﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-12786/2020

21 сентября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.09.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Голубевой О.Н.,

в отсутствие участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица –

Управления Федеральной службы государственной регистрации, 

кадастра и картографии по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2021  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021

по делу № А31-12786/2020 

по заявлению Управления имущественных и земельных отношений 

администрации города Костромы

(ОГРН: 1034408610411, ИНН: 4401006568)

о признании недействительным уведомления

Управления Федеральной службы государственной 

регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 

(ОГРН: 1044408640561, ИНН: 4401050246)  и

об обязании устранить допущенное нарушение,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –общество с ограниченной ответственностью 

«Специализированный застройщик «Строй-Актив», 

Усманов Невзурбек Асланович, Усманова Шкофе Пирмагомедовна, 

Жукова Анна Викторовна, Белов Илья Владимирович,

и   у с т а н о в и л : 

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – Управление Администрации) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании недействительным уведомления от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-1836447/3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82, по адресу: город Кострома, проспект Текстильщиков, дом 80А и о возложении обязанности осуществить требуемую государственную регистрацию.

Заявленные требования основаны на статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73). Они мотивированы тем, что оспариваемое уведомление основано на неверном толковании регистрирующим органом норм права.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Актив» (далее – Общество), Усманов Невзурбек Асланович, Усманова Шкофе Пирмагомедовна, Жукова Анна Викторовна, Белов Илья Владимирович.

Арбитражный суд Костромской области решением от 17.03.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021, удовлетворил заявленные требования: признал спорное уведомление недействительным и обязал погасить соответствующую запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Управление Росреестра не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.

Заявитель полагает, что поскольку запись о залоге права аренды внесена в силу норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), то ее погашение может быть осуществлено только после представления документов, свидетельствующих о передаче всех объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства; ни залогодержатель, ни залогодатель с заявлением о погашении такой записи не обращались; обязательство застройщика как залогодателя, обеспеченное залогом права аренды, не прекратилось.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, Управление Администрации (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.02.2017 № 2.0177.2 аренды земельного участка.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра в соответствии с действующим законодательством (запись о регистрации от 28.02.2017 № 44:27:040217:82-44/001/2017-1).

По условиям пункта 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1266 квадратных метров из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:040217:82, находящийся по адресу: город Кострома, проспект Текстильщиков, 80 для строительства многоквартирного жилого дома. 

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 16.02.2017.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 2 года 8 месяцев с даты его подписания.

В ЕГРН 14.09.2017 внесена регистрационная запись № 44:27:040217:82-44/001/2017-4 о государственной регистрации ограничения (обременения) права аренды Общества на спорный земельный участок в виде ипотеки (залоге недвижимости), где в качестве лиц, в чью пользу ограничиваются права, указаны участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с разрешением на строительство от 16.06.2017, выданным администрацией города Костромы, Общество осуществило строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Данный дом введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2019.

Управление Администрации 13.02.2020 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка, поскольку впервые право собственности за участниками долевого строительства зарегистрировано 20.05.2019 (квартира № 4) 

Управление Росреестра приняло уведомление от 19.02.2020 о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка и уведомление от 01.07.2020 об отказе государственной регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок. В качестве основания приостановления и отказа в государственной регистрации, регистрирующий орган ссылался на пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ и указывал на наличие актуальной записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и ипотеки, а также на отсутствие заявления от застройщика о государственной регистрации прекращения записей об ипотеке.

Полагая, что уведомление Управления Росреестра от 01.07.2020 не соответствует закону и нарушает права заявителя, Управление Администрации обратилось в Арбитражный суд Костромской области.

Суды двух инстанций признали требования заявителя обоснованными, указав следующее.

Арбитражный суд осуществляет проверку оспоренного решения и устанавливает его соответствие. Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Исходя из статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются среди прочего документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В статье 26 Закона № 218-ФЗ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В статье 27 Закона № 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы Управлением Росреестра установлено, что земельный участок с кадастровым номером 44:27:040217:82 обременен залогом в пользу участников долевого строительства.

Залог права аренды возникает в силу Закона № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Общество исполнило обязательства из договоров участия в долевом строительстве по строительству и передаче жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82. Впервые право собственности за участниками долевого строительства зарегистрировано 20.05.2019 (квартира № 4).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 26 Постановление № 73 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Положениями части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ и части 5 статьи 16 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как правомерно указали суды, вместе с переходом прав на помещения (квартиры) в построенном жилом доме к участникам долевого строительства (иным собственникам) прекращается право аренды на земельный участок у Общества и автоматически прекращается действовавшее в силу закона обременение права в виде ипотеки в пользу залогодержателей – участников долевого строительства, а соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что право аренды Общества на спорный земельный участок является прекращенным в силу закона с момента регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в спорном многоквартирном жилом доме, в связи с чем, у Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды на соответствующий земельный участок.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исходя из изложенного, суды обоснованно признали недействительным уведомление Управление Росреестра от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-1836447/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040217:82 и возложили на него обязанность по осуществлению государственной регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Довод Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) судами обоснованно отклонен, поскольку основан на неверном толковании норм материального права. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Суды правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по делу № А31-12786/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 

Судьи

В.Ю. Павлов

О.Н. Голубева