АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                 Дело  № А19-178/2016 

11.07.2018 

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  04.07.2018 года.

Решение  в полном объеме изготовлено   11.07.2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Козодоева О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АВТОЦЕНТР БАЛАНС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664511, 

<

...>) в лице ФИО2 (Иркутская область, Иркутский район)

к ФИО3 (г. Иркутск), 

ФИО4 (г. Иркутск), 

ФИО5 (г. Иркутск) 

третье лицо: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности,

в судебном заседании присутствовали:   

от ООО «Автоцентр «Баланс»: ФИО11, дов. от 05.12.2017, ФИО12 дов. 05.12.2017;

от ФИО2: ФИО13 дов. от 14.06.2018, ФИО14 дов от 09.03.2016;

от ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10: не явились, извещены.: не явились, извещены.

установил:

ФИО2 (ФИО2), являющаяся участником Общества с ограниченной ответственностью «Автоцентр «Баланс» , обратилась в арбитражный суд с исками, соединенными впоследствии в одном производстве и уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, к  Обществу с ограниченной ответственностью «Автоцентр «Баланс» (далее – ООО «Автоцентр «Баланс», общество), ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными совершенных между обществом и ответчиками ФИО3, ФИО4, ФИО5 сделок – договоров долевого участия в строительстве № 003 от 20.05.2015, № 004 от 04.0 6.2015, № 002 от 05.05.2015 и применении последствий недействительности сделок.

В соответствии с разъяснениями  пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» истцом по делу при рассмотрении дела судом определено общество «Автоцентр «Баланс» в лице ФИО2

В качестве обоснования заявленных требований истицей указано, что сделки явились крупными для общества и с заинтересованностью, совершены с нарушением порядка их одобрения, установленного  Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью»,  явились для общества убыточными. Кроме того, сделка между обществом и ФИО4, являвшимся управляющим общества на момент совершения сделки, также недействительна, по мнению истца, по основаниям, предусмотренным статьями 174, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01.06.2017, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.01.2018 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены с направлением дела на новое рассмотрение.

Возвращая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на следующие обстоятельства, которые не были учтены нижестоящими судами.

1. Отличительной особенностью договора участия в долевом строительстве является то, что застройщик осуществляет строительство объекта за счет денежных средств, вносимых участниками долевого строительства, при этом, исходя из этого Закона, цена договора должна быть уплачена участником долевого строительства до подписания сторонами передаточного акта, так как после его подписания отношения по договору участия в долевом строительстве прекращаются. Иное определение обязанностей сторон по договору - внесение участником денежных средств в оплату объекта с длительной отсрочкой (рассрочкой) после даты его передачи застройщиком - позволяет квалифицировать такой договор в качестве договора купли-продажи будущей вещи, поскольку строительство объекта по сути осуществляется за счет средств самого застройщика.

В рассматриваемом случае по условиям оспариваемых договоров оплата объектов должна быть произведена в срок с 30.06.2015 по 30.06.2020 при том, что объекты в построенном здании были переданы ответчикам в октябре - ноябре 2015 года.

При рассмотрении дела судом указанные обстоятельства (в том числе процент готовности объекта строительства на момент заключения договора) учтены не были.

 2. Вывод судов об отсутствии у оспариваемых сделок признака крупности является преждевременным.

3. В условиях, когда рыночная стоимость отчужденного по сделке имущества превышает согласованную в договоре цену, а уплата такой цены осуществляется с пятилетней рассрочкой, вывод судов об отсутствии убыточности сделки также является преждевременным.

4. Отклоняя доводы ответчиков о том, что оспариваемые договоры являются сделками, совершенными в процессе обычной хозяйственной деятельности, суд первой инстанции сослался на пункт 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью", однако при этом он не обосновал свои выводы ссылками на конкретные обстоятельства дела, не дал оценки тому, в чем заключается обычная хозяйственная деятельность общества, и не указал признаки и особенности оспариваемых договоров, свидетельствующие о выходе их за пределы этой деятельности.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, представил пояснения по делу, дополнительные документы.

Ответчики и третьи лица иск оспорили по существу, полагая, что правовые основания для его удовлетворения отсутствуют.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, принимая во внимание указания суда кассационной инстанции на толкование закона, имеющее для суда первой инстанции обязательный характер, суд приходит к следующему.

