АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19 -10696/2018

29 октября 2018 года

г. Иркутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2018. Решение в полном объеме изготовлено 29.10.2018. 

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Гурьянова О. П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сорокиной Е. И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению                      ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТРАНСИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>)

к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664047, 

<

...>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БИЗНЕСЭКСПЕРТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664047, 

<

...>) 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

 при участии в заседании

 от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 20.03.2018г., удостоверение № 3288 от 20.07.2017г.;

 от ответчика (МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ) - ФИО2, представитель по доверенности от 02.03.2018г., удостоверение.

 от ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БИЗНЕСЭКСПЕРТ» - не явился, извещен надлежащим образом.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТРАНСИНВЕСТ» (далее – Истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к МИНИСТЕРСТВУ  ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – Министерство, Ответчик 1),  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БИЗНЕСЭКСПЕРТ» (далее - ответчик 2) о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Бизнес-Эксперт» в отчете №391-8/2017 от 21.12.2017 о рыночной стоимости объекта оценки: - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...>; - здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...> а, в сумме 13 436 000 рублей, без учета налога на добавленную стоимость;

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания, площадью 68 кв.м., кадастровый номер 38:36:0000018:19387, расположенным по адресу: 

<

...> а, литера Г4, и земельного участка площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенным по адресу: 

<

...> а именно:

- пункт 1.4 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца»;

- пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: Стоимость Имущества – 7 191 000  (семь миллионов сто девяносто одна тысяча) рублей без НДС, из которых стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...> 000 (шесть миллионов шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС; стоимость здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...> рублей без учета НДС, согласно заключению эксперта №181038 по арбитражному делу № А19-10696/2018, выполненному ООО «Экспертно-правовая организация «ВЕДА».

- пункт 2.2. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: Сумма продажной цены Имущества в 7 191 000  (семь миллионов сто девяносто одна тысяча) рублей без НДС уплачивается покупателем в рассрочку на 5 лет ежемесячно равными платежами»;

- пункт 4.2.  договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «За нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты Имущества в порядке предусмотренном п. 2.2. настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере равном ставке рефинансирования, установленной Банком России от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, действующей на дату исполнения обязательства»;

- пункт 1.1. Приложения № 1 к договору купли-продажи «График платежей» изложить в следующей редакции:

В соответствии с п. 2.2.2 Договора купли-продажи недвижимого имущества от «___» _____________ 2018 года № _____ Стороны определили следующий график платежей в счет оплаты стоимости Имущества:

№ П/П

Период пользования

Дата очередного платежа

Текущий остаток задолженности, руб.

Платеж в счет оплаты стоимости Имущества, руб.

Примерный платеж в счет оплаты процентов, руб.

Итоговый платеж руб.

