﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9721/19 

Екатеринбург

23 марта 2020 г.

Дело № А60-32297/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Краснобаевой И.А., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Техника и технология товаров» (далее – общество «Техника и технология товаров») на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 по делу № А60-32297/2018 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 17.02.2020 судебное разбирательство было отложено на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрение кассационной жалобы назначено на 16.03.2020 на 10 ч 15 мин.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 16.03.2020 произведена замена судьи Беляевой Н.Г., находящейся в очередном отпуске, на судью Краснобаеву И.А.

В судебном заседании, назначенном на 16.03.2020 на 10 ч 15 мин., приняли участие:

индивидуальный предприниматель Капленко Сергея Ивановича (лично, паспорт, далее – предприниматель Капленко С.И.), представитель предпринимателя Капленко С.И. – Возчиков М.В. (доверенность от 26.02.2020);

  общества «Техника и технология товаров» - Бриль Е.И. (доверенность от 09.08.2019).

Предприниматель Капленко С.И. обратился в арбитражный суд с иском к обществу «Техника и технология товаров» о признании права общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0701022:476, 66:41:0701022:477, 66:41:0701022:478, 66:41:0701022:479, 66:41:0701022:480, 66:41:0701022:481, 66:41:0701022:482 с определением долей в праве собственности у истца в размере 1722/228373, у ответчика в размере 226651/228373.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.09.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Признано право общей долевой собственности предпринимателя Капленко С.И. на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012.

В кассационной жалобе общество «Техника и технология товаров» просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применении норм материального права.

Заявитель считает, что у истца не возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок, поскольку продавцу недвижимости, обществу с ограниченной ответственностью «Уралстрой-1», было предоставлено лишь право аренды в отношении соответствующего участка, на которым расположены объект недвижимости, впоследствии приобретенный истцом. По его мнению, судами не учтены положения статьей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент заключения сторонами договоров долевого участия в строительстве, и дополнительного соглашения от 11.03.2005 № 7, заключенного между ответчиком и обществом «Уралстрой-1», до принятия Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ. Заявитель ссылается на условия дополнительного соглашения от 11.03.2005 № 7 о передаче обществу «Уралстрой-1» права аренды на земельный участок, что соответствовало требованиям действующего на тот момент законодательства. Кроме того, заявитель отмечает, что земельный участок в период заключения договоров долевого участия в строительстве не был сформирован, находился в государственной собственности и принадлежал ФГУП «техника и технология товаров» на праве постоянного (бессрочного) пользования, в дальнейшем спорный участок был передан в собственность ответчику в порядке приватизации. Заявитель полагает, что суд не учел разъяснения, изложенные в п. 4  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Кроме того, заявитель отмечает, что суд апелляционной инстанции признал право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012, не существующий на данный момент по сведениям ЕГРН, поскольку участок был разделен. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Капленко С.И. просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что Капленко С.И. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0701022:401 общей площадью 172,2 кв. м на третьем этаже в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Либкнехта, д. 22, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66АЕ679279 от 29.11.2012 и выпиской из ЕГРН.

Данное помещение используется истцом в предпринимательских целях.

Истец приобрел помещение в собственность, являясь участником долевого строительства здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Либкнехта, д. 22.

 Изначально истец приобрел право общей долевой собственности на помещение совместно с Шишкиным Александром Викторовичем по 1/2 доли на каждого на основании договора долевого участия в строительстве № 432-Д от 11.11.2004, заключенного с обществом «Уралстрой-1». В дальнейшем по договору мены недвижимого имущества от 01.11.2012 истец приобрел 1/2 доли в праве собственности на помещение у Шишкина Александра Викторовича и стал единоличным собственником помещения.

Здание, в котором расположено принадлежащее истцу помещение, было построено при реализации договора долевого участия в строительстве от 15.11.2000 № 109, заключенного между Федеральным государственным унитарным предприятием «Техника и технология товаров» (застройщик) и  обществом с ограниченной ответственностью «Уралстрой-1» (дольщик), а также договора подряда от 10.05.2001 № 15/1-п на строительство здания делового информационно-выставочного комплекса в г. Екатеринбурге.

Впоследствии обществом «Уралстрой-1» и обществом заключены договоры долевого участия в строительстве от 14.04.2003 № 83/03-Д и от 29.10.2004 № 414/04-Д, на основании которых последним приобретены в собственность помещения в здании делового информационно-выставочного комплекса, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Либкнехта, 22. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в 2010 году.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Техника и технология товаров» 15.11.2004 было преобразовано в акционерное общество «Техника и технология товаров», которое в 2005 году выкупило в собственность земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012, площадью 12 230 кв. м, расположенный под строящимся в тот период времени зданием.

В ходе строительства здания общество «Уралстрой-1» заключило с истцом договор долевого участия в строительстве № 432-Д от 11.11.2004 на помещение истца. По окончании строительства истцу передано соответствующее помещение, истец зарегистрировал право собственности на него, став его первым собственником.

На момент ввода здания в эксплуатацию и передачи помещения в собственность истцу собственником исходного земельного участка под зданием с кадастровым номером 66:41:0701022:0012 площадью 12230,44 кв. м был ответчик.