Как следует из данных Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Автоцентр «Баланс» зарегистрировано в качестве юридического лица 10.01.2007. Уставный капитал общества составляет 3 000 000 руб. Участниками общества являются: ФИО2 (40,7% уставного капитала общества), ФИО6 (40,7%), ФИО4 (18,6%).

04.12.2012 в ЕГРЮЛ внесены сведения о ФИО4 как лице, имеющем право действовать от имени юридического лица (управляющем) на основании принятого общим собранием участников общества от 26.03.2012 соответствующего решения.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 11.11.2003 и постановления мэра г.Иркутска № 031-06-1276/3 от 16.10.2003 обществу принадлежал земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующих закрытого бокса, дома сторожа, общей площадью 1 734 кв.м., расположенный по адресу: г.Иркутск, Свердловский район, ул.Академическая, 31 (свидетельство о государственной регистрации права 38 АД 598015 от 14.10.2011).

08.07.2014 Отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска обществу выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – «Выставочный центр в 

<

...>». Площадь застройки – 13342,24 кв.м., общая площадь здания – 4 419 кв.м.,, количество этажей – 4.

05.05.2015 между обществом в лице управляющего ФИО4 и ФИО5 заключен договор долевого участия в строительстве № 002, по условиям которого общество (застройщик) обязалось построить в предусмотренный договором срок нежилое здание – «Выставочный центр в 

<

...>» (кадастровый номер 38:36:000028:791) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать участнику долевого строительства ФИО5 помещение площадью 629,42 кв.м., расположенное на первом этаже здания, и помещение площадью 49,94 кв.м. в подвале здания. Одновременно с объектом долевого строительства участнику долевого строительства передается доля в праве на земельный участок под зданием (двадцать две сотых в праве общей собственности на земельный участок под зданием). Цена договора (пункт 3.1.) определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Согласно приложению № 1 к договору цена сделки составила 30 800 000 руб.; оплата должна быть осуществлена по графику в сроки с 30.06.2015 по 30.06.2020. 

По условиям договора цена не является окончательной, может быть изменена по соглашению сторон в случае существенного роста инфляции, изменения налогового законодательства, увеличения стоимости строительных материалов и иных факторов, влияющих на стоимость строительства.

Изменениями № 2 к договору, подписанными 05.10.2015, стороны определили, что объектом долевого строительства является помещение площадью 804,8 кв.м. на первом этаже здания. Одновременно участнику долевого строительства передается доля в праве на земельный участок под зданием в том же размере (22/100). Стоимость строительства здания составила 149 209 658 руб.; стоимость услуг застройщика – 3% от стоимости строительства. Цена договора долевого участия – 33 810 909 руб. 

13.10.2015 обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

30.10.2015 объект долевого участия и соответствующая часть земельного участка переданы ФИО5

03.11.2015 за ФИО5 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 804,8 кв.м. в построенном здании (свидетельство о государственной регистрации права № 38-38/001-38/001/055/2015-9256/1 от 03.11.2015).

Право ФИО5 на соответствующую часть земельного участка зарегистрировано в едином государственном реестре прав 20.02.2016. 

20.05.2015 между обществом (застройщиком) и ФИО3 (участником долевого строительства) заключен на аналогичных условиях договор долевого участия в строительстве № 003, по условиям которого (с учетом всех изменений) общество обязалось передать в строящемся вышеуказанном здании ФИО3 объект долевого строительства - помещения общей площадью 1 304,6 кв.м. и 41/100 доли в праве общей собственности на земельный участок по цене 57 400 000 руб., выплачиваемой по графику платежей в период с 30.06.2015 по 30.06.2020.

09.11.2015 объект долевого участия и соответствующая часть земельного участка переданы ФИО3

04.06.2015 между обществом в лице управляющего ФИО4 и ФИО4 заключен аналогичный договор долевого участия в строительстве № 004, по которому ФИО4 как участнику долевого строительства передаются в строящемся здании помещения площадью 909,76 кв.м. и 29/100 долей в праве общей собственности на земельный участок по цене 40 600 000 руб. с уплатой по графику в период с 30.06.2015 по 30.06.2020.

По передаточному акту от 24.11.2015 объект долевого участия и соответствующая часть земельного участка переданы ФИО4

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра прав права собственности ФИО4 и ФИО3 на объекты долевого строительства и части земельных участков были зарегистрированы в установленном законом порядке.   

