82 рублей, а в соответствии с проведенной переоценкой, стоимость объекта уменьшилась на 249 360 838,06 руб. и на 31.12.2015 составила 510 167 379 руб.

Налоговый орган полагает, что переоценка произведена обществом в нарушение Положений по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 30.03.2001 №26н, в связи с тем, что проведена на основании недостоверных сведений, поскольку, отчет эксперта ООО «Областной кадастр» не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и содержит недостоверные выводы

На основании этого, считает, что отчет № 200-59/Ш.С.В./12.15 «Об оценке рыночной стоимости объекта: Торговый Центр «Восход», назначение: Нежилое здание, площадью 24 998,5 кв. м., количество этажей: 4, в том числе подземных: 1, кадастровый номер 56:44:0448004:289» не содержит описание последовательности определения рыночной стоимости объекта оценки, методики расчета (оценки) объекта доходным подходом по состоянию на дату оценки и выбранный подход при определении рыночной стоимости объекта не обоснован.

В связи с необходимостью получения разъяснений, требующих специальных знаний к требованиям законодательства Российской Федерации  об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков, в соответствии со ст. 95 НК РФ, Инспекцией вынесено Постановление от 15.12.2017 № 36 о назначении оценочной экспертизы «Отчета № 200-59/Ш.С.В./12.15 «Об оценке рыночной стоимости объекта: Торговый Центр «Восход», назначение: Нежилое здание, площадью 24 998,5 кв. м., количество этажей: 4, в том числе подземных: 1, кадастровый номер 56:44:0448004:289».

По результатам проведенной экспертизы ООО «Палата экспертов Оренбургской области» представлено заключение эксперта от 21.12.2017 № 01-12/2017 со следующими выводами:

-отчет об оценке № 200-59/Ш.С.В./12.15 об определении рыночной стоимости от 30.12.2015 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-фЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 7 в части проведения анализа рынка объекта оценки, использования единичных расценок устаревшей базы данных УПВС, некорректного подбора аналогов в рамках сравнительного подхода. Выявленные экспертизой факты привели к значительному искажению итоговой рыночной стоимости;

-с учетом проведенного анализа методологии и расчетов, приведенных в отчете №200- 59/Ш.С.В./12.15 об определении рыночной стоимости от 30.12.2015 выявлены нарушения п. И, 21 ФСО № 1; п. 5, 8, 10, 12 ФСО № 3 и п. 10, 11, 22, 23, 24 ФСО № 7. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки Торговый центр «Восход» не может быть признана обоснованной и достоверной для налогообложения.

Таким образом, налоговый орган при проведении проверки установил, что переоценка произведена обществом в нарушение ПБУ 6/01, проведена на основании недостоверных сведений, поскольку отчет № 200-59/Ш.С.В./12.15 от 30.12.2015 об оценке рыночной стоимости объекта: Торговый Центр «Восход», назначение: Нежилое здание, площадь 24 998,5 кв.м., количество этажей: 4, в том числе подземных 1, кадастровый № 56:44:0448004:289 выполненный оценщиком ООО «Областной кадастр» ФИО6., не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 7 и содержит недостоверные выводы, следовательно, величина рыночной стоимости объекта оценки после такой переоценки не подлежит признанию обоснованной и достоверной для целей налогообложения.

С учетом значительного расхождения представленных сторонами сведений о рыночной стоимости спорного объекта, а также достоверности и обоснованности отчета № 200-59/Ш.С.В./12.15 от 30.12.2015 об оценке рыночной стоимости объекта: Торговый Центр «Восход», представленного налогоплательщиком, в ходе судебного разбирательства обществом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества - торгового павильона на территории Центрального рынка по ул. 8марта/ул. Володарского в комплексе с ТД «Восход» и многоэтажной стоянкой, которому был присвоен инвентарный номер 00-000070, назначение: нежилое здание, площадью 24998,5 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, кадастровый номер 56:44:0448004:289, по состоянию на 31.12.2015г. 

