РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-307805/23-1-1761

г. Москва

26 июля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2024 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В. 

при ведении протокола секретарем Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном 19.06.24 с перерывом до 03.07.24,  дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Медпрогресс" (127051, 

<

...>, э 3 п 1 к 2 о 4 з, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.06.2015, ИНН: 

<

***>)  к обществу с ограниченной ответственностью "Новая жизнь" (117041, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Бутово, Адмирала ФИО1 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.08.2023, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности за фактически понесенные затраты на производство капитального ремонта общего имущества нежилого здания с кадастровым №77:01:0001096:1040, расположенного по адресу: 

<

...>., в размере 24 284 445 руб. 49 коп.

третьи лица:  Департамент городского имущества города Москвы;   Департамент культурного наследия города Москвы

при участии представителей от истца – ФИО2 по дов. от 04.07.22;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 26.01.24;

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения, заявлен о взыскании с ответчика 7098099 руб. 98 коп.. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 209-210, 249, 289, 290, 616 ГК РФ, 36, 44 ЖК РФ, нормах Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ и основаны на следующих обстоятельствах.

Нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0001096:1040, расположенное по адресу Москва, ул. Малая Дмитровка, д.12, стр.2 является объектом культурного наследия, в котором помещения с кадастровыми номерами  77:01:0001096:2097 площадью 61,8 кв.м и 77:01:0001098:2534 площадью 727,2 кв.м принадлежат на праве собственности истцу, что составляет 64,6% доли в праве собственности на общее имущество.

В указанном здании нежилые помещения с кадастровым номером 77:01:0001098:2533 площадью 271,7 кв.м,  77:01:0001098:2599 площадью 142,2 кв.м,  77:01:0001096:2101 площадью 8,4 кв.м принадлежат городу Москве, что составляет 35,4% доли в праве на общее имущество.

Принадлежащие городу помещения общей площадью 422,3 кв.м сданы ответчику в аренду по договору от 31.08.23 №ЭТ01-00809/23, который зарегистрирован 27.11.23.

Во исполнение условий Охранного обязательства истцом выполнены ремонтно-реставрационные работы, в том числе в отношении общего имущества (фундаментов, стен,  крыши, водосточных желобов и труб), которые приняты Департаментом культурного наследия.

На основании данных обстоятельств истец указывает, что ответчик, являясь арендатором части помещений, обязан возместить истцу затраты, понесенные на работы в отношении общего имущества здания.

В судебном заседании истец уточненные требования поддержал, просил привлечь к участию в деле в качестве соответчика Департамент городского имущества города Москвы, указав, что просит взыскать с Департамента ту же сумму, требования о которой заявлены к ООО «Новая жизнь», пояснил, что просит привлечь Департамент в качестве солидарного ответчика.

Суд не усмотрел оснований удовлетворения данного ходатайства, поскольку солидарная обязанность органа государственной власти и арендатора государственного имущества в спорных отношениях законом не предусмотрена. Самостоятельных требования  к Департаменту истцом не заявлено, сумма требований и их расчет к Департаменту не произведен, поскольку истец настаивал на солидарном взыскании. К тому же обстоятельства и основания участия в  расходах на содержание общего имущества в объекте недвижимости  у собственника и арендатора различны ввиду того, что арендатор в порядке ст.ст. 249, 259.1-259.4 ГК РФ не является лицом, определяющим состав, сумму и порядок распределения таких расходов, в том числе на капитальный ремонт.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на то, что между сторонами отсутствует договор, проведенные истцом работы относятся к капитальному ремонту, расходы на сохранение объекта культурного наследия несет собственник, работы проведены истцом до начала действия договора аренды, истцом не представлено доказательств извещения собственников о собраниях.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

Изложенные истцом обстоятельства принадлежности помещений в здании, размер долей в праве собственности ответчиком и третьими лицами не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Материалами дела также подтверждается, что здание является объектом культурного наследия регионального значения (распоряжение Правительства Москвы от 16.05.2007 №932-РП), в отношении которого Приказом Департамента культурного наследия от 09.06.2017 №375 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца.

Факт выполнения истцом ремонтно-реставрационных работ подтверждается представленными в материалы дела: техническим заключением по результатам обследования объекта Арх№20220801-ТЗК, выполненным ООО «Моспроекткомплекс» по договору, заключенному с истцом 11.07.22, разрешением на проведение работ от 09.12.21 № ДКН-055201-000661/21, договором от 16.11.21 №5-СМР и дополнительными соглашениями к нему,  научно-проектной документацией, локальными сметами,  договором от 10.10.23 №10-СМР, Актами и Справками КС2 и КС3, а также Актом от 09.02.2024 №ДКН-1642-878/23-2, которым произведенные истцом работы приняты комиссией Департамента культурного наследия. Истцом также представлены платежные поручения об оплатах работ.

Судом установлено, что между Департаментом городского имущества г. Москвы в качестве арендодателя и ответчиком (ООО «Новая жизнь») в качестве арендатора по результатам аукциона заключен договор аренды от 31.08.2023 № ЭТ01-00809/23, по условиям которого ответчику переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 422,3 кв.м в здании по адресу Москва, М.Дмитровка д.12 стр.2.

Согласно п.2.1 договора он вступает в силу с даты его подписания сторонами; в случае, если подписание договора осуществлено в разные даты, датой договора аренды признается дата подписания договора последней стороной.

Судом установлено, что договор подписан 12.09.2023, а Акт приема-передачи составлен сторонами договора 02.11.2023.

Статьей 616 ГК РФ, на которую ссылается истец, предусмотрено, что:

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Данной нормой не предусмотрена обязанность арендатора возмещать стоимость капитального ремонта общего имущества в здании, произведенного  до заключения договора аренды.

Ссылки истца на условия договора аренды (пункты 5.5.5, 5.5.6, 5.5.7) отклоняются судом, поскольку условия данных пунктов определяют обязанности арендатора по текущему содержанию и оплате коммунальных расходов, которые в силу 13.5.3 арендатор несет с момента подписания Акта приема-передачи.

Ссылки истца на п.5.5.24, а также на п.13.11 договора отклоняются судом, поскольку указанными пунктами на арендатора не возложена обязанность компенсации затрат собственника других помещений в здании на проведение ремонтно-реставрационных капитальных работ, произведенных до заключения договора аренды, в том числе в отношении  объектов, находящихся в долевой собственности арендодателя и собственников других помещений в здании.

Ссылки истца на нормы Жилищного Кодекса отклоняются судом, т.к. они также не свидетельствуют о возникновении у арендатора помещений обязательства по компенсации стоимости ремонта общего имущества, произведенного до заключения договора аренды, а в силу пункта 2 части 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды.

Договор аренды от 31.08.23 № ЭТ01-00809/23 зарегистрирован 27.11.23.

Ссылки истца на нормы Федерального закона № 73-ФЗ безосновательны.

Так, нормой  ч. 11 ст. 47.6, Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 19.10.2023) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено следующее:

Если иное не установлено настоящим пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, предоставлен на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, охранное обязательство подлежит выполнению унитарным предприятием или учреждением.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, находится соответственно в федеральной собственности, государственной собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности и не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению либо не передан в безвозмездное пользование, от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования охранное обязательство подлежит выполнению федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченными на осуществление полномочий собственника соответствующего имущества.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, находится соответственно в федеральной собственности, государственной собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, а передан в безвозмездное пользование на основании гражданско-правового договора юридическому лицу, охранное обязательство подлежит выполнению таким лицом.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности нескольким лицам, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из указанных лиц.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, предоставлен на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления нескольким унитарным предприятиям и (или) учреждениям, охранное обязательство подлежит выполнению каждым унитарным предприятием и (или) учреждением.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, находится соответственно в федеральной собственности, государственной собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, а передан в безвозмездное пользование на основании гражданско-правовых договоров нескольким юридическим лицам, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из таких лиц.

В случае, если часть объекта культурного наследия закреплена на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, а часть передана в безвозмездное пользование на основании гражданско-правовых договоров юридическому лицу, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из таких лиц.