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости, полученных по состоянию на 06.02.2018, следует, что нежилые помещения, являющиеся предметом спора, отчуждены ответчиками в пользу граждан ФИО7, ФИО8, ФИО9; ответчиком ФИО3 имущество, полученное в результате сделки, обременено ипотекой в пользу ФИО10 

Исходя из пункта 2 части 1 статьи 33 и пунктов 3, 4 части 1 статьи 225.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают дела, в том числе, по искам о признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок, по спорам между акционером и акционерным обществом, участниками иных хозяйственных товариществ и обществ, вытекающим из деятельности хозяйственных товариществ и обществ, за исключением трудовых споров.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец, обращаясь с требованием в суд, указал, что оспариваемые сделки являются для общества крупными и с заинтересованностью, совершены без установленного законом порядка их одобрения. По своей природе сделки не являются договорами долевого участия, вследствие чего положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по мнению истца, к ним неприменимы.

Ответчик считает, что сделки не являются сделками, направленными на отчуждение имущества общества, следовательно, они не подлежали одобрению общим собранием участников общества. Кроме того, сделки совершены в процессе обычной хозяйственной деятельности.

В соответствии со статьей 46 Закона  крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.

Решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. 

Согласно пунктам 1, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» требование о признании сделки недействительной как совершенной с нарушением порядка одобрения крупных сделок и (или) сделок с заинтересованностью хозяйственного общества подлежит рассмотрению по правилам пункта 5 статьи 45, пункта 5 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Названные нормы являются специальными по отношению к правилам статьи 173.1 и пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее:

1) наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (пункт 1 статьи 45 и пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью);

2) нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них. 

Пунктом 4 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда установлено, что если суд установит совокупность указанных обстоятельств, сделка признается недействительной.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из части 3 данной статьи следует, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В силу пункта 1 статьи 2  для целей указанного Федерального закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Понятие объекта производственного назначения прямо не определено действующим законодательством.

Согласно пункту 23.1 части 23 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации к объектам производственного назначения в целях налогообложения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Объекты производственного назначения - объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и связи, в строительстве, в торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении и сбыте. Административные здания предприятий, трестов, отраслей сферы материального производства относятся к объектам производственного назначения (Большой бухгалтерский словарь. — М.: Институт новой экономики. Под редакцией А.Н. Азрилияна. 1999).

Из представленного в материалы дела разрешения на строительство объекта капитального строительства следует, что 08.07.2014 Отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска ООО «Автоцентр «Баланс» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – «Выставочный центр в 

<

...>». Площадь застройки – 13342,24 кв.м., общая площадь здания – 4 419 кв.м.,, количество этажей – 4.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 13.10.2015 прямо усматривается, что Отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию Выставочного центра в 

<

...> как объекта непроизводственного назначения. Общая площадь здания фактическая – 4 399,7 кв.м.,, количество этажей – 4.

 Таким образом, какие-либо правовые основания считать, что обществом осуществлялось строительство объекта производственного назначения, отсутствуют, доводы истца в этой части являются несостоятельными.

Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, правовые основания для удовлетворения ходатайства истца о назначении судебной экспертизы с целью установления того факта, что построенный объект является объектом производственного назначения, отсутствуют. 

Фактическое использование собственниками нежилых помещений в будущем этих помещений в иных целях не может изменять порядок определения вида объекта капитального строительства, поскольку на момент заключения договора участия в долевом строительстве застройщику неизвестно, как в дальнейшем собственник будет использовать переданное ему по договору помещение.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа", 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.

Названное Постановление Пленума ВАС РФ базируется на следующих основных постулатах:

- стороны могут заключать обязательственные договоры, предметом которых является совершение одним лицом действий, направленных на создание или приобретение в собственность недвижимых вещей, которых на момент заключения договора в собственности у отчуждателя нет;

- право на недвижимость, приобретаемую по такому договору, возникает у застройщика с момента записи об этом праве в реестр, что соответствует положениям статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации;

- договоры участия в долевом строительстве являются по своей сути куплей-продажей будущей недвижимости, однако вследствие специального состава участников законодатель устанавливает особое регулирование для условий и порядка их заключения и исполнения (пункт 11 Постановления).