Требования заявителя мотивированы тем обстоятельством, что заинтересованным лицом неправомерно в оспариваемом решении сделаны выводы о занижении налогоплательщиком налога на имущество организаций, в связи с неверно определенной экспертом стоимостью имущества и не принятию скорректированного отчета об оценке от 20.02.2018г.

Налоговый орган возражал по существу заявленного ходатайства о назначении судебной экспертизы. 

Принимая во внимание, что в круг подлежащих исследованию обстоятельств входит, в том числе, установление рыночной стоимости имущества - торгового павильона на территории Центрального рынка по ул. 8марта/ул. Володарского в комплексе с ТД «Восход» и многоэтажной стоянкой, которому был присвоен инвентарный номер 00-000070, назначение: нежилое здание, площадью 24998,5 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, кадастровый номер 56:44:0448004:289, по состоянию на 31.12.2015г., выяснение указанного вопроса требует специальных знаний, суд, учитывая доводы заявителя и заинтересованного лица, удовлетворил ходатайство заявителя о проведении судебной  экспертизы по определению рыночной стоимости имущества удовлетворить, и назначил по делу  судебную оценочную экспертизу.

Проанализировав представленные сведения и, учитывая предложенные экспертными организациями сроки проведения экспертизы, стоимость работы, квалификацию экспертов и иные сведения, в качестве экспертной организации, которой следует поручить производство экспертизы, суд, суд с учетом мнения сторон, определил  в качестве экспертного учреждения - общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «ЛЕНД» - эксперта ФИО7.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость  объекта, а именно торгового павильона на территории Центрального рынка по ул. 8марта/ул. Володарского в комплексе с ТД «Восход» и многоэтажной стоянкой, которому был присвоен инвентарный номер 00-000070, назначение: нежилое здание, площадью 24998,5 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, кадастровый номер 56:44:0448004:289, по состоянию на 31.12.2015г.

15.05.2019 г. в материалы дела было представлено заключение  № 190405 от 14.05.2019 ООО «Оценочная компания «ЛЕНД» эксперта ФИО7 (т.6 л.д. 1-123), согласно которому рыночная стоимость объекта составляет (с учетом округления и НДС):

1. 2 353 077 000 руб. – рассчитанная в рамках затратного подхода;

2. 960 617 000 руб. – рассчитанная в рамках сравнительного подхода;

3. 671 596 000 руб. – рассчитанная в рамках доходного подхода.

По итогу согласования полученных результатов экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость спорного объекта составляет (с учетом округления и НДС) 761 193 000 руб.

Проанализировав указанное экспертное заключение, общество посчитало, что эксперт не обосновал, что рыночная стоимость  здания ТЦ «Восход», общей площадью 24 998,5 кв.м. по состоянию на 31.12.2015 составляет 761 193 000 руб. или 30 450 руб./кв.м. Кроме того, указывает, что описание объекта недвижимости представлено не полно, так как экспертом не указаны важные ценообразующие элементы по зданию (площадь подвала, его назначение, не указана арендопригодная площадь помещений). В связи с этим посчитал, что эксперт не провел полного исследования в отношении объекта исследования и, как следствие, не дал обоснованного заключения по поставленному вопросу. 

На основании этого, в судебном заседании 09.07.2019 года заявил письменное ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для представления пояснений относительно проведенной судебной экспертизы, которое было удовлетворено судом.

Налоговый орган посчитал заключение эксперта № 190405 от 14.05.2019 обоснованным, противоречий в выводах эксперта заинтересованным лицом не усмотрел.

17.09.2019 г. в судебном заседании экспертом ООО «Оценочная компания «ЛЕНД» ФИО7 были даны пояснения относительно результатов проведенной судебной экспертизы, отраженных в экспертном заключении, а также приобщены письменные пояснения.

