СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                 Дело № А45-6571/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1

судей

ФИО2.

ФИО3.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мозгалиной И.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании, апелляционную жалобу ФИО4, ФИО5 (№ 07АП-2577/2018(50)) на определение от 29.07.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6571/2017 (судья Красникова Т.Е.) о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 630112, 

<

...>) по заявлению конкурсного управляющего ФИО6 о признании права собственности

В судебном заседании приняли участие: 

от ФИО4: ФИО7, доверенность от 03.12.2018,

от ФИО5: ФИО7, доверенность от 24.02.2021,

от иных лиц: не явились (извещены)

УСТАНОВИЛ:

30.03.2018 (дата объявления резолютивной части решения) в отношении должника - Общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-инвест», открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО6. 

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 65 от 14.04.2018. 

В Арбитражный суд Новосибирской области 15.03.2021 поступило заявление  конкурсного управляющего ФИО6 о признании права собственности за ООО СЭФ-ИНВЕСТ» на долю 5817/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности ФИО8 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/163/2020-21; признании права собственности за ООО «СЭФ-ИНВЕСТ» на долю 5817/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности ФИО4 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/001/2020-19; признании права собственности за ООО «СЭФ-ИНВЕСТ» на долю 5817/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности ФИО5 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/001/2020-10; признании права собственности за ООО «СЭФИНВЕСТ» на долю 20633/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности за ФИО8 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/163/2020- 22; признании права собственности за ООО «СЭФ-ИНВЕСТ» на долю 20633/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности за ФИО4 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/001/2020-4; признании права собственности за ООО «СЭФ-ИНВЕСТ» на долю 20633/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности за ФИО5 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/001/2020-5.

Определением от 29.07.2021 Арбитражный суд Новосибирской области, в редакции определения от 06.08.2021, признать право собственности за ООО «СЭФ-ИНВЕСТ» на долю 5817/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, по ул. Красина (строительный) в Дзержинском районе г. Новосибирска, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению – офис №1, общей площадью 58, 17 кв.м., которое состоит из помещения площадью 48,40 кв.м., тамбур площадью 2.0 кв.м., санузел площадью 5,26 кв.м., инвентарное помещение площадью 2,51 кв.м., в осях 9-13/21-24, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения – цокольный; на долю 20633/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995 многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, по ул. Красина (строительный) в Дзержинском районе г. Новосибирска, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению – офис №4, общей площадью 206,33 кв.м., которое состоит из помещения площадью 25,90 кв.м., помещения площадью 20,47 кв.м., помещения площадью 18,98 кв.м., помещения площадью 21,79 кв.м., тамбур площадью 4,39 кв.м., тамбур площадью 4,39 кв.м., тамбур площадью 3,23 кв.м, тамбур площадью 3,23 кв.м., коридор площадью 41,24 кв.м., туалет площадью 1,70 кв.м., помещение площадью 3,06 кв.м., инвентарное помещение площадь 4,70 кв.м., в осях 5-13/14-21, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения – первый. Прекратил право собственности ФИО8, ФИО4, ФИО5 на долю 5817/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, по ул. Красина (строительный) в Дзержинском районе г. Новосибирска, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению – офис №1, общей площадью 58, 17 кв.м., которое состоит из помещения площадью 48,40 кв.м., тамбур площадью 2.0 кв.м., санузел площадью 5,26 кв.м., инвентарное помещение площадью 2,51 кв.м., в осях 9-13/21-24, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения – цокольный; на долю 20633/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995 многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, по ул. Красина (строительный) в Дзержинском районе г. Новосибирска, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению – офис №4, общей площадью 206,33 кв.м., которое состоит из помещения площадью 25,90 кв.м., помещения площадью 20,47 кв.м., помещения площадью 18,98 кв.м., помещения площадью 21,79 кв.м., тамбур площадью 4,39 кв.м., тамбур площадью 4,39 кв.м., тамбур площадью 3,23 кв.м, тамбур площадью 3,23 кв.м., коридор площадью 41,24 кв.м., туалет площадью 1,70 кв.м., помещение площадью 3,06 кв.м., инвентарное помещение площадь 4,70 кв.м., в осях 5-13/14-21, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения – первый.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО4, ФИО5  обратились с апелляционной жалобой, в которой просят его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Указав, что вывод суда о том, что ответчики не вступали во владение спорными помещениями противоречит фактическим обстоятельствам и материалам дела. Выводы суда не соотносятся с выводами суда общей юрисдикции изложенными в решениях Дзержинского суда г. Новосибирска от 07.02.2017 по делу №2-487/17, делу №2-666/17, от 22.03.2017 по делу №2-751/17, которыми установлено право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Конкурсным управляющим выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в виду того, что ответчиками уже были совершены и правоустанавливающие, и правоподтверждающие действия. Судом не рассмотрено требование конкурсного управляющего в отношении доли 10846/4797018.

