АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

18 января 2019 года

 

Дело № А33-33293/2017

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 января 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 18 января 2019 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Горбатовой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый Клуб» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Санкт-Петербург)

к обществу с ограниченной ответственностью «Север» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о признании прекращенным краткосрочный договор,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общество с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

- общество с ограниченной ответственностью «Фактор» (ИНН 

<

***>),

- общество с ограниченной ответственностью «Кристалл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

- общество с ограниченной ответственностью «Сеть Связной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности №13 от 05.07.2018 (срок действия до 05.07.2019), личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 26.04.2017 (срок действия 26.04.2020), личность установлена паспортом,

от третьего лица ООО «Кристалл»: ФИО1, представителя по доверенности от 06.09.2018 (срок действия до 06.09.2020), личность установлена паспортом,

от третьего лица ООО «Сеть Связной»: ФИО3, представителя по доверенности от 29.12.2018 (срок действия до 31.12.2019), личность установлена паспортом,

в отсутствие третьих лиц ООО «Коммерц Строй», ООО «Фактор»,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, 

 

установил:

акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый Клуб» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Север»  (далее – ответчик) о признании прекращенным краткосрочный договор аренды №С-02/12-КС от 16.03.2012, заключенного между ООО «Коммерц Строй» (правопреемник АО «УК «Финансовый клуб») и ООО «Север» с 15 мая 2017 года.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 21.12.2017 возбуждено производство по делу.

Определением от 19.01.2018 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Определением от 02.04.2018 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Кристалл», общество с ограниченной ответственностью «Фактор».

Определением от 03.09.2018 заявление общества с ограниченной ответственностью «Евросеть-Ритейл» о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, удовлетворено. Общество с ограниченной ответственностью «Евросеть-Ритейл» привлечено  к участию в деле в качестве третьего лица,  не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Третье ООО «Коммерц Строй», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в судебное заседание не явилось. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предварительное судебное заседание проводится в его отсутствие.

Третье лицо ООО «Фактор» извещено о месте и времени судебного разбирательства путем размещения судебных актов в сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края по адресу http://krasnoyarsk.arbitr.ru (портал Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://rad.arbitr.ru/grad/), о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела расписка. Явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании устно отозвал ходатайство об оставлении иска без рассмотрения, в связи с чем, суд не рассматривает указанное ходатайство.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования не признал согласно доводам, указанным в отзыве на исковое заявление.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

15.11.2007 ООО «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), подписан договор ипотеки (далее – договор ипотеки), который заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО «РТМ» займа в сумме 55000000 долларов США. По договору ипотеки в залог переданы, в том числе, следующие объекты:

-нежилое помещение № 42, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> зд.1, стр. 4, общей площадью 7,80 кв.м. (кадастровый номер 24:50:000000:15023/22.4:42), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 182431;

-нежилое помещение № 45, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> зд.1, стр. 4, общей площадью 120,20 кв.м. (кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:45), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 182418;

-нежилое помещение № 46, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> зд. 1, строение 4, общей площадью 4134 кв.м. (кадастровый номер 24:50:000000:15023:022.4:46), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 273203;

-нежилое помещение № 47, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> зд.1, стр. 4, общей площадью 171,60 кв.м. (кадастровый номер 24:50:000000:15023/22.4:47), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 182413;

-нежилое помещение № 48, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> зд.1, стр. 4, общей площадью 28,40 кв.м. (кадастровый номер 24:50:000000:15023/22.4:48), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 182413.

Согласно пункту 5.4 договора ипотеки залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершение как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя.

Между ООО «Коммерц Строй» (арендодатель) и ООО «Север» (арендатор) подписан краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС (далее – договор аренды, краткосрочный договор аренды), по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора (пункт 2.1.1).

Площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения N 1 к договору (пункт 2.2.1 договора аренды).

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору (пункт 2.4.1 договора аренды).

Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора аренды).

По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора аренды).

Актом приема-передачи от 16.03.2012 арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

В приложении N 1 к договору аренды стороны согласовали следующие коммерческие условия аренды:

- предмет аренды: здание, расположенное по адресу: 

<

...>, состоящее из помещений:

-комнаты; № 1 в помещении № 42, на первом этаже здания по адресу: Россия, 

<

...> зд.1, стр. 4;

-комната № 1,2 в помещении № 45 на третьем этаже здания по ул. Телевизорная, 1, стр.4;

-комната№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 53, 44,45,46 в помещении № 46 на первом этаже здания по адресу: Россия, 

<

...> зд.1, стр. 4;

- комната № 1,2,3,4.5,6,7,8,9,10,11,12 в помещении № 27 на втором этаже здания по ул. Телевизорная, зд.1, стр. 4;

- комната №1,2 в помещении № 48 антресоль здания по ул. Телевизорная 1, строение 4.

Срок аренды: с даты подписания акта до 28.02.2013 (включительно).

Постоянная составляющая арендной платы – 1 147 259,28 руб. в месяц без НДС.

В приложениях N 2, 3 к договору аренды стороны согласовали поэтажный план помещений, передаваемых в аренду и экспликацию.

К договору аренды стороны заключили дополнительное соглашение от 01.10.2016, которым увеличили арендуемую площадь на 1333,20 кв.м., включающую в себя комнату № 33,34 в помещении № 46 и комнаты № 5,8,9 в помещении № 47 на первом этаже здания по ул. Телевизорная, 1, стр.4.