15.10.2019 года в материалы дела от заявителя поступили возражения относительно представленного в материалы дела заключения эксперта № 190405 от 14.05.2019 года, в котором в качестве доводов представлены следующие:

- экспертом не учтена площадь подвала, а указанный в заключении строительный объем подвальной части никоим образом не свидетельствует о его площади;

- указанная экспертом арендопригодная площадь объекта недвижимости в размере 15094,2 кв.м. (т.6 л. д. 92), то есть 60% от общей площади объекта недвижимости, никоем образом не подтверждается реестром арендаторов по предварительным договорам аренды, где суммарная площадь аренды составляет всего лишь половину от указанной арендопригодной площади - 7945,4 кв.м. (т.6 л.д. 96). Расчет в рамках доходного подхода методом прямой капитализации годового дохода от объекта недвижимости, основанного на аренде 50% аренднопригодной площади, считает необоснованным;

- диапазон рыночной стоимости 1 кв.м. торгово-офисных помещений, указанный в таблице 2.2.2 (т. 6 л.д. 40) от 34 000 руб./кв.м. до 129 500 руб./кв.м. не может характеризовать сегмент рынка торговых центров, площадью от 20 тыс. к.в.м. в г. Оренбурге.

- приведенное в пояснениях эксперта исследование рынка торговой недвижимости Самары за 4 квартал 2015 г. не характеризует рынок ТРЦ площадью более 20 тыс. кв.м., так как составлен на такой же выборке как и в заключении Эксперта, то есть объекты, абсолютно не характеризующие рынок купли-продажи крупных ТРЦ.

На основании приведенных доводов, в судебном заседании 16.10.2019 года представителем заявителя заявлено письменное ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители заинтересованного лица возражали по существу заявленного ходатайства, считая заключение эксперта обоснованным, по мнению налогового органа, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности и полноте экспертного заключения, определением от 03.02.2020 судом ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Фортуна-10» о назначении повторной судебной оценочной экспертизы удовлетворено, назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки» эксперту ФИО8. 

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость  объекта, а именно торгового павильона на территории Центрального рынка по ул. 8 марта/ул. Володарского в комплексе с ТД «Восход» и многоэтажной стоянкой, которому был присвоен инвентарный номер 00-000070, назначение: нежилое здание, площадью 24998,5 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, кадастровый номер 56:44:0448004:289, по состоянию на 31.12.2015г.»

14.09.2020 года в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки» поступило заключение эксперта № 2020/Э/86 от 10.09.2020, согласно которому рыночная стоимость объекта, а именно торгового  павильона на территории Центрального рынка по ул. ул. 8марта/ул. Володарского в комплексе с ТД «Восход» и многоэтажной стоянкой, которому был присвоен инвентарный номер 00-000070, назначение: нежилое здание, площадью 24998,5 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, кадастровый номер 56:44:0448004:289, по состоянию на 31.12.2015г. с учетом округления составляет: с учетом НДС: 692 093 000 руб.; без учета НДС: 586 519 000 руб. 

Согласно части 4 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

Исследовав экспертное заключение №190405 от 14.05.2019 по первичной экспертизе и заключение № 2020/Э/86 от 10.09.2020 по повторной экспертизе  по правилам части 3 статьи 86 АПК РФ, суд полагает при определении рыночная стоимость  спорного объекта исходить из результатов повторной судебной экспертизы в связи со следующим. 

По смыслу статьи 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном суде вопросов, требующих специальных познаний.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разделом III основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Под доходным подходом понимается  совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Данный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Затратный подход представляет собой  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках указанного  подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Согласно пункту 24 Раздела IV ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.

Федеральный стандарт оценки  "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. 

В соответствии с пунктом 3 ФСО №3  отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Согласно пункта 23 ФСО № 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

В силу пункта 24 ФСО №7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Пункт 25 ФСО №7 указывает, что  оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Как следует из заключения эксперта № 190405 от 14.05.2019 ООО «Оценочная компания «ЛЕНД», а также пояснений эксперта ФИО7, проводившей экспертизу, экспертом подтвержден факт отсутствия рынка купли-продажи крупных торговых  развлекательных центров в г. Оренбурге. При этом,  экспертом в нарушении методики оценки по применению метода сравнения продаж (метода корректировок) в рамках сравнительного подхода определена стоимость здания площадью свыше 20 тыс.кв.м. с подбором в качестве объектов-аналогов зданий двух или трехэтажных с подвалом, площадью от 968 кв.м. до 3224 кв.м., то есть  максимальное значение площади аналога в 7,7 раз меньше площади объекта исследования.