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Исходя из названной нормы права суд при первоначальном рассмотрении дела  пришел к выводу, что объект долевого строительства не является имуществом, то есть материальным благом, принадлежащим застройщику; следовательно, включение стоимости этого объекта в состав имущества общества для целей определения крупности сделки требованиям закона не соответствует.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, истолковав положения статьи 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», указал, что закон связывает критерий крупности сделки со стоимостью имущества, которое не только прямо отчуждается при совершении сделки, но также может отчуждаться косвенно или в будущем. Исходя из данного толкования суд кассационной инстанции посчитал неправомерным для целей определения крупности сделки  включать в стоимость сделки только цену земельных участков, отчужденных по договору.

Как следует из материалов дела, застройщику принадлежал на праве собственности земельный участок, который был отчужден ответчикам по договорам долевого участия в пропорции, соответствующей доле в праве на здание.

Исходя из условий договоров долевого участия, являющихся, как указано выше, договорами купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежат применению положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям части 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подписанным по результатам реализации актом приема-передачи стороны подтвердили также фактическую передачу земельного участка дольщикам в соответствии с условиями указанного договора.

Резюмируя вышесказанное, принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, суд находит, что для целей определения крупной сделки необходимо сопоставление балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении крупной сделки (сумма активов по последнему утвержденному балансу общества без уменьшения ее на сумму долгов (обязательств)) с балансовой стоимостью имущества, отчужденного в результате сделки, определенной по данным бухгалтерского баланса на дату, предшествующую сделке.

Согласно статье 15 Федерального закона «О бухгалтерском учете»  отчетным периодом для годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности (отчетным годом) является календарный год - с 1 января по 31 декабря включительно, за исключением случаев создания, реорганизации и ликвидации юридического лица.

Из данных бухгалтерского баланса ООО «Автоцентр «Баланс» по состоянию на дату, предшествующую сделке, - 31.12.2014, активы общества составляли 162 017 000 руб.

Доказательства, позволяющие достоверно установить балансовую стоимость отчужденных по сделкам объектов, как отдельно, так и в их взаимосвязи, суду не представлены, что не позволяет суду сделать вывод, что балансовая стоимость имущества, отчужденного в результате сделок, превышает 25% балансовой стоимости активов общества.

Доводы истца о необходимости использовать в расчетах рыночную стоимость отчуждаемого имущества основаны на неверном толковании норм права.

Как указал в определении от 08.12.2011 № 1678-О-О Конституционный Суд Российской Федерации, реализуя предоставленные ему Конституцией Российской Федерации полномочия, федеральный законодатель, обладающий в данной сфере достаточно широкой свободой усмотрения, вправе - в целях достижения необходимого уровня правовой определенности соответствующих отношений, поддержания стабильности гражданского оборота и обеспечения разумного баланса имущественных интересов всех участников обществ с ограниченной ответственностью - установить порядок заключения этими хозяйствующими обществами крупных сделок, правовая квалификация которых осуществляется на основании предусмотренного законодательством формализованного критерия, каковым является исчисленная по данным бухгалтерской отчетности стоимость отчуждаемого по сделке имущества. Выбор законодателем именно этого критерия, закрепленный в пунктах 1 и 2 статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", отражает общий подход к регулированию такого рода отношений и не может рассматриваться как произвольный и ничем не обоснованный.

Официальный бухгалтерский учет служит инструментом финансового контроля и проведения единой финансовой политики; обеспечивая реализацию конституционного права на информацию в сфере предпринимательской деятельности и экономики, бухгалтерский учет является одной из конституционных гарантий единого рынка и единства экономического пространства. 

 Федеральный закон "О бухгалтерском учете" рассматривает бухгалтерский учет как упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций (пункт 1 статьи 1) и обязывает все организации составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность, которая должна отражать данные об имущественном и финансовом положении организации и о результатах ее хозяйственной деятельности.

Следовательно, бухгалтерский учет и отчетность направлены на формирование и получение заинтересованными лицами достоверной информации о финансово-экономическом состоянии организаций и призваны обеспечивать реализацию как публичных интересов, связанных с финансовым регулированием, так и частных интересов, включая интересы самих участников предпринимательской деятельности. Поэтому данные правовые инструменты могут быть использованы законодателем в том числе для целей определения порядка совершения обществами с ограниченной ответственностью крупных сделок и реализации связанных с этим хозяйственно-управленческих прав участников таких организаций, поскольку это позволяет органам управления организации оперативно, без проведения в каждом конкретном случае специальной экспертизы, оценить характер сделки и принять обоснованное решение.

