АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-60520/2024

г. Краснодар

22 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Фирма ЮДС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 20.10.2025), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма ЮДС» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 по делу № А32-60520/2024, установил следующее.  

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма ЮДС» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:  

– признать незаконными действия департамента по повышению размера арендной платы в одностороннем порядке по договору аренды земельного участка от 01.07.2000 № 2302 (далее – договор аренды) на основании постановления администрации от 04.12.2023 № 3655 «О порядке определения размера арендной платы  

за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 3655) путем издания уведомления об изменении размера арендной платы от 31.01.2024 № 1268/02.01-44 (далее – уведомление от 31.01.2024) за подписью неуполномоченного лица без внесения соответствующих изменений в договор аренды, уведомления арендатора об изменении порядка установления размера арендной платы, а также расчета ее размера;  

– признать незаконными действия департамента по повышению размера арендной платы в одностороннем порядке по договору аренды на основании постановления № 3655 путем применения повышающего процента от кадастровой стоимости в размере 2,5 согласно уведомлению от 31.01.2024;  

– признать незаконными действия департамента по начислению 149 358 рублей 76 копеек пеней согласно акту сверки взаиморасчетов с 01.01.2023 по 11.07.2024.  

Решением суда от 01.04.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.06.2025, в удовлетворении заявления отказано.  

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Постановление № 3655 вступило в силу после заключения договора аренды, суды не дали правовой оценки тому обстоятельству, что данное постановление не распространяется на отношения сторон. Вывод судов о том, что действия департамента по передаче уведомления обществу направлены не на изменение условий договора, а на информирование контрагента об изменении цены пользования землей, является необоснованным. Увеличение стоимости арендной платы является действием департамента, которое представляет собой решение об изменении размера арендной платы, соответственно, подлежит оспариванию в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Поскольку соглашение об изменении арендной платы сторонами не подписано, у департамента отсутствовали законные основания для ее увеличения. Решением городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 установлено, что ставка земельного налога в отношении участков, предназначенных для размещения объектов строительной промышленности, составляет 0,5%, ставка арендной платы в 5 раз выше и составляет 2,5%. Департамент увеличил арендную плату в 2024 году с 1 313 000 рублей до 7 543 000 рублей, то есть в 6 раз. Многократное повышение арендной платы представляет собой создание дискриминационных условий в деятельности общества, что противоречит антимонопольному законодательству. Общество также полагает, что глава  

муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и администрация не обладают полномочиями по установлению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образовании городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов. Уведомление от 31.01.2024 и акт сверки взаиморасчетов подписаны главным специалистом, а не директором департамента.  

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.  

Администрация и департамент явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 22 566 кв. м для эксплуатации и размещения зданий и сооружений производственной базы по ул. Энергетиков в Адлерском районе г. Сочи (пункт 1.1 договора аренды).  

Срок действия договора и исчисления арендной платы установлен с 01.07.2000 по 01.01.2047 (пункт 2.1 договора аренды).  

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала (пункт 2.3 договора аренды).  

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4 договора аренды).  

В соответствии с дополнительным соглашением от 30.05.2018 размер годовой арендной платы, установленный в пункте 2.2 договора аренды, устанавливается согласно отчету об определении величины (размера) годовой арендной платы от 03.05.2018 № 03-04.26/18 и составляет 1 074 881 рубль.  

В границах земельного участка расположены объекты недвижимости площадью 12,3 кв. м, 72,4 кв. м и 365,7 кв. м, принадлежащие обществу на праве собственности.  

Департамент уведомлением от 31.01.2024 сообщил об изменении с 07.12.2023 в одностороннем порядке размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402035:1 на основании постановления № 3655.  

Расчет годовой арендной платы с 07.12.2023 по 31.12.2023 произведен следующим образом: 273 684 509 рублей 88 копеек (кадастровая стоимость земельного участка) х 2,5% (ставка арендной платы) х 1,055 (коэффициент инфляции, установленный на 2023 год) = 7 218 428 рублей 95 копеек (годовой размер арендной платы).  

Расчет годовой арендной платы с 01.01.2024 по 31.12.2024 произведен следующим образом: 273 684 509 рублей 88 копеек (кадастровая стоимость земельного участка) х 2,5% (ставка арендной платы) х 1,055 (коэффициент инфляции, установленный на 2023 год) х 1,045 (коэффициент инфляции, установленный на 2024 год) = 7 543 258 рублей 25 копеек (годовой размер арендной платы).  

Общество не согласилось с указанными в уведомлении от 31.01.2024 расчетами арендной платы, в связи с чем обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.  

Законность судебных актов проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).  

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.  

Пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.  

Регулируемая арендная плата согласно абзацу 5 пункта 16 постановления № 73 может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.  

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).  

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2.4 договора аренды закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случаях, предусмотренных законодательными актами. Суд первой инстанции указал, что уведомление от 31.01.2024 не является офертой, направленной на изменение условий договора аренды в части цены. Действия департамента квалифицированы судом как информирование арендатора земельного участка об изменении платы за пользование арендуемым земельным участком. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что уведомление от 31.01.2024 не является односторонней сделкой, представляет собой информационное сообщение, из которого  

права и обязанности общества не возникают (не изменяются и не прекращаются), в связи с чем не может быть оспорено по правилам искового производства или по правилам главы 24 Кодекса.  

