АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-12047/2017

г. Архангельск

27 октября 2017 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2017 года  

Решение в полном объёме изготовлено 27 октября 2017 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316290100089157)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН 

<

***>, 165650, 

<

...>)

о взыскании 5 262 594 руб. 47 коп.

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО3 – по доверенности от 01.01.2017

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 5 262 594 руб. 47 коп., в том числе 2 920 959 руб. штрафа за досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения № 274 от 12.05.2017, 248 281 руб. 52 коп. пени, начисленных за период с 11.06.2017 по 14.07.2017 за просрочку передачи помещения, 2 093 353 руб. 95 коп. неустойки, начисленной за период с 02.06.2017 по 14.07.2017 за просрочку допуска в помещения. 

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласен по мотивам, изложенным в отзыве, ходатайствовал о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Истец в судебное заседание своего представителя не направил, просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

12 мая 2017 года между истцом (арендатор по договору) и ответчиком (арендодатель по договору) заключен договор аренды нежилого помещения № 274, в соответствии с условиями которого ответчик обязался передать истцу за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 3 007,29 кв.м., расположенные на нулевом этаже здания торгово-развлекательного комплекса, находящегося по адресу 

<

...>.

В пункте 4.1. договора предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору не позднее 01 июня 2017 года доступ в места общего пользования для проведения необходимых подготовительных работ для дальнейшего использования подлежащих передаче в аренду помещений, о чем стороны составляют акт доступа.

Согласно пункту 4.2. договора арендодатель обязан передать арендатору помещения для коммерческой деятельности не позднее 10 июня 2017 года, о чем стороны подписывают акт приема-передачи объектов по форме Приложения № 2 к договору.

В соответствии с пунктом 6.1. договора арендатор вносит авансовый платеж не позднее 16 июня 2017 года в размере 1 000 000 руб., не позднее 30 июня 2017 года в размере 460 479 руб. 50 коп.

Обязательства по внесению авансового платежа было исполнено истцом, что подтверждается платежными поручениями № 98 от 16.06.2017, № 97 от 28.06.2017, № 102 от 29.06.2017.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 31.05.2017 исх. № 145-17 ответчик сообщил истцу о невозможности предоставить доступ на объекты и просил согласовать перенос сроков доступа и передачи имущества не позднее 11.06.2017 и 20.06.2017 соответственно.

Истец в письме от 05.06.2017 № 44 согласился на перенос сроков на указанные ответчиком даты при условии, что в случае непредставления имущества в перенесенные сроки, штрафные санкции будут начислены с первоначальных сроков предоставления и доступа и передачи помещений.

07.06.2017 стороны  подписали дополнительное соглашение №1, в котором внесли изменения  в пункты 4.1. и 4.2. договора, указав, что ответчик обязуется предоставить истцу доступ в помещения с 01.06.2017, и предоставить помещения по акту приема-передачи в пользование с 10.06.2017. 

В пункте 2 дополнительного соглашения №1 от 07.06.2017 стороны отдельно согласовали, что в случае непредставления доступа и помещений  11.06.2017 и 20.06.2017 соответственно арендатор имеет право начислять штрафные санкции, предусмотренные договором, с момента фактического непредставления, а именно с 01.06.2017 и 10.06.2017 

Из материалов дела следует, что уведомлением от 22.06.2017 исх. № 154-17 ответчик вновь заявил истцу о невозможности предоставить доступ на объекты и просил согласовать новые сроки доступа и передачи объекта – 04.08.2017 и 15.08.2017 соответственно.

Истец в претензии от 03.07.2017 №47 не согласился с новым переносом сроков, заявил о расторжении договора аренды с 14.07.2017, потребовал вернуть перечисленный авансовый платеж в сумме 1 460 479 руб. 50 коп., уплатить штраф в размере арендной платы за 2 месяца в сумме 2 920 959 руб., уплатить пени в сумме 1 557 844 руб. за просрочку предоставления доступа в помещения, уплатить пени в сумме 167 995 руб. за просрочку передачи помещений в пользование. 