По акту приема-передачи от 01.10.2016 арендодатель передал, а арендатор принял арендуемые в соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2016 к договору аренды помещения.

Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрено право арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 исковые требования "C.R.R.B.V." к ООО "Коммерц Строй" удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований к ОАО "РТМ" отказано. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу N А33-3766/2010 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по тому же делу оставлены без изменения.

10.05.2016 ООО «Коммерц Строй» (продавец) и АО «УК «Финансовый клуб» (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 № 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договор купли-продажи № 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2, в том числе нежилые помещения по адресу: 

<

...>, помещения №№ 42,45,46,47,48.

Письмом от 12.01.2017, получено истцом 17.01.2017 вх. № 396, АО «УК «Финансовый клуб» сообщило о переходе к нему прав собственника арендуемых истцом нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

Письмами от 06.02.2017 АО «УК «Финансовый клуб» сообщило о переходе к нему прав собственника арендуемых ООО «Север» нежилых помещений по договорам от 16.03.2012 №С02/12-КС и от 01.09.2013 №С03/13-КС и необходимости освободить помещения, передать по актам приема-передачи.

10.05.2016 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорные нежилые помещения к АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» по договору купли-продажи от 10.05.2016.

20.04.2017 АО «УК Финансовый клуб» (продавец) и ООО «Кристалл» (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно пункту 1.1. которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, указанное в пункте 1.2. договора, именуемое далее имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную договором денежную сумму (цену).

Из пункта 1.2. договора следует, что под имуществом для целей договора стороны согласились понимать следующее имущество, а именно, нежилые помещения:

- по адресу: 

<

...>," кадастровый номер: 24:50:0000000:173376, площадью 333.9 кв.м.,

- по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 24:50:0000000:171715, площадью 7.8 кв.м.,

- по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 24:50:0000000:170697, площадью 120.2 кв.м,,

- по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 24:50:0000000:169574, площадью 4134 кв.м., ограничение (обременение) права: вид: аренда, комнаты №№11,12,13 в нежилом помещении №46 общей площадью 540, 70 кв.м.; лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: Акционерное общество «Фирма «АНТА» ИНН:7706148097, номер государственной регистрации 24:01:29.2004:149;

- по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 24:50:0000000:166442, площадью 171.6 кв.м.,

- по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 24:50:0000000:172668, площадью 28.4 кв.м.

Нежилые помещения расположены на земельных участках, находящихся в собственности Российской Федерации, а именно:

- по договору аренды от 14.02.2003 N 328, адрес участка: 

<

...>, кадастровый номер: 24:50:0100234:44, площадь 7345 кв.м.

-по договору аренды от 18.04.2005 N 969, адрес участка: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0100234:56, площадь 16276 кв.м.

Покупателю передаются права на земельные участки, занятые нежилыми помещениями и необходимые для их использования.

Право собственности на имущество принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи №03/2016 от 10.05.2016.

Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому Краю.

Истцом в материалы дела представлены объявление о проведении торгов, публикация на сайте «Коммерсант.ru».

Актом приема-передачи от 10.06.2017 арендодатель передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Истец, ссылаясь на то, что право ООО «Север» по пользованию спорным недвижимым имуществом прекратилось после заключения договора купли-продажи №03/2016 от 10.05.2016, однако, арендатор продолжил использовать помещение, в связи с чем к правоотнрошениям сторон применяются нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском о признании прекращенным краткосрочный договор аренды №С-02/12-КС от 16.03.2012, заключенный между ООО «Коммерц Строй» (правопреемник АО «УК «Финансовый клуб») и ООО «Север»,  с 15 мая 2017 года.

Не согласившись с исковыми требованиями, ответчиком представлен в материалы дела письменный отзыв, из которого следует:

- переход права собственности на недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды;

- по окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 321 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора аренды);

-  17.01.2017 в адрес ответчика от истца поступило уведомление №4 от 12.01.2017 о переходе к последнему права собственности на помещения, находящиеся в аренде у ООО «Север». В уведомлении, со ссылкой на ст. 617 ГК РФ, ООО «Север» указано на необходимость исполнения обязательств по краткосрочному договору аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 перед АО «УК «Финансовый Клуб», указаны реквизиты для перевода денежных средств. Ответчик, с момента получения указанного уведомления, исправно выполнял все свои обязательства по договору аренды, в том числе своевременно оплачивал арендную плату. Помещения ООО «Север» в адрес АО «УК «Финансовый Клуб» по акту приема-передачи из аренды не передавались, следовательно, договор аренды продолжил своё действие с учетом того, что арендодателем по нему является не ООО «Коммерц Строй», а АО «УК «Финансовый Клуб»;

- краткосрочный договор аренды С-02/12-КС от 16.03.2012 заключен на определенный срок и не мог быть прекращен как договор, заключенный на неопределенный срок в порядке абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ;

- учитывая отсутствие в договоре прямого указания на однократность возобновления договорных отношений на одиннадцатимесячный срок, установленный в договоре срок, равный 11 месяцам, подлежит применению в отношении каждого нового (возобновленного) договора аренды. В этой связи, договор аренды является срочным и не мог быть прекращен 15.05.2017, по направленному истцом 07.02.2017 заявлению о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Таким образом, договор аренды не прекратил свое действие 15.05.2017;