В связи с чем, применение метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода с использованием подобранных экспертом аналогов необоснованно, и использование в расчетах информацию об аналогах сегмента рынка купли-продажи торгово-офисных помещений, площадью до 3 тыс.кв.м., существенно искажает расчетную стоимость объекта исследования.

Кроме этого, в заключении эксперта по первичной экспертизе не проанализированы важные для объективного исследования качественные и количественные характеристики объекта недвижимости, такие как: класс объекта, площадь, местоположение.

Вместе с тем, экспертом не корректно определен сегмент рынка объекта недвижимости, следовательно, не корректно подобраны аналоги. Согласно описанию, приведенному экспертом), объект исследования представляет собой 3-х этажное с подвалом здание общей площадью 24998,5 кв.м., оснащенное 7 современными лифтами, 8 эскалаторами, с улучшенной внутренней отделкой, на прилегающей территории организована парковка, объект расположен в историческом и деловом центре города.

При этом в качестве сопоставимых аналогов эксперт, для проведения расчетов подобрал объекты-аналоги: здания двух или трехэтажные с подвалом, площадью от 968 кв.м. до 3224 кв.м., т.е. максимальное значение площади аналога в 7,7 раз меньше площади объекта исследования. Кроме этого, аналоги не оборудованы лифтами и эскалаторами, т.е. класс зданий и тип не сопоставим с объектом недвижимости, в отношении которого определяется стоимость, а корректировка на данные ценообразующие элементы отсутствует.

Примененный  экспертом ООО «Оценочная компания «ЛЕНД» метод прямой капитализации в рамках доходного подхода для объекта капитального строительства, введенного в эксплуатацию в сентябре 2015 г., по состоянию на 31.12.2015 г., то есть спустя 3 месяца, основываясь на предоставленном эксперту реестре арендаторов ТЦ «Восход», по мнению суда не может быть применим, так как  заполнение нового торгового комплекса арендаторами отложено во времени и эксперту необходимо было учесть данный факт при расчетах, что в рамках метода прямой капитализации (метод примененный экспертом) учесть невозможно.

Кроме того, не указан источник определения арендопригодной площади в размере 15094,2 кв.м., что составляет всего 60% из 24998,5 кв.м. Обоснование эксперта о том, что указанная арендопригодная площадь объекта недвижимости в размере 15094,2 кв.м. подтверждается реестром арендаторов, где суммарная площадь аренды составляет половину от указанной арендопригодной площади - 7945,4 кв.м., что, по мнению суда, также является спорным.

Целесообразность расчета стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода экспертом не подтверждена и согласно его устным пояснениям, сделанным в судебном заседании, данный расчет приведен лишь справочно.

На основании изложенного,  исследовав заключение эксперта ООО «Оценочная компания «ЛЕНД» № 190405 от 14.05.2019, заслушав пояснения эксперта ФИО7 в судебном заседании и оценив доводы сторон, суд считает, что представленное экспертное заключение  не может быть положено в основу расчета налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

Принимая решение о принятии в качестве надлежащего доказательства заключение повторной экспертизы  от  10.09.2020 № 2020/Э/86 общества с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки» эксперта ФИО8 суд полагает, что указанное заключение наиболее объективно отражает рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

При производстве данной судебной экспертизы рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества определялась экспертом сравнительным и доходным подходами.

В обоснование не применения затратного похода эксперт указывает следующее.

- затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений;

-затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

-затратный подход рекомендуется к использованию при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

-для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Справочники укрупненных показателей стоимости строительства позволяют определить стоимость капитального строительства объектов недвижимости только с достаточно высокой погрешностью. Субъективное обоснование прибыли предпринимателя и величин косвенных издержек строительства; субъективные экспертные шкалы при определении величины физического износа; отсутствие объективных данных для обоснования величин функционального и внешнего (экономического) устаревания приводят к определению стоимости объекта недвижимости затратным подходом с высокой степенью допущений и низкой достоверностью. На рынке присутствует достаточное для применения сравнительного подхода количество объектов-аналогов, сопоставимых по своим качественным и количественным характеристикам с оцениваемым недвижимым имуществом, поэтому для минимизации погрешностей расчетов затратный подход для определения рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества не применялся.

