АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5215/2020

г. Ярославль

24 октября 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 12.10.2020.

Арбитражный суд Ярославской области

 в составе судьи  Украинцевой Е.П. 

при ведении протокола судебного заседания

 секретарем судебного заседания Ахметшиной И.Р.,

 помощником судьи Бельчик П.А.,

рассмотрев в судебном заседании заявление

 Открытого акционерного общества «Ремонтно-эксплуатационный участок №11» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту строительства Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Общества с ограниченной ответственностью «Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа в выдаче   разрешения на ввод в эксплуатацию от 03.03.2020 №01-20/0418,  

при участии

от заявителя — ФИО2 (представитель по доверенности от 06.03.2020 б/н, сроком на один год, диплом о высшем юридическом образовании);

от ответчика — ФИО3 (представитель по доверенности от 20.08.2018 № 26 срок действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании);

от третьих лиц — не явились (извещены).

установил:

Открытое акционерное общество «Ремонтно-эксплуатационный участок №11»  (далее - ОАО «РЭУ № 11») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, оформленного письмом  Департамента строительства Ярославской области (далее - Департамент)  от 03.03.2020 №01-20/0418, в отношении  объекта: апартамент-отель на 10 апартаментов со встроенными автопарковками в цокольном этаже инженерными коммуникациями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030705:5 по адресу: 

<

...>. В порядке устранения нарушения своих прав и законных интересов заявитель просит обязать выдать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта.

Определениями Арбитражного суда Ярославской области от 16.04.2020, 02.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, Общество с ограниченной ответственностью «Центр» в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

В судебном заседании состоявшемся 07.10.2020, объявлялся перерыв до 12.10.2020 до 13.40 часов. После перерыва судебное заседание продолжено. 

По данным выписки из Единого государственного реестра юридических лиц 26.02.2020 Общество с ограниченной ответственностью «Центр» исключено из реестра как недействующее юридическое лицо.

Остальные третьи лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку в суд не обеспечили, представили письменные пояснения  и заявили ходатайства о рассмотрении дела без их участия, в связи с чем дело рассматривается в отсутствие третьих лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал и пояснил, что на основании ранее выданного разрешения ОАО «РЭУ №11» произведена реконструкции здания в разрушенном состоянии, которое расположено на земельном участке, предоставленном обществу в аренду для целей его содержания. По мнению заявителя, указанный вид использования земельного участка отсутствует в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 №540, но по существу включает в себя возможность реконструкции разрушенного объекта, поскольку реконструкция здания является элементом содержания его в нормальном состоянии,  и нахождение соответствующего объекта не противоречит требованиям законодательства. Исходя из того, что фактов нецелевого использования земельного участка уполномоченными органами не установлено, разрешение на строительство Апартамент-отеля  продлевалось самим ответчиком с проведением соответствующей правовой экспертизы документов и он не мог не знать о виде разрешенного использования земельного участка, последующий отказ во вводе объекта в эксплуатацию, заявитель считает незаконным и недобросовестным поведением уполномоченного органа. 

По утверждению общества,  соответствующий земельный участок находится в границах территорий объекта культурного (археологического) наследия федерального значения «Культурный слой г. Ярославля, XI-XVII вв.», объекта культурного наследия федерального значения достопримечательное место «Исторический центр г. Ярославля», объекта Всемирного наследия «Исторический центр города Ярославля» и строительные работы проведены с соблюдением всех согласований, разрешение на строительство было выдано в полном соответствии требованиями действующего законодательства. 

В своей позиции представитель организации основывается на положениях п.14 ст. 1, ч. 7 ст. 36, ч.1, 5, п. 5 ч. 6, ч. 8  ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, ст.210 Гражданского кодекса РФ, а также ссылается на постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 №14434/09.

