﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 сентября 2019 года

Дело №

А56-28060/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Лен-Турист-Инвест» Бажанова А.В. (доверенность от 28.01.2019), от акционерного общества «Санита» Комлева Б.Б. (доверенность от 18.09.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Капитал-сервис» Громова Д.А. (доверенность от 23.06.2019), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лен-Турист-Инвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2018 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-28060/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лен-Турист-Инвест», место нахождения: 188765, Ленинградская обл., Приозерский р-н, пос. Мельниково, ул. Калинина, д. 1, ОГРН 1024701653745, ИНН 4712019270 (далее - Общество), в лице конкурсного управляющего Павловой Елены Александровны обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, место нахождения: 188760, Ленинградская обл., Приозерский р-н, г. Приозерск, ул. Ленина, д. 10, ОГРН 1024701648135, ИНН 4712013913 (далее - Администрация), со следующими требованиями:

- признать за истцом право собственности на два объекта недвижимости - домик-коттедж № 13 (лит. Ю) площадью 35 кв. м, инв. № 00000029, 2006 года постройки, и баню «Люкс» площадью 35 кв. м, инв. № 00000016, 2006 года постройки, расположенные на части земельного участка площадью 87,36 га, имевшего ранее кадастровый номер 47:03:0400000:129, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, с. п. Мельниково, вблизи пос. Мельниково;

-  признать право аренды Общества на занятую домиком-коттеджем № 13 и баней «Люкс» и необходимую для их использования часть земельного участка площадью 873 600 кв. м с кадастровым номером 47:03:0000000:247, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, с. п. Мельниково, вблизи пос. Мельниково;

-  признать право аренды Общества на весь указанный земельный участок площадью 873 600 кв. м;

-   применить последствия признания за Обществом права собственности на домик-коттедж № 13 (лит. Ю) и баню «Люкс» в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра) и Администрации провести государственную регистрацию права собственности истца на указанные объекты недвижимости и государственную регистрацию перехода в пользу Общества права аренды на земельный участок под ними;

- применить последствия признания за Обществом права аренды на весь земельный участок площадью 873 600 кв. м с кадастровым номером 47:03:0000000:247 в виде обязания Управления Росреестра и Администрации провести государственную регистрацию перехода права аренды на данный земельный участок в пользу Общества, права которого вытекают из уведомления от 05.06.2013 № 27, направленного закрытым акционерным обществом «Санита» (далее – ЗАО «Санита») Администрации как собственнику земельного участка, о перенайме по договору от 12.01.98 аренды земель сельскохозяйственного назначения (с учетом уточнения требований). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Санита», место нахождения: 188765, Ленинградская обл., Приозерский р-н, пос. Мельниково, ул. Калинина, д. 1, ОГРН 1024701653778, ИНН 4712007500 (ранее ЗАО «Санита», далее – АО «Санита»); общество с ограниченной ответственностью «Капитал-сервис», место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 47, лит. Б, оф. 413,  ОГРН 1069847561134, ИНН 7839348200 (далее – ООО «Капитал-сервис»); Управление Росреестра, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624. 

Решением от 16.08.2018 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в приобщении к материалам дела договора от 06.06.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 12.01.98 аренды земель сельскохозяйственного назначения, поскольку приведенными истцом доводами и представленными доказательствами подтверждается невозможность представления данного документа при рассмотрении дела в суде первой инстанции ввиду его сокрытия бывшим руководителем Общества Стружко Александром Ивановичем; уведомление от 05.06.2013 № 27 о перенайме, направленное ЗАО «Санита» в адрес Администрации, является достаточным подтверждением перехода к Обществу прав и обязанностей арендатора земельного участка, ранее имевшего кадастровый номер 47:03:0400000:129; суды не оценили надлежащим образом доказательства принадлежности Обществу домика-коттеджа № 13 и бани «Люкс», оставили без внимания заявленные в ходе рассмотрения дела процессуальные ходатайства истца. 

ООО «Капитал-сервис» в отзыве на кассационную жалобу просит удовлетворить кассационную жалобу Общества, поддерживая доводы истца о переходе к нему в порядке перенайма прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору от 12.01.98.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель АО «Санита» против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что передача прав и обязанностей арендатора по договору не состоялась, АО «Санита» несмотря на направление уведомления от 05.06.2013 № 27 продолжало осуществлять права и обязанности арендатора земельного участка, уплачивало арендную плату. Представитель ООО «Капитал-сервис» поддержал доводы Общества в части признания за ним права аренды земельного участка.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2014 по делу                      № А56-51787/2013 Общество признано несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев; конкурсным управляющим Общества утверждена Жиндецкая Алена Сергеевна.

Определением от 26.02.2015 по делу № А56-51787/2013 Жиндецкая А.С. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего; конкурсным управляющим Общества утверждена Павлова Е.А.

Как указало Общество в исковом заявлении, в ходе проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсным управляющим Общества выявлены, помимо прочих, два объекта недвижимого имущества, которые использовались в текущей деятельности истца, а именно домик-коттедж № 13 (лит. Ю) площадью 35 кв. м с инвентарным номером 00000029, 2006 года постройки, балансовой стоимостью 197 902 руб., рыночной стоимостью 1 070 375 руб., и баня «Люкс» площадью 35 кв. м с инвентарным номером 00000016, 2006 года постройки, балансовой стоимостью 1 181 736 руб., рыночной стоимостью 1 331 009 руб., входящие в состав комплекса базы отдыха «Царство Снегурочки» по адресу: Ленинградская обл., Приозерский р-н, пос. Мельниково, ул. Калинина, д. 1. Названные объекты (домик-коттедж № 13 и баня «Люкс») расположены на земельном участке площадью 873 600 кв. м, ранее имевшем кадастровый номер 47:03:0400000:129, а в настоящее время 47:03:0000000:247.