Статьей 47.3 названного закона предусмотрены обязанности лиц, указанных в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, по содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия.

Вместе с тем, частью 13 ст. 47.6, Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 19.10.2023) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"  предусмотрено, что в случае, если к моменту перехода права владения объектом культурного наследия, включенным в реестр, в отношении указанного объекта оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом культурного наследия.

У ответчика права владения объектом возникли не ранее  даты подписания договора аренды, пунктом 5.5.24 которого на арендатора возложена обязанность соблюдать требования, установленные пунктами 1-3 ст. 47.3 ФЗ от 25.06.2002 №73-ФЗ.

При этом, согласно п. 3 Акта приема-передачи от 02.11.23  арендатор после подписания настоящего Акта берет на себя ответственность за сохранность объекта, а также соблюдение требований по его использованию.

Исходя из включенных в расчет уточненных требований истца, в состав работ, выполненных и принятых истцом по Актам, после заключения ответчиком договора аренды подрядчиком истца выполнены и сданы по Акту от 12.12.2023 № 28 работы, стоимость которых, с учетом строительных материалов, составила 660821 руб. 34 коп.+972305 руб. 50 коп., суммарно 1633126 руб. 84 коп.

Остальные включенные в расчет истца работы произведены подрядчиками и приняты истцом в качестве заказчика в период с 27.11.22 по 28.08.23, т.е. до 12.09.23 (до заключения договора аренды между ДГИ и ответчиком).

Основания возложения на арендатора обязанности возмещения стоимости таких затрат истцу отсутствуют.

Доводы ответчика о том, что Акт приема-передачи был подписан 02.11.23, а договор аренды зарегистрирован 27.11.23 отклоняются судом, т.к. работы в сумме 1633126 руб. 84 коп. завершены  и оплачены истцом после указанных дат.

Поскольку обязанность исполнения охранных обязательств договором аренды не возникла у ответчика до  даты заключения договора и при этом договором не предусмотрено обязательств арендатора оплатить расходы, которые арендодатель (собственник) или иные лица, указанные в  ч.11 ст. 47.6 Закона 73-ФЗ, были обязаны нести до передачи помещений в аренду, ответчик обязан компенсировать истцу часть расходов в сумме  1633126 руб. 84 коп. пропорционально площади арендуемого помещения в объекте, что составляет 35,4% от 1633126 руб. 84 коп., т.е.   578126 руб. 90 коп.

Ссылки истца на то, что окончательный Акт приемки работ был составлен Департаментом культурного наследия 09.02.2024, отклоняются судом, поскольку данный Акт оформлен в качестве подтверждения Департаментом культурного наследия выполнения конкретных работ, но не является основанием возложения на арендатора расходов и затрат, произведенных истцом до возникновения у арендатора обязанности по содержанию объекта культурного наследия и участию в расходах на содержание.

Ссылки истца на протоколы внеочередных заседаний общего собрания собственников от 28.07.22 и от 30.11.23 отклоняются судом, поскольку данные документы не являются правовым основанием возникновения обязательств у арендатора, который не относится к числу участников гражданско-правового сообщества (собственников помещений в здании), для которых данное решение является обязательным.

Ссылки истца на судебные акты по делу А40-238143/2016 отклоняются судом, поскольку они приняты по спору между иными сторонами по поводу иного объекта и не могут быть приняты во внимание в порядке ст. 69 АПК РФ, и, кроме того, как усматривается из текстов судебных актов, в споре, рассмотренном в указанном деле, истец предъявил требование о возмещении расходов, произведенных в 2013 году к ответчику, с которым договор аренды был заключен в 2012 году.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Отклонить ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве солидарного соответчика Департамента городского имущества г. Москвы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новая жизнь" (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)  в пользу общества с ограниченной ответственностью "Медпрогресс" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  578126 руб. 90 коп. долга  и 4764 руб.  расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить ООО "Медпрогресс" из федерального бюджета 25438 руб. госпошлины,  уплаченной по п/п от 25.12.23 №259.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

 

Судья:

Е.В. Коновалова