Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А10-1576/2023

25 декабря 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Кушнаревой Н.П., Ламанского В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корнеевой Т.Д.,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 (доверенность от 04.04.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), представителя комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации города Улан-Удэ ФИО3 (доверенность от 05.04.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 июня 2023 года по делу № А10-1576/2023, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2023 года по тому же делу,

установил:

Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель ФИО1) о признании договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2019 № 19-954 недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 03:24:031802:48 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением суда первой инстанции от 29 июня 2023 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2023 года, требования истца удовлетворены полностью, применены последствия недействительности ничтожной сделки, на предпринимателя возложена обязанность возвратить земельный участок  комитету.

Не согласившись с судебными актами, предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В поданной жалобе приведены доводы о том, что суды, оценивая действия ответчика как недобросовестные, в отсутствие соответствующего заявления комитета, не вынесли такие обстоятельства на обсуждение сторон. При этом заявитель жалобы утверждает, что в его действиях признаки злоупотребления правом отсутствовали, недобросовестными являются действия истца (по мнению ответчика, он не знал об отсутствии у него права на получение участка в собственность, а комитет знал и не мог не знать об отсутствии такого права у ответчика). Поведение истца после заключения спорного договора, исполнение указанного договора свидетельствует о проявлении истцом воли на сохранение сделки и признании истцом договора действительным.

Кроме того, заявитель кассационной жалобы полагает, что судами необоснованно не принято во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку истец имел реальную возможность обратиться с иском в пределах сроков исковой давности, каких-либо обстоятельства, свидетельствующих о воспрепятствовании ответчиком истцу обратиться с соответствующим иском из материалов дела не усматривается.

Также ответчиком указано на нарушение судом апелляционной инстанции положений статей 66, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выраженных в истребовании нового доказательства в отсутствие ходатайств лиц, участвующих в деле, заявленных в порядке части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО1 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, им даны устные пояснения и ответы на вопросы суда.

Представитель комитета в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласился, сославшись на их необоснованность.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в рамках договора купли-продажи №19-954 от 14.11.2019 ответчик приобрел в порядке статей 39.3, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 03:24:031802:48, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, в 102 км от ул. Лебедева, д. 12, площадью 1797 кв. м, вид разрешенного использования - склады. 

14.11.2019 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, однако переход права собственности на основании указанного договора от комитета к предпринимателю сторонами зарегистрирован не был.

Ранее спорный земельный участок принадлежал на праве аренды индивидуальному предпринимателю ФИО4 (договор аренды от 03.07.2017 №17-067), который, в свою очередь, передал данный участок в субаренду ответчику по договору субаренды земельного участка от 29.05.2019.

14.11.2019 договор аренды от 03.07.2017 №17-067 расторгнут.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером 03:24:031802:48 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 03:24:031802:2365, общей площадью 65,9 кв. м, собственником которого с 11.10.2019 является предприниматель ФИО1   

Согласно письму Управления Росреестра по Республике Бурятия от 17.01.2023 № исх/12-00258/23 указанный объект поставлен на государственный кадастровый учет на основании технического плана от 07.10.2019, в котором указано, что данный объект является объектом нежилого вспомогательного здания. Управление указало, что возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Актом обследования № 1-АО о факте использования земельного участка от 20.01.2023, составленным главным специалистом отдела земельного контроля ФИО5, установлено, что в месте предполагаемого размещения нежилого здания расположена разгрузочная площадка, признаки размещения нежилого здания отсутствуют.

Считая, что договор № 19-954 от 14.11.2019 заключен с нарушением требований земельного законодательства и посягает на публичные интересы, поскольку на момент продажи земельного участка на нем фактически отсутствовали объекты капитального строительства основного назначения и площадь земельного участка (1 797 кв. м) несоразмерна площади находящегося на нем склада (65,9 кв. м), комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 10, 135, 166, 168, 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.3, 39.16, 39.20, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022, в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, установив, что спорный договор купли-продажи заключен с нарушением публичных процедур, пришли к выводу о ничтожности указанного договора, применив последствия недействительности сделки, обязав предпринимателя ФИО1 возвратить земельный участок комитету, и взыскав с комитета в пользу предпринимателя ФИО1 денежные средства, составляющие разницу между уплаченными по спорному договору купли-продажи денежными средствами и размером платы за пользование земельным участком за период пользования предпринимателем ФИО1 данным земельным участком. При этом суд, руководствуясь статьями 10, 195, 196, 199, 200, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отклонил заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.