Финансовый управляющий ФИО9 – ФИО10, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда отменить, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего - отказать. 

В судебном заседании представитель ФИО4, ФИО5  поддержала доводы апелляционной жалобы, просил определение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. Уточнил, что доводы жалобы в отношении доли 10846/4797018 не поддерживает.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения Арбитражного суда Новосибирской области, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены. 

Как следует из материалов дела, должник ООО «СЭФ-ИНВЕСТ» является застройщиком, осуществлял строительство многоквартирного жилого дома № 54/1 по ул.Красина в Дзержинском районе г.Новосибирска. В ходе конкурсного производства, строящийся объект, зарегистрирован как два объекта незавершенного строительства, одному из которых был присвоен кадастровый номер 54:35:014150:995.

28.10.2009 между ответчиками и должником заключен договор № 2810/1 участия в долевом строительстве, согласно условиям которого, застройщик обязался построить многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: город Новосибирск, Дзержинский район, улица Красина, 54/1 (строительный), в состав которого входит помещение – офис №1, общей площадью – 48,40 кв.м, тамбур площадью 2.0 кв.м, санузел площадью 5,26 кв.м, инвентарное помещение площадью 2,51 кв.м, в осях 6 9-13/21-24, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения – цокольный. 

Цена договора составляет 1 745 100 рублей и оплачена участниками долевого строительства в полном объеме. 

28.10.2009 между заявителями и должником заключен договор № 2810/4 участия в долевом строительстве, согласно условиям которого, застройщик обязался построить многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: город Новосибирск, Дзержинский район, улица Красина, 54/1 (строительный), в состав которого входит помещение офис № 4 общей площадью - 206,33 кв.м, в который входит офисное помещение площадью - 25,90 кв.м, офисное помещение площадью - 20,47 кв.м, офисное помещение площадью - 18,98 кв.м, офисное помещение площадью - 21,79 кв.м, тамбур площадью - 4,39 кв.м, тамбур площадью - 4,39 кв.м, тамбур площадью -3,23 кв.м, тамбур площадью - 3,23 кв.м, коридор площадью - 41,24 кв.м, туалет площадью - 1,70 кв.м, туалет площадью - 1,70 кв.м, помещение площадью - 3,06 кв.м, инвентарное помещение площадью - 4,70 кв.м, в осях 5-13/14-21, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации этаж расположения – первый. 

Цена договора составляет 2 940 202,50 рублей и оплачена в полном объеме. 

28.09.2009 между заявителями и должником заключен договор № 2810/5 участия в долевом строительстве, согласно условиям которого, застройщик обязался построить многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: город Новосибирск, Дзержинский район, улица Красина, 54/1 (строительный), в состав которого входит помещение офис № 5 общей площадью - 108,46 кв.м, в который входит офисное помещение площадью - 25,30 кв.м, офисное помещение площадью - 15,97 кв.м, офисное помещение площадью - 15,71 кв.м, офисное помещение площадью - 12,67 кв.м, тамбур площадью - 3,91 кв.м, тамбур площадью - 1,87 кв.м., тамбур площадью -1,87 кв.м, коридор площадью - 20,33 кв.м, туалет площадью - 2,62 кв.м, помещение площадью - 3,74 кв.м, инвентарное помещение площадью - 4,47 кв.м, в осях 22-24/7-13, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения – первый. 

