АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-2712/2024

г. Барнаул

12 июля 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 02 июля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 12 июля 2024 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Энтус О.В., при ведении протокола секретарем Щербаковой Ю.С., рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КМ – Сибирь", г. Барнаул (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул                (ОГРН

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании решений незаконными, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрацию города Барнаула. 

при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью "КМ – Сибирь" – ФИО2, по доверенности от 07.02.2024, паспорт, диплом,

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3, по доверенности от 12.02.2024, паспорт, диплом,

от заинтересованного лица – ФИО4, по доверенности от 28.12.2023, удостоверение, 

от третьего лица – не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "КМ – Сибирь" (далее – ООО "КМ – Сибирь"), индивидуальный предприниматель ФИО5  (далее – ИП ФИО5) обратились в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – заинтересованное лицо, Комитет),  которым просят:

признать незаконным решение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула от 05.12.2023 № ФП159/01-17/4 об отказе в расторжении договора аренды земельного участка № 119 от 29.07.2021;

обязать Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула расторгнуть договор аренды земельного участка № 119 от 29.07.2021, заключенный с                                    ИП ФИО5;

признать незаконным решение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула от 05.12.2023 № ПЮ254/01-17/4 об отказе в предоставлении                                   ООО "КМ-Сибирь" земельного участка с кадастровым номером: 22:63:040106:722 по адресу: 

<

...>, на праве аренды;

обязать Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула заключить с ООО "КМ – Сибирь" договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 22:63:040106:722 по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании представители ООО "КМ – Сибирь" и ИП ФИО1  пояснили, что требования ИП ФИО1:

- признать незаконным решение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула от 05.12.2023 № ФП159/01-17/4 об отказе в расторжении договора аренды земельного участка № 119 от 29.07.2021;

- обязать Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула расторгнуть договор аренды земельного участка № 119 от 29.07.2021, заключенный с                                    ИП ФИО5;

Требования ООО "КМ – Сибирь"

- признать незаконным решение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула от 05.12.2023 № ПЮ254/01-17/4 об отказе в предоставлении                                   ООО "КМ-Сибирь" земельного участка с кадастровым номером: 22:63:040106:722 по адресу: 

<

...>, на праве аренды;

- обязать Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула заключить с ООО "КМ – Сибирь" договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 22:63:040106:722 по адресу: 

<

...>.

Исходя из этого распределения требований и оплачена государственная пошлина.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрацию города Барнаула.

Заявленные требования мотивированы нахождением на земельном участке здания, принадлежащего ООО "КМ – Сибирь", и необходимостью как собственника здания  зарегистрировать права на земельный участок.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула возражал против удовлетворения требований  заявления, указав, что ИП ФИО1 и ООО "КМ – Сибирь" фактически заключили договор перенайма, поскольку ИП ФИО1 как   арендатор   передал   (уступил)   свои   права     и     обязанности ООО "КМ – Сибирь" - субарендатору, прежний арендатор - ИП  ФИО1 по сути выбыл из арендных отношений, то есть произошла замена стороны в договоре аренды, заключенного на торгах, что противоречит требованиям императивной нормы. Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора субаренды фактически позволило победителю  торгов по своему усмотрению, в обход закона, определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, а также без учета интересов публично-правового образования, то есть города Барнаула (более подробно доводы изложены в отзыве).

Администрация города Барнаула в отзыве возражала против удовлетворения требования заявления, ссылаясь на запрет передачи прав и обязанностей по договору (более подробно доводы изложены в отзыве).

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв, после перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе при участии представителей сторон.

Третье лицо явку своего представителя в судебное разбирательство не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в связи с чем, суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель  ООО "КМ – Сибирь", ИП ФИО5 поддерживали требования  заявления.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства и доводы, приведенные истцом в обоснование своих требований, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между городским округом - городом Барнаулом Алтайского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 119 от  29.07.2021 (далее - договор), в соответствии с которым  арендатору передан земельный участок с кадастровым номером: 22:63:040106:722, площадью 1 343 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - деловое управление, для строительства объекта административного назначения, сроком до 28.12.2026 (в редакции дополнительного соглашения.).

Согласно пункту 4.4.20. договора аренды, арендатор обязан уведомлять арендодателя в письменной форме о передаче в пределах срока действия договора участка в субаренду, арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив в течении 10 дней со дня вступления в силу соответствующих документов.

По договору субаренды от 27.06.2022  земельный участок с кадастровым номером: 22:63:040106:722, площадью 1 343 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование  - деловое управление, для строительства объекта административного назначения, сроком до 28.12.2026 передан ООО "КМ-Сибирь" в субаренду.

