АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                       Дело № А75-693/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18 января 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 января 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Тихомирова В.В.

                                                             ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания» на решение от 07.05.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Кубасова Э.Л.) и постановление от 26.08.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А75-693/2021 по иску администрации города Нижневартовска (628602, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> д. 24, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания» (628600, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нижневартовск, ул. Индустриальная, д. 46К, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов. 

Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Суд установил:

администрация города Нижневартовска (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания» (далее – ООО «СМК», общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 86:11:0301014:240 степенью готовности 5 %, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нижневартовск, Западно-Промышленный узел города, панель № 14, площадью 4 239 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301014:190 путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре).

Решением от 07.05.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 26.08.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

ООО «СМК» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований администрации отказать. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