АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-38008/2024

г. Нижний Новгород                                                                            29 июля 2025 года

Дата объявления резолютивной части решения 16 июля 2025 года.

Дата изготовления решения в полном объеме 29 июля 2025 года.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Курашкиной Светланы Анатольевны (шифр судьи 49-750),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Калининой Екатериной Сергеевной,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «Феникс-НН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Выкса, Нижегородская область, 

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Нижний Новгород, 

о взыскании 2 494 000 руб. 00 коп.

при участии представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 16.10.2024, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 09.08.2024 (посредством веб-конференции),

установил:

определением от 07.05.2025 произведена замена судьи Исайчевой Н.Е. при рассмотрении настоящего дела. Состав суда сформирован посредством применения автоматизированной информационной системы. Дело передано на рассмотрение судье Курашкиной С.А. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме; заявил ходатайство об объявлении перерыва.

Представитель ответчика в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвовал в судебном заседании в режиме веб-конференции, поддержал позицию по делу по основаниям, изложенным в отзыве, просил в иске отказать.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании, суд отказал в его удовлетворении, поскольку приведенные причины для объявления перерыва не свидетельствуют о наличии объективных причин, препятствующих рассмотрению иска и о невозможности рассмотрения дела в данном судебном заседании, перерыв приведет к необоснованному затягиванию судебного разбирательства.

В порядке пункта 2 статьи 176 АПК РФ резолютивная часть решения объявлена 16.07.2025, изготовление полного текста решения отложено до 29.07.2025.

Изучив собранные по делу доказательства, суд находит, что исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

20.09.2024 между ООО «ТК «ФЕНИКС-НН» (далее - истец, покупатель) и ООО «Арсенал» (далее - ответчик, продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения №1-П36 (далее - договор), согласно которого продавец продает, а покупатель покупает в свою собственность за цену и на условиях, установленных настоящим договором нежилое помещение П36 (в дальнейшем именуемое «помещение»), имеющее кадастровый номер 52:18:0060210:9336, находящееся в цокольном этаже №1 13ти-этажного многоквартирного жилого дома со встроенными объектами обслуживания и детским садом на 60 мест (пункт 1.1. договора).

Помещение расположено по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, городской округ, город Нижний Новгород, 

<

...>, помещение П36.

Общая площадь Помещения составляет 415,2 кв.м.

Согласно пункту 3.1. договора стороны пришли к соглашению, что цена, за которую помещение продается и которую Покупатель обязан уплатить Продавцу, составляет                             60 204 000 руб. 00 коп., в том числе НДС 20% 10 034 000 руб. 00 коп. 

Во исполнение условий договора истец перечислил на счет ответчика указанную сумму, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

После исполнения договора купли-продажи истец выявил, что площадь переданного ответчиком помещения фактически отличается от площади, согласованной сторонами. 

Договор купли-продажи передан на регистрацию в Росреестр Нижегородской области 20.09.2024, однако покупатель обнаружил расхождение площади, указанной договоре с фактической площадью, которая составляет 398 кв.м. Разница между фактической площадью и площадью, указанной в договоре составляет 17,2.кв.м.

Истец полагает, что в нарушение договора купли-продажи ответчик передал истцу помещения, параметры которых не соответствуют условиям договоров купли-продажи.

Истцом в материалы дела представлен технический план от 15.10.2024 спорного помещения. Из заключения кадастрового инженера следует, что в ходе выполнения кадастровых работ выявлено, что площадь нежилого помещения П36 уменьшилась на 17,2 кв.м. по отношению к выписке из ЕГРН от 26.09.2024 за счет переобмера помещения и составляет 398,0 кв.м. 

Согласно расчету истца - общая площадь помещения составляет 415,2 кв. м.

Согласно пункту 3.1. договора, цена помещения - 60.204.000 руб. 00 коп.

Следовательно, 1 кв.м. = 145.000 руб. 00 коп.

Установлено расхождение площади, указанной договоре, с фактической площадью, которая составляет 398 кв.м.

Разница между фактической площадью и площадью, указанной в договоре, составляет  17,2 кв.м.

Таким образом, согласно позиции истца покупателю подлежит возврату сумма в размере 2 494 000 руб. 00 коп. 

22.10.2025 истец направил в адрес ответчика претензию с предложением погасить долг, которая оставлена последним без исполнения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что 20.09.2024 между ООО «ТК «ФЕНИКС-НН» (далее - истец, покупатель) и ООО «Арсенал» (далее - ответчик, продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения №1-П36.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что помещение принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от 19.01.2024 и предоставленной продавцом выпиской из ЕГРН от 19.01.2024 №52:18:0060210:9336-52/151/2024-1.

До заключения договора покупатель визуально осмотрел помещение, ознакомился с его основными конструктивными и техническими элементами и особенностями, а также с его эксплуатационным и технически состоянием. Покупатель удовлетворен состоянием помещения, каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено, покупателем не обнаружено. На основании изложенного в настоящем пункте договора покупатель принял решение о приобретении помещения на условиях, установленных настоящим договором (пункт 4.2.1. договора).

Из выписки ЕГРН №КУВИ-001/2025-134008884 от 03.04.2025, представленной ответчиком в материалы дела, следует, что площадь помещения с кадастровым номером 52:18:0060210:9336 составляет 415.2 кв.м, как и при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №1-П36.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Таким образом, основная обязанность продавца - передача покупателю товара, предусмотренного договором и надлежащего качества.

Исполнение ответчиком обязанности по передаче истцу нежилых помещений и принятие помещений истцом без замечаний подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, содержание которого раскрыто в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участники гражданского оборота (граждане и юридические лица) самостоятельно решают вопрос о заключении договора, свободны в выборе вида заключаемого договора и контрагента. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Помимо заключения договора, предусмотренного законодательством, стороны могут заключить договор, не предусмотренный законодательством (непоименованный договор), а также договор, содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор).

Согласно части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что цена договоров определена сторонами не за единицу площади помещения, а в твердой денежной сумме, то есть за указанную сумму в договоре. Истцу передавался объект недвижимости в общем, и в случае, если сведения о площади в ЕГРН Росреестра были иные, стоимость объекта не изменилась.

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно части 1 стать 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Так же, согласно части 1 и части 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно части 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Однако, в договоре купли-продажи нежилого помещения №1-П36 указана цена за помещение, а не за его квадратный метр, таким образом, довод истца о наличии переплаты за помещения, исходя из их площади, не может быть принят судом.

Спорные помещения осмотрены истцом до заключения договора, и данный факт не оспаривается истцом.

Ответчик действовал добросовестно, и, передавая истцу помещение по договору, указал характеристики помещений, которые указаны в разрешении на ввод в эксплуатацию от 08.12.2023.

Истец, приобретая спорные помещения, осуществил их смотр и, как следует из совокупности материалов дела, никаких замечаний к продавцу не имел, техническую документацию не запрашивал, в связи с чем, требования истца к ответчику не обоснованы.

В силу пункта 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 от 17.07.2019, по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельства, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, определив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства как в отдельности, так и в их совокупность, суд пришел к выводу, что доводы истца о неосновательном обогащении ответчика не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела.

При указанных обстоятельствах заявленные требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины по иску, а также заявленные судебные расходы подлежат отнесению на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и в соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации будет направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

истцу в удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы отнести на истца.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья                                                                                                                             С.А. Курашкина