Оспаривая обязательность установления характера сделки на основе данных бухгалтерской отчетности, заявитель фактически исходит из того, что такие данные не всегда адекватно отражают реальную стоимость отчуждаемого имущества, что, как он полагает, имело место и в его конкретном деле. Между тем действующее правовое регулирование порядка ведения бухгалтерского учета прямо закрепляет право коммерческой организации не чаще одного раза в год (на конец отчетного периода) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости (пункт 15 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 года N 26н).

Соответственно, от самих участников обществ с ограниченной ответственностью, которые добровольно, на свой риск и в своем интересе осуществляют предпринимательскую деятельность, зависит проведение регулярной актуализации сведений о балансовой стоимости основных средств.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств балансовой стоимости отчужденного по сделкам имущества, правовых оснований для выводов суда о крупности сделок не имеется. 

При этом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возлагалась обязанность представить доказательства в подтверждение своих доводов о крупности сделки; оснований для иного распределения бремени доказывания не имеется, вследствие чего риск не совершения соответствующих процессуальных действий несет истец.

Кроме того, исследовав доводы ответчиков о совершении сделок в процессе обычной хозяйственной деятельности, принимая во внимание указания в этой части суда кассационной инстанции, суд находит обоснованными данные доводы ответчиков.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью»,  под обычной хозяйственной деятельностью следует понимать любые операции, которые приняты в текущей деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, занимающихся аналогичным видом деятельности, сходных по размеру активов и объему оборота, независимо от того, совершались ли такие сделки данным обществом ранее.

К сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться сделки по приобретению обществом сырья и материалов, необходимых для осуществления производственно-хозяйственной деятельности, реализации готовой продукции, получению кредитов для оплаты текущих операций (например, на приобретение оптовых партий товаров для последующей реализации их путем розничной продажи).

При этом не является основанием для квалификации сделки как совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности один только факт ее совершения в рамках вида деятельности, упомянутого в едином государственном реестре юридических лиц или уставе общества как основного для данного юридического лица, либо то, что общество имеет лицензию на право осуществления такого вида деятельности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, общество «Автоцентр «Баланс» осуществляет такие виды деятельности, как «45.21.1. Производство общестроительных работ по возведению зданий» и «45.45. Производство прочих отделочных и завершающих работ».

Аналогично данные виды деятельности общества закреплены в пункте 2.2. его устава.

Судом установлено и  подтверждено представленными в материалы дела документами, что с момента создания общества в 2007 году оно занималось строительством объектов недвижимости, выполняя функции застройщика и привлекая для этой цели денежные средства граждан.

При этом часть помещений в отстроенных объектах недвижимости общество передавало в собственность физическим лицам, а часть оставляло в собственности общества. 

Так, при строительстве здания торгово-выставочного центра «Версаль» по адресу: г.Иркутск, Свердловский район, ул.Академическая, 31, площадью 7 531,9 кв.м.:

- 22.08.2007 обществом заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 2 с ФИО15, ФИО16, ФИО17 ФИО18, ФИО19, ФИО20   (доля каждого инвестора составила по 3/25);

-  22.08.2007 обществом заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 2 с ФИО21  (доля инвестора составила 1/20).

Доказательства, что вышеуказанные сделки одобрялись по правилам, предусмотренным для крупных сделок, суду не представлены.  

При этом отчуждение имущества по сделкам произведено непосредственно перед сдачей объекта недвижимости в эксплуатацию по договорам долевого участия в строительстве, что не исключает, как указано выше, квалификацию данных договоров как договоров купли-продажи будущей вещи, однако требует применения к правоотношениям специальных норм, связанных с долевым участием в строительстве.

Поскольку частью 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что объект долевого строительства строится с привлечением средств участников долевого строительства, отсутствуют правовые основания считать, что такой объект обязан быть построен только за счет средств дольщиков. Действующее правовое регулирование в данной сфере, равно как и сложившиеся в ней правоотношения, допускают осуществление строительства как с привлечением денежных средств застройщика, так и кредитных средств. Реализация объектов долевого участия на различных этапах строительства обуславливается ситуацией на рынке недвижимости; законодательный запрет на совершение сделок долевого участия в строительстве непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию отсутствует. 

