АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-9465/2018

г. Тюмень

22 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2018 года. Решение в полном объёме изготовлено 22 октября 2018 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Л.Е. Вебер, при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску: индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310723219700087, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Высотки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании убытков в размере 422 596 руб., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:  ФИО3,

в судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО4 по доверенности от 12.10.2018

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 03.05.2018 № 05-03/2018;

от третьего лица: ФИО6 по доверенности от 04.12.2015;

установил:

заявлен иск индивидуальным предпринимателем ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Высотки» о взыскании убытков, причиненных затоплением нежилого помещения (подвала) и квартир № 1212, 127 по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д. 13, корп. 2 в общей сумму 422 596 рублей, включающей в себя 25 100 рублей расходов на услуги оценочных организаций, 18 296 рублей неполученных доходов в виде арендной оплаты  с субарендатора помещений (упущенной выгоды), 379 200 рублей – расходов на выполнение ремонтно-восстановительных работ.

Исковые требования со ссылками на ст. 15, 309-310, 616, 622, 1081 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), статьи 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что истцу причинен ущерб в результате затопления принадлежащих ему помещений, ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств в части управления и содержания общего имущества многоквартирного жилого дома 13, корп. 2 по ул. 50 лет ВЛКСМ, в городе Тюмени (т.1 л.д.3-7, т. 2 л.д.130-132).

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления. Представил в материалы дела письменные пояснения и дополнительные доказательства (т.3 л.д.1-74). 

Представитель ответчика в судебном заседании возразил по доводам отзыва на исковое заявления. Считает, что предприниматель ФИО2 является ненадлежащим истцом, поскольку не является собственником спорных помещений. В период с 01.03.2018 по 01.05.2018 истец не обращался к ответчику по поводу устранения заливов и составления соответствующих актов, включая составление дефектных актов о причиненном ущербе и причинах залива, соответственно, утверждение истца о виновности ответчика в причинении ущерба не соответствуют действительности.  Заливы произошли из помещений технического этажа, принадлежащего гр. ФИО3 Ответчик не получал ни одного извещения от истца о проведении оценки ущерба по заливам помещений, договор оценки ущерба с ООО «Независимая экспертиза» заключал собственник помещений ФИО3 (т.2 л.д.126-128).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечена ФИО3 (т.2 л.д.149).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании исковые требования поддержал, представил отзыв на исковое заявление (т.3 л.д.75-76).  

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат  удовлетворению по нижеуказанным основаниям.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 384, 7 кв.м.,  (подвал) от 01.03.2017 № 2017/НП 01 и договор аренды жилых помещений (в том числе квартир № 121 и №127) от 01.03.2017 № 2017/ЖП 01, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (т.1 л.д. 13-20). Указанные помещения переданы от ИП ФИО3 ИП ФИО2 по актам приема-передачи  от 01.03.2017, ежемесячно истцом вносилась арендная плата (т. 3 л.д.28-70). 

Собственность ФИО3 на вышеуказанные помещения подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права  (т.1 л.д.10-12) сторонами не оспаривается. 

Управление жилым домом, в котором расположено данные помещения, в период с марта 2017 г. и по апрель 2018 осуществляло ООО «Управляющая компания «Высотки». 

25.09.2017 произошло затопление нежилого помещения, подвала по всей площади помещения, уровень воды 3-12 см. По данному факту представителями собственника помещения и ответчика был составлен акт от 25.09.2017, в котором отражено, что причиной залива явилось открытые краны сброса воды системы отопления в помещении ТУ нежилых помещений (т.1 л.д.21).

09.01.2018 также произошло затопление вышеуказанного нежилого помещения  в результате аварии системы горячего водоснабжения, общедомовых сетей, подтопление нежилого помещения горячей водой, причиной которой явились неисправности сборки лежака и стояка общедомовой  системы горячего водоснабжения, что отражено в акте от 09.01.2018, составленном с участием собственника помещения и ответчика. В акте указано, что в результате затопления образовалось скопление конденсата на потолке, намокание подвесного потолка, подтопление туалет по всей площади, часть коридора (т.1 л.д.22). 

Также по факту затопления вышеуказанного жилого помещения, произошедшего 26.03.2018, представителями собственниками и ответчика был составлен акт, в котором указано, что в результате плохо затянутой заглушки на фланце, через нее побежала вода, на в помещении появились разводы, на стене помещения и потолке трещина см. 40 (т.1 л.д.24).