ИП ФИО1 направил в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству            г. Барнаула уведомление о передаче земельного участка в субаренду от 29.06.2022.

Комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула приказом № 615-ОС от 06.10.2022 ООО "КМ - Сибирь" выдал разрешение на строительство объекта капитального строительства - Административное здание» по адресу: 

<

...>.

Комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула приказом № 589-ОС от 27.09.2023 ООО "КМ - Сибирь" выдал разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства -  Административное здание, по адресу: 

<

...>.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18.10.2023  нежилое административное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 1 305 кв.м., поставлено на кадастровый учет 18.10.2023, право собственности на указанное здание зарегистрировано за ООО "КМ - Сибирь".

Учитывая, что право собственности на объект, расположенный на арендованном Мамоновым Д.В. земельном участке, принадлежит ООО "КМ - Сибирь", 21.11.2023 Мамонов Д.В. обратился в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 47.

Комитет в ответе № ФП159/01-17/4 от 05.12.023 отказал в расторжении договора, указав, что ИП ФИО5 не исполнены обязательства по договору.

ООО "КМ - Сибирь" 22.11.2023 обратилось в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула с заявлением о предоставлении  земельного участка,  расположенного по адресу: 

<

...>, в аренду.

Комитет в ответе № ПЮ254/01-17/4 от 05.12.2023 отказал в расторжении договора, указав, что земельный участок предоставлен на праве аренды другому лицу.

Полагая, что указанные отказы Комитета являются незаконными и нарушают права ООО "КМ - Сибирь", ИП ФИО1, последние обратились в суд с настоящими требованиями.

Срок на обжалование, установленный части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявителями соблюден. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действий (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Статья 71 АПК РФ предусматривает, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Рассмотрев  требования ИП ФИО1 суд приходит к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания,  предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

Из статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1).

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума № 54), при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как следует из ответа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула  ФП159/01-17/4 от 05.12.2023 об отказе в расторжении договора аренды земельного участка № 119 от 29.07.2021 арендатором не исполнены обязательства по договору аренды, указано на нарушение пункта 4.4.19 договора.

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством, в случаях нарушения арендатором условий договора. 

Согласно пункту 1.2. договора земельный участок предоставлен для строительства объекта административного назначения.

Из материалов дела усматривается, что в срок действия договора цель, а именно -  строительство административного здания, достигнута.

Право собственности на административное здание зарегистрировано в установленном законом порядке; что исключает возможность дальнейшего использования данного участка в целях строительства, поскольку указанная цель была достигнута.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, суд приходит к выводу, что факт строительства объекта недвижимого имущества и регистрация права собственности на этот  объект иным лицом, в данном случае правового значения не имеет, поскольку цель предоставления земельного участка достигнута. Учитывая площадь земельного участка, иной объект недвижимого имущества на испрашиваемом земельном участке ФИО1  не может быть построен.

Факт окончания строительства наделяет арендатора правом требования расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства.

Иное толкование норм земельного законодательства ставило бы в неравное положение лиц, заключивших договор аренды в целях осуществления строительства и переоформивших в дальнейшем право аренды на право собственности (статья 39.3 ЗК РФ) с лицами, которые намерены реализовать право на предоставление земельного участка в аренду (статья 39.20 ЗК РФ).

Аналогичная позиция изложена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 № 08АП-8997/2022 по делу № А75-21489/2021.

Разрешая спор, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что требования о признании незаконным решения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула от 05.12.2023 № ФП159/01-17/4 об отказе в расторжении договора аренды земельного участка № 119 от 29.07.2021;обязании Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула расторгнуть договор аренды земельного участка № 119 от 29.07.2021, заключенный с  ИП ФИО5 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Рассмотрев требования ООО "КМ - Сибирь", суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в  производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с пунктом  4.4.19 договора арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора.

Согласно пункту 4.4.20. договора  арендатор обязан уведомлять арендодателя в письменной форме о передаче в пределах срока действия договора участка в субаренду, арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив в течении 10 дней со дня вступления в силу соответствующих документов.

По договору субаренды от 27.06.2022  земельный участок с кадастровым номером: 22:63:040106:722, площадью 1 343 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование  - деловое управление, для строительства объекта административного назначения, сроком до 28.12.2026 передан                                     ООО "КМ-Сибирь" в субаренду.

В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 168ГК РФ устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 166ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункты 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При ничтожности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона.