1

В течение 5 дней с момента подписания настоящего договора

7 191 000

119 850

14 981,25 

134 831, 25

2

Ноябрь 2018

11.11.2018

7 071 150

119 850

14 746,58

134 296, 58

3

Декабрь 2018

11.12.2018

6 951 300

119 850

14 511,43

134 361, 43

4

Январь 2019

11.01.2019

6 831 450

119 850

14 275,78

134 125,78

5

Февраль 2019

11.02.2019

6 711 600

119 850

14 039,65

133 889,65

6

Март 2019

11.03.2019

6 591 750

119 850

13 803,02

133 653,02

7

Апрель 2019

11.04.2019

6 471 900

119 850

13 565,90

133 415,90

8

Май 2019

11.05.2019

6 352 050

119 850

13 328,28

133 178,28

9

Июнь 2019

11.06.2019

6 232 200

119 850

13 090,17

132 940,17

10

Июль 2019

11.07.2019

6 122 350

119 850

12 851,56

132 701,56

11

Август 2019

11.08.2019

5 992 500

119 850

12 612,46

132 462,46

12

Сентябрь 2019

11.09.2019

5 872 650

119 850

12 372,86

132 222,86

13

Октябрь 2019

11.10.2019

5 752 800

119 850

12 132,76

131 982,76

14

Ноябрь 2019

11.11.2019

5 632 950

119 850

11 892,16

131 742,16

15

Декабрь 2019

11.12.2019

5 513 100

119 850

11 651,05

131 501,05

16

Январь 2020

11.01.2020

5 393 250

119 850

11 409,45

131 259,45

17

Февраль 2020

11.02.2020

5 273 400

119 850

11 167,34

131 017,34

18

Март 2020

11.03.2020

5 153 550

119 850

10 924,73

130 774,73

19

Апрель 2020

11.04.2020

5 033 700

119 850

10 681,61

130 531,61

20

Май 2020

11.05.2020

4 913 850

119 850

10 437,99

130 287,99

21

Июнь 2020

11.06.2020

4 794 000

119 850

10 193,86

130 043,86

22

Июль 2020

11.07.2020

4 674 150

119 850

9 949,21

129 799,21

23

Август 2020

11.08.2020

4 554 300

119 850

9 704,06

129 554,06

24

Сентябрь 2020

11.09.2020

4 434 450

119 850

9 458,40

129 308,40

25

Октябрь 2020

11.10.2020

4 314 600

119 850

9 212,23

129 062,23

26

Ноябрь 2020

11.11.2020

4 194 750

119 850

8 965,55

128 815,55

27

Декабрь 2020

11.12.2020

4 074 900

119 850

8 718,35

128 568,35

28

Январь 2021

11.01.2021

3 955 050

119 850

8 470,63

128 320,63

29

Февраль 2021

11.02.2021

3 835 200

119 850

8 222,40

128 072,40

30

Март 2021

11.03.2021

3 715 350

119 850

7 973,65

127 823,65

31

Апрель 2021

11.04.2021

3 595 500

119 850

7 724,39

127 574,39

32

Май 2021

11.05.2021

3 475 650

119 850

7 474,60

127 324,60

33

Июнь 2021

11.06.2021

3 355 800

119 850

7 224,30

127074,30

34

Июль 2021

11.07.2021

3 235 950

119 850

6 973,47

126 823,47

35

Август 2021

11.08.2021

3 116 100

119 850

6 722,12

126 572,12

36

Сентябрь 2021

11.09.2021

2 996 250

119 850

6 470,25

126 320,25

37

Октябрь 2021

11.10.2021

2 876 400

119 850

6 217,85

126 067,85

38

Ноябрь 2021

11.11.2021

2 756 550

119 850

5 964,93

125 814,93

39

Декабрь 2021

11.12.2021

2 636 700

119 850

5 711,47

125 561,47

40

Январь 2022

11.01.2022

2 516 850

119 850

5 457,50

125 307,50

41

Февраль 2022

11.02.2022

2 397 000

119 850

5 202,99

125 052,99

42

Март 2022

11.03.2022

2 277 150

119 850

4 947,95

124 797,95

43

Апрель 2022

11.04.2022

2 157 300

119 850

4 692,38

124 542,38

44

Май 2022

11.05.2022

2 037 450

119 850

4 436,28

124 286,28

45

Июнь 2022

11.06.2022

1 917 600

119 850

4 179,64

124 029,64

46

Июль 2022

11.07.2022

1 797 750

119 850

3 922,47

123 772,47

47

Август 2022

11.08.2022

1 677 900

119 850

3 664,77

123 514,77

48

Сентябрь 2022

11.09.2022

1 558 050

119 850

3 406,52

123 256,52

49

Октябрь 2022

11.10.2022

1 438 200

119 850

3 147,74

122 997,74

50

Ноябрь 2022

11.11.2022

1 318 350

119 850

2 888,42

122 738,42

51

Декабрь 2022

11.12.2022

1 198 500

119 850

2 628,56

122 478,56

52

Январь 2023

11.01.2023

1 078 650

119 850

2 368,16

122 218,16

53

Февраль 2023

11.02.2023

958 800

119 850

2 107,22

121 957,22

54

Март 2023

11.03.2023

838 950

119 850

1 845,73

121 695,73

55

Апрель 2023

11.04.2023

719 100

119 850

1 583,70

121 433,70

56

Май 2023

11.05.2023

599 250

119 850

1 321,12

121 171,12

57

Июнь 2023

11.06.2023

479 400

119 850

1 057,99

120 907,99

58

Июль 2023

11.07.2023

359 550

119 850

794,32

120 644,32

59

Август 2023

11.08.2023

239 700

119 850

530,10

120 380,10

60

Сентябрь 2023

11.09.2023

119 850

119 850

265,32

120 115,32

 

Итого

 

7 191 000

466 276,64

7 657 276,64

 

В обоснование исковых требований истец заявил, что Общество является арендатором нежилого здания, площадью 68 кв.м., кадастровый номер 38:36:0000018:19387, расположенным по адресу: 

<

...> а, литера Г4 (далее – Объект недвижимости), в соответствии с договором перенайма № 05/2017 от 29.05.2017, по которому Истцу перешли все правомочия по договору аренды объектов недвижимости от 20.10.2015 № 155/15 в редакции дополнительного соглашения к договору от 23.01.2016  (далее – договор аренды объектов недвижимости), заключенным с Министерством. 

Срок действия договора аренды объектов недвижимости с 20.10.2015 по 19.10.2030.

Общество является арендатором земельного участка площадью            3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенным по адресу: 

<

...> (далее – Земельный участок) в соответствии с договором перенайма № 06/2017 от 29.05.2017, по которому Обществу перешли все правомочия по договору аренды объектов недвижимости от 20.10.2015 № 05-ОБ/15 в редакции дополнительного соглашения к договору от 25.12.2015 (далее – договор аренды земельного участка), заключенным с Министерством. 

Срок действия договора аренды земельного участка с 20.10.2015 по 19.10.2030.

В обоснование исковых требований истец заявил, что в соответствии со статьей 3  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) Общество обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им указанных выше объектов недвижимости. 

Распоряжением Министерства от 06.03.2018 № 15/п (далее – распоряжение) во исполнение Прогнозного плана (программы) приватизации областного государственного имущества на 2018 год, утвержденного Законом Иркутской области от 28.11.2017 года № 85-ОЗ, с учетом протокола заседания комиссии по приватизации государственного имущества Иркутской области от 12.01.2018 № 1/2018, принято о приватизации Объекта недвижимости и Земельного участка, путем предоставления  Обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Рыночная стоимость объекта недвижимости составила 13 436 000 рублей, без учета НДС, в соответствии с отчетом № 391-8/2017 от 21.12.2017 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненным ООО «Бизнес-Эксперт» (далее – отчет об оценке № 391-8/2017 от 21.12.2017).      

06.03.2018 сопроводительным письмом № 02-51-3217/18 Ответчик направил в адрес Общества предложение о приобретении недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на условиях проекта договора купли-продажи, приложенного к указанному письму.