- правомерность указанного подтверждается выводами Арбитражного суда Красноярского края, содержащимися в решении от 14.12.2017 по делу № А33-21474/2017 и Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 по указанному делу;

- в ходе рассмотрения дела № А33-21474/2017 судом исследовался договор аренды № Л-01/12-КС от 16.03.2012, заключенный между ООО «Лидер» и ООО «Коммерц Строй», содержащий условия о сроке действия и порядке пролонгации договора, идентичные условиям договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012. Судом отклонен довод о том, что договор аренды после истечения первого 11 месячного срока его действия стал являться договором, заключенным на неопределенный срок (бессрочным). Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды прекратил своё действие 15.09.2017. Судом апелляционной инстанции указано, что в момент смены арендодателя (продажи имущества АО «УК «Финансовый Клуб») договор аренды был продлен на срок до 15.09.2017;

- истец ошибочно полагает, что надлежащим образом уведомил ответчика о прекращении краткосрочного договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012. Истцом в материалы дела представлено заявление о прекращении краткосрочного договора аренды №С-02/12-КС от 16.03.2012 и требование о передаче недвижимого имущества (Приложение № 4 к исковому заявлению Истца). Между тем ответчик не получал от истца ни заявления о прекращении договора аренды, ни требования о возврате имущества. АО «УК «Финансовый Клуб» должно доказать, что извещение о необходимости получения на почте заявления о прекращении Договора вручалось работниками почты ответчику в порядке, регламентированном Правилами, а именно, под расписку. В противном случае обязанность по надлежащему уведомлению считается не соблюдённой не по вине ответчика;

- согласно информации с сайта Почта России (Отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 19404406970550) (приложение №2 к настоящему отзыву) имела место только одна неудачная попытка вручения - 13.02.2017. Таким образом, почтовый оператор не выполнил требование пункта 34 Правил. В связи с этим, заявление о прекращении краткосрочного договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 ответчику не вручено и не вручено не по его вине;

- ввиду несоблюдения процедуры доставки (вручения) Почтой России почтового отправления ответчику, АО «УК «Финансовый Клуб» не соблюдена обязанность по надлежащему уведомлению ответчика о прекращении краткосрочного договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012. Поэтому, довод истца о прекращении краткосрочного договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012, ввиду уведомления ответчика, не обоснован и неправомерен, что подтверждается вышеприведенной судебной практикой;

- довод истца об отсутствии согласия кредиторов на заключение краткосрочного договора аренды С-02/12-КС от 16.03.2012 не состоятелен. В законодательстве отсутствует конкретная норма права, предписывающая получение согласия кредиторов на заключение договора аренды в отношении имущества должника. Договор конкурсным управляющим не заключался. Договор заключен 16.03.2012, до принятия решения о признании должника (ООО «Коммерц Строй») банкротом и об открытии конкурсного производства (18.02.2014);

- договором не предусмотрено подписание дополнительных соглашений в случае его пролонгации. Конкурсный управляющий только исполнял условия договора. Средства, получаемые по договору, направлял в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов. В период конкурсного производства и до момента продажи имущества договор никем не оспорен. Комитет кредиторов предложений по его расторжению не выдвигал. Действия конкурсного управляющего в части исполнения договора ни залоговым кредитором, ни кредиторами не оспаривались. Доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и охраняемых законом интересов кредиторов, в материалы деле не представлено;

- довод истца о том, что права ответчика прекратились после заключения договора купли-продажи №03/2016 от 10.05.2016 (приобретение АО «УК «Финансовый Клуб» имущества на торгах) в силу ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» несостоятелен. Ранее, чем возникли спорные правоотношения, в отношении имущества переданного по договору аренды был заключен договор ипотеки 15.11.2007 ООО «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, с 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (С.К.К..В.У), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель); согласно пункту 5.4 которого залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершения как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя;

- с учетом данного условия между залогодателем ООО "Коммерц Строй" и ООО «Север» (арендатор) в отношении заложенных помещений заключен Краткосрочный договор аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012;

- АО «УК «Финансовый Клуб» не является стороной Краткосрочного договора С-02/12-КС от 16.03.2012. Согласно выписке из ЕГРН с 13.07.2017 собственником имущества, переданного ООО «Север» по краткосрочному договору аренды С-02/12-КС от 16.03.2012, является ООО «КРИСТАЛЛ» (ИНН: 

<

***>). Следовательно, согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендодателя перешли к ООО «КРИСТАЛЛ», которое является стороной вышеуказанного договора аренды с 13.07.2017, поэтому такой способ защиты как требование о признании прекращенным названного договора ему недоступен;

- когда АО «УК «Финансовый клуб» являлось стороной названного договора, с требованием о его прекращении не обращалось.

Ответчиком в обоснование доводов, в материалы дела представлены: уведомление о смене собственника № 4 от 12.01.2017; отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 19404406970550; Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу №А33-3766/2010; постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 по делу №А33-21474/2017; решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2017; выписка из ЕГРН помещение №42; выписка из ЕГРН помещение №45; выписка из ЕГРН помещение №46; выписка из ЕГРН помещение №47; выписка из ЕГРН помещение №48, копии встречного искового заявления по делу №А33-15798/2017; отзыв АО УК «Финансовый клуб»; возражения на отзыв ООО «Север»; отзыв ООО «Север» на встречное исковое заявление.