Цена договора составляет 1 970 718,20 рублей и оплачена в полном объеме. 

Решениями Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 07.02.2017, от 07.02.2027 и 22.03.2017 за ФИО11, ФИО12, ФИО9 признано право собственности на доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты незавершенного строительства, решения суда вступили в законную силу. 

24.01.2020 за ФИО11 и ФИО12 зарегистрировано право собственности на 20633/4797018 доли (офис №4), 10846/4797018 доли (офис №5), 5817/4797018 доли (офис №1).

Полагая, что с целью реализации имущества имеются основания для признания права собственности на объект за должником, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что требования законны и обоснованы.

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьёй 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). 

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена защита гражданских прав, в частности, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Возражая на заявленные требования ФИО4 и ФИО5, ссылаются на факт признания за ними, права на доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты незавершенного строительства и факт регистрации права собственности, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований конкурсного управляющего. 

Между тем, указанные доводы не могут быть признаны обоснованными апелляционным судом.

Согласно положениям статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. 

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества. 

Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона - статьями 218 и 244 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению. 

Надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Российской Федерации с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке. 

Обязательным условием возникновения права собственности является государственная регистрация прав участников долевого строительства, в свою очередь, для которой обязательными условиями являются завершение строительства (сдача в эксплуатацию) и подписание акта, которым подтверждаются выполнение сторонами обязательств и распределяются площади объекта недвижимого имущества. 

В рассматриваемом случае доля в праве не является отдельным объектом гражданских прав, поскольку строительство многоквартирного жилого дома не завершено, объекта долевого строительства не существует, выделение доли в натуре невозможно. 

Следует учитывать, что к должнику применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве. 

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в применимой в настоящем споре редакции) к участникам строительства отнесены физические и юридические лица, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. 

Положения данной главы направлены на приоритетную защиту участников строительства; иные кредиторы, в том числе заявитель, не лишены права на трансформацию своих требований к должнику в денежные (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2019 № 304-ЭС19-1975). 

По смыслу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11, является допустимым предъявление требования о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме независимо от факта регистрации прав застройщика на него в ситуации, когда это требование относится к текущим платежам и подлежит удовлетворению во внеочередном порядке. 

Наличие судебного акта суда общей юрисдикции о признании за заявителем права собственности на долю в праве не предоставляет его обладателю возможности удовлетворения своего требования к должнику в обход порядка, установленного нормами законодательства о банкротстве. 

Участники строительства ФИО4, ФИО5, ФИО8 не наделены правом предъявления требования о передаче помещений в собственность, а обладают по отношению к должнику только денежными требованиями. Соответственно, спорные объекты недвижимости, которые были предметом договора долевого участия, должны быть включены в конкурсную массу, реализованы с торгов, а за счет сформированной конкурсной массы должны произойти расчеты с кредиторами.

Таким образом, как правомерно установил суд первой инстанции, отказ в удовлетворении требований конкурсного управляющего о признании права собственности на нежилые помещения в целях удовлетворения требования о передаче нежилого помещения в собственность кредиторам, как в процедуре конкурсного производства, так и после ее окончания, нарушает в указанном деле принцип очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов. 

В настоящем случае, правовые последствия введения процедуры банкротства застройщика, дают ответчикам право автоматической трансформации их требований в денежное требование как залоговых кредиторов в отношении спорных долей, после реализации которых на торгах, ответчикам может быть выплачено 60% от цены продажи имущества.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, о доказанности оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего.

Доводы заявителей апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

 При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 29.07.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6571/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу ФИО4, ФИО5 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3