Сравнительный подход к оценке позволяет наиболее точно определить стоимость оцениваемого объекта при наличии подходящих объектов-аналогов, однако в силу отсутствия абсолютно идентичных - объектов аналогов на рынке несет в себе некоторую степень погрешности.

Доходный подход к оценке основан на данных о потоках доходов, способных генерироваться оцениваемым объектом, и позволяет учесть потенциальные выгоды, получаемые собственником оцениваемого объекта, однако доходный подход связан с риском прогноза будущих доходов и ставок доходности.

С учетом достоинств и недостатков использованных подходов к оценке применялись следующие веса подходов к оценке: сравнительный подход - 0,50; доходный подход - 0,50.

Обществом с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки» представлено заключение № 2020/Э/86 от 10.09.2020, согласно которому рыночная стоимость объекта, а именно торгового  павильона на территории Центрального рынка по ул. ул. 8марта/ул. Володарского в комплексе с ТД «Восход» и многоэтажной стоянкой, которому был присвоен инвентарный номер 00-000070, назначение: нежилое здание, площадью 24998,5 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, кадастровый номер 56:44:0448004:289, по состоянию на 31.12.2015г. с учетом округления составляет: с учетом НДС: 692 093 000 руб.; без учета НДС: 586 519 000 руб. 

Кроме того, экспертом с приведенным обоснованием указаны основные причины расхождения выводов повторной экспертизы с выводами первичной экспертизы: некорректный подбор объектов-аналогов при применении сравнительного подхода в рамках первичной экспертизы; отсутствие анализа рынка продажи нежилых зданий торговых центров и нежилых отдельно стоящих зданий торгового назначения в других областных центрах, сопоставимых с г. Оренбург, в рамках первичной экспертизы; некорректное отнесение сегмента рынка продажи нежилых зданий торговых центров и нежилых отдельно стоящих зданий торгового назначения к активному рынку в рамках первичной экспертизы.

Таким образом, судом считает, что заключение эксперта от 10.09.2020 № 2020/Э/86 общества с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки» эксперта ФИО8 в рассматриваемом деле может быть применено при расчетах налогооблагаемой базы по налогу на имущество по спорному объекту, поскольку данное заключение не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оценщиком приведены обоснования выбора сравнительного и доходного подходов,  а также аргументирована невозможность применения затратного подхода, присутствует информация об объекте оценки и его описание, указаны количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ объектов-аналогов, определение стоимости объекта, информация об источниках получения информации. 

Оценщиком при проведении оценки фактически использованы Федеральные стандарты оценки. Информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости имущества, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, отчет не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Надлежащие доказательства, свидетельствующие о несоответствии примененных стандартов при проведении оценки спорного имущества, а также несоответствия определенной цены объекта оценки рыночной в материалах дела отсутствуют и в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем не представлены.

Заключение эксперта от 10.09.2020 № 2020/Э/86 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, в материалы дела не представлено.

Оснований не доверять выводам эксперта, имеющих необходимые специальные познания и предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

С учетом результатов проведенных судебных оценочных экспертиз, сторонами в материалы дела представлен акт совместной сверки расчета по налогу на имущество организаций, соответствующего штрафа и пени, произведенных совместно заявителем и заинтересованным лицо.