В 2015 году ответчик разделил земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012 на семь земельных участка с кадастровыми номерами: 66:41:0701022:476, 66:41:0701022:477, 66:41:0701022:478, 66:41:0701022:479, 66:41:0701022:480, 66:41:0701022:481, 66:41:0701022:482 и зарегистрировал право собственности, исходный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012 прекратил свое существование и был снят с кадастрового учета.

Предприниматель Капленко С.И., полагая, что с момента государственной регистрации права собственности на помещение в здании у него возникло право собственности на долю на земельный участок под зданием с кадастровым номером 66:41:0701022:0012 площадью 12230,44 кв. м, а также на все земельные участки, которые были образованы при разделе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701022:0012, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец приобрел объекты недвижимости по договорам долевого участия в строительстве у общества «Уралстрой-1», которое земельным участком на праве собственности не обладало, с момента образования земельного участка ответчик являлся его единоличным собственником, земельный участок был предоставлен ответчику в соответствии с приказом Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области № 1136 от 04.10.2004.

Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 ГК РФ (здесь и далее в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)  при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

.

 

          В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Исходя из изложенного, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю объекта недвижимости земельный участок переходит на том же праве, которым обладал продавец.

На момент ввода здания в эксплуатацию 11.12.2009 исходный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012 площадью 12230,44 кв. м, на котором здание расположено, принадлежал на праве собственности обществу «Техника и технология товаров», зарегистрированном в 2005 году.

Из разъяснений, изложенных в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

К моменту регистрации права собственности истца на помещения в здании, так же как и к моменту ввода его в эксплуатацию, ответчик (застройщик) являлся собственником земельного участка.

Судом апелляционной инстанции учтено, что договор долевого участия в строительстве (купли-продажи будущей недвижимой вещи) с истцом, послуживший основанием возникновения права собственности на помещения в здании, заключен ранее дополнительного соглашения от 11.03.2005 № 7 и акта приема-передачи к договору от 15.11.2000 № 109 долевого участия в строительстве, в которых ответчик и общество «Уралстрой-1» отметили, что земельный участок в соответствующей части переходит к обществу на праве аренды. Договор аренды не заключался, арендные платежи не уплачивались.

Таким образом, вывод суда о том, что, к истцу с приобретением помещений в собственность, перешло право на исходный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012, которое должно было перейти к продавцу (обществу «Уралстрой-1»), является правильным.

По решению общества «Техника и технология товаров» исходный земельный участок без согласования с сособственниками разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0701022:484, 66:41:0701022:485, 66:41:0701022:478, 66:41:0701022:482, 66:41:0701022:481,66:41:0701022:480, 66:41:0701022:479, 66:41:0701022:477.

Суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что если при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально-определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131).

В силу статей 273, 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок под зданием (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2018 № 305-ЭС18-5945, п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции о наличии у истца права общей долевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012 площадью 12 230,44 кв. м, на котором здание расположено, является обоснованным.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу                         № А60-53371/2017 признан незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701022:0012 на земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0701022:476 (а также образованного на его основе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701022:485, имеющего «временный» статус), 66:41:0701022:477 (а также образованного на его основе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701022:484, имеющего «временный» статус), 66:41:0701022:478. 66:41:0701022:479. 66:41:0701022:480, 66:41:0701022:481. 66:41:0701022:482. На Управление Росреестра возложена обязанность совершить необходимые действия по исключению из ЕГРН сведений об образованных земельных участках, а также совершить необходимые действия по восстановлению сведений о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0701022:0012. Этим же судебным актом признано долевой собственности истцов (иных собственников помещений в здании) на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012.

На основании чего следует признать, что суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования, признав право общей долевой собственности предпринимателя Капленко С.И. на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0701022:0012.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что у истца не могло возникнуть право долевой собственности на спорный земельный участок, поскольку к отношениям сторон, возникшим из договоров долевого участия в строительстве, заключенных как между ответчиком и обществом «Уралстрой-1», так и между обществом «Уралстрой-1» и истцом,  применяются положения ст. 273,  552 ГК РФ в редакции, действующей  до вступления в силу Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ, и в соответствии с данными нормами дополнительным соглашением от 11.03.2005 № 7 ответчик предоставил обществу «Уралстрой-1» только право аренды на спорный земельный участок, отклоняются в силу следующего.

  Статьи 273 ГК РФ, в редакции, действовавшей  до 03.07.2007, предусматривала, что  при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.  Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

 

  Между тем указанная норма  не содержит правил относительно прав на земельный участок при отчуждении частей здания (строения, сооружения). 

Данные правила содержаться в пункте 4 статьи 35 ЗК РФ. 

В частности, в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в пункт 4 статьи 35 ЗК РФ включены специальные правовые нормы, отличные от  содержания статьи 273 ГК РФ в указанной редакции. 

Пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.  Исключения составляют случаи отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. 

Данная норма не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи – возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права и продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских права, такие объекты подлежат продаже совместно. 

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Изложенное нашло отражение 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

В рассматриваемом случае нельзя выделить часть земельного участка под объектами недвижимости истца, значит и невозможно было передать земельный участок (эту часть) покупателю недвижимости на ином праве в соответствии с положениями статей 273, 552 ГК РФ в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ.  

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны не неправильном толковании норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам, не опровергают правильности выводов апелляционного суда, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции. 

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2019 по делу № А60-32297/2018 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества «Техника и технология товаров» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						М.В. Торопова 

Судьи						И.А. Краснобаева 

                                             					 И.А. Татаринова