Следует отметить, что с пунктами 1,3 статьи 5, статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Совершение сделок долевого участия в строительстве подчиняется общим нормам гражданского законодательства, вследствие чего отсутствуют правовые основания считать не соответствующим закону условие договора о рассрочке исполнения обязательства участником долевого строительства.

Учитывая, что общество систематически осуществляет функции застройщика и заключает договоры долевого участия в строительстве,  имеются достаточные правовые основания для квалификации сделок как совершенных в процессе обычной хозяйственной деятельности.

 Доводы истца в данной части несостоятельны и опровергаются материалами дела. 

Доводы истца о том, что обществу причинены убытки в результате совершения сделок и отчуждения объектов недвижимости, что лишило последнего возможности получать плату от сдачи помещений в аренду, объективно опровергаются всей предшествующей деятельностью общества, реализовывавшего значительную часть объекта долевого участия до сдачи его в эксплуатацию.

Согласно статье 45 Федерального закона от 8 февраля 1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее Закон)  сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица:

являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица;

в иных случаях, определенных уставом общества.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества.

Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.

В решении об одобрении сделки должны быть указаны лицо или лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные лица несут риск не совершения соответствующих процессуальных действий.

Заявляя о совершении ответчиками ФИО5 и ФИО3 сделки с заинтересованностью, истец не представил никаких доказательств, подтверждающих его доводы о том, что данные лица в силу родственных или иных отношений относятся к перечню лиц, перечисленных в статье 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», в порядке части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к суду с соответствующим ходатайством об истребовании доказательств не обращался, вследствие чего несет риски не совершения соответствующих процессуальных действий.

Правовые основания для квалификации сделок с указанными лицами как сделок с заинтересованностью у суда отсутствуют.

Исходя из толкования норм права, изложенного в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 51 ГК РФ данные государственной регистрации юридических лиц включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Презюмируется, что лицо, полагающееся на данные ЕГРЮЛ, не знало и не должно было знать о недостоверности таких данных.

Юридическое лицо не вправе в отношениях с лицом, добросовестно полагавшимся на данные ЕГРЮЛ, ссылаться на данные, не включенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем, за исключением случаев, если соответствующие данные включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ).

По общему правилу закон не устанавливает обязанности лица, не входящего в состав органов юридического лица и не являющегося его учредителем или участником, по проверке учредительного документа юридического лица с целью выявления ограничений или разграничения полномочий единоличного исполнительного органа юридического лица или нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга либо совместно.

Третьи лица, полагающиеся на данные ЕГРЮЛ о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу вправе исходить из неограниченности этих полномочий (абзац второй пункта 2 статьи 51 и пункт 1 статьи 174 ГК РФ). Положения учредительного документа, определяющие условия осуществления полномочий лиц, выступающих от имени юридического лица, в том числе о совместном осуществлении отдельных полномочий, не могут влиять на права третьих лиц и служить основанием для признания сделки, совершенной с нарушением этих положений, недействительной, за исключением случая, когда будет доказано, что другая сторона сделки в момент совершения сделки знала или заведомо должна была знать об установленных учредительным документом ограничениях полномочий на ее совершение (пункт 1 статьи 174 ГК РФ).

Бремя доказывания того, что третье лицо знало или должно было знать о таких ограничениях, возлагается на лиц, в интересах которых они установлены (пункт 1 статьи 174 ГК РФ).

Исходя из данного высшей судебной инстанцией толкования норм права, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд считает, что истец не представил каких-либо объективных доказательств, что ФИО3 и  ФИО5, не являясь участниками общества либо лицами, входящими в органы его управления, знали о наличии ограничений у единоличного исполнительного органа общества на совершение сделок.

Следовательно, в силу прямого указания, содержащегося в статье 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершенные с участием данных лиц сделки не могут быть признаны недействительными по данному основанию.

Из материалов дела следует, что 04.12.2012 в ЕГРЮЛ внесены сведения о ФИО4 как лице, имеющем право действовать от имени юридического лица (управляющем) на основании принятого общим собранием участников общества от 26.03.2012 соответствующего решения.

