Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-64375/2022

25 октября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  20 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  25 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Калининой Л.М.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (адрес:  Россия 199406, 

<

...>, литера А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.01.2003, ИНН: 

<

***>);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Недвижимость 77" (адрес:  Россия 190005, г. Санкт-Петербург, Обводного канала набережная, дом 118А, литер Х, помещение 7Н офис 43, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2018, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; 

2) Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга 

о взыскании 471 693 рубля 46 копеек 

 

при участии

- от истца: ФИО2, по доверенности от 08.08.2022, ФИО3, по доверенности от 01.03.2021,

- от ответчика: ФИО4, по доверенности от 18.04.2023,

- от третьего лица: не явились, извещены  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость 77" (далее - ответчик) о взыскании 1 285 490 рублей задолженности по договору № 133/Ш9/2020 от 19.02.2020 г. за период с марта 2021 г. по май 2022 г., 2 570 рублей 98 копеек неустойки, начисленной по состоянию на 20.06.2022 г., 58 718 рублей 47 копеек процентов, начисленных по состоянию на 20.06.2022 г. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Администрацию Выборгского района Санкт-Петербурга.

Отзыв Комитета приобщен в материалы дела.  

Представитель ответчика представил отзыв, полагал применяемый истцом тариф для расчета платы неверным, представил контрарсчет и платежные поручения, ссылался на дело А56-33693/2021, в части неустойки указал на действующий в спорный период мораторий.

К материалам дела приобщены письменные объяснения, истец указал, что решением общего собрания собственников установлен размер платы за нежилые помещения; указал на произведенную ответчиком частичную оплату в размере 24 000 рублей; указал, что проценты и неустойка рассчитаны за разные промежутки времени; приобщил в материалы дополнительные документы.

Представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просил взыскать с ответчика 423 490 рублей задолженности за период с 01.01.2022 по 31.05.2022, 895 рублей неустойки, 47 308 рублей 46 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 28.06.2023, а также проценты, начисленные по дату фактического исполнения основного обязательства. 

Суд принял указанное уточнение исковых требований.

Представитель ответчика представил отзыв на ходатайство истца.

Представитель истца представил письменную позицию в порядке ст. 81 АПК РФ.

Между ответчиком (далее – арендатором) и Санкт-Петербургом в лице Комитета (арендодателем) по результатам торгов, проведенных в форме аукциона, заключен договор аренды от 19.02.2020 № 02-А005154 (далее – договор аренды), в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:36:0005365:1340, площадью 1372,5 кв.м (расчетное число машино-мест: 42), расположенного по адресу: 

<

...>, лит.А, пом.133-Н, этаж 9 (далее – помещение) на срок 10 лет. 

Целевое назначение помещения – для размещения машино-мест. 

Государственная регистрация договора аренды произведена Росреестром по Санкт-Петербургу 04.03.2020. 

Помещение по акту приема-передачи помещения от 19.02.2020, подписанному Комитетом и Администрацией как организацией, обеспечивающей содержание и текущий ремонт имущества казны Санкт-Петербурга, на основании договора аренды передано ответчику (арендатором).

07.06.2022 между ответчиком и Комитетом был заключен договор купли-продажи Объекта № 4887-ПП с условием о залоге, зарегистрированный в ЕГРП 06.07.2022.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

 Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В соответствии с частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. 

Исполняя обязательства, установленные пунктом 2.2.11 договора аренды, ответчик заключил договор управления многоэтажной автостоянкой от 19.02.2020 № 133/Ш9/2020 (далее – договор управления) с истцом (управляющей организацией), поскольку протоколом № 1 общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга от 31.08.2013 способом управления паркингом было избрано управление управляющей организацией – истцом.

Предметом договора управления является выполнение управляющей организацией (истцом) по заданию собственников помещений в течение согласованного срока (договор управления заключен на пять лет, пункт 6.1 договора управления) за плату оказание услуг по управлению многоэтажной стоянкой (паркингом), по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в паркинге, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в паркинге и пользующимся помещениями в паркинге лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоэтажной стоянкой (паркингом) деятельности (пункт 1.1 договора управления), для чего управляющая организация обязалась, в числе прочего, обеспечить санитарное и техническое состояние мест общего пользования паркинга, организовать пропускной режим на объекте, организовать проведение текущего ремонта общего имущества паркинга (за исключением оборудования гаражного бокса), замену основных конструкций здания, вызванных нормальным износом, обеспечить уборку мест общего пользования паркинга и прилегающей территории, своевременно осуществлять необходимые мероприятия по подготовке паркинга к эксплуатации в зимних условиях, с целью осуществления обеспечения собственниками помещений коммунальных услуг от своего имени, но за счёт собственников (правообладателей) заключить договоры на предоставление соответствующих ресурсов (электроснабжение, снабжение водой и водоотведение) с ресурснснабжающими организациями, осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых ресурсов, их исполнением; производить ответчику начисление платежей за услуги по содержанию, ремонту и управлению, а также расходу коммунальных ресурсов (пункт 2.1 договора управления). 

Пунктом 2.2.4 договора на ответчика возложена обязанность оплачивать обязательные взносы за услуги по управлению, содержанию, ремонту и поставке коммунальных ресурсов в полном объеме, в соответствии с ежегодной сметой, утвержденной на общем собрании. 

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик – оплатить эти услуги (пункт 1 статьи 779 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 

Разделом 4 договора управления установлено, что цена договора определяется как стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества паркинга, текущему ремонту и управлению, а также оплата коммунальных услуг на основании сметы доходов и расходов, утвержденной решением общего собрания собственников (владельцев) на текущий год; размер ежемесячного взноса за управление, содержание, текущий ремонт помещения утверждается на общем собрании собственников помещений; оплата по договору за услуги вносится собственником (ответчиком) ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный чет управляющей организации.

Протоколом очередного годового общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга по адресу: 

<

...> от 25.12.2020 утверждена смета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге на период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 6 799 200 рублей (в состав расходов включены коммунальные платежи, содержание паркинга, административно-управленческие расходы и текущий ремонт) и ежемесячный взнос с одного гаражного бокса 1450 рублей: исходя из технологических особенностей эксплуатации паркинга, определяющих объём использования общего имущества количеством хранящихся в помещениях автомобилей вне прямой зависимости от размеров однотипых помещений, с учетом единого класса габаритов машино-мест гаражных боксов и их одинаковой вместимости, размер платежей для собственников всех боксов усреднен, установлены равные доли участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества паркинга с единым размером обязательных ежемесячных взносов с одного гаражного бокса.

Протоколом очередного годового общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга по адресу: 

<

...>, от 22.12.2021 утверждена смета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге на период с 01.01.2022 по 31.12.2022 в размере 7 900 728 рублей (в состав расходов включены коммунальные платежи, содержание паркинга, административно-управленческие расходы и текущий ремонт) и ежемесячный взнос с одного гаражного бокса 2 000 рублей: исходя из технологических особенностей эксплуатации паркинга, определяющих объём использования общего имущества количеством хранящихся в помещениях автомобилей вне прямой зависимости от размеров однотипых помещений, с учетом единого класса габаритов машино-мест гаражных боксов и их одинаковой вместимости, размер платежей для собственников всех боксов усреднен, установлены равные доли участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества паркинга с единым размером обязательных ежемесячных взносов с одного гаражного бокса.

Ссылаясь на наличие задолженности по оплате ежемесячных взносов на содержание и ремонт общего имущества нежилого здания (многоэтажной автостоянки) за период с марта 2021 г. по май 2022 г., расположенной по адресу: 

<

...>, лит. А, в котором также находится нежилое помещение ответчика – гаражный бокс № 133, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. 

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. 

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..., утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности. 

Согласно норме, изложенной в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги. 

Согласно статьям 161, 162 ЖК РФ, пункту 13 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее - Правила № 354) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, должно обеспечиваться одним из способов управления таким домом. 

При выборе собственниками управляющей организации последняя несет ответственность перед ними за предоставление коммунальных услуг и должна заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

Статья 210 ГК РФ на собственника имущества возложена обязанность по его содержанию. 

В пункте 7 статьи 155 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171 настоящего Кодекс

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"При определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. 

Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (жилых и нежилых).

Протоколами  очередных годовых общих собраний собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга по адресу: 

<

...> об утверждении сметы на 2021 и 2022 год помещение ответчика отнесено к помещениям иного функционального значения. 

При рассмотрении дела А56-33693/2021 судами трех инстанций дана оценка требованиям истца к ответчику о взыскании задолженности по спорному помещению за период с  февраля 2020 года по февраль 2021 года.

Свою обязанность по содержанию общего имущества здания в соответствии с заключенным договором управления и протоколами общего собрания ответчик исполнил.

Размер ежемесячного взноса с одного гаражного бокса в 2020 году - 1 350 рублей

(Протокол № 1/2019 годового заочного общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга от 27.12.2019 со Сметой доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге № 7 по адресу 

<

...> на период с 01.01.2020 по 31.12.2020).

За период с 19.02.2020 (дата заключения Договора № 133/Ш9/2020 Управления многоэтажной автостоянкой от 19.02.2020) по 31.12.2020 размер взноса:

1350/29 календарных дней х 11 + 1350 х 10 = 512,07+ 13500 = 14 012 рублей.

Размер ежемесячного взноса с одного гаражного бокса в 2021 году - 1 450 рублей

(Протокол № 1/2021 очередного годового общего собрания собственников помещений паркинга от 25.12.2020 со Сметой доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге № 7 по адресу 

<

...> на период с 01.01.2021 по 31.12.2021).

За период с 01.01.2021 по 31.12.2021 размер взноса:

1450 х 12 = 17 400 рублей.

Итого размер ежемесячных вносов за 2020 + 2021 годы = 14 012 + 17 400 = 31 412 рублей. 

Произведенные оплаты:

- Платежное поручение № 39 от 11.11.2021 на сумму 14 850 рублей;

- Платежное поручение № 40 от 11.11.2021 на сумму 15 950 рублей;

- Платежное поручение № 17 от 25.05.2022 на сумму 612 рублей. 

Итого: 31 412 рублей.

Размер ежемесячного взноса с одного гаражного бокса в 2022 году - 2 000 рублей.

(Протокол № 1/2022 от 22 декабря 2021 года, со Сметой доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге № 7 по адресу 

<

...> на период с 01.01.2022 по 31.12.2022).

За период с 01.01.2022 по 31.12.2022 размер взноса:

2 000 х 12 = 24 000 рубля.

Произведенные оплаты:

Платежное поручение № 3 от 15.03.2023 на сумму 24 000 рублей.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 4.4. договора управления установлено, что оплата ежемесячного взноса вносится не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. При этом в случае неуплаты Управляющая компания оставляет за собой право производить начисление пени, начиная с 11 числа месяца, следующего за расчетным в размере 0,2 процента от неоплаченной суммы.

Ответчик нарушил сроки внесения платы за период с марта 2021 по декабрь 2021 году на сумму 612 рублей. 

Размер неустойки за нарушение внесения платы составил 612 * 0,2% = 1 рубль 22 копейки; 

Ответчик нарушил сроки внесения платы с января 2022 по май 2022 на сумму 10 000 рублей (5*2000).

Размер неустойки за нарушение внесения платы составил 10 000 * 0,2% = 20 рублей. 

Общий размер неустойки составил 21 рубль 22 копейки. 

Согласно ст. 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом изложенного требование истца о взыскании процентов удовлетворению не подлежит. 

Таким образом, на момент рассмотрения спора обязательство из договора управления ответчиком исполнено. Основания для начисления ответчику иных платежей за помещения другого функционально назначения, у истца отсутствуют. Надлежащих доказательств изменения функционального назначения нежилого помещения в материалы дела не представлено.

В соответствии со статями 8, 307, 309, 310, 314 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в законе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, в установленные сроки. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они  ею  прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   арбитражный суд оценивает доказательства по своему  внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Руководствуясь статьями 9, 64-66, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость 77" (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН: 

<

***>) 21 рубль 22 копейки неустойки, 1 рубль расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" из федерального бюджета 8 766 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 1239 от 27.08.2021.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Калинина Л.М.