05.04.2018 квартиры № 121, № 127 были затоплены в результате поступления воды с потолка по ливневой канализации, о чем представителями собственника и ответчика были составлены акты от 05.04.2018 (т.1 л.д.25-26). В акте по квартире № 127 указано, что вода поступала на натяжной потолок, замкнуло люстру, в спальне по шахте вентиляции видны подтеки. 

Собственником помещений ФИО3 для проведения оценки причиненного ущерба в результате затоплений были привлечены оценочные организации ООО «Независимая экспертиза» и ООО «Бизнес-Оценка». 

Вопреки доводам ответчика, о проведении оценки ущерба он был извещен, что подтверждается письмами с отметками об их получении представителями ООО Управляющей компании «Высотки» (т.1 л.д.135-137).

О фальсификации актов от 25.09.2017, 09.01.2018, от 05.04.2018, как и извещения о дате и времени проведения оценки ответчиком не заявлено. Факт затоплений спорных помещений также подтверждается письмом Государственной жилищной инспекции Тюменской области от 11.05.2018 № 6120/18 (т.2 л.д.39). Иных доказательств, опровергающих факты затопления и получения извещений ответчиком не представлено. 

По результатам оценки ООО «Независимая Экспертиза» были составлены отчеты от 30.10.2017, от 24.01.2018 об оценке рыночной стоимости права требования на возмещение материального ущерба в связи с заливом недвижимого имущества расположенного по адресу 

<

...> ВЛКСМ д . 13 к. 2, в соответствии с которым  рыночная стоимость указанного права требования  в отношении нежилого помещения вследствие затопления по состоянию на 25.09.2017 составил 271 500 рублей, по состоянию на 09.01.2018 – 52 700 рублей (т.1 л.д.27-96, 97-134).

По результатам оценки ООО «Бизнес - Оценка» был составлен отчет от 24.04.2018 № 14 рыночная стоимость права требования ущерба, в результате затопления нежилого помещения и квартир № 121, № 127, расположенных по адресу 

<

...> ВЛКСМ д . 13 к. 2 по состоянию на 05.04.2018 с учетом накопленного износа материалов составила 55 000 рублей (т.2 л.д.57-124). 

Расходы истца по оплате проведения оценок права требования возмещения ущерба составили 25 100 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 12.04.2018 № 100 (т.1 л.д.139, 140), чеками-ордерами от 10.10.2017, от 30.01.2018 (т.3 л.д.77).

Жилые помещения № 121, № 127, расположенные по адресу 

<

...> ВЛКСМ д . 13 к. 2 были переданы истцом в субаренду ООО «Аврора» по договорам субаренды от 06.11.2015 № ИП 2015/Н 46, от 30.12.2015 № ИП 2015/Н 48 с дополнительными соглашениями к ним (т.2 л. д.17-32, т.3 л.д.6-24). В период протечки крыши с 02.04.2018 по 20.04.2018 по заявлениям ООО «Аврора» (т.2 л.д.33, 34)  субарендатор просил уменьшить размер арендной платы, поскольку в указанный период отсутствовала возможность эксплуатации данных помещений, в связи с этим истцом не было получено доходов на сумму 18 296 рублей (расчет – т.1 л.д.4, платежное поручние о возврате переплаты по договора субаренды - т. 3 л.д. 25).

Для устранения последствий затоплений помещений ИП ФИО2 с ООО «Агентсов офисный технологий «Инфолайн» были заключены договоры на выполнение ремонтно-восстановительных работ от 15.11.2017 № 1р/17, от 05.02.2018 № 1р/18, от 30.04.2018 № 2р/18 (т.1 л. д.141-151, т.2 л.д.1-10).

В соответствии с актами о приемке выполненных работ от 29.12.2017, от 12.03.2018 № 1, от 22.05.2018, платежными поручениями от 11.04.2018 № 8, от 11.04.2018 № № 96, 97, от 24.05.2018  расходы истца на проведение ремонтно-восстановительных работ спорных помещений после их затоплений составили 379 200 рублей (т.2 л.д.11-13, т. 3 л.д. 71-73) 

Для досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил возместить причиненный ущерб и понесенные расходы  (т.2 л.д.38).  

Истец, полагая, что ему причинен ущерб незаконными действия ответчика по ненадлежащему содержанию общедомового имущества, при этом ответчик данный ущерб не возместил добровольно, обратился в суд с настоящим иском.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В пункте 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила содержания общего имущества), предусмотрено, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

В соответствии с пунктами 1.1, 2 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Пунктом 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу пункта 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации) основной функцией управляющей организации является организация эксплуатации жилого многоквартирного дома, его техническое обслуживание, проведение осмотров, текущего и капитального ремонта. Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно - монтажных работах по монтаже систем водопровода и канализации (пункт 5.8.3 Правил и норм технической эксплуатации).

В соответствии с пунктом 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Суд, исследовав акты о затоплении от 25.09.2017, 09.01.2018, от 26.03.2018, 05.04.2018, пришёл к выводу, что причиной затопления помещений, арендуемых истцом, аварии на общедомовом имуществе, за содержание которого несет ответственность ответчик. 

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающими своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы и безопасности жизни и здоровью граждан (п. 11 Правил содержания общего имущества).

Согласно нормам Правил общее имущество требует постоянного контроля за его состоянием, что предполагает его периодический осмотр.

Подробный порядок технической эксплуатации жилищного фонда установлен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утврежденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176), которые определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (п. 1.1 названных Правил).

В силу п. 5.3.6 Правил и норм технической эксплуатации организации по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации необходимо следить за отсутствием течей в стояках, подводках к запорно-регулирующей и водоразборной арматуре, устранять причины, вызывающие их неисправность и утечку воды.

Согласно п. 14 Правил содержания общего имущества результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

В соответствии с приложением N 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации фиксация результатов осмотра должна осуществляться в журнале регистрации осмотров жилого дома с указанием сведений по квартирам, местам общего пользования и т.д.

В соответствии с приложением N 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации, определяющим периодичность плановых и частичных осмотров элементов помещений специалистами, в частности слесарем-сантехником систем холодного, горячего водоснабжения и канализации, такие осмотры должны проводится по мере необходимости с фиксацией результатов осмотра в журнале регистрации осмотров жилого дома с указанием сведений по квартирам, местам общего пользования и т.д. (Приложение N 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации).

Документов, составление которых предусмотрено п. 14 Правил содержания общего имущества и приложением N 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации, ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возлагается обязанность по поддержанию переданного ему имущества в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, законодатель возложил на арендатора обязанность по сохранности переданного ему имущества, а при прекращении договора аренды обязанность по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

По условиям договоров аренды от 01.03.2017 № 2017/НП 01, от 01.03.2017 № 2017/ЖП 01 ИП ФИО2 приняла на себя обязательства за свой счет поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, пригодном для эффективной эксплуатации, своевременно производить текущий ремонт помещений, нести текущие расходы на их содержание, производить капитальный ремонт помещения, принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность помещений, их экологическое и санитарное состояние.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая причины затопления помещения истца, отраженные в актах от 25.09.2017, 09.01.2018, от 26.03.2018, 05.04.2018г., составленном с участием ответчика, Суд считает, что обществом «Управляющая компания «Высотки» не были исполнены надлежащим образом обязательства по управлению и содержанию многоквартирного дома, в котором находилось затопленные помещения, арендуемые истцом.  

В результате ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком истцу был причинен ущерб в виде затрат, которые были предприняты им для сохранения арендуемых помещений в надлежащем и пригодном для их эксплуатации состоянии, а также в целях исполнения обязательств по возврату арендодателю данного имущества в том состоянии, в котором имуществом было получено (находятся в исправном состоянии, отвечают требованиям к эксплуатируемым помещениям, используемых в соответствии с назначением и конструкцией - п. 1.4.договоров). 

На основании вышеизложенного, учитывая также позицию собственника спорных помещений (т.3 л.д.75-76), Суд отклоняет довод ответчика о том, что ИП ФИО2 является ненадлежащим истцом по настоящему иску.  

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Исследовав и оценив в соответствии со статьёй 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, Суд пришёл к выводу, что убытки истца возникли по вине ответчика, выполнившего ненадлежащим образом обязательства по управлению и содержанию общего имущества дома № 13 корп. 2 по ул. 50 лет ВЛКСМ в г. Тюмени и подлежат взысканию в заявленном истцом размере (422 596 рублей). При этом в указанную сумму ущерба входят определенные по результатам независимой оценки стоимость расходы истца на ремонтно-восстановительные работы (379 200 рублей), упущенная выгоды в виде неполученных истцом доходов от внесения субарендатором арендных платежей (18 296 рублей), а также расходы истца на оплату услуг оценщиков (25 100 рублей). 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением исковых требований судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 11 452 рублей (т.1 л. д. 8) подлежат отнесению на ответчика. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170, 176, 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Высотки» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310723219700087, ИНН 

<

***>) 422 596 рублей убытков, а также 11 452 рубля государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

 Судья

Вебер Л.Е.