АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-28628/2015

г. Краснодар

20 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «СМУ "Гражданстрой"» (ИНН 2312006139, ОГРН 1022301428060) – Евстигнеевой Е.Е. (доверенность от 27.02.2017), в отсутствие представителей заинтересованных лиц: администрации муниципального образования город Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2017 (судьи Сулименко О.А., Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу № А32-28628/2015, установил следующее.

ООО «СМУ "Гражданстрой"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) от 19.06.2015 № 17934 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30 для целей завершения строительства объекта недвижимости и понуждении администрации подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды данного земельного участка (с учетом изменения предмета заявленных требований – т. 1 л. д. 56).

Заявление мотивировано тем, что отказ в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30 для завершения строительства находящегося на нем объекта, принадлежащего заявителю на праве собственности, не соответствует статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Определением от 11.12.2015 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-44408/2014 по иску департамента о признании права муниципальной собственности на не завершенный строительством объект и встречному иску общества о возмещении расходов на возведение спорной постройки.

Определением от 31.05.2016 производство по настоящему делу возобновлено.

Решением от 29.08.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.01.2017, заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ департамента в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30, выраженный в письме от 19.06.2015 № 17934, как не соответствующий требованиям Земельного кодекса. На администрацию возложена обязанность в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу, принять решение о предоставлении обществу в аренду испрашиваемого земельного участка, подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды. В пользу общества с департамента взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 28.03.2008 № 4300015183 общество использует земельный участок площадью 900 кв. м с кадастровым номером 23:43:0307019:30 для строительства административного здания. На участке расположен принадлежащий заявителю на праве собственности не завершенный строительством объект (административное здание, нежилое, общей площадью застройки 455 кв. м, степенью готовности 3%). В связи с истечением срока аренды 05.06.2015 общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30 на новый срок для завершения строительства (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса). Департамент в заключении договора аренды на новый срок отказал (письмо от 19.06.2015 № 17934). При проверке законности отказа уполномоченного органа судебные инстанции руководствовались положениями статьи 39.6 Земельного кодекса, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), в редакции, действующей на момент обращения общества и получения отказа. Суды признали, что арендатор имеет право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30 в аренду для завершения строительства без проведения торгов. При подаче заявления общество предоставило всю необходимую информацию, предусмотренную статьей 39.17 Земельного кодекса, и документы согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». Письмо департамента от 19.06.2015 № 17934 не содержит оснований, закрепленных в статье 39.16 Земельного кодекса. Руководствуясь приведенными правовыми нормами и установленными по делу обстоятельствами, суды признали оспариваемый отказ незаконным, удовлетворили требования общества, распределили судебные расходы по правилам статьи 110 Кодекса.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 29.08.2016 и постановление от 12.01.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов. Податель жалобы ссылается на то, что объект незавершенного строительства создан по истечения срока договора аренды земельного участка. Нахождение строения на спорном участке незаконно, поскольку решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2013 по делу № А32-27759/2013 на общество возложена обязанность по освобождению спорного участка и передаче его администрации путем подписания акта приема-передачи.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 06.03.2008 № 501 «О предоставлении ООО «СМУ "Гражданстрой"» земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара» обществу предоставлен из земель населенных пунктов в аренду сроком на три года земельный участок площадью 900 кв. м с кадастровым номером 23:43:0307019:30, в том числе земельный участок площадью 276 кв. м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, и земельный участок площадью 140 кв. м, расположенный за красной линией застройки (территория общего пользования) для строительства административного здания по ул. КИМ, 52 в Центральном внутригородском округе города Краснодара согласно кадастровому плану земельного участка. Участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения административного здания (т. 1, л. д. 66).

На основании данного постановления администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.03.2008 № 4300015183 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30 площадью 900 кв. м для строительства административного здания. Срок действия договора установлен с 06.03.2008 по 06.03.2011. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.09.2008(т. 1, л. д. 60 – 65).

27 августа 2008 года подготовлено положительное заключение государственной экспертизы на объект капитального строительства − административное здание на углу улиц Ковтюха и КИМ в городе Краснодаре.

23 апреля 2010 года общество получило разрешение на строительство № RU 23306000-1470-р объекта капитального строительства − административное здание на углу улиц Ковтюха и КИМ в городе Краснодаре, площадь застройки − 610,76 кв. м, строительный объем – 17 963,73 куб. м, общая площадь здания − 4368,83 кв. м, этажность – 9 (т. 1, л. д. 58, 59).

19 февраля 2014 года произведена государственная регистрация права собственности на не завершенное строительством здание площадью застройки 455 кв. м, степень готовности 3%, инвентарный номер 9393, кадастровый номер 23:43:0306056:355 (т. 1, л. д. 7).

5 июня 2016 года заявитель обратился в департамент с заявлением № 81 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30 на новый срок для завершения строительства в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 8 – 10).

В письме от 19.06.2015 № 17934 департамент указал заявителю, что общество вправе обратиться в муниципальное казенное учреждение «Краснодарский городской многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» (далее – МФЦ) за предоставлением муниципальной услуги, представив необходимый пакет документов (т. 1, л. д. 11, 12).

Считая отказ департамента противоречащим нормам земельного законодательства и нарушающим права (интересы) общества в экономической сфере, заявитель обратился в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент подачи обществом заявления и получения отказа) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 приведенного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее земельное законодательство закрепляет право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В письме департамента от 19.06.2015 № 17934 не приведено оснований для отказа в предоставлении обществу земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов (статья 39.16 Земельного кодекса).

Доводы администрации, со ссылкой на судебные акты по делу № А32-27759/2013, изучены коллегией окружного суда и отклонятся, поскольку спорная постройка не являлась предметом исследования в названном деле, при рассмотрении которого общество своевременно не представило соответствующие доказательства, и суд первой инстанции исходил из того, что участок свободен от построек, а суд апелляционной инстанции не принял доказательства со ссылкой на статью 286 Кодекса и пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в апелляционной инстанции».

В тоже время, в деле № А32-44408/2014, в рамках которого департамент заявил требования о признании права муниципальной собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса на спорное строение, преюдициально установлено, что данный объект создан в 2011 году, до прекращения арендных правоотношений (что не опровергнуто и подтверждено надлежащими доказательствами).

Момент регистрации права собственности общества на не завершенный строительством объект не имеет значения для разрешения вопроса о наличии у него признаков самовольной постройки, поскольку прекращение арендного правоотношения в отношении земельного участка само по себе не препятствует регистрации права собственности на созданный в установленном порядке объект недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Прекращение договорного арендного правоотношения после начала строительства не распространяет на созданный объект незавершенного строительства правовой режим самовольной постройки, а положения статьи 39.6 Земельного кодекса предусматривают возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительством собственником объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Исследовав представленные в дело доказательства, с учетом обстоятельств дела № А32-44408/2014 (статья 69 Кодекса), имеющих преюдициальное значение для настоящего дела, суды пришли к правомерному выводу о том, что отказ департамента, выраженный в письме от 19.06.2015 № 17934, является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Основания для отмены или изменения решения от 29.08.2016 и апелляционного постановления от 12.01.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2017 по делу № А32-28628/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Н.С. Мазурова