Ответчиком предъявленные требования не признаны, представлен письменный отзыв. Позиция ответчика  состоит в том, что заключенный ООО «РЭУ №11» договор аренды земельного участка не предполагает возможности размещения на арендуемом земельном участке Апартамент-отеля на 10 апартаментов, поэтому при отсутствии внесенных изменений в договор у арендатора не имеется правовых оснований для самовольного изменения вида разрешенного использования земельного участка. Учитывая, что при продлении срока действия разрешения на строительства не проводится полная проверка документов и правовых оснований для отказа в его продлении по причине несоответствия вида разрешенного использования земельного участка строящемуся объекту у Департамента не имелось, ответчик считает, что  оценка соответствия объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка осуществляется на стадии рассмотрения заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Также представитель ответчика пояснил, что какие-либо проверки на предмет порядка использования земельного участка в отношении арендатора не проводились в виду отсутствия предусмотренных в законе оснований (обращения граждан, информация уполномоченных органов о фактах нарушения законодательства и пр.). Департамент считает, что в отношении арендуемого заявителем земельного участка действие градостроительного регламента не распространяется, но возможность его застройки имеется при условии получения согласования с уполномоченным органом в целях воссоздания утраченной градостроительной среды и при условии сохранения особенностей достопримечательного места.

При этом представитель Департамента в обоснование законности оспариваемого акта просит учесть положения п. 1 ч. 4 ст. 36, п. 5 ч. 6 ст. 55, 51 Градостроительного кодекса РФ, абз. 1 п. 1 ст. 432, ст. 606, 607, 614, 452  Гражданского кодекса РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ, а также п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Верховным судом РФ 14.11.2018, подп. 2 п. 1 ст. 5.1  Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее Закона №73-ФЗ), п. 1 раздела II  Проекта зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) города Ярославля, утв. Постановлением Правительства ЯО от 22.06.2011 N 456-п, Приказ Минкультуры России от 17.12.2014 N 2182 «Об утверждении характера использования, ограничений и требований к хозяйственной деятельности, проектированию и строительству на территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Исторический центр города Ярославля» и др.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ОАО «РЭУ №11» выступает арендатором земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:5 (поставлен на кадастровый учет 09.04.2001), площадью 416 кв м , расположенного по адресу ул. Кирова, в районе д.8/10 в Кировском районе города Ярославля для содержания здания в стадии разрушения на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.08.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 26.12.2017 №1) сроком действия с 31.07.2015 по 30.07.2064.

На данном земельном участке  находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:030705:945 (поставлен на кадастровый учет 09.12.2016) с проектируемым назначением Апартамент-отель на 10 апартаментов с встроенными автопарковками в цокольном этаже, который находится в собственности  ОАО «РЭУ №11» с 22.12.2017. 

09.02.2018 ОАО «РЭУ №11» выдано разрешение на строительство №76-301000-020-2018 указанного объекта сроком действия (с учетом продления) до 01.12.2019.

26.02.2020 ОАО «РЭУ №11» обратилось в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - Апартамент-отель на 10 апартаментов с встроенными автопарковками в цокольном этаже и инженерными коммуникациями, по адресу 

<

...>. 

В  ответ на заявление письмом департамента  от 03.03.2020 №01-20/0418 обществу отказано в выдаче испрашиваемого разрешения на основании подп. 5 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ  в связи с несоответствием объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка. 

Посчитав отказ в выдаче   разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд исходит из положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ, редакции, действующей на момент приобретения  права собственности на  объект незавершенного строительства.

Согласно данной норме самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ). При этом в п. 2 указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. (п. 2 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ). 

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении установленных  условий.

В настоящее время редакция п.1. ст. 222 Гражданского кодекса РФ изменена и предусматривает следующее. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ).

Согласно подп. 6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодека РФ. 

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, регламентирован ст. 39.14 и 39.20 Земельного кодекса РФ.

При этом в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ определены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе если - разрешенное  использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подп. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. 

Таким образом,  в рамках действующего договора аренды землепользователь ограничен условиями предоставления земельного участка, установленными в договоре. Данная правовая позиция приведена  в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 и учитывается судом в целях единообразия в толковании и применении норм права. 