Из письменных пояснений третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Фактор», следует:

- краткосрочный договор аренды №С-02/12-КС от 16.03.2012 является прекращенным с 13.05.2017, с учетом условий пункта 2.4.2. договора аренды. Начиная с 28.02.2013 договор является заключенным на неопределенный срок, если стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора аренды он пролонгируется на тот же срок, но не указали, сколько раз допускается такая пролонгация, то это допустимо только один раз, после чего договор может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ;

- договор аренды по истечении 11 месяцев с даты его заключения стал договором, заключенным на неопределенный срок. АО «УК «Финансовый клуб» правомерно отказалось от исполнения договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ;

- уведомление о прекращении договора аренды не было получено ответчиком по его вине, о чем свидетельствует неудачная попытка вручения указанного уведомления. 08.02.2017 истец направил на юридический адрес ответчика заявление о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества, в котором уведомило о прекращении действия договора аренды по истечении трех месяцев с даты получения данного заявления. 13.02.2017 состоялась неудачная попытка вручения ответчику отправленного истцом заявления о прекращении договора (номер почтового идентификатора: 19404406970536). Истец уведомил ООО «Фактор», что по истечении трех месяцев с даты неудачной попытки вручения письма с заявлением (13.05.2017) действие договора аренды прекратилось;

- истец, являясь добросовестным арендодателем, направил уведомление о прекращении Договора аренды по адресу места нахождения ответчика - 660028, 

<

...>. Поскольку уведомление о прекращении договора аренды было направлено истцом по месту регистрации ответчика, учитывая, что ответчик несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя (ч. 3 ст. 54, ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), доказательства, свидетельствующие о невозможности получения корреспонденции по независящим от ответчика причинам в материалы дела не представлены договор аренды прекращен с даты неудачной попытки вручения;

- ответчик неверно утверждает, что договор аренды не был расторгнут по причине неподписания сторонами акта возврата арендованного имущества по данному договору. Между тем наличие или отсутствие акта возврата не влияет на действие Договора, указанный акт лишь удостоверяет исполнение обязанности арендатора возвратить имущество арендодателю;

- акт возврата, равно как и акт приема-передачи, имеет правовое значения для реализации арендодателем своего права требовать оплаты арендатором арендной платы. В связи с изложенным, рассмотренный довод ответчика не опровергает факт прекращения договора аренды;

- ответчик утверждает, что в рамках дела №А33-15798/2017 Арбитражный суд Красноярского края рассматривает спор между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниями, что и спор по настоящему делу. Данный довод не соответствует действительности, поскольку, как усматривается из текста представленных ответчиком в материалы дела определения Арбитражного суда Красноярского края по делу №А33-15798/2017 от 09.11.2017 о принятии встречного искового заявления, встречного искового заявления по делу №А33-15798/2017, истцом по встречному иску в данном деле является ООО «Кристалл». Истцом в рамках настоящего дела выступает АО «УК «Финансовый клуб», а не ООО «Кристалл». Таким образом, спор по делу №А33-15798/2017, на который ссылается Ответчик в обоснование ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения, возник не между теми же лицами, что и стороны по настоящему делу.

ООО «Факт» представило в материалы дела: договор субаренды от 01.02.2014 №2-02/14-15А, заключенный между ООО «Север» (арендодатель) и ООО «Фаст Фэшн»  (субарендатор); соглашение о переводе долга и уступке прав требования от 24.08.2015, заключенное между  ООО «Север» (арендодатель), ООО «Фаст Фэшн»  (субарендатор), ООО «Фактор» (новый субарендатор); определение Арбитражного суда Красноярсклого края от 24.01.2018.

Оспаривая доводы третьего лица ООО «Факт», ответчиком в материалы дела представлены письменные возражения, из которых следует:

- довод ООО «Фактор» о том, что краткосрочный договор аренды С-02/12-КС от 16.03.2012 является прекращенным с 13.05.2017, ввиду того что данный договор является заключенным на неопределенный срок, прекращен по п. 2 ст. 610 ГК РФ, несостоятелен;

- 17.01.2017 в адрес ООО «Север» от АО «УК «Финансовый Клуб» поступило уведомление №4 от 12.01.2017 (приложение №1 к отзыву на исковое заявление) о переходе к последнему права собственности на помещения, находящиеся в аренде у ООО «Север». В уведомлении, со ссылкой на ст. 617 ГК РФ, ООО «Север» указано на необходимость исполнения обязательств по Краткосрочному договору аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 перед АО «УК «Финансовый Клуб», указаны реквизиты для перевода денежных средств;

- ответчик, с момента получения указанного уведомления, исправно выполнял все свои обязательства по договору аренды, в том числе своевременно оплачивал арендную плату. Помещения ООО «Север» в адрес АО «УК «Финансовый Клуб» по акту приема-передачи из аренды не передавались. Следовательно, договор аренды продолжил своё действие с учетом того, что арендодателем по нему является не ООО «Коммерц Строй», а АО «УК «Финансовый Клуб»;