Письмом от 04.04.2018, сданным нарочно в Министерство, Истец выразил свое согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, но при этом оспорило достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке 391-8/2017 от 21.12.2017, приложив к письму протокол разногласий к проекту договора купли-продажи и отчет № 180416 от 30.03.2018 «Об оценке объекта оценки», выполненного ООО «Новосибирская оценочная компания» (далее - отчет об оценке № 180416 от 30.03.2018). 

В соответствии с отчетом об оценке 180416 от 30.03.2018 рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости,  составила 8 754 000 рублей, без учета НДС.

Письмом от 16.04.2018 № 02-51-5696/18 Министерство сообщило об отклонении протокола разногласий и возможности урегулирования разногласий только в судебном порядке.

Отклонение  протокола разногласий со стороны Ответчика, а также оспаривание цены выкупаемого имущества, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Представитель Министерства   с требованиями не согласилась  по следующим основаниям.

Оспариваемый отчет об оценке в целом соответствуют требованиям действующего законодательства РФ к содержанию отчета об оценке, а также требованиям использованных оценщиком стандартов оценки. Отчет содержит полное, точное и однозначное описание объекта оценки. В отчете представлено содержательное обоснование выбранных подходов и методов для проведения оценки объекта оценки (или отказ от их использования).

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение относительно стоимости объекта оценки только в указанных целях и по состоянию на дату оценки

            Считает,  что Отчет об Оценке №391-8/2017 от 21.12.2017  соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности, на основании ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» содержит сведения доказательственного значения.

ООО «Бизнес-Эксперт» своего представителя для участия в деле не направило, представило в материалы дела ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя,  возражения по  существу заявленных  требований не  представило.

Исследовав представленные в дело документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, на основании предложения Министерства об использовании преимущественного права приватизации объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...> а, литера Г4,  в адрес истца направлен проект договора купли-продажи объектов недвижимости: здания, площадью 68 кв.м., кадастровый номер 38:36:0000018:19387 и  земельного участка площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, в   соответствии с  условиями которого  стоимость объектов  недвижимости  была  определена  в  размере  13 436 000 руб. без учета НДС согласно с отчета № 391-8/2017 от 21.12.2017 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненным ООО «Бизнес-Эксперт»    

Истец обратился к независимому оценщику  ООО «Новосибирская оценочная компания». Согласно  составленного им отчета № 180416 от 30.03.2018  рыночная стоимость выкупаемого имущество составляет 8 754 000 руб. без учета НДС. 

Исходя из указанной стоимости выкупаемых объектов, истцом договор подписан  с протоколом разногласий, в том числе в части  стоимости  имущества, однако  Министерство  не  согласилась  с предложением  истца. 

Несогласие Министерства (продавец) с предложенной истцом ценой послужило основанием для обращения Общества  (покупатель) в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверной рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком «Бизнес-Эксперт» и урегулированием разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи   объектов недвижимости. 

Положениями части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

В настоящем случае величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, является обязательной для сторон, поскольку статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следовательно, вопрос о достоверности величины стоимости объектов оценки, определенной оценщиком  в отчете № 391-8/2017 от 21.12.2017 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненным ООО «Бизнес-Эксперт»,  может быть рассмотрен судом в рамках настоящего спора по иску Общества  об оспаривании величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

             Как усматривается из материалов дела, на основании статьей 125, 209, 214, 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения о Министерстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области 30.09.2009 № 264/43-пп, министерство является исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим функции по реализации областной государственной политики, управлению государственной собственностью Иркутской области. Законом Иркутской области от 28.11.2017 № 85-ОЗ утвержден Прогнозный план (программа) приватизации областного государственного имущества на 2018 год,  в соответствии с которым здание: назначение: нежилое, площадью 68 кв.м, количество этажей: 2, с кадастровым номером 38:36:000018:19387, расположенное на земельном участке, площадью 3927 кв.м, с кадастровым номером 38:36:000018:4899, по адресу: 

<

...>  подлежало приватизации. 

Арендатором нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000018:19387, земельного участка с кадастровым номером 38:36:000018:4899 является Истец.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки (ФСО №1) утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», срок, в течение которого итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, составляет не более 6 месяцев. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Ввиду наличия разногласий между истцом и ответчиком относительно выкупной стоимости арендуемого помещения, по ходатайству истца, с согласия ответчика, суд определением от 26.07.2018 года назначил экспертизу отчета № 391-8/2017 от 21.12.2017 об оценке рыночной стоимости объект, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт»», на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику ООО «Экспертно-правовая организация «ВЕДА» ФИО3. На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы: 

- Соответствует ли выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт» отчет № 391-8/2017 от 21.12.2017 об оценке рыночной стоимости объекта оценки: 1. земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...>. Здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...> а, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256, 611. 

- В случае несоответствия выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт» отчета № 391-8/2017 от 21.12.2017 об оценке рыночной стоимости объекта оценки: 1. земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...>. Здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, 6 расположенного по адресу: 

<

...> а, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО № 7), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256, 611 указать, в чем заключаются допущенные нарушения требований указанных нормативных актов и могли ли они повлиять на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки.

 - Могли ли выявленные в отчете № 391-8/2017 от 21.12.2017 об оценке рыночной стоимости объекта оценки, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт», несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным приказами Минэкономразвития России №№254, 255, 256 от 20.07.2007 (в случае обнаружения таких несоответствий), повлиять на величину установленной данным отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости?