10.08.2017 истец направил в адрес ответчика претензию №54 от 08.08.2017, в которой повторно потребовал вернуть авансовый платеж и уплатить штрафные санкции.  

Из материалов дела следует, что по платежному поручению от 31.08.2017 №674 ответчик вернул истцу авансовый платеж в сумме 1 460 479 руб. 50 коп., перечислены по договору аренды от 12.05.2017 №274. 

Штраф, неустойку, которые истец требовал уплатить в претензиях от 03.07.2017 и от 08.08.2017, ответчик не уплатил, что и послужило причиной обращения в суд с настоящим иском. 

При разрешении спора суд исходит из следующего. 

Договор аренды относится к консенсуальным договорам, то есть договорам, которые являются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным его условиям. 

В соответствии со статьей 421 ГК РФ  стороны свободны в заключении договора и определении их условий. Договор, условия которого определяются по усмотрению сторон, может содержать элементы различных видов договора. 

Договор аренды был заключен  между истцом и ответчиком 12.05.2017.

По условиям договора стороны достигли соглашения о том, что ответчик предоставить истцу доступ в помещения для проведения подготовительных работ не позднее 01.06.2017 и передаст помещения по акту приема-передачи для коммерческого использования не позднее 10.06.2017.   

В силу части 1 статьи 611 ГК РФ обязанность по предоставлению имущества в пользование является обязанностью арендодателя. 

Обязательство арендодателя по предоставлению доступа в помещения и передаче имущества в пользование не было исполнено в сроки, предусмотренные договором. 

Ответчик обратился к истцу с просьбой перенести сроки предоставления помещений, с чем истец первоначально согласился, и стороны подписали дополнительное соглашение №1 от 07.06.2017 о переносе сроков. 

Вместе с тем ответчик вновь не исполнил обязательство по предоставлению помещений истцу в сроки, повторно согласованные сторонами, предложив еще раз отсрочить передачу помещений, с чем истец уже не согласился и заявил о расторжении договора аренды.   

Согласно пункту 13.2, 13.2.1.  договора аренды арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив арендодателя не позднее чем за 30 дней в случае, если арендодатель не предоставляет помещения в пользование арендатору. 

В пункте 13.6. договора предусмотрено, что в случае задержки предоставления объектов арендодателем арендатору по акту доступа по вине арендодателя более чем на 30 дней, арендатор имеет право расторгнуть договор досрочно, уведомив арендодателя за 10 дней до предполагаемой даты расторжения договора. 

Истец в претензии от 03.07.2017 заявил об отказе от договора, потребовав его расторжения с 14.07.2017.

Ответчик в судебном заседании не оспаривает правомерность такого отказа и согласен с тем, что договор расторгнут с даты, указанной истцом (14.07.2017).  

В соответствии с пунктом  1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно пункту 11.9. договора в случае досрочного расторжения договора по вине арендодателя арендодатель обязан вернуть арендатору в течение 10 календарных дней с даты прекращения или расторжения договора сумму неиспользованной арендной платы, обеспечительного платежа и других платежей произведенных арендатором авансом и не причитающихся арендодателю.

Помимо этого арендодатель уплачивает арендатору штраф в размере арендной платы за два месяца.

В связи с тем, что отказ в одностороннем порядке от договора был заявлен арендатором вследствие непредставления ему помещений арендодателем, то есть вызван обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, истец просит взыскать штраф в размере двух месячной арендной платы.  

Согласно пункту 5.1. договора арендная плата постоянная часть арендной платы установлена в размере 1 460 479 руб. 50 коп. 

Поэтому штраф в размере двухмесячной арендной платы составит 2 920 959 руб. (1 460 479 руб. 50 коп. х 2 мес.).

Согласно пункту 11.2. договора за необоснованную задержку передачи/возврата объекта при заключении/окончании срока действия или расторжении договора виновная сторона выплачивает другой стороне пеню в размере 0,5% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

В случае несвоевременного предоставления объектов арендодателем арендатору по акту доступа в порядке и сроки, установленные договором, по вине арендодателя, за весь период просрочки арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере 1/30 от суммы ежемесячной постоянной арендной платы за каждый день такой просрочки.