- краткосрочный договор аренды С-02/12-КС от 16.03.2012 является срочным и не мог быть прекращен как договор, заключенный на неопределенный срок в порядке абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ. Срок краткосрочного договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 установлен сторонами с даты подписания акта до 28.02.2013 (включительно). По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. При этом в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора, следовательно, по прошествии 11 месяцев, договор перезаключался автоматически на последующие 11 месяцев, при этом в новом договоре также содержалось условие о возможности последующего перезаключения договора на последующие 11 месяцев. Таким образом, учитывая отсутствие в договоре прямого указания на однократность возобновления договорных отношений на одиннадцатимесячный срок, установленный в договоре срок, равный 11 месяцам, подлежит применению в отношении каждого нового (возобновленного) договора аренды;

- краткосрочный договор аренды не прекратил свое действие 13.05.2017. Правомерность указанного подтверждается выводами Арбитражного суда Красноярского края, содержащимися в решении от 14.12.2017 по делу № А33-21474/2017 и Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 по указанному делу;

- в ходе рассмотрения дела № А33-21474/2017 судом исследовался договор аренды №Л-01/12-КС от 16.03.2012, заключенный между ООО «Лидер» и ООО «Коммерц Строй», содержащий условия о сроке действия и порядке пролонгации договора, идентичные условиям договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012;

- ООО «Фактор» ошибочно полагает, что уведомление о прекращении договора аренды не было получено ООО «Север» по вине последнего. Ответчик не получал от истца ни заявления о прекращении договора аренды, ни требования о возврате имущества. АО «УК «Финансовый Клуб» должно доказать, что извещение о необходимости получения на почте заявления о прекращении договора вручалось работниками почты ответчику в порядке, регламентированном Правилами, а именно, под расписку. В противном случае обязанность по надлежащему уведомлению считается не соблюдённой не по вине ответчика. Согласно информации с сайта Почта России (имела место только одна неудачная попытка вручения - 13.02.2017. Таким образом, почтовый оператор не выполнил требование пункта 34 Правил. В связи с этим, заявление о прекращении краткосрочного договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 ответчику не вручено и не вручено не по его вине.

Из письменных пояснений третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Сеть Связной» следует:

- 16.03.2012 между ООО «Комерц Строй» и ООО «Север» был заключен краткосрочный договор аренды № С-02/12-КС (договор). В декабре 2016 года право собственности на указанное помещение перешло ООО «УК «Финансовый клуб»;

- 07.02.2017 АО «УК «Финансовый клуб», в адрес ООО «Север» было направлено уведомление о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, и освобождении занимаемого помещения. Указанное уведомление ООО «Север» получено не было. Повторное заявление об освобождении недвижимого имущества с 15.05.2018 также не было получено ООО «Север. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу. Договор прекратил свое действие с 15.05.2017;

- сторонами установлен конкретный срок договора по 28.02.2013. Договором установлено, что по истечении срока аренды (т.е. 01.03.2013г.) договор продляется на условиях действующего договора на 11 календарных месяцев, т. е. до 01.02.2014. Возможность повторно продлить действие договора аренды, заключенным договором не предусмотрено, соответственно, если по истечение срока действия договора арендатор продолжает пользоваться помещением, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор следует считать заключенным на неопределенный срок. В связи с тем, что в договоре отсутствовало указание на неоднократность его продления, договор продляется на тот же срок один раз, после чего подлежит применению п. 2 ст. 621 ГК РФ. На основании изложенного краткосрочный договор аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 был продлен на неопределенный срок и порядок его расторжения предусмотрен п. 2 ст. 610 ГК РФ, т. е. по средствам уведомления за 3 месяца.

Третьим лицом, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Евросеть-Ритейл» представил в материалы дела: претензию ООО «Север» от 28.06.2018 №17С, расчет исковых требвоаний; договор субаренды №2-02/14-02А от 01.002.2014, заключенный между ООО «Север» (арендодатель) и ООО «Евросеть-Ритейл» (субарендатор); уведомления ООО УК «Финансовый Клуб» о прекращении договора аренды №С02/12-КС от 16.03.2012; письмо ООО «Евросеть-Ритейл» от 25.05.2017; ответ ООО «Север» от 01.06.2017; договора аренды № ФК 15.05/17-ЕВР от 15.05.2017; соглашение о расторжении от 12.07.2017; договор субаренды № 1-0717-23А; платежные поручения № 19594, № 19622, № 19906, № 20623, № 20624.

Так, по условиям договора субаренды №2-02/14-02А от 01.002.2014 в дату подписания акта приема-передачи арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение – комнату 32 в помещении 46 в помещении на 1-ом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>;  и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок аренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 31.12.2014 (включительно).

Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора).

Актом приема-передачи от 01.02.2014 арендодатель передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

По договору аренды №ФК 15.05./17-ЕВР от 15.05.2017 следует, что в дату подписания акта приема-передачи арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение – комнату 32 в помещении 46 в помещении на 1-ом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>;  и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок аренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 31.12.2017 (включительно).

Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора).

Актом приема-передачи от 15.05.2017 арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Соглашением от 12.07.2017 стороны досрочно расторгли договор аренды от 15.05.2017.

По договору субаренды №1-07/17-23А от 13.07.2017 следует, что в дату подписания акта приема-передачи арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение – комнату 32 в помещении 46 в помещении на 1-ом этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...>;  и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок аренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 01.09.2017 (включительно).

Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора).

