АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А14-8000/2022

г. Воронеж

24 октября  2022 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Тимашова О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРНИП 304362803600019, ИНН 

<

***>) 

к Администрации Стрелицкого городского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области, Воронежская обл. (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Третье лицо: 

Управление федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости,

при участии: 

от истца: ФИО2, документ, удостоверяющий личность – паспорт гражданина РФ; ФИО3, представитель по доверенности, доверенность от 27.04.2022 (сроком до 31.12.2022), документ, удостоверяющий личность – паспорт гражданина РФ, диплом: 

от иных лиц: представители не явились, доказательства надлежащего извещения в материалах дела имеются.

установил:

в Арбитражный суд Воронежской области посредством системы «Мой арбитр» (согласно отметке канцелярии) поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее по тексту – истец, ИП ФИО2) к Администрации Стрелицкого городского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области (далее по тексту – ответчик, Администрация) о признании отсутствующим обременения в виде залога в силу закона на нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 97,8 кв.м., с кадастровым номером 36:28:0300031:343;   о погашении записи в ЕГРН от 21.07.2010 №36-36-29/048/2010-294.

Определением суда от 26.05.2022 заявление оставлено без движения, установлен срок для устранения недостатков до 24.06.2022.      

В установленный судом срок недостатки, послужившие основанием для оставления заявления без движения, устранены в полном объеме.    

Определением суда от 06.06.2022 исковое заявление было принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное разбирательства арбитражного суда перовой инстанции по настоящему делу были назначены на 15.08.2022, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привечено Управление федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области. 

Определением суда от 15.08.2022 судебное разбирательство арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу было назначено на 13.09.2022.

Определением суда от 27.09.2022 судебное заседание откладывалось на 17.10.2022.

Все лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель истца требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал, представил дополнительные пояснения, которые суд, в порядке ст. 66 АПК РФ, приобщил к материалам дела. 

В порядке ст.ст. 65-67, 159 АПК РФ, в отсутствие возражений сторон, судом приобщены  представленные доказательства  к материалам дела.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 17.10.2022 объявлялся перерыв до 24.10.2022. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась на доске объявлений в здании арбитражного суда и в информационном окне в сети интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

Лица, участвующие в деле, после перерыва в судебное заседание не явились. Дополнительные доказательства не представили. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) и Муниципальным образованием Стрелицкое городское поселение Семилукского муниципального района Воронежской области (в настоящее время – администрация Стрелицкого городского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области) (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа №4/10 от 07.06.2010 г. (далее – договор).

Согласно пунктов 1 и 3 договора, покупатель купил нежилое встроенное помещение №2, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 97,8 кв.м., условный номер 36-36-29/055/2009-327 (далее – помещение), стоимость помещения была установлена в размере 1 283 758,00 руб. без НДС.

5 декабря 2013 г. помещению присвоен кадастровый номер 36:28:0300031:343.

Право собственности на помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН осуществлена запись №36-36-29/048/2010-294 от 21.07.2010 г. 

Порядок расчет по договору определен п. 3 договора и установлен равными платежами в размере 15 282,84 руб. в месяц вплоть до 07.05.2017 г.

Согласно пункту 7 договора «С момента государственной регистрации перехода права собственности к Истцу и до момента полной оплаты им стоимости указанного помещения, нежилое помещение находится в залоге у Продавца». Обеспечение исполнение обязательства Истца по оплате приобретаемого имущества установлено в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и по факту является соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ответчиком произведена государственная регистрация залога в силу закона в отношении нежилого помещения, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 21.07.2010 г. №36-36-29/048/2010-294.

Во исполнение финансовых обязательств покупатель перечислил на счет продавца 1 284 500 руб., (платежные документы имеются в материалах дела).

Ссылаясь на то, что, несмотря на исполнение обязательств покупателем по оплате выкупной стоимости помещения, ответчик отказывается совершить действия по погашению записи в ЕГРН об обременении и выдать справку об отсутствии неисполненного обязательства по оплате стоимости помещения, мотивируя отказ наличием финансовых претензий, истец обратился в суд с заявленным иском.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно абзацу 2 части 4 статьи 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Статьей 337 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, пунктом 1 статьи 408 ГК РФ, надлежащее исполнение обязательства, обеспеченного залогом, является основанием для прекращения залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Обращаясь в суд, истец указал, что обеспеченное ипотекой обязательство прекращено его надлежащим исполнением, и регистрация обременения в виде ипотеки на объекты сделки нарушает его права.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик в отзыве на иск указал, что у ИП ФИО2 имеется непогашенная задолженность по договору купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа №4/10 от 07.06.2010 г. в размере 727 002 руб. 40 коп., в том числе: 132 117 руб. 05 коп. основного долга, 442 263 руб. 91 коп. пени, 153 027 руб. 97 коп. процентов.

В материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере 1 284 500 руб. в обеспечение обязательств по оплате стоимости помещения по договору купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа №4/10 от 07.06.2010 г.

Судами установлено, что буквальное содержание (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) пунктов 3, 7 договора указывает на то, что ипотека обеспечивает только обязательство по уплате выкупной стоимости. Следовательно, уплата выкупной стоимости влечет прекращение ипотеки независимо от наличия задолженности по пени, поскольку договоре не предусмотрено, что ипотека устанавливается, в том числе, для обеспечения исполнения обязательства по оплате процентов и пени.

Указанная позиция также отражена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.10.2020 N Ф05-15527/2020 по делу N А40-322563/2019.

В силу ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание вышеизложенное, позиции ответчика, доказательства оплаты истцом выкупной стоимости недвижимого имущества, исходя из буквального толкования договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа №4/10 от 07.06.2010 г., суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина по иску о признании права составляет 6 000,00 руб. (оплачена истцом при подаче иска по чеку-ордеру от 11.05.2022 в размере 6 000 руб.).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Ответчик в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины. Вместе с тем, законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи ПО АПК РФ, пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ следует взыскать с ответчика в пользу истца 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать отсутствующим обременение в виде залога в силу закона на нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: Воронежская область, Семилукский район, рп. Стрелица, ул. Гагарина, д. 26, корп. 2 кв. 2, площадью 97,8 кв.м., с кадастровым номером 36:28:0300031:343.

Погасить запись в ЕГРН от 21.07.2010 г. №36-36-29/048/2010-294.

Взыскать с Администрации Стрелицкого городского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области, Воронежская обл. (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРНИП 304362803600019, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы в Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                   О.А. Тимашов