В пункте 3 дополнительного соглашения №1 от 07.06.2017 стороны согласовали, что в случае непредставления объектов аренды в указанные в соглашении сроки арендатор имеет право начислять штрафные санкции арендодателю с момента фактического непредоставления объектов аренды, а именно: для доступа на объекты аренды с 01.06.2017, для передачи объектов для коммерческой деятельности с 10.06.2017.  

Истец просит взыскать неустойку за просрочку предоставления помещений по акту доступа в сумме 2 093 353 руб. 95 коп., исчисленную исходя из 1/30 от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки с 02.06.2017 по 14.07.2017 и неустойки за просрочку передачи помещений по акту приема – передачи в сумме 248 281 руб., исчисленную по ставке 0,5% от суммы месячной арендной платы за период с 11.06.2017 по 14.07.2017.   

Ответчик, возражая против иска, ссылается на то, что передача помещения в согласованные в договор сроки оказалась невозможной, поскольку предыдущий арендатор ООО «Вирс» выехало из помещений в конце мая 2017 года, при вскрытии и осмотре помещений 21.06.2017 ответчиком было установлено, что помещения требуют ремонта  и не могут быть переданы истцу. 

Доводы ответчика о невозможности предоставления помещений в согласованный срок судом отклоняются, поскольку ответчик, являясь собственником помещений, самостоятельно определяет условия, в том числе сроки, предоставления имущества в аренду. 

Как первоначальные, так и последующие сроки предоставления доступа в помещения и передачи их по акту были определены ответчиком. 

Учитывая, что ответчик как собственник имущества имеет право и обязан следить за состоянием своего имущества, мог и должен был знать об освобождении помещений предыдущим арендатором, ответчик мог и должен был принять заблаговременно все необходимые меры для надлежащего исполнения принятых по договору аренды с истцом  обязательств.  

По смыслу статьи 330 ГК РФ   договорная неустойка может быть установлена за любые действия, которые стороны признают нарушением условий договора. 

Как указано в пункте 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах» толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Проект договора аренды, в том числе условия, предусматривающие ответственность сторон, был предложен ответчиком.

Ответчик просит применить статью 333 ГК РФ, считая, что штраф и пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательств. 

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Пунктом 75 указанного Постановления предусмотрено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

На основании пункта 77 этого же Постановления снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая, что условия договора о размере ответственности были предложены самим ответчиком, истец, заключая договор аренды 12.05.2017, рассчитывал на получение помещений в пользование в июне 2017 года, однако в связи с непредоставлением помещений заявил о расторжении договора, суд считает, что штраф в размере двухмесячной арендной платы  за досрочное расторжении договора, произошедшее по вине арендодателя, является соразмерным последствиям нарушения обязательств и не влечет возникновение у истца необоснованной выгоды, поскольку истец не получил того, на что рассчитывал при заключении договора.    

В отношении неустойки, начисленной за непредоставление доступа и за непередачу помещений, суд считает, что природа этих нарушений идентична, тождественна, по условиям договора передаче помещений предшествует предоставление доступа для проведения подготовительных работ, нарушения по периоду накладываются друг на друга. Однако размер ответственности за них разный.

Суд считает, что неустойка за непредоставление доступа в размере 1/30 от суммы месячной арендной платы несопоставимо велика по отношению к нарушению, связанному с непередачей помещений в пользование, за которое неустойка установлена в размере 0,5%  от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки, исходя из тождественности и взаимозависимости этих нарушений.

Поэтому суд считает возможным снизить неустойку за непредоставление доступа и за непередачу помещений, определив их размер в общей сумме 401 632 руб. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика исходя из заявленного размера исковых требований (без учета уменьшения пени судом).

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316290100089157) 3 322 591 руб.,  том числе 2 920 959 руб. штрафа за досрочное расторжение договора и 401 632 руб. неустойки, а также 49 313 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран