АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-2019/2019

г. Тюмень

10 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 июня  2019 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО «СтройТрест»

к Управлению Росреестра по Тюменской области

о признании незаконным решения о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права, выраженного в уведомлении от 04.02.2019 № КУВД-001/2019-640509/1 в части необходимости представления соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве и обращения с заявлением второй стороны сделки - ООО «Инвест-силикат-стройсервис», а также в части установления факта отсутствия оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренных ст.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»,

об обязании совершить действия,

третье лицо: ООО «Инвест-силикат-стройсервис»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 22.04.2019;

от ответчика –  ФИО3 по доверенности от 26.09.2018 № 112,

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 09.01.2019,

установил:

ООО «СтройТрест» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Росреестра по Тюменской области (далее – ответчик, регистрирующий орган, Управление) с требованием о признании незаконным решения о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права, выраженного в уведомлении от 04.02.2019 № КУВД-001/2019-640509/1 в части необходимости представления соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве и обращения с заявлением второй стороны сделки - ООО «Инвест-силикат-стройсервис», а также в части установления факта отсутствия оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренных ст.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», об обязании совершить действия. 

Представитель заявителя в судебном заседании  требования поддержал по доводам заявления.

Управление заявленные требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Определением от 19.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Инвест-силикат-стройсервис».

Представитель третьего лица в судебном заседании просил в удовлетворении требований заявителя отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

23.01.2019 в Управление поступило заявление от ООО «СтройТрест» о государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве.

04.02.2019 в соответствии с пунктами 5, 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) принято решение о приостановлении регистрации сделки об ограничении обременении права по инициативе государственного регистратора сроком до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии запрещения.

Основанием для принятия решения о приостановлении регистрации сделки об ограничении обременении права послужило следующее:

-согласно заявлению, представленному в Управление целью обращения является регистрация соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве, однако данное соглашение в Управление не представлено. Таким образом, необходимо представить указанное соглашение не менее чем в 2-х экземплярах. С заявлением об осуществлении регистрации дополнительного соглашения обратилась одна сторона договора долевого участия- застройщик ООО «СтройТрест». Заявление об осуществлении государственной регистрации сделки второй стороны-участника долевого строительства ООО «Инвест-силикат-стройсервис» не поступаю. Следовательно, представителю ООО Инвест-силикат-стройсервис» необходимо обратиться в Управление с заявлением о государственной регистрации указанного соглашения ( п.1 уведомления).

-Представлены документы о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке. У ООО «СтройТрест» отсутствуют предусмотренные ст.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» основания для одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку по имеющейся у Управления информации оплата по договору долевого участия Б2-4 от 21.04.2UI8 г. осуществлена участником долевого строительства в полном объеме. ( п.3 уведомления).

Заявитель не согласен с таким решением Управления, считает, что ООО «СтройТрест» предоставлен весь перечень документов, установленный действующим законодательством, необходимый для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора участия в долевом строительстве в связи с односторонним отказом одной из сторон от исполнения договора.

В соответствии с п.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Из материалов дела следует, что заявителем соблюден трехмесячный срок для обращения с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктами 4, 5 ст. 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании части 1 статьи 48 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено /данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 21 Закона о регистрации недвижимости необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме.

Как усматривается из материалов дела, согласно заявлению от 23.01.2019 № MFC-0066/2019-12654-1, представленному в Управление, целью обращения в Управление является регистрация соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве, однако данное соглашение в Управление не представлено.

Таким образом, правомерно утверждение ответчика о том, что заявителю необходимо представить в Управление указанное соглашение не менее, чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после проведения государственной регистрации будет выдан правообладателю.

С заявлением об осуществлении государственной регистрации соглашения обратилась одна сторона договора долевого участия застройщик (ООО «СтройТрест»).   Заявление об осуществлении государственной регистрации сделки от второй стороны - участника долевого строительства (ООО «Инвест-силикат-стройсервис») в Управление не поступало.

Следовательно, представителю ООО «Инвест-силикат-стройсервис» необходимо обратиться в Управление с заявлением о государственной, регистрации указанного соглашения, осуществив уплату государственной пошлины за совершение регистрационного действия согласно пункту 30 статьи 333.33. Налогового кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

Непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав на вышеуказанный объект недвижимого имущества является основанием для приостановления согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости.

Судом установлено, что на государственную регистрацию заявителем представлены документы о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке по инициативе застройщика.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора предусмотрены частями 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), а именно:

- в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна     производиться     участником     долевого     строительства     путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона;

- в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Материалами дела установлено, что 21.04.2018 ООО «Инвест-силикат-стройсервис» (Участник долевого строительства) и ООО «СтройТрест» (Застройщик) заключили Договор участия в долевом строительстве № Б2-4. Дата регистрации 09.07.2018 года, номер регистрации 72-17-1313004-2532-72/041/2018-25 (далее - Договор). В соответствии с п. 2.2. Договора «Участник долевого строительства оплачивает Застройщику цену Договора денежными средствами после государственной регистрации настоящего Договора, в срок до 01 октября 2018 года».

21.09.2018 ООО «ИССС»  направило в адрес заявителя заявление о зачете встречных требований (л.д.143).

26.09.2018 Стороны подписали Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве № Б2-4 от 21.04.2018 года (далее - Соглашение), пунктом 3 которого Стороны подтверждают, что на дату его заключения, а именно на 26 сентября 2018 года цена Договора оплачена в полном объеме.

Существенным условием Соглашения в соответствии с п. 4 является договоренность о том, что государственная регистрация Соглашения будет осуществлена только после возврата Застройщиком уплаченных Участником долевого строительства денежных средств, в срок не позднее 01 октября 2018 года. В случае отсутствия возврата денежных средств Участнику долевого строительства в срок до 01 октября 2018 года, Соглашение считается не заключенным и не подлежит государственной регистрации. Так как согласно заявлению о зачете встречных требований цена Договора оплачена, что в п. 3 Соглашения подтвердил Заявитель, а условие о возврате денежных средств Заявителем не выполнено, то согласно условиям Соглашения оно не подлежит государственной регистрации. Однако, данное Соглашение было подано ООО «СтройТрсст» на регистрацию в Управление в одностороннем порядке.

ООО «Инвест-силикат-стройсервис» направило в Управление Росреестра письмо № 789 от 23.11.2018 (л.д. 177), в котором указало, что возражает против государственной регистрации Соглашения в связи с неисполнением ООО «СтройТрест»его условий.

При таких обстоятельствах указанное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

23.01.2019 ООО «Инвест-силикат-стройсервис» было получено Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия от Заявителя, в котором ООО «СтройТрест» уведомляет ООО «Инвест-силикат-стройсервис» о намерении расторгнуть вышеуказанный Договор в одностороннем порядке, в связи с неоплатой последним цены Договора. 

В представленном суду отзыве третье лицо указало, что, по его мнению, оно осуществило оплату цены Договора путем зачета встречных требований. Таким образом, третье лицо полагает, что у ООО «СтройТрест» отсутствуют предусмотренные статьей 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» основания для одностороннего отказа от исполнения договора.

О наличии своих возражений относительно расторжения договора в одностороннем порядке третье лицо также проинформировало ответчика.

Учитывая наличие разногласий относительно оплаты договора, суд приходит к выводу о правомерности установления Управлением  факта отсутствия оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренных ст.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что между ООО «СтройТрест» и ООО «Инвест-силикат-стройсервис» имеет место спор о праве на объекты недвижимости.

Согласно части 3, 5 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права  и обременения недвижимого. Государственная регистрация права в Едином государственном    реестре    недвижимости    (далее - ЕГРН)    является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Положениями пунктов 52, 53, 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Поскольку в рамках рассматриваемого дела усматривается, что между ООО «СтройТрест» и ООО «Инвест-силикат-стройсервис» имеет место спор о праве на объекты недвижимости, суд считает, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

При указанных обстоятельствах заявленные Обществом  требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Бадрызлова М.М.