Наименование

Налог на имущество организаций

Налог всего

Штраф

Пеня

Всего

2015

2016

Решение № 10-12/116 от 31.05.2018

419 975

5 598 981

6 018 956

1 203 791

705 559

7 928 306

ООО «ОК ЛЕНД"

227 368

3 137 048

3 364 416

672 883

544 435

4 581 734

ООО "ТАО"

128 817

1877 361

2 006 178

401236

305 021

2 712 435

Учитывая результаты проведенной повторной оценочной экспертизы, оценивая представленные доказательства по делу в совокупности, суд пришел к выводу о том, что налоговый орган не доказал, что при исчислении налога на имущество за 2015 и 2016 годы обществом занижена среднегодовая стоимость имущества за отчетный период (2015г. и 2016г.) в отраженном в оспариваемом размере,  что привело к  занижению налога на имущество организаций   на 6 018 956 руб.  в связи с чем, доначисление обществу налога на имущество в указанном размере, соответствующих пени и налоговых санкций является неправомерным, решение налогового органа в данной части не соответствует требованиям Налогового кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Между тем, налогоплательщиком также не доказано, что имеются основания для признания недействительным оспариваемого в указанной выше части  в полном объеме. На основании установленных обстоятельств, экспертного заключения, требования заявителя о признании незаконным решения ИФНС России по Центральному району г. Оренбурга № 10-12/116 от 31.05.2018 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения подлежат частичному удовлетворению, путем признания недействительным указанного решения в части доначисления налога на имущество в размере 4 012 778 руб. 00 коп., пени в размере 400 538 руб. 00 коп., штрафа за неуплату налога на имущество по ч. 1 ст. 122 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 802 555 руб. 00 коп. 

30.11.2020 заявителем в материалы дела представлено письменное ходатайство о применении смягчающих обстоятельств и снижении суммы штрафных санкций в 10 раз, при этом в качестве смягчающих обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 статьи 122 НК РФ, указывает: признание вины, устранение ошибок и уплата налогов, пени и штрафа по налогу на прибыль и НДФЛ; поясняет, что общество является добросовестным налогоплательщиком и впервые привлекается к налоговой ответственности, задолженности перед бюджетом на текущую дату не имеется; текущая задолженность по долгосрочным кредитам и займам составляет 898 918 000 руб., текущая задолженность по краткосрочным кредитам и займам составляет 257 400 000 руб.

Налоговый орган возражает против удовлетворения судом заявленного обществом ходатайства, так как считает, что снижение размера штрафных санкций в 10 раз  является необоснованным.

Пунктом 1 статьи 112 НК РФ установлен перечень обстоятельств, смягчающих ответственность за совершение налогового правонарушения, который не является исчерпывающим. Такими обстоятельствами признаются: 

1) совершение правонарушения вследствие стечения тяжелых личных или семейных обстоятельств; 

2) совершение правонарушения под влиянием угрозы или принуждения либо в силу материальной, служебной или иной зависимости; 

2.1) тяжелое материальное положение физического лица, привлекаемого к ответственности за совершение налогового правонарушения; 

3) иные обстоятельства, которые судом или налоговым органом, рассматривающим дело, могут быть признаны смягчающими ответственность. 

В силу пункта 4 статьи 112 НК РФ обстоятельства, смягчающие или отягчающие ответственность за совершение налогового правонарушения, устанавливаются судом или налоговым органом, рассматривающим дело, и учитываются при применении налоговых санкций. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 114 НК РФ при наличии хотя бы одного смягчающего ответственность обстоятельства размер штрафа подлежит уменьшению не меньше, чем в два раза по сравнению с размером, установленным соответствующей статьей настоящего Кодекса. 

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 57 "О некоторых вопросах, возникающих при применении арбитражными судами части первой Налогового кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения по вопросу применения статей 112, 114 НК РФ: если при рассмотрении дела, связанного с применением санкции за налоговое правонарушение, будет установлено наличие хотя бы одного из смягчающих ответственность обстоятельств (пункт 1 статьи 112 Кодекса), суд при определении размера подлежащего взысканию штрафа обязан в соответствии с пунктом 3 статьи 114 Кодекса уменьшить его размер не менее чем в два раза по сравнению с предусмотренным соответствующей нормой Кодекса. Учитывая, что пунктом 3 статьи 114 Кодекса установлен лишь минимальный предел снижения налоговой санкции, суд по результатам оценки соответствующих обстоятельств (например, характера совершенного правонарушения, количества смягчающих ответственность обстоятельств, личности налогоплательщика, его материального положения) вправе уменьшить размер взыскания более чем в два раза. 

Назначение санкции без учета смягчающих обстоятельств нарушает принципы справедливости, соразмерности и дифференциации наказания. Лицо, привлекаемое к ответственности, вправе рассчитывать на учет смягчающих его ответственность обстоятельств. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 28.02.2020 N 309-ЭС19-21200 по делу N А47-7120/2018, арбитражный суд обязан дать оценку характера допущенного нарушения законодательства, не ограничиваясь констатацией того учла или не учла инспекция смягчающие обстоятельства и отсутствия оснований для полного освобождения налогоплательщика от налоговой ответственности.

Оценив доводы заявителя о наличии смягчающих ответственность обстоятельств суд приходит к следующим выводам.

Согласно оспариваемого решения №10-12/116 31.05.2018 г. ИФНС по Центральному району г. Оренбурга ООО «Фортуна-10» было привлечено к налоговой ответственности, общая сумма штрафа составила 1 245 621 руб., в том числе: согласно п. 1 ст. 122 НК РФ за неуплату налога на имущество в сумме    1 203 791 руб., согласно п.1 ст. 122 НК РФ за неуплату налога на прибыль в сумме 29 551 руб., согласно ст. 123 НК РФ за неуплату НДФЛ -  12 279 руб.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии обстоятельств, смягчающих ответственность общества, а именно признание вины обществом, а также  устранение ошибок и уплата налогов, пени и штрафа по налогу на прибыль и НДФЛ; привлечение  общества впервые к налоговой ответственности (доказательств обратного в материалы дела не представлено), предоставление налогоплательщиком сведений о текущей задолженности по долгосрочным и краткосрочным  кредитам и займам, в связи считает возможным снизить размер штрафа  за неуплату налога на прибыль  и  штрафа за  неуплату НДФЛ в 3 раза,  на основании этого, сумма штрафа за неуплату налога на прибыль  по части 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации снижена до  9850 руб. 00 коп. (29 551 руб./3), сумма штрафа за неуплату НДФЛ по статье 123 Налогового кодекса Российской Федерации снижена до 4093 руб. 00 коп. (12 279 руб./3).

В рассматриваемой ситуации с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела суд считает, что снижение налоговых санкций как ходатайствует заявитель в 10 раз нарушит принцип соразмерности, выражающий требования справедливости, и не будет соответствовать балансу частных и публичных интересов, может нивелировать значение института налоговой ответственности, направленной, в том числе на предупреждение новых правонарушений.

Кроме того, учитывая результаты проведенной повторной оценочной экспертизы, судом на основании положении изложенных выше, решение ИФНС России по Центральному району г. Оренбурга № 10-12/116 от 31.05.2018 признано недействительным, в том числе в части штрафа по налогу на имущество в размере 802 555 руб. 00 коп., то есть сумма штрафа по налогу на имущество уже значительно уменьшена судом  и составила 401 236 руб., в связи с чем, суд считает, что дальнейшее снижение штрафа  по налогу на имущество будет являться чрезмерным и не будет соответствовать обстоятельствам совершенного правонарушения и принципу соразмерности.

Иные доводы, приводимые лицами, участвующими в деле, не нашедшие отражения в тексте решения, судом не принимаются во внимание, в виду того, что данные обстоятельства не имеют правового значения и не влияют на исход рассмотрения настоящего дела.

Нарушений существенных условий процедуры рассмотрения материалов налоговой проверки, являющихся основанием для отмены оспариваемого решения налогового органа, судом при рассмотрении настоящего спора не установлено. 

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу о признании недействительными решения № 10-12/116 от 31.05.2018  о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления налога на имущество в размере 4 012 778 руб. 00 коп., пени в размере 400 538 руб. 00 коп., штрафа за неуплату налога на имущество по ч. 1 ст. 122 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 802 555 руб. 00 коп., штрафа за неуплату налога на прибыль  по части 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 19 701 руб. 00 коп., штрафа за неуплату налога за неуплату НДФЛ по статье 123 Налогового кодекса Российской Федерации  в размере 8 186 руб. 00 коп.