В силу пункта 2 статьи 22ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выявив, что земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел выводу о том, что на спорные правоотношения распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицам в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что заключенный договор субаренды от 27.06.2022фактически является договором перенайма, исходя из следующего.

В соответствии с соглашением от 20.06.2022, заключенным между ИП ФИО1 (инвестор-1) и ООО "КМ-Сибирь" (инвестор-2), стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать с целью строительства объекта недвижимости, а именно здания административного назначения, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - объект).

Строительство объекта будет осуществляться на земельном участке общей площадью 1343 кв. м, кадастровый номер: 22:63:040106:722, расположенном по адресу: 

<

...>, находящемся на праве аренды у Инвестора-1 на основании договора аренды земельного участка № 119 от 29.07.2021, заключенного между городским округом - городом Барнаулом и Инвестором-1 (пункт 1.3 соглашения от 20.06.2022).

Из содержания соглашения от 20.06.2022 следует, что вкладами Инвесторов в соответствии с настоящим договором являются: Инвестора-1 – право аренды земельного участка с кадастровым номером: 22:63:040106:722, расположенного по адресу: 

<

...>; Инвестора-2 - денежные средства, необходимые в целях организации строительства Объекта, а также уплаты части арендной платы за пользование земельным участком, указанным в пункте 2.1. настоящего договора за Инвестора-1. По окончании строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию право собственности на Объект возникает у Инвестора-2.

Проанализировав условия  соглашения, суд пришел к выводу, что  ИП ФИО1 не намеревался исполнять обязательства по договору, а имел намерение полностью передать права и обязанности по договору.

Кроме того, арендная плата по договору аренды (пункт 3.1) и договору субаренды (пункт 3.1) указана в размере  1 379 000 руб., из условия договора субаренды следует, что платежи за пользование земельным участком перечисляются ООО "КМ-Сибирь" непосредственно в адрес арендодателя (Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула), реквизиты которого указаны в договоре субаренды.

Арендные платежи по договору аренды оплачивались ООО "КМ-Сибирь", что подтверждается платежными поручениями № 502 от 30.03.2023, № 980 от 29.03.2024, № 1146 от 29.06.2023, № 1769 от 28.07.2022, № 2278 от 26.09.2023, № 2361 от 27.09.2022, № 3196 от 28.12.2022, № 3480 от 28.12.2023, № 1266 от 05.07.2023, № 3480 от 28.12.2023,  а  также ООО "КМ-Сибирь" осуществило строительство объекта капитального строительство, оформило на указанный объект право собственности, что следует из представленных в материалы дела разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В этой связи, пункт 4.4.20 договора аренды 4.4.20, предоставляющий возможность сдачи земельного участка  в субаренду суд признает ничтожным, следовательнодоговор субаренды от 27.06.2022, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, и соответственно не порождающую каких-либо прав и обязанностей сторон.

Доводы ООО "КМ - Сибирь" отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями статьи 22ЗК РФ и пункта 7 статьи 448ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Установив, что в рассматриваемом случае договор аренды заключен по результатам торгов, суд приходит  к выводу о том, что пункт 4.4.20 договора аренды и договор субаренды публичного земельного участка, по результатам торгов о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ООО "КМ-Сибирь" о признании незаконным решения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула от 05.12.2023 № ПЮ254/01-17/4 об отказе в предоставлении   ООО "КМ-Сибирь" земельного участка с кадастровым номером: 22:63:040106:722 по адресу: 

<

...>, на праве аренды; обязании Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула заключить с ООО "КМ – Сибирь" договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 22:63:040106:722 по адресу: 

<

...>.

Судом проверены и оценены все доводы заявителя, но отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда.

В связи с чем, в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ, статьями 198, 201 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативных актов недействительными.

Согласно части  5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу действия части 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд установил, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При обращении в суд с настоящим заявлением, ФИО1  оплачена госпошлина в размере 3000 руб. 

На основании пункта 3 части 2.2 стати 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными для физических лиц составляет 300 руб. 

Статьей 11 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что индивидуальные предприниматели - физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и 2 осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств.

Таким образом,  2 700 руб. подлежат возврату из  Федерального бюджета как излишне уплаченные.

Руководствуясь статьями 110, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от 05.12.2023 №ФП159/01-17/4.

Обязать  Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расторгнуть  договор аренды земельного участка №119 от 29.07.2021, заключенный с ФИО1.

Взыскать с Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 300 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Барнаул (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) из Федерального бюджета сумму излишне оплаченной государственной пошлины в размере 2700 руб. 

Отказать в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "КМ – Сибирь", г. Барнаул (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                              О.В. Энтус