/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А45-3856/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена  06 марта 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 марта 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Т.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                              Шуйской С.И.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Костаревой М.С. рассмотрел                    в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Успех» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 по делу                               № А45-3856/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Комбинат питания «Левобережный» (630096, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Широкая, дом 139, ИНН 5404451350, ОГРН 1115476159875) к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Успех» (630133, Новосибирская область, город Новосибирск, улица В. Высоцкого, дом 9, офис 44, ИНН 5408237380, ОГРН 1055473120009) о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение.

        Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Синцова В.В.) в заседании участвовали: 

директор общества с ограниченной ответственностью «Комбинат питания «Левобережный» – Перетяткевич Ю.Б., на основании решения                   от 11.11.2017, 

представитель общества с ограниченной ответственностью «Комбинат питания «Левобережный» – Стеценко О.Г., по доверенности от 22.12.2016,

представитель общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Успех» – Борисенко С.В., по доверенности от 27.02.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Комбинат питания «Левобережный» (далее – истец, ООО «Комбинат питания «Левобережный») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Успех» (далее – ответчик, ООО ТД «Успех») о расторжении договора от 02.04.2012 № 35 аренды нежилого помещения, площадью 330,3 кв. м, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Софийская, 12,                       и обязании ответчика освободить указанное нежилое помещение.

Исковые требования со ссылкой на статьи 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы существенным нарушением условий договора.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ООО ТД «Успех» просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Также податель жалобы указывает, что работы, изменившие внутреннюю конфигурацию помещения, проводились им в разное время,                               но до заключения договора. На момент заключения договора состояние передаваемого в аренду помещения в части описания состава, расположения, площади и конфигурации внутренних помещений уже не соответствовало приложению № 1 к договору. ООО ТД «Успех» считает, что в рамках дела                   № А45-19615/2013 устанавливались обстоятельства, не связанные                            с рассматриваемым спором, в связи с чем судебные акты по указанному делу не имеют преюдициальной силы.

В обоснование своей процессуальной позиции ответчик ссылается                  на технический паспорт помещения от 13.04.2011, который необоснованно              не был принят судами во внимание, а также фотографии от 01.01.2012                    и заключение специалиста ООО «Социальный правовой центр» от 07.11.2016 № 96/16. Ответчик не согласен с оценкой судами имеющихся в деле доказательств.

Также податель жалобы ссылается на необоснованные отказы суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о допросе свидетеля,                     о применении правил о пропуске срока исковой давности.

Податель жалобы не согласен с применением к сложившимся правоотношениям сторон правил пункта 1 части 2 статьи 450, статьи 619                ГК РФ, предусматривающих расторжение договора, поскольку существенных нарушений договора ответчиком не допущено.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон высказались согласно доводам кассационной жалобы и отзыва соответственно.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между                     ООО «Сибпродсервис» и ООО ТД «Успех» заключен договор аренды                        № 35 нежилого помещения, площадью 330,3 кв. м, расположенного                        по адресу: город Новосибирск, улица Софийская, 12.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.07.2012, что подтверждается записью в едином государственном реестре прав                       на недвижимое имущество и сделок с ним № 54-54-01/3302012-220.

01.11.2013 на основании соглашения об отступном арендуемое                             ООО ТД «Успех» нежилое помещение передано бывшим собственником ООО «Сибпродсервис» новому собственнику ООО «Комбинат питания «Левобережный».

Право собственности на указанное помещение зарегистрировано                      за истцом 05.03.2015 на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу от 27.12.2014 № А45-22118/2014,                       что подтверждается записью в едином государственном реестре прав                        на недвижимое имущество и сделок с ним № 54-54/001/115/2015-310/2.

Согласно пунктам 1.1 и 1.4 договора арендодателем передано,                           а арендатором принято во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: 656056, город Новосибирск, улица Софийская, 12, площадью 330,3 кв. м, на срок аренды по 02.04.2027.

Предмет аренды – состав передаваемых в аренду нежилых помещений обозначен на плане путем штриховки площадей (Приложение № 1). Передача помещений оформляется передаточным актом (Приложение № 2),                            с указанием фактического состояния передаваемых помещений,                          который составляется и подписывается сторонами в двух экземплярах                   (по одному для каждого из участников), приобщается к настоящему договору и является неотъемлемой частью (пункт 1.3 договора).