Одновременно суд первой инстанции отметил, что при определении размера арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности публичного образования, департамент обязан руководствоваться действующими нормативно-правовыми актами, в связи с чем правомерно произвел перерасчет арендной платы с 07.12.2023 в соответствии с постановлением № 3655 в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Суд первой инстанции не усмотрел оснований для применения льготных ставок арендной платы в отношении всей площади земельного участка в размере земельного налога ввиду очевидной несоразмерности площади принадлежащих обществу на праве собственности объектов и площади участка.  

Апелляционный суд приведенные выше выводы суда первой инстанции поддержал, а также отметил, что в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. По смыслу приведенной нормы права ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты.  

Выводы судов первой и апелляционной инстанции о регулируемом характере арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.07.2000 № 2302 с учетом положений пункта 2.4 договора аренды, об отсутствии оснований для применения к спорным отношениям принципа № 7, предусмотренного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», а также об обоснованности применения к отношениям сторон постановления № 3655 соответствуют положениям пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, разъяснениям, данным в пункте 16 постановления № 73, а также положениям Федерального закона  

от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

Между тем в части выводов о том, что уведомление от 31.01.2024 не может быть оспорено в судебном порядке, а также о том, что при определении размера арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности публичного образования, департамент обосновано руководствовался установленной постановлением № 3655 ставкой в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, суды не учли следующего.  

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.  

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса).  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25), по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).  

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.  

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской  

Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54) разъяснено, что, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.  

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса, пункт 14 постановления № 54).  

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса).  

Суды установили, что в рассматриваемом случае условиями договора аренды земельного участка от 01.07.2000 № 2302 (пункт 2.4) предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение договора в части установления размера арендной платы в соответствии с базовыми ставками арендной платы и в иных случаях, предусмотренных законом.  

В поданном в суд иске общество оспаривает одностороннее изменение размера арендной платы по договору аренды на основании уведомления от 31.01.2024, иск направлен на установление правовой определенности в отношениях сторон по договору аренды в части размера подлежащей внесению арендной платы. Исполнение администрацией и департаментом названной односторонней сделки подтверждается представленным в материалы дела актом сверки взаимных расчетов от 11.07.2024. Отзыв на иск администрацией и департаментом не представлен, доводы об информационном характере уведомления от 31.01.2024 при рассмотрении дела судами заинтересованными лицами (ответчиками) не приводились.  

Ссылка судов на судебную практику по иному делу ( № А32-54105/2021) не обоснована, поскольку судебные акты в названной части в кассационном порядке не обжаловались и судом округа не проверялись, на что прямо указано в постановлении от 07.02.2024. Сложившаяся судебная практика исходит из возможности оспаривания в судебном порядке одностороннего уведомления об изменении арендной платы (дела № А40-64095/2017, А40-108956/2023, А40-35530/2023, А40-96386/2023, А51-21845/2021, А82-13872/2020, А53-28959/2022, А43-36496/2021).  

В пункте 9 постановления № 25 разъяснено, что в соответствии со статьей 133 Кодекса на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.  

С учетом изложенного суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.  

Суд округа отмечает также следующее. Указывая на несоответствие закону оспариваемого уведомления, общество приводило доводы о заключении договора аренды на основании постановления администрации от 06.07.1993 № 501, согласно которому земельный участок предоставлялся АО «Благоустройство» для размещения производственной базы. Имущество данной производственной базы приобретено обществом у АО «Благоустройство» на основании договора купли-продажи от 03.07.2000.  

На данные обстоятельства имеется указание в преамбуле договора аренды, обществом в материалы дела представлены архивные выписки о том, что постановлениями от 09.06.1993 № 416/4 и от 06.07.1993 № 501 АО «Благоустройство» выдавались государственные акты на право пользования землей.  

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплено правило об определении арендной платы всех публичных земель в пределах 2% кадастровой стоимости земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования.  

Собственник объектов недвижимости (имущественного комплекса), расположенных на публичном земельном участке, в силу статьи 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, который переоформил право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в установленном законом порядке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2023 № 307-ЭС22-29274 по делу № А56-76483/2020).  

На основании изложенного в рамках рассмотрения заявления общества исследованию подлежит вопрос о наличии оснований для применения к договору аренды порядка расчета арендной платы, предусмотренного названной правовой нормой.  

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.  

В настоящем случае направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных  

обстоятельств и оценку представленных доказательств. Исследование и оценка названных обстоятельств имеют существенное значение для правильного разрешения спора.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, верно квалифицировать заявленные требования, установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания по требованиям общества, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Кодекса, при необходимости предложить сторонам представить дополнительные доказательства, по итогам рассмотрения заявления распределить судебные расходы. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств при правильном применении норм материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 по делу № А32-60520/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.А. Авдякова Судьи В.А. Анциферов  

 И.В. Сидорова