При повторном рассмотрении дела суда апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022).

Кроме того, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов.

В рассматриваемом случае, суды установили очевидную несоразмерность площади предоставленного в собственность ответчику земельного участка площади принадлежащего ему объекта недвижимости, а также то обстоятельство, что находящееся на земельном участке здание ответчика имеет вспомогательное значение, основное строение на земельном участке отсутствует.

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованным выводам о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, посягает на публичные интересы и правомерно признали его ничтожным.

Довод ответчика о необоснованном отклонении судами заявления о пропуске срока исковой давности ввиду отсутствия злоупотребления правом со стороны ответчика судом округа отклоняется в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

Судебная коллегия полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению при рассмотрении настоящего спора, в котором у ответчика в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка и прекращения договора субаренды также отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, право собственности на земельный участок, приобретенную по договору купли-продажи, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права.

В рассматриваемом случае, переход права собственности предпринимателя ФИО1 на спорный земельный участок не регистрировался, следовательно, право собственности на него у ответчика не возникло.

Учитывая, что договор купли-продажи, на основании которого ответчик владел спорным земельным участком в период с  14.11.2019, является ничтожной сделкой, оснований для удержания ответчиком спорного земельного участка не имеется.

Как указывалось выше, предприниматель ФИО1 до заключения спорного договора купли-продажи являлся субарендатором земельного участка с кадастровым номером 03:24:031802:48, после расторжения договора аренды данного земельного участка, предприниматель ФИО1 получил земельный участок во владение на основании договора купли-продажи, признанного ничтожным.

Следовательно, в данном случае, учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о возврате такого имущества независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа ответчика от возврата земельного участка.

Из материалов дела следует, что требование о возврате участка заявлено комитетом при обращении с иском в суд общей юрисдикции, которое состоялось в феврале 2023 года, следовательно, по требованию о возврате земельного участка суды обоснованно отказали ответчику в применении срока исковой давности. 

Поскольку в данном случае судами установлен факт нахождения на земельном участке только здания ответчика, которое имеет вспомогательное значение, отсутствие на земельном участке основного строения, что свидетельствует о заключении спорного договора с нарушением требований закона, посягающим на публичные интересы, и, соответственно, являющимся ничтожным, невынесение судами вопроса о недобросовестности сторон на обсуждение, в том числе и в части наличия умысла ответчика на представление недостоверной информации, которая бы способствовала заключению спорного договора, не повлекло за собой принятие неверных судебных актов по существу требований.

Как указано выше, спорный договор заключен с нарушением требований статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, с целью обхода закона с противоправной целью, нарушая принципы публичные интересы, в связи с чем он является ничтожной сделкой. В этой связи указание ответчика на применение при рассмотрении настоящего спора пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (поведение лица после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки), является необоснованным. Иной подход свидетельствовал бы о возможности недобросовестного лица извлекать прибыль при совершении противозаконных действий, нарушая публичный правопорядок (определение Верховного суда Российской Федерации от 17.06.2020 №310-ЭС19-26526).

Ненадлежащее исполнение обязанностей по проверке документов должностными лицами уполномоченного органа не может служить основанием для освобождения покупателя от ответственности за собственное поведение и за действия, совершенные в обход закона. 

Для обеспечения соблюдения принципов состязательности процесса и равенства сторон, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в отдельных случаях наделяет суд полномочиями по истребованию дополнительных доказательств как по ходатайству лица, участвующего в деле, так и по собственной инициативе. В этой связи доводы ответчика о неправомерном истребовании судом апелляционной инстанции документов в отсутствие такого ходатайства от лиц, участвующих в деле, судом округа отклоняются. Кроме того, вопреки доводам жалобы, ходатайство комитета об истребовании технического плана от 07.10.2019 в материалах дела содержится (том 1, л.д. 17).

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Однако, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют об ошибочном толковании и применении норм права непосредственно к установленным фактическим обстоятельствам, не подтверждают существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход спора, и не являются достаточным основанием для отмены состоявшихся судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 июня 2023 года по делу № А10-1576/2023 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2023 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

Н.П. Кушнарева

В.А. Ламанский