- В случае несоответствия выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт» отчета № 391-8/2017 от 21.12.2017 об оценке рыночной стоимости объекта оценки: 1. земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...>. Здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...> а, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО № 7), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256, 611, определить рыночную стоимость объектов: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...> и здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 11 декабря 2017 года. 

По окончании экспертизы в материалы дела поступило заключение               № 181038. На поставленные перед экспертом вопросы, экспертом даны следующие ответы.

- на первый вопрос экспертом проведено исследование Отчета ООО «Бизнес-Эксперт» № 391-8/2017 от 21.12.2017 г. на соответствие Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7). В результате проведенного исследования в Отчете ООО «Бизнес-Эксперт» № 391-8/2017 от 21.12.2017 г. выявлены: – несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – несоответствия требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке ФСО № 3». – несоответствия требованиям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;

- на второй    вопрос в результате исследования Отчета ООО «Бизнес-Эксперт» № 391-8/2017 от 21.12.2017 г. на соответствие Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7) выявлены существенные и несущественные несоответствия, которые существенно повлияли на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки.

- на третий вопрос выявленные в Отчете ООО «Бизнес-Эксперт» № 391-8/2017 от 21.12.2017 г. несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), существенно повлияли на величину установленной данным отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости.

Также заключением эксперта №181038 определена стоимость Имущества – 7 191 000  (семь миллионов сто девяносто одна тысяча) рублей без НДС, из которых стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...> 000 (шесть миллионов шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС; стоимость здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...> рублей без учета НДС.

Заключение эксперта, как доказательство, оценено судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71).

 При этом оценка выводов, изложенных в экспертном заключении, в части нарушений, допущенных Ответчиком 2 при оценке спорного объекта, производилась судом с учетом существенности таких нарушений, которые могли повлиять на величину установленных данных отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Одним из объектов оценки в оспариваемом отчете является здание, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...> а.

Экспертом установлено, что оценщиком неверно установлено фактических характеристик конструктивных элементов второго этажа, в табл. 2 стр. 10 Отчета содержит описание здания, в котором материалы конструктивных элементов первого и второго этажа являются идентичными. Однако данное обстоятельство не соответствует действительности. В своем заключении эксперт указывает, что второй этаж не имеет никакой отделки и коммуникаций.

В спорном отчете не выявлено описание по данным существенным фактам. В дальнейшем при расчетах здания применение необходимых корректировок по данным фактам не выполнено, что является грубым нарушением  ст.11 ФЗ-135 п.5 ФСО №3, что существенно повлияло на определение рыночной цены Объекта. 

Суд соглашается с данным выводом, поскольку очевидно, что уровень отделки одного из этажей здания существенно влияет на цену нежилого здания. 

Далее, как следует из экспертного заключения,  Оценщиком не было учтено, что второй этаж не эксплуатируется, тогда как в таблице 5, стр.13 Отчета указано, что текущее использование здания по назначению, в качестве нежилого офисного здания.

В разделе 8.2., стр. 21 Отчета определен сегмент рынка оцениваемого земельного участка – относиться к рынку земельных участков под коммерческую застройку, к сегменту рынка – под индустриальную застройку. 

При этом, в Отчете отсутствует анализ рынка земельных участков. Так же отсутствуют анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому отнесен оцениваемый земельный участок, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на рынке земельных участков под коммерческую застройку, сегменте рынка – под индустриальную застройку. – основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки земельного участка, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (нарушение п.11 ФСО №7, пп. з п.8 ФСО №3).

Кроме того, при выполнении расчетов сравнительным подходом в оспариваемом отчете допущены ошибки, существенно влияющие на величину рыночной стоимости оцениваемых зданий

Оцениваемое здание представляет собой, небольшое 2-этажное здание, общей площадью 68 кв.м., смешенной конструкции (1-этаж из кирпича, 2-этаж из брус), из коммуникаций имеется только электроснабжение. Первый этаж используется в качестве административно-бытовых помещений, 2 этаж без ремонта и не используется. 

Подобные объекты, как правило,  относят к вспомогательным зданиям – конторы, проходные пункты, караульные помещения, бытовые помещения. Подобные здания отдельно на рынке недвижимости продаются достаточно редко, или продаются как вспомогательные здания в составе имущественных комплексов (административно-производственных, производственно-складских). 

Условием применения сравнительного подхода является достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, кроме того в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным Экспертом был проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений зданий аналогичных оцениваемому на дату определения стоимости, так же использовались ретроспективные данные рынка недвижимости, опубликованные на сайтах в сети «Интернет», посвященных продаже недвижимости. 

Проведенный Экспертом анализ объявлений на продажу объектов недвижимости выявил отсутствие аналогичных объектов в г. Иркутске. 

При расчете рыночной стоимости здания в разделе 12. «Оценка здания сравнительным подходом», на стр. 46-49 Отчета, применяемые Оценщиком аналоги, не являются аналогами как таковыми, т.к. не сопоставимы с оцениваемым зданием по основным ценообразующим факторам: 1. функциональное назначение – аналоги относятся к другому сегменту рынка; 2. масштаб – аналоги значительно больше по площади (более чем в 2-3 раза); 3. наличие коммуникаций – у аналогов имеются все коммуникации; 4. степень готовности конструктивных элементов – аналоги, в отличие от оцениваемого здания, полностью готовы к эксплуатации; 5. местоположение в разных по окружению районах. При этом, при расчетах стоимости здания сравнительным подходом Оценщиком не выполнены корректировки по основным ценообразующим факторам, а по тем, которые были выполнены, недостаточно обоснованы.

Аналоги №1 и №2, принятые Оценщиком для расчета рыночной стоимости земельного участка, не могут являться аналогами по следующим причинам.  По Аналогу №1 (таблица 9, стр.35 Отчета) Оценщиком указано что, из имеющихся улучшений есть здания под снос. Экспертом была проверена данная информация на соответствие указанным данным. 

Аналог №1 продается на дату проведения экспертизы, при телефонном разговоре с продавцом было установлено, что не земельном участке расположены производственно-складские здания, этот факт подтверждает найденное Экспертом предложение по продаже этого же объекта другим продавцом.

На земельном участке (Аналог № 1)  расположены следующие объекты не указанные Оценщиком: - отдельно стоящий кирпичный бокс на 15 автомобилей (кирпич), 401кв.м.; - гаражный бокс кирпично-деревянный 329,6 кв.м.; - кирпичное здание бытовки с гаражом 191 кв.м.; - диспетчерская (деревянный дом) 84,3 кв.м.; - коммуникации: электричество, выгребная яма. Указанные объекты значительно повышают стоимость земельного участка, и как следствие стоимость его продажи.

В таблице 9, стр.35 Отчета Оценщиком указано что, из имеющихся улучшений есть здание под снос. Экспертом была проверена данная информация на соответствие указанным данным. Аналог №2 продается на дату проведения экспертизы, при телефонном разговоре с продавцом было установлено, что не земельном участке расположен деревянный дом 1 этаж площадью 306,9 кв.м., назначение – нежилое, подходит под офисное здание, магазин, этот факт подтверждает найденное Экспертом предложение этого же продавца на другом интернет-сайте.

Наличие денного объект значительно повышают стоимость земельного участка, и как следствие стоимость его продажи.

Суд соглашается с выводами эксперта, поскольку очевидно, что земельный участок с объектами недвижимости стоит дороже, чем без объектов недвижимости, и указанные объекты, расположенные на земельных участках-аналогах не сопоставимы с объектом вспомогательного назначения, который расположен на земельном участке, являющемся предметом оценки, с учетом того, что данный объект был оценен отдельно.

Более того, экспертом было установлено, что разрешенное использование аналога №2 – Для объектов общественно-делового значения, по документы – для эксплуатации нежилых зданий. Согласно постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп (в ред. постановления Правительства Иркутской области от 05.05.2014 № 239-пп) аналог №2 относится к 17 вида разрешенного использования – «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», тогда как оцениваемый земельный участок  имеет вид разрешенного использования – «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Вид разрешенного использования - это главный параметр, определяющий возможные способы использования земельного участка и объектов капитального строительства. 

Таким образом, аналог №2 и оцениваемый земельный участок несопоставимы по функциональному назначению, и относятся к разным сегментам рынка земельных участков коммерческого назначения, с указанным выводом суд соглашается. Доказательств обратного   Ответчиками не представлено. 

При выполнении расчетов сравнительным подходом в оспариваемом отчете допущены и иные ошибки, существенно влияющие на величину рыночной стоимости оцениваемых зданий

Так, местоположение Аналогов №1 и № 2, значительно лучше, чем у оцениваемого участка. Улица Баррикад неоднородна, чем ближе к центральной части города и к «маратовскому кольцу», тем выше деловая активность, лучше развита инфраструктура, большее скопление коммерческих объектов и интенсивней транспортный поток. Аналоги №1, №2 расположены в районе большего  скопления коммерческих объектов, выше деловая активность, больший транспортный поток, в отличие от расположения оцениваемого земельного участка, который расположен в конце ул. Баррикад. Между тем, Оценщик в  оспариваемом  отчете не применяет корректировку на местоположение.

Применение корректировки на наличие коммуникаций не подтверждено рыночными данными. Оценщик применяет корректировку на отсутствия водоснабжения и канализации по данным Справочника оценщика недвижимости, том III «Земельные участки» 2016 г., что неприменимо, т.к. данные корректировки приведены для другого типа недвижимости – земельные участки. Так же, у оцениваемого здания, в отличие от аналогов, отсутствуют системы отопления и горячего водоснабжения, при этом Оценщиком не применены соответствующие корректировки.

Оценщик при расчете корректировки на площадь ошибочно использует формулу для мелких населенных пунктов, к которым нельзя отнести город Иркутск.

Скидка на торг была указана Оценщиком по данным «Справочника оценщик недвижимости», том III «Земельные участки» 2016 г. для неактивного рынка недвижимости. Однако применена скидка на торг для активного рынка (15,6%), как максимальное значение расширенного интервала для активного рынка (стр. 40 - 41 Отчета).

Таким  образом, суд  приходит к  выводу, что экспертное заключение  полностью соответствует нормам действующего законодательства, не оспорено сторонами  и является надлежащим доказательством, подтверждающим  недостоверность величины рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в Отчете ООО «Бизнес-Эксперт» № 391-8/2017 от 21.12.2017.

ООО «Бизнес-Эксперт» было ознакомлено с результатами экспертизы, каких-либо возражений не заявило, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оценщиком - Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт» при составлении отчета № 391-8/2017 от 21.12.2017 допущены нарушения требований статей 11, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,, пунктов 5, 8 ФСО № 3, пунктов 11, 22, 24 ФСО № 7. С учетом данных нарушений, выявленных судом, доводы ответчиков, приведенные в отзывах на иск, не могут быть признаны обоснованными, а оспариваемый отчет – достоверным документом, содержащим итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом в соответствии с  требованиями  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из принципа состязательности, установленного частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчики не представили суду доказательств, опровергающих факт наличия в оспариваемом отчете нарушений действующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность. 

С учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком», определенная оценщиком в оспариваемом отчете об оценке рыночной стоимости нежилого здания, площадью 68 кв.м, кадастровый номер 38:36:0000018:19387, расположенный по адресу: 

<

...>, литера Г4 и земельного участка площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...> является недостоверной, а требования Общества о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете ООО «Бизнес-Эксперт» в отчете №391-8/2017 от 21.12.2017 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Первоначальная редакция  пунктов 2.1. и .2.2, предложенная Министерством  в проекте договора, изложена следующим образом: пункт 2.1 «Стоимость Имущества – 13 436 000  (тринадцать миллионов четыреста тридцать шесть тысяч) рублей без НДС согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества № 391-8/2017 от 21 декабря 2017 года, выполненному ООО «Бизнес-Эксперт».; пункт 2.2. «Сумма продажной цены Имущества в размере 13 436 000  (тринадцать миллионов четыреста тридцать шесть тысяч) рублей без НДС уплачивается покупателем в рассрочку на 5 лет ежемесячно равными платежами». 

Как установлено судом, данная величина рыночной стоимости признана недостоверной.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

С учетом изложенного,  суд считает необходимым пункт 2.1. Договора изложить в следующее  редакции: «Стоимость Имущества – 7 191 000  (семь миллионов сто девяносто одна тысяча) рублей без НДС, из которых стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...> 000 (шесть миллионов шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС; стоимость здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...> рублей без учета НДС, согласно заключению эксперта №181038 по арбитражному делу № А19-10696/2018, выполненному ООО «Экспертно-правовая организация «ВЕДА»; 

пункт 2.2. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: Сумма продажной цены Имущества в 7 191 000  (семь миллионов сто девяносто одна тысяча) рублей без НДС уплачивается покупателем в рассрочку на 5 лет ежемесячно равными платежами». - пункт 1.1. Приложения № 1 к договору купли-продажи «График платежей» изложить в следующей редакции, предложенной Истцом.

Пункт 1.4. Договора купли-продажи в редакции, представленной Ответчиком,  изложен в  следующей редакции: Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты, последующий залог имущества не допускается. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам. 

Истец полагает, что указанные положения договора купли-продажи ограничивают его права, поскольку противоречат нормам действующего законодательства РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 346 ГК РФ, Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия Залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии со ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Залогодатель вправе без согласия Залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование

Таким образом, предусматривая в проекте договора купли-продажи нежилого помещения условие об отсутствия у Истца права на отчуждение, сдачу в аренду или передачу в пользования другим лицам недвижимого имущества, являющегося предметом залога, Ответчик необоснованно ограничивает права Истца по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом.

В связи с указанными обстоятельствами, Истец полагает возможным предусмотреть в данном договоре условие о возможности пользования предметом залога с согласия Ответчика, и изложить пункт 1.4. договора в следующей редакции: «Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца».

Как следует из пунктов 1, 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. 

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. 

В спорной   редакции проекта договора, указанные  ограничения  устанавливается до полной оплаты приобретаемого ООО «ТрансИнвест» объекта недвижимого имущества в связи с предоставлением рассрочки оплаты сроком на 5 лет.

 В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что полное лишение покупателя возможности в течение столь длительного срока распоряжаться имуществом, в том числе извлекать из него доходы путем сдачи в аренду, в том числе и в  целях исполнения  своих  обязательств по оплате  стоимости  выкупаемого нежилого помещения за  счет  арендной  платы, представляется неоправданным и нарушающим баланс интересов сторон, при том, что совершение таких действий без согласия продавца в любом случае не допускается исходя из предлагаемой истцом редакции. 

Следовательно, предлагаемая истцом редакция пункта 1.4 договора не нарушит прав и законных интересов продавца – Министерства имущественных отношений Иркутской области, но позволит покупателю ООО «ТрансИнвест» более полно реализовать свои права в отношении имущества, на реализацию которых и направлено заключение сделки по приобретению имущества. 

Поскольку Министерство в части указанного требования истца не представила обоснования возможности нарушения ее прав и законных интересов предлагаемой истцом редакцией, указав лишь, что залог является основным и главным способом обеспечения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества, суд считает возможным   установить  пункт 1.4 договора в редакции истца.

Абзац 1 п. 4.2 Договора купли-продажи в редакции, представленной Ответчиком,  изложен в следующей редакции: «За нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты Имущества в порядке предусмотренном п. 2.2. настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0, 05% (ноль целых пять сотых процента) от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки. Срок просрочки не должен превышать 10 (Десять) календарных дней».

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 330 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Истец, полагает, что пеня, указанная Ответчиком в тексте Договора купли-продажи нежилого помещения в размере 0,05 % в день (18% годовых), явно несоразмерна возможным последствиям нарушения обязательств, предусмотренных Договором, и впоследствии может привести к получению Ответчиком необоснованной выгоды.

Высокий процент договорной неустойки – 0,05 % в день (18% годовых), не носит компенсационную природу неустойки, в том числе не предусматривает возможные финансовые потери для каждой из сторон, что ставит Истца в кабальные условия при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения.

В этой связи Общество полагает, что абзац 1 п. 4.2 Договора купли-продажи нежилого помещения необходимо изложить в следующей редакции: «За нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты Имущества в порядке предусмотренном п. 2.2. настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере равном ставке рефинансирования, установленной Банком России от размера просроченного платежа за каждый день просрочки, действующей на дату исполнения обязательства».

Суд не может согласиться с данными доводами истца. 

Так, действующим законодательством в спорных правоотношениях не установлена величина неустойки; соответственно, она определяется по соглашению сторон. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. 

Пунктами 1, 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Вместе с тем, применяя статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд в каждом конкретном случае исходит из обстоятельств дела, в том числе при определении соразмерности последствиям нарушения обязательства оценивает такие последствия исходя из длительности нарушения, частоты допускаемых нарушений, суммы долга и других подобных обстоятельств, а также исходит из наличия либо отсутствия заявления должника о снижении неустойки. При этом должник обязан представить доказательства несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства. 

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», на которое ссылается истец в обоснование своей позиции, 32 установлено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. 

С учетом изложенного суд считает необоснованными доводы истца – организации, осуществляющей предпринимательскую деятельность, о том, что в данном случае следует исходить из ставки рефинансирования. 

При этом истец  не  лишен  возможности в каждом  конкретном случае   заявить ходатайство об уменьшении размера неустойки  на  основании статьи 333 ГК  РФ.  

Таким образом,  требования  истца в  указанной  части удовлетворению  не  подлежат. 

Абзац 2, 3 п. 4.2 Договора купли-продажи нежилого помещения в редакции, представленной Ответчиком изложен  в  следующей  редакции: В случае просрочки исполнения обязательства более, чем на 10 (Десять) календарных дней, Продавец вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору без обращения в суд и составления дополнительного соглашения о расторжении Договора. Расторжение Договора по указанному основанию не освобождает Покупателя от уплаты пени за просрочку в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 4 ст. 450 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Суд,  анализируя  абз. 2,3 п. 4.2 Договора купли-продажи нежилого помещения в редакции Ответчика, приходит к  выводу, что  односторонний отказ Ответчиком от Договора в связи с просрочкой исполнения обязательства на срок более 10 календарных дней с последующим оставлением за Ответчиком выплаченных денежных средств по договору, а также имущества, не является разумным и добросовестным действием Ответчика.

В случае расторжения Договора купли-продажи нежилого помещения по оспариваемому пункту указанные действия приведут к необоснованному обогащению Ответчика за счет Истца выраженному в оплаченной стоимости имущества.

 Кроме того, указанные положения Договора купли-продажи нежилого помещения противоречат законодательству РФ, в частности, ч. 2 ст. 489 ГК РФ, согласно которой, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, суд  приходит к выводу о том, что  абз. 2, 3 пункта 4.2. Договора купли-продажи нежилого помещения необходимо исключить из текста Договора, и изложить п. 4.2 Договора в следующей редакции: «За нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты Имущества в порядке предусмотренном п. 2.2. настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0, 05% (ноль целых пять сотых процента) от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки».

 

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично. 

Признать недостоверной величину рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Бизнес-Эксперт» в отчете №391-8/2017 от 21.12.2017 о рыночной стоимости объекта оценки: - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...>; - здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...> а, в сумме 13 436 000 рублей, без учета налога на добавленную стоимость. 

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания, площадью 68 кв.м., кадастровый номер 38:36:0000018:19387, расположенным по адресу: 

<

...> а, литера Г4, и земельного участка площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенным по адресу: 

<

...> изложить спорные пункты договора купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 1.4 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам, передано в последующий залог без согласия Продавца»

- пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: Стоимость Имущества – 7 191 000  (семь миллионов сто девяносто одна тысяча) рублей без НДС, из которых стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенного по адресу: 

<

...> 000 (шесть миллионов шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей без учета НДС; стоимость здания, назначение: нежилое, площадью 68 кв.м., литер Г4, этажность 2, кадастровый номер 38:36:000018:19387, расположенного по адресу: 

<

...> рублей без учета НДС, согласно заключению эксперта №181038 по арбитражному делу № А19-10696/2018, выполненному ООО «Экспертно-правовая организация «ВЕДА».

- пункт 2.2. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: Сумма продажной цены Имущества в 7 191 000  (семь миллионов сто девяносто одна тысяча) рублей без НДС уплачивается покупателем в рассрочку на 5 лет ежемесячно равными платежами»;

- пункт 4.2. договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «За нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты Имущества в порядке предусмотренном п. 2.2. настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0, 05% (ноль целых пять сотых процента) от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки. Срок просрочки не должен превышать 10 (Десять) календарных дней»

- пункт 1.1. Приложения № 1 к договору купли-продажи «График платежей» изложить в следующей редакции:

В соответствии с п. 2.2.2 Договора купли-продажи недвижимого имущества от «___» _____________ 2018 года № _____ Стороны определили следующий график платежей в счет оплаты стоимости Имущества:

№ П/П

Период пользования

Дата очередного платежа

Текущий остаток задолженности, руб.

Платеж в счет оплаты стоимости Имущества, руб.

Примерный платеж в счет оплаты процентов, руб.

Итоговый платеж руб.