Следовательно, ФИО4, являясь единоличным исполнительным органом общества при заключении сделки между ним и ООО «Автоцентр «Баланс», действовал как заинтересованное лицо, то есть сделка совершена с заинтересованностью.

Поскольку в силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» нормы статьи 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» являются специальными по отношению к правилам пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования истца о признании сделки недействительной по основаниям статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворены быть не могут.

Доказательства одобрения совершенной ФИО4 сделки с заинтересованностью общим собранием участников общества суду не представлены. 

Обращаясь с иском в суд, истец обязан доказать нарушение оспариваемой сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них. 

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 20.09.2016 по ходатайству истца судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено предложенному истцом эксперту общества «Десоф-Консалтинг» ФИО22

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость имущества, переданного по договору долевого участия в строительстве № 004 от 04.06.2015, составила 58 895 000 руб., в том числе помещение площадью 785,46 кв.м. – 48 152 000 руб., помещения площадью 124,3 кв.м. – 7 6200 000 руб., доли в праве 29/100 общей собственности на земельный участок под зданием – 3 123 000 руб.

Осуществляя правовое регулирование гражданских правоотношений, законодатель учитывает конституционный принцип свободы экономической деятельности.

При рассмотрении споров по общему правилу суды не вправе оценивать экономическую целесообразность совершенных сделок, поскольку в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов. 

Таким образом, сама по себе экономическая нецелесообразность совершения сделок не является основанием для признания их недействительными.

Исходя из положений пункта 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Поскольку сделка с ФИО4 совершена по рыночной цене, определенной с участием оценщика (отчет об оценке № 105-С/16 от 26.05.2016), в пределах предпринимательского риска, основания считать, что обществу были причинены убытки либо нарушен охраняемый законом интерес истца, у суда не имеется.  

Доводы истца о том, что общество в результате совершения сделки понесло убытки, т.к. вынуждено оплачивать стоимость кредита, полученного на строительство, судом отклоняются.

Как следует из условий заключенного обществом с ПАО Сбербанк России договора №  85586002-40065-0 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 16.05.2014, денежные средства в пределах лимита 150 000 000 руб. получены обществом для деятельности, предусмотренной уставом общества. 

Из представленного суду дополнительного соглашения № 1 к данному договору, подписанному 02.09.2014, усматривается, что кредит выдан, в том числе, на предоставление займов; на выплату доходов на вклады участников общества в сумме 14 302 785 руб.; на погашение задолженности по договорам займа, заключенным с ФИО2 (истицей по данному делу), в сумме 13 072 768 руб. 28 коп.; на погашение задолженности по договору займа, заключенному с ФИО6, в сумме 20 805 руб. 46 коп.  

Целевым кредит, как следует из содержания договора, не являлся. Какие-либо доказательства, подтверждающие, что денежные средства, полученные по договору, направлялись на цели строительства, размер этих денежных средств в материалах дела отсутствуют. 

Пунктом 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Признание договора, заключенного без необходимого согласия третьего лица, недействительным по основаниям статьи 168 или применительно к статье 174 Гражданского кодекса Российской Федерации зависит от того, предусмотрена ли обязанность получить согласие должника на заключение договора законом и иными правовыми актами либо условиями основного обязательства, по которому производится передача прав.

Если на такую обязанность указывают отдельные нормы закона или иных правовых актов, то договор является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При закреплении обязанности получения согласия третьего лица в условиях конкретного обязательства недействительность договора должна устанавливаться применительно к правилам статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если сделка совершена в отсутствие согласия третьего лица, когда необходимость получения такого согласия предусмотрена условиями корпоративного договора, такая сделка является оспоримой, вследствие чего на истца возлагается бремя доказывания негативных последствий в результате совершения сделки.

Поскольку, как указано выше, истец данные обстоятельства не доказал, обстоятельства совершения сделки не свидетельствуют о наличии явного ущерба для общества, а цена сделки определена ее сторонами в пределах рыночной, с учетом предпринимательского риска, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Учитывая изложенное, исходя из предмета и основания заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь действующим законодательством, позициями вышестоящих инстанций, суд находит исковые требования подлежащими отклонению.

Всем существенным доводам и возражениям судом дана оценка. Иные доводы и возражения несущественны и не влияют на выводы суда.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 12 000 руб. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                        О.А. Козодоев