Актом приема-передачи от 13.07.2017 арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Из письменных пояснений третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Кристалл», следует:

- в декабре 2016 года право собственности на спорные помещения перешло от ООО «Коммерц Строй» к АО «Управляющая компания «Финансовый клуб». Переход права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом в рамках договора аренды, зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю в декабре 2016г. на основании договора купли - продажи №03/2016 от 10.05.2016;

- 07.02.2017 АО «УК «Финансовый Клуб» почтой было направлено в адрес ООО «Север» заявление о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного заявления и требованием на следующий рабочий день по истечении трех месяцев с момента получения заявления освободить недвижимое имущество и передать его по акту приема-передачи в состоянии, обусловленном договором аренды;

- 13.02.2017. вышеуказанное заявление не было получено ООО «Север», в связи с неудачной попыткой вручения. 27.03.2017 на основании ранее направленного Заявления арендодателем в адрес арендатора было направлено письменное требование освободить недвижимое имущество 15.05.2017. в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и передать его по акту приема-передачи в состоянии, обусловленном Договором аренды. Данное требование также не было получено арендатором. 17.05.2017 спорные помещения были изъяты из фактического владения ООО «Север». Договор аренды к настоящему времени прекратил свое действие;

-  сторонами установлен конкретный срок аренды по 28.02.2013. Сторонами установлено, что по истечении срока аренды (то есть 01 марта 2013 года) договор продляется на 11 календарных месяцев до 01 февраля 2014 года. При этом возможности повторно продлить действие договора аренды им не предусмотрено, поскольку срок аренды согласно приложению № 1 - 28 февраля 2013 года и это условие имеет приоритетное значение по отношении у иным условиям Договора. Следовательно получить согласие или несогласие сторон на продление договора после 01.02.2014 невозможно, так как в силу самого договора такое согласие или несогласие сторон может быть заявлено только в течение одного месяца до 28.02.2013, то есть еще до его первого продления;

- договор аренды после 01.02.2014 был продлен на неопределенный срок и порядок его расторжения предусмотрен пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, т.е. направлением уведомления за 3 месяца. Тот факт, что возражение арендодателя на продление арендных отношений выражено не в период с 30.08.2017 по 30.09.2017 (1 календарный месяц до момента завершения срока аренды), а раньше его, не является основанием для дальнейшего продления срока договора;

- ссылка ответчика на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» должна быть отклонена, поскольку в указанном пункте говорится об одностороннем отказе от договора, т.е. досрочном прекращении исполнения обязательств, в то время как, в краткосрочном договоре аренды указано о праве сторон договора заявить возражения относительно продления срока договора после его истечения;

- в июле 2017 года право собственности на спорные помещения перешло от Акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб» к ООО «Лира». Переход права собственности на нежилые помещения, указанные в иске, зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю в 12.07.2016 на основании договора купли - продажи от 13.04.2017;

- в 2011 году в отношении ООО «Коммерц Строй» (собственника торгового комплекса на Свободном) была возбуждена процедура банкротства (дело №А56-27712/2011) 01.09.2011 было введено наблюдение;

- были заключены идентичные «краткосрочные» договоры аренды с максимально усложненной процедурой расторжения договоров со стороны арендодателя, арендная плата в договорах аренды была обозначена намного ниже сложившейся в комплексе;

- АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» купило права на нежилые помещения на открытых торгах, в конкурентной борьбе. На все эти помещения не было указано никаких обременении, более того и конкурсный управляющий и залогодатель заявляли об отсутствии обременении. О наличии договора аренды с ООО «Север», АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» узнало только, став собственником и попытавшись реализовать свои права собственника.

Ответчиком представлены дополнительные письменные пояснения, из которых следует:

- истец ошибочно полагает, что краткосрочный договор аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 является заключенным на неопределённый срок. В действительности указанный договор является срочным, поскольку спорный договор аренды не содержит условие об однократности действия условия, предусмотренного п. 2.4.2, то заключать его можно неограниченное количество раз. В течение 1 месяца до завершения срока договора аренды, ООО «Коммерц Строй» и ООО «Север» не заявили об отказе от продления данного договора. Соответственно, по истечении срока договора аренды между сторонами начал действовать новый договор на тех же условиях, в том числе на условиях, предусмотренных пунктом 2.4.2. договора;

- условия краткосрочного договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 (п. 2.4.2 договора) соответствуют ситуации, которая изложена в пункте 10 Информационного письма от 16.02.2001 № 59, в связи с чем, указанный договор не может быть квалифицирован как договор аренды, заключенный на неопределенный срок;

- довод ООО «Кристалл» о невозможности повторно продлить действие договора после 01.02.2014, со ссылкой на приоритетное значение Приложения № 1 к договору аренды над текстом договором, несостоятелен. Краткосрочный договор аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012. исходя из его условий, не является заключенным на неопределенный срок, а является срочным;

- краткосрочный договор аренды С-02/12-КС от 16.03.2012 заключен на определенный срок и не мог быть прекращен как договор, заключенный на неопределенный срок в порядке абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. После продажи имущества АО «УК «Финансовый клуб» произошла замена прежнего арендодателя, а договор аренды продолжил свое действие с учетом согласованных в нем условий;