По договору от 12.01.98 аренды земель сельскохозяйственного назначения муниципальное образование «Приозерский район» Ленинградской области в лице главы муниципального образования предоставило ЗАО «Санита» в аренду земельный участок площадью 87,36 га, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, согласно прилагаемым плану и экспликации земель для ведения сельскохозяйственного производства по обеспечению сельхозпродуктами туристического комплекса «Снегурия» в поселке Мельниково Приозерского района сроком на 49 лет.

Общество (заказчик) и ЗАО «Санита» (исполнитель) заключили договор от 10.02.2009 № 1 инвестирования строительства и совместной эксплуатации в коммерческих целях коттеджей и кафе на территории туристического комплекса «Царство Снегурочки» и территории, принадлежащей ЗАО «Санита». Согласно пункту 2.1 данного договора коттеджи и другие строения, которые находятся на территории, принадлежащей Обществу, подлежат строительству за его счет и сохраняют принадлежность к его основным средствам. В соответствии с пунктом 2.2 договора коттеджи и другие строения, а также электрические сети, коммуникации, которые находятся на территории ЗАО «Санита», подлежат строительству за счет его средств и сохраняют принадлежность к основным средствам ЗАО «Санита».  

В материалах дела имеется направленное ЗАО «Санита» в адрес Администрации уведомление о перенайме от 05.06.2013 № 27, в котором ЗАО «Санита» сообщило Администрации о передаче всех прав и обязанностей арендатора по договору от 12.01.98 аренды земель сельскохозяйственного назначения в пользу Общества.

Общество в декабре 2017 года обратилось к Администрации с заявлением о совершении действий, необходимых для государственной регистрации перехода к Обществу права аренды по договору от 12.01.98 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:03:0400000:129 на основании уведомления о перенайме от 05.06.2013 № 27.  

В ответ Администрация сообщила о невозможности осуществления действий по государственной регистрации перехода права аренды, поскольку земельный участок с кадастровым номером 47:03:0400000:129 снят с государственного кадастрового учета 31.12.2010.  

По сведениям государственного кадастра недвижимости, земельный участок, который ранее имел кадастровый номер 47:03:0400000:129, в настоящее время имеет кадастровый номер 47:03:0000000:247.    

Общество, ссылаясь на то, что домик-коттедж № 13 и баня «Люкс», созданные Обществом в 2006 году, принадлежат ему на основании договора от 10.02.2009 № 1 инвестирования строительства и совместной эксплуатации, а право аренды земельного участка площадью 873 600 кв. м с кадастровым номером 47:03:0000000:247 по договору аренды от 12.01.98 перешло к нему в результате перенайма, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 данной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В данном случае Общество просило признать за ним право собственности на два объекта недвижимого имущества как на вновь созданное имущество, обосновывая принадлежность ему этих объектов договором от 10.02.2009 № 1. 

Между тем, как указал сам истец, данные строения возведены в 2006 году, до заключения договора от 10.02.2009 № 1. Никаких документов в подтверждение строительства зданий в установленном порядке, с получением необходимых согласований и разрешений, в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документацией на отведенном для целей капитального строительства земельном участке Общество не представило. В договоре от 10.02.2009 № 1 не содержатся ни конкретный перечень объектов, ни описание их местоположения; ни основанием возникновения, ни подтверждением существования каких-либо прав в отношении конкретного объекта недвижимого имущества как индивидуально-определенной вещи данный договор служить не может.

При таких обстоятельствах в отсутствие доказательств создания Обществом спорных объектов с соблюдением закона и иных правовых актов суды правомерно не усмотрели оснований для признания за Обществом права собственности на данные объекты как на вновь созданное имущество.           

В части требований о признании за истцом права аренды земельного участка с кадастровым номером 47:03:0000000:247 выводы судов также соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам права. 

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату направления уведомления о перенайме от 05.06.2013 № 27) арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду на срок более пяти лет, предоставлено право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу статей 153, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации передача арендатором прав и обязанностей другому лицу (перенаем) представляет собой сделку, о совершении которой прежний арендатор уведомляет собственника земельного участка. Уведомление о перенайме, которое арендатор направляет арендодателю, не подменяет собой сделку, совершаемую между арендатором и третьим лицом.

Между тем доказательства совершения такой сделки, которая в силу статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации между юридическими лицами должна была быть совершена в письменной форме, Общество в суд первой инстанции не представило. Представленная при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции копия договора от 06.06.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды правомерно в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принята судом апелляционной инстанции ввиду недостаточности и неубедительности доводов истца о невозможности представления данного документа при рассмотрении дела в суде первой инстанции. К тому же истец не представил никаких документов в подтверждение фактического осуществления им, начиная с июня 2013 года, прав и обязанностей арендатора в отношении испрашиваемого земельного участка.

При таком положении у судов не имелось оснований считать, что права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:03:0000000:247 по договору от 12.01.98 в результате перенайма перешли к Обществу. Ввиду непредставления истцом относимых и допустимых доказательств совершения сделки по перенайму судебные инстанции правомерно отказали в признании Общества арендатором названного земельного участка. 

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание как основанные на ошибочном толковании норм гражданского законодательства об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей и иной правовой оценке обстоятельств дела, не влекущих желаемых истцом юридических последствий.          

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу № А56-28060/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лен-Турист-Инвест» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина