Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-29196/22-6-208

05 сентября 2022 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 05 сентября 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

по делу по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФАВОРИТ-ПРОМ" (127221, ГОРОД МОСКВА, ШОКАЛЬСКОГО ПРОЕЗД, ДОМ 49К2, ОГРН: 1147746267393, Дата присвоения ОГРН: 13.03.2014, ИНН: 7727829435)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии:

от истца – Риос Федоров А.Д. по дов от 05.08.2022г. (дип. от 17.06.2005г.)

от ответчика - Мерненко Э.С. по дов от 19.11.2021г. (дип. от 30.12.2019г.)

УСТАНОВИЛ:

ООО "ФАВОРИТ-ПРОМ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.1, 3.4, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 116,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пр. Шокальского, д. 49, корп. 2,  в редакции истца и установления цены, определенной по результатам проведенной экспертизы.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал. 

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Шокальского, д. 49, корп. 2 (1 этаж, пом. XVII, комн. 1-10) общей площадью 116,8 кв.м, на основании договора аренды №00-00327/16 от 16.06.2016г.

        Истец  отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 13.08.2021г. истец  обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого объекта, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений площадью 116,8 кв.м установлена в размере 14 753 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.11.2021 №М1002-21, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг» и экспертным заключением от 12.11.2021 №460/751-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7, 2.5, 3.1, 3.4, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 11 075 257 руб.  в соответствии с отчетом LM 1111.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

         Письмом от 22.12.2021г. Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом.

         Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

         Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

         Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

          Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

           Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

           Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ)

 В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО "ФАВОРИТ-ПРОМ" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

 В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

 В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

 При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Агентство судебных экспертов» выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 116,8 кв.м. по состоянию на 13.08.2021г. составила 12 061 000 руб., без учета НДС.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

 В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 143 583 руб. 34 коп.

Пункт 3.8 договора противоречит положениям ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем подлежит исключению, а протокол разногласий в соответствующей части принятию в редакции истца.

Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога – объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем, п. 7.8 договора подлежит изложению в редакции истца – исключению полностью.

Положения п. 8.7 противоречат положениям ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, так как электронный документооборот не является обязательным, в связи с чем подлежат исключению.

         Доказательств того, что п. 2.1.6.1, 2.5, 7.5, 7.9 договора в редакции ответчика противоречат закону истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества путем изложения указанных пунктов в редакции истца судом при рассмотрении дела не установлено.

  Пункты 2.1.2., 2.1.6.4., 2.1.6.5., 2.1.7., 3.7, 4.7.2, 5.3., 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.7, 7.10, 7.11, 7.12 договора обеспечивают баланс интересов сторон по выкупу государственного имущества. Кроме того, урегулирование разногласий в части начисления Департаментом городского имущества г. Москвы неустоек может привести к недобросовестным действиям со стороны истца. Содержание указанных пунктов соответствует требованиям закона, в связи с чем, оснований для их исключения не имеется.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему из заключения договора в резолютивной части решения указываются вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи, путем принятия пункта п. 3.1, 3.4, 3.7. 7.8, 8.7 в редакции предложенной истцом, пунктов 2.1.2., 2.1.6.1, 2.1.6.4., 2.1.6.5., 2.1.7, 2.5, 3.7, 4.7.2, 5.3., 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.5, 7.7, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12 в редакции проекта договора купли-продажи, предложенного Департаментом городского имущества города Москвы.

 В соответствии со ст. ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб., судебные расходы на оплату экспертизы в размере 45 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика.

          На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "ФАВОРИТ-ПРОМ" (ОГРН: 1147746267393, ИНН: 7727829435) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 116,8 кв.м., расположенного  по адресу: г. Москва, пр. Шокальского, д. 49, корп. 2, изложив пункты договора в следующей редакции:

п.3.1. Цена Объекта составляет 12 061 000 (двенадцать миллионов шестьдесят одна тысяча) рублей в соответствии с Заключением эксперта от 18.07.2022 № 81, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. 3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до    числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 143 583 (сто сорок три тысячи пятьсот восемьдесят три) рублей 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.».

п. 3.8, 7.8, 8.7 – исключить;

В исключении п. 2.1.2., 2.1.6.4., 2.1.6.5., 2.1.7., 3.7, 4.7.2, 5.3., 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.7, 7.10, 7.11, 7.12 отказать.

Пункты 2.1.6.1, 2.5, 7.5, 7.9 оставить в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФАВОРИТ-ПРОМ" (127221, ГОРОД МОСКВА, ШОКАЛЬСКОГО ПРОЕЗД, ДОМ 49К2, ОГРН: 1147746267393, Дата присвоения ОГРН: 13.03.2014, ИНН: 7727829435) судебные расходы на оплату экспертизы в размере 45 000 руб. 00 коп., в также расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                          Е.В. Коршикова