- 17.01.2017 в адрес ответчика от истца поступило уведомление № 4 от 12.01.2017 о переходе к последнему права собственности на помещения, находящиеся в аренде у ООО «Север». Ответчик, с момента получения указанного уведомления, исправно выполнял свои обязательства по договору аренды, в том числе своевременно оплачивал арендную плату. АО «УК «Финансовый клуб» принимало данное исполнение. Помещения ООО «Север» в адрес АО «УК «Финансовый клуб» по акту приема-передачи из аренды не передавались. Учитывая отсутствие в договоре прямого указания на однократность возобновления договорных отношений на одиннадцатимесячный срок, установленный в договоре срок, равный 11 месяцам, подлежит применению в отношении каждого нового (возобновленного) договора аренды;

- договор аренды является срочным, и не мог быть прекращен 15.05.2017 по направленному истцом 07.02.2017 заявлению о прекращении договора аренды, как заключенного на неопределенный срок. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, в одностороннем порядке путем уведомления действующим законодательством не предусмотрено. Досрочное расторжение срочного договора аренды возможно по обоюдному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения о расторжении, либо в судебном порядке;

- краткосрочный договор аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 не содержит самостоятельных оснований для его расторжения арендодателем, соответственно, он может быть расторгнут только по решению суда в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 619 ГКРФ;

- если АО «УК «Финансовый клуб» полагало, что ООО «Север» нарушает условия краткосрочного договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012, то обязано было обратиться в суд и доказать, что ООО «Север» допустило со своей стороны действия, предусмотренные ст. 619 ГК РФ. Указанных действий со стороны АО «УК «Финансовый клуб» предпринято не было. АО «УК «Финансовый клуб» в суд за расторжением указанного договора не обращалось;

- краткосрочный договор аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 не является договором, заключенным на неопределенный срок, а является срочным, указанный договор может быть расторгнут досрочно по требованию одной из сторон только в судебном порядке. Уведомительный порядок, в данном случае, не применим, поскольку, он не предусмотрен действующим законодательством;

- довод АО «УК «Финансовый клуб», что иностранная компания С.К.К.В.У. (С.Р.Р.Б.В.) (залогодержатель) согласия на передачу в аренду заложенного имущества не давала, несостоятелен. Из смысла приведенных норм следует, что решение вопроса о том, с обременением арендой или без таковой подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует исходить из наличия или отсутствия согласия залогодержателя на передачу заложенного имущества в аренду третьим лицам;

- довод АО «УК «Финансовый клуб» о необходимости наличия согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов на заключение договора аренды в отношении имущества должника - ООО «Коммерц Строй» несостоятелен, поскольку Краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС заключен до введения конкурсного производства в отношении должника;

- довод ООО «Кристалл» о том, что договор аренды заключен на нерыночных условиях носит предположительный характер, является оценочным с точки зрения ООО «Кристалл»;

- довод ООО «Кристалл» о том, что при заключении договора стороны знали, что сданные в аренду помещения будут реализованы с торгов, и исходили из намерения причинить вред приобретателю имущества, представляется надуманным, ничем не подтверждается;

- довод ООО «Кристалл» о том, что АО УК «Финансовый клуб» не знало о наличии обременения объекта при приобретении его на торгах не состоятелен. Приобретенное на торгах недвижимое имущество представляет собой действующий «Торговый Центр на Свободном», а не пустующее здание. АО «УК «Финансовый клуб», при должной осмотрительности, приобретая объекты недвижимости, входящие в состав Торгового Комплекса - «Торговый Комплекс на Свободном», расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью свыше 500 000 000 руб., не могло не ознакомиться с покупаемым объектом. При этом не могло не увидеть, что Комплекс не является пустым, соответственно, не могло не знать о существовании множества арендаторов, которые заполняют эти объекты недвижимости, и ведут в них коммерческую деятельность. На момент приобретения АО «УК «Финансовый клуб» объекта, у всех арендаторов, находящихся в нем, были заключены договоры субаренды с ООО «Север» на основании договора аренды. АО «УК «Финансовый клуб», приобретая в собственность работающий Торговый Центр, не могло не поинтересоваться на каком основании (на основании каких договоров, и с кем) арендаторы, ведущие торговый бизнес, находятся на данной территории. Кроме того, лицо, заинтересованное в приобретении объекта у организации-банкрота, вправе ознакомится у конкурсного управляющего со всей документацией относительно объекта продажи;

- правовая оценка условиям договора аренды относительно срока его действия дана Арбитражным судом Красноярского края в решении от 19.07.2018 года по делу № А33-15798/2017, в котором установлено, что краткосрочный договор аренды № С-02/12-КС действовал до 30.09.2017. Правомерность вышеуказанного подтверждается выводами Арбитражного суда Красноярского края, содержащимися в решении от 14.12.2017 по делу № А33-21474/2017 и Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 по указанному делу.

В обоснование доводов, ответчиком в материалы дела представлены: Постановление 3ААС от 18.04.2008 по делу № А33-14200/2007; Постановление АС ЗСО от 10.06.2015 по делу № А27-13 010/2014; Постановление АС МО от 29.05.2017 по делу №А40-147497/16; уведомление о смене собственника № 4 от 12.01.2017; Постановление АС ЗСО от 29.08.2014 по делу № А81-6364/2013; договор ипотеки от 15.11.2007; Постановление ФАС ВСО от 28.07.2011 по делу № А33-3766/20104; отчет № 412/14 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» от 14.07.2014.

 

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу положений статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

15.11.2007 ООО «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), подписан договор ипотеки, который заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО «РТМ» займа в сумме 55000000 долларов США. По договору ипотеки в залог переданы, в том числе, следующие объекты: нежилые помещения №№ 13, 14, расположенные по адресу: Россия, 

<

...> зд.1, стр. 4, принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-3766/2010 от 16.09.2010 исковые требования "C.R.R.B.V." к ООО "Коммерц Строй" удовлетворены, суд обратил взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований к ОАО "РТМ" отказал. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу N А33-3766/2010 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по тому же делу оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2014 по делу № А56-27712/2011 ООО «Коммерц Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве) продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном указанным Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

10.05.2016 ООО «Коммерц Строй» (продавец) и АО «УК «Финансовый клуб» (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 № 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договор купли-продажи № 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2, в том числе нежилые помещения по адресу: 

<

...>, помещения №№ 42,45,46,47,48.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В изъятие из этого правила статья 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодатель вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

На основании пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Следовательно, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

Оценив в совокупности условия договора ипотеки по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание значение и порядок написания терминов в договоре (с прописной, со строчной буквы), суд приходит к выводу, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды.

Данный вывод содержится также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу № А33-3766/2010 с участием закрытого общества с ограниченной ответственностью С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V) (залогодержатель, кредитор) и ООО "Коммерц Строй" (ранее ООО "Торговый "Центр Свободный", залогодатель, должник), где буквально указано: «Из содержания пункта 5.4 договора ипотеки от 15.11.2007 следует, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды. При наличии согласия залогодержателя на заключения договоров аренды права арендаторов ввиду обращения взыскания на заложенное имущество прекращению не подлежат…».

Учитывая изложенное, при продаже ООО «Коммерц Строй» имущества АО «УК «Финансовый клуб», к последнему имущество перешло, обремененное правом аренды ООО «Север».

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона. Вопросы заключения договоров, связанных с передачей имущества должника в аренду третьим лицам в пользование, а также их расторжение отнесены к компетенции собрания кредиторов.

Таким образом, владея на законном основании указанными выше помещениями, ООО «Север» заключило договоры субаренды указанного недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В письме от 12.01.2017 АО «УК «Финансовый клуб» сообщило о переходе к нему прав собственника арендуемых истцом нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

Заключенный краткосрочный договор аренды является договором аренды, отношения сторон по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору (пункт 2.4.1 договора аренды). В пункте 5 приложения N 1 к договору аренды срок краткосрочного договора аренды установлен сторонами с даты подписания акта до 30.09.2017 (включительно). Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора аренды). По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора аренды).

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив условия пункта 2.4.2. краткосрочного договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. При этом в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора, следовательно, по прошествии 11 месяцев, договор перезаключался автоматически на последующие 11 месяцев, при этом в новом договоре также содержалось условие о возможности последующего перезаключения договора на последующие 11 месяцев.

Таким образом, учитывая отсутствие в договоре прямого указания на однократность возобновления договорных отношений на одиннадцатимесячный срок, суд приходит к выводу, что установленный в договоре срок, равный 11 месяцам, подлежит применению в отношении каждого нового (возобновленного) договора аренды.

В этой связи подлежат отклонению доводы о том, что договор аренды после истечения первого 11 месячного срока его действия стал являться договором, заключенным на неопределенный срок.

Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС ВСО от 16.10.2018 по делу со сходными обстоятельствами А33-21474/2017.

АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" направило в адрес ООО "Север" по юридическому адресу заявление от 06.02.2017 о прекращении Краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС в порядке абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (почтовое отправление 19404406970536).

Почтовое отправление вернулось отправителю с отметкой «истек срок хранения».

Частью 3 статьи 54 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно положениям статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В данном случае риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

По истечении установленного срока хранения, не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

На возвращенном постовом отправлении отсутствуют две отметки ответственного работника органа почтовой связи о датах оставления адресату извещений о поступлении для него заказной корреспонденции.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчику было известно о намерении АО «УК «Финансовый клуб» прекратить арендные отношения.

Также, по мнению суда, ООО «Север» о намерении АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» не продлять арендные отношения стало известно в мае 2017 года, после действий арендодателя, направленных на освобождение помещений от имущества арендаторов и субарендаторов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что АО «УК «Финансовый клуб» выразило свою волю на прекращение арендных отношений с ответчиком, при этом арендодатель полагал, что договор являлся продленным на неопределенный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных в статье случаях, при этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условия краткосрочного договора аренды не содержат право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Учитывая, что договор является срочным, продлевался каждый раз на 11 месяцев, суд приходит к выводу, что при наличии возражений арендодателя на дальнейшее продление срока договора, договор прекратил свое действие 30.09.2017. Доказательств расторжения договора в установленном законом порядке ранее указанной даты, в материалы дела не представлено.

Также суд учитывает, что в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом формулировка части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации «в котором участвуют те же лица» не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Постановлением третьего Арбитражного апелляционного суда от 25.12.201818 по делу №А33-15798/2017 установлено, что краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС прекращен с 30.09.2017.

Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства,  установления факта прекращения действия краткосрочного договора аренды  от 16.03.2012 № С-02/12-КС - 30.09.2017, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании прекращенным краткосрочный договор аренды №С-02/12-КС от 16.03.2012 с 15.05.2017.

Иные доводы  участников процесса отклоняются судом по изложенным обстоятельствам.

В соответствии с частями 1-5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что требование истца не подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

 

 

Судья

А.А. Горбатова