В остальной части оспариваемые суммы налога, пени и штрафы по указанным налогам доначислены обществу обоснованно, решение инспекции соответствует нормам налогового законодательства и не нарушает права и законные интересы налогоплательщика.

Согласно пп. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. По общему правилу, в случае частичного удовлетворения требований судебные расходы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. 

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Поскольку требования заявителя об оспаривании ненормативного акта налогового органа не носят имущественного характера, с учетом частичного их удовлетворения, тем не менее понесенные заявителем расходы по уплате  на основании платежного поручения  № 478 от 24.08.2018 государственной пошлины  в размере 3000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с Инспекции в пользу заявителя.

Вместе с тем, в силу положений статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как следует из материалов дела, заявитель в ходе рассмотрения настоящего спора понес расходы на оплату судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества - торгового павильона на территории Центрального рынка по ул. 8марта/ул. Володарского в комплексе с ТД «Восход» и многоэтажной стоянкой в размере 70 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением № 21 от 16.01.2019 на сумму 20 000 руб. и платежным поручением № 167 от 01.04.2019 на сумму 50 000 руб. 

Кроме того, в связи с удовлетворением ходатайства заявителя о назначении  повторной судебной оценочной экспертизы по делу ООО «Фортуна-10» понесены судебные расходы на оплату указанной экспертизы в размере 110 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением № 26 от 15.01.2020 на сумму 100 000 руб. и платежным поручением №135 от 12.03.2020 года на сумму 10 000 руб.

Представленное в материалы дела 15.05.2019 года по результатам первичной, оценочной экспертизы заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «ЛЕНД» № 190405 от 14.05.2019, и представленное 14.09.2020 заключение  общества с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки» № 2020/Э/86 от 10.09.2020 по результатам повторной судебной оценочной экспертизы оцениваются судом в качестве допустимых и достоверных доказательств, а заключение  № 2020/Э/86 от 10.09.2020 признано судом как подтверждающее доводы заявителя в части неправомерных доначислений налога на имущества, соответствующей пени и штрафа, указанных налоговым органом в оспариваемом решении.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек применяется по экономическим спорам, возникающим из публичных правоотношений, связанным с оспариванием ненормативных правовых актов налоговых, таможенных и иных органов, если принятие таких актов возлагает имущественную обязанность на заявителя (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании этого, с учетом частичного удовлетворения заявленных обществом требований  и произведенным судом расчетом (с учетом пропорции) судебные расходы по оплате проведенных судебных экспертиз в размере 118 800 руб. 00 коп. подлежат взысканию с налогового органа, судебные расходы по оплате проведенных судебных экспертиз  в размере 61 200  руб. 00 коп. относятся на заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения арбитражный суд наряду с решением иных вопросов распределяет судебные расходы, решает вопрос о сохранении действия обеспечительных мер.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 05.09.2018., подлежат отмене  с даты вступления решения в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 41, 49, 110, 159, 167-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна-10»  требования удовлетворить частично.

Признать недействительным решение № 10-12/116 от 31.05.2018  о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения в части доначисления налога на имущество в размере 4 012 778 руб. 00 коп., пени в размере 400 538 руб. 00 коп., штрафа за неуплату налога на имущество по ч. 1 ст. 122 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 802 555 руб. 00 коп., а также в части штрафа за неуплату налога на прибыль  по части 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 19 701 руб. 00 коп., штрафа по ст. 123 Налогового кодекса Российской Федерации  в размере 8 186 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Обязать Инспекцию Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Оренбурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскать с Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна-10» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., а также расходы по оплате проведенных судебных экспертиз в размере 118 800 руб. 00 коп. 

Исполнительный лист выдать заявителю в порядке статей 318-319 АПК РФ.

Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 05.09.2018, отменить со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судебные акты, выполненные в форме электронного документа, направляются лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее следующего дня после дня их принятия.

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

      Судья                                                                        С.Г. Федорова