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов),  а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом. При этом в п.1.1. ст.51 Градостроительного кодекса РФ  установлено, что в  случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ). Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В п. 6. ст. 55 Градостроительного кодекса РФ установлены основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, среди которых указано: несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в случаях, предусмотренных пунктом 9 части 7 статьи 51 настоящего Кодекса, и строящийся, реконструируемый объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории, не введен в эксплуатацию.

Таким образом допустимость размещения соответствующего объекта проверяется уполномоченным органом как при выдаче разрешения на строительство, так и при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае из представленных документов суд установил, что здание в разрушенном состоянии (лит Д) представляло собой кирпичные фрагменты площадью застройки 18 кв м (том 3 л.д. 50), а именно - аварийный участок стены (т. 4 л.д. 60). Согласно исторической справке  указанное здание обозначено было на планах участка конца XIX - начала XX вв. как богадельня на 17 человек Екатерининского дома призрения ближнего. Первоначально здание было одноэтажным, позднее надстроено вторым этажом.  

По данным Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:5, утв. 30.03.2010 (том 2 л.д. 17) градостроительный регламент земельного участка не установлен, разрешенное использование земельного участка - содержание здания в стадии разрушения с учетом ограничений, установленных общим регламентом в границах территории объекта всемирного наследия О.Ю в соответствии с Проектом зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) города Ярославля.

На момент оформления ОАО «РЭУ №11» разрешения на строительство объекта Проект зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) города Ярославля был утвержден Постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2011 N 456-п, в котором для зоны О.Ю (объект всемирного наследия ЮНЕСКО) определен общий регламент в границах территории объекта всемирного наследия (О.Ю.1, О.Ю.2),  запрещающий строительство новых зданий, строений, сооружений, объектов инженерно-транспортных коммуникаций, кроме оговоренных в регламенте в порядке регенерации историко-градостроительной среды.

Таким образом, строительство новых капитальных объектов  на рассматриваемом земельном участке, который входит в зону О.Ю (объект всемирного наследия ЮНЕСКО) не допустимо. 

Однако исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом практически полного разрушения первоначально расположенного на арендуемом земельном участке   исторического здания богадельни, арендатором земельного участка в ходе проведения строительных работ  возведено новое 4-этажное здание - Апартамент-Отель площадью 1 266,4 кв м, при отсутствии в договоре аренды земельного участка  возможности строительства  и размещения такого  объекта.

Суд не находит правовых оснований согласиться с доводами заявителя о правомерности  проведения подобного содержания  объекта, расположенного на арендуемом земельном участке,  поскольку фактически проведение какой-либо реконструкции здания отсутствовало, имело место окончательное разрушение исторического здания  и возведение нового современного Апартамент-отеля. Также судом отклоняется ссылка заявителя на постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 №14434/09, поскольку в настоящем деле судом оцениваются иные фактические обстоятельства (земельный участок ОАО «РЭУ №11» для содержания возведенного объекта не предоставлялся).

В данном случае установлено  судом и не опровергнуто заявителем,  что процедура предоставления разрешения на  строительство объекта капитального строительства совершалась уполномоченными органами  с нарушением законодательства с учетом установленных ограничений и вида разрешенного использования. Общество, в интересах которого Департаментом  было выдано (продлено) разрешение на строительство, не могло не знать о том, что его действия и действия уполномоченных органов  нарушают действующее  законодательство, поэтому могло и должно было предвидеть их негативные последствия (постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 №2683/12). 

При таких обстоятельствах,  оспариваемое  решение Департамента является правомерным, в связи с чем предъявленные требования общества не  подлежат удовлетворению.

На основании платежного поручения  от 18.03.2020 при обращении в суд  заявителем перечислена в федеральный бюджет государственная пошлина в сумме 3 000 рублей. В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ понесенные судебные расходы суд относит на общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Требования Открытого акционерного общества «Ремонтно-эксплуатационный участок №11» оставить без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. отнести на заявителя.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.