1

В течение 5 дней с момента подписания настоящего договора

7 191 000

119 850

14 981,25 

134 831, 25

2

Ноябрь 2018

11.11.2018

7 071 150

119 850

14 746,58

134 296, 58

3

Декабрь 2018

11.12.2018

6 951 300

119 850

14 511,43

134 361, 43

4

Январь 2019

11.01.2019

6 831 450

119 850

14 275,78

134 125,78

5

Февраль 2019

11.02.2019

6 711 600

119 850

14 039,65

133 889,65

6

Март 2019

11.03.2019

6 591 750

119 850

13 803,02

133 653,02

7

Апрель 2019

11.04.2019

6 471 900

119 850

13 565,90

133 415,90

8

Май 2019

11.05.2019

6 352 050

119 850

13 328,28

133 178,28

9

Июнь 2019

11.06.2019

6 232 200

119 850

13 090,17

132 940,17

10

Июль 2019

11.07.2019

6 122 350

119 850

12 851,56

132 701,56

11

Август 2019

11.08.2019

5 992 500

119 850

12 612,46

132 462,46

12

Сентябрь 2019

11.09.2019

5 872 650

119 850

12 372,86

132 222,86

13

Октябрь 2019

11.10.2019

5 752 800

119 850

12 132,76

131 982,76

14

Ноябрь 2019

11.11.2019

5 632 950

119 850

11 892,16

131 742,16

15

Декабрь 2019

11.12.2019

5 513 100

119 850

11 651,05

131 501,05

16

Январь 2020

11.01.2020

5 393 250

119 850

11 409,45

131 259,45

17

Февраль 2020

11.02.2020

5 273 400

119 850

11 167,34

131 017,34

18

Март 2020

11.03.2020

5 153 550

119 850

10 924,73

130 774,73

19

Апрель 2020

11.04.2020

5 033 700

119 850

10 681,61

130 531,61

20

Май 2020

11.05.2020

4 913 850

119 850

10 437,99

130 287,99

21

Июнь 2020

11.06.2020

4 794 000

119 850

10 193,86

130 043,86

22

Июль 2020

11.07.2020

4 674 150

119 850

9 949,21

129 799,21

23

Август 2020

11.08.2020

4 554 300

119 850

9 704,06

129 554,06

24

Сентябрь 2020

11.09.2020

4 434 450

119 850

9 458,40

129 308,40

25

Октябрь 2020

11.10.2020

4 314 600

119 850

9 212,23

129 062,23

26

Ноябрь 2020

11.11.2020

4 194 750

119 850

8 965,55

128 815,55

27

Декабрь 2020

11.12.2020

4 074 900

119 850

8 718,35

128 568,35

28

Январь 2021

11.01.2021

3 955 050

119 850

8 470,63

128 320,63

29

Февраль 2021

11.02.2021

3 835 200

119 850

8 222,40

128 072,40

30

Март 2021

11.03.2021

3 715 350

119 850

7 973,65

127 823,65

31

Апрель 2021

11.04.2021

3 595 500

119 850

7 724,39

127 574,39

32

Май 2021

11.05.2021

3 475 650

119 850

7 474,60

127 324,60

33

Июнь 2021

11.06.2021

3 355 800

119 850

7 224,30

127074,30

34

Июль 2021

11.07.2021

3 235 950

119 850

6 973,47

126 823,47

35

Август 2021

11.08.2021

3 116 100

119 850

6 722,12

126 572,12

36

Сентябрь 2021

11.09.2021

2 996 250

119 850

6 470,25

126 320,25

37

Октябрь 2021

11.10.2021

2 876 400

119 850

6 217,85

126 067,85

38

Ноябрь 2021

11.11.2021

2 756 550

119 850

5 964,93

125 814,93

39

Декабрь 2021

11.12.2021

2 636 700

119 850

5 711,47

125 561,47

40

Январь 2022

11.01.2022

2 516 850

119 850

5 457,50

125 307,50

41

Февраль 2022

11.02.2022

2 397 000

119 850

5 202,99

125 052,99

42

Март 2022

11.03.2022

2 277 150

119 850

4 947,95

124 797,95

43

Апрель 2022

11.04.2022

2 157 300

119 850

4 692,38

124 542,38

44

Май 2022

11.05.2022

2 037 450

119 850

4 436,28

124 286,28

45

Июнь 2022

11.06.2022

1 917 600

119 850

4 179,64

124 029,64

46

Июль 2022

11.07.2022

1 797 750

119 850

3 922,47

123 772,47

47

Август 2022

11.08.2022

1 677 900

119 850

3 664,77

123 514,77

48

Сентябрь 2022

11.09.2022

1 558 050

119 850

3 406,52

123 256,52

49

Октябрь 2022

11.10.2022

1 438 200

119 850

3 147,74

122 997,74

50

Ноябрь 2022

11.11.2022

1 318 350

119 850

2 888,42

122 738,42

51

Декабрь 2022

11.12.2022

1 198 500

119 850

2 628,56

122 478,56

52

Январь 2023

11.01.2023

1 078 650

119 850

2 368,16

122 218,16

53

Февраль 2023

11.02.2023

958 800

119 850

2 107,22

121 957,22

54

Март 2023

11.03.2023

838 950

119 850

1 845,73

121 695,73

55

Апрель 2023

11.04.2023

719 100

119 850

1 583,70

121 433,70

56

Май 2023

11.05.2023

599 250

119 850

1 321,12

121 171,12

57

Июнь 2023

11.06.2023

479 400

119 850

1 057,99

120 907,99

58

Июль 2023

11.07.2023

359 550

119 850

794,32

120 644,32

59

Август 2023

11.08.2023

239 700

119 850

530,10

120 380,10

60

Сентябрь 2023

11.09.2023

119 850

119 850

265,32

120 115,32

 

Итого

 

7 191 000

466 276,64

7 657 276,64

 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия и по истечении этого срока  вступает в законную  силу. 

 

                        Судья                                                                                        О. П. Гурьянов