Состав передаваемых в аренду нежилых помещений определяется выкопировкой, являющейся Приложением № 1 к договору (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязуется не производить перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя.

Как указал истец, в нарушение условий договора ответчик самовольно произвел перепланировку, переоборудование в арендуемых помещениях.

В результате перепланировки (переустройства) арендатором самовольно выполнено:

1. Расширение дверного проема в перегородке между помещениями № 7 и № 9;

2. Демонтаж перегородок между помещениями: №№ 15 (бар), 16 (туалет), 17 (подсобное), 18 (подсобное);

- заложен дверной проем между помещениями № 18 (подсобное) и № 19 (торговый зал), в результате чего указанные помещения ликвидированы                  и образовано помещение № 16, площадью 47,6 кв. м;

3. Во вновь образованном помещении № 16 установлены перегородки,               в результате чего образовалось два санузла - № 18 (0.9 кв. м) и 19 (1,0) кв. м.

4. Демонтаж перегородок между помещениями: № 20                                  (тамбур – 5,2 кв. м); № 21 (подсобное – 1,9 кв. м); № 22 (подсобное);                        № 24 (торговый зал); № 25 (коридор);

- устройство перегородок между помещениями № 2 и № 23, в результате чего помещения: №№ 20, 21, 22, 23, 24, 25 ликвидированы и образованы помещения № 21, площадью 6,1 кв. м и № 23, площадью 43,3 кв. м.

5. Устройство перегородки между помещениями № 1 и № 25,                           в результате чего из одного помещения № 1 (до перепланировки – склад 34,1 кв. м) образовано 2 помещения: № 1, площадью 19,7 кв. м, № 25, площадью 14,6 кв. м.

6. В помещении № 10 – до перепланировки, № 11 – после планировки (площадь 10,9 кв. м) установлена раковина.

Таким образом, арендатором самовольно, без разрешения собственника произведена перепланировка арендуемого помещения, в результате чего ликвидированы помещения: № 1, площадью 34,1 кв. м, № 17 санузел – 1,1 кв.м, № 18-4,6 кв. м, № 19-8,4 кв. м, № 22-1,9 кв. м и созданы новые помещения с иными техническими характеристиками.

В результате перепланировки, произведенной арендатором, количество помещений уменьшилось, появилось новое – № 25. Самовольно установлены санузлы, раковины.

Кроме того, в нарушение пункта 2.2.3 договора арендатор содержит имущество в ненадлежащем санитарном состоянии и нарушает требования пожарной безопасности, что подтверждается актами проверки компетентных органов.

Указанные нарушения, по мнению истца, являются существенными,                так как арендатор самовольно изменил качественное и техническое состояние помещений, находящихся в собственности у ООО «Комбинат питания «Левобережный», систематически нарушает требования санитарных норм, норм пожарной безопасности, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды от 02.04.2012 № 35 и выселения ответчика                 из занимаемого помещения.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что самовольная перепланировка арендованных помещений является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для досрочного расторжения договора                      в судебном порядке.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам   и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной                 из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами                         или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: в числе прочего пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив                  в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства,                              в том числе содержание заключенного между сторонами договора, отчет                       ООО «Заря» от 15.06.2017 № 6906, протокол осмотра места происшествия                  от 07.12.2011, схему к протоколу осмотра места происшествия, договор                              от 13.09.2011, заключенный между ООО «Аспект» и ООО ТД «Успех», акт приемки работ от 04.12.2011, договор подряда на выполнение демонтажных работ, строительно-отделочных и установку сантехнического                                      и сангигиенического оборудования от 01.09.2011, заключенный между Сахибгареевым Андреем Минлибаевичем и ООО ТД «Успех», акт приемки работ от 25.12.2011, заключение эксперта НП «Палата судебных экспертов Сибири», заключение специалиста от 07.11.2016 № 96/16, рецензионное заключение в области фототехнического исследования специалиста АНО «Центр Технических Экспертиз» Соколова А.А. от 12.12.2016                                    № 012548/10/54001/482016/И-6855, принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А45-7385/2015, установив, что самовольная перепланировка арендованных помещений производилась ответчиком                      в период действия договора аренды, но не ранее 14.06.2012 (дата предписания) и включала период 14.05.2013 (уведомление о согласовании                                      с собственником), что ответчиком допущены иные нарушения условий договора, учитывая, что самовольная перепланировка является существенным нарушением условий договора аренды и основанием                      для досрочного расторжения договора в судебном порядке, суды первой                    и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об обоснованности требований истца о расторжении данного договора и обязании ответчика освободить помещение.

В рамках дела № А45-19615/2013 по иску ООО «Сибпродсервис»                                к ООО ТД «Успех» о признании договора аренды нежилого помещения                 от 02.04.2012 № 35 незаключенным дана правовая оценка предмету договора аренды – нежилому помещению площадью 330.3 кв.м., границы которого согласованы сторонами в выкопировке (приложение № 1  к договору). Из технического паспорта, составленного по состоянию на 13.04.2011, то есть на момент заключения договора, спорные помещения, расположенные по адресу: город Новосибирск, улица Софийская, 12, номера на поэтажном плане 1-4, 7,9-11, 13, 15-24, этаж 1, площадью 330,3 кв.м., имеют те же характеристики объекта, которые указаны в договоре аренды     и в выкопировке, подписанной обеими сторонами. В данном случае, судебное решение имеет преюдициальное значение.

Таким образом, довод подателя жалобы о том, что перепланировка производилась до заключения договора аренды от 02.04.2012 № 35, а потому разрешение на перепланировку не предоставлялось, подлежит отклонению, поскольку ответчик не представил суду достоверных и достаточных доказательств принятия помещений 02.04.2012 в том виде, в каком они существуют в настоящее время.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу статьи 201 ГК РФ, перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Учитывая, что истец обратился в суд настоящими требованиями 02.03.2016, а также с учетом того, что о произведенной перепланировке, переоборудовании ООО «Комбинат питания «Левобережный» узнало 30.12.2014, суды пришли к обоснованному выводу, что срок исковой давности ООО «Комбинат питания «Левобережный» не пропущен. 

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом                   по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении                          или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить                             или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный                        в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Применительно к договорам аренды частью 3 статьи 619 ГК РФ установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                        от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных                           с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Пунктом 29 Информационного письма № 66 установлено,                                 что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ),                                          а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В материалах дела содержатся многочисленные письма (от 29.06.2015    № 41, от 20.07.2015 № 48, от 08.09.2015 № 55, от 24.09.2015 № 56,                           от 30.10.2015 № 59, от 16.11.2015 № 61), содержащие требования истца устранить допущенные ответчиком нарушения, в том числе выразившиеся                в самовольном выполнении ответчиком перепланировок и переоборудований арендуемых помещений.

Вопреки мнению ответчика, указанные письма с учетом приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации являются достаточными доказательствами соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Заключенное сторонами дополнительное соглашение от 23.12.2015 не подтверждает факт урегулирования настоящего спора                     в досудебном порядке, применительно к тем нарушениям, которые послужили основанием для расторжения договора, поскольку заключено в целях приведения в соответствие наименований сторон и урегулирования спора по делу № А45-16060/2015.    

В материалах дела содержатся достаточные и допустимые доказательства состава, объема и сроков произведенной самовольной перепланировки.                  

Учитывая изложенное, несогласие подателя жалобы с применением                    к сложившимся правоотношениям сторон правил пункта 1 части 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ не основано на нормах права и противоречит установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Фактически доводы кассационной жалобы, в том числе относительно технического паспорта помещения от 13.04.2011, фотографий от 01.01.2012,                   заключения специалиста ООО «Социальный правовой центр» от 07.11.2016 № 96/16 и иных документов, направлены на переоценку доказательств, являвшихся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и надлежащим образом оцененных судами.

В силу положений части 2 статьи 287 АПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции переоценка доказательств не входит.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции                 при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства                     и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Исходя из буквального толкования положений статей 286, 287 АПК РФ, суд округа проводит проверку судебного акта на предмет законности, устанавливая правильность применения при рассмотрении дела норм материального и процессуального права, и не вправе повторно рассматривать дело по существу.

Полномочия вышестоящего суда по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не для пересмотра существа спора.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Выводы судов основаны на установленных им при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального права.

Нарушений судами процессуальных правил исследования и оценки доказательств судом округа не установлено.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены в кассационном порядке решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.09.2017                           и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 по делу № А45-3856/2016 оставить без изменения, кассационную                    жалобу – без удовлетворения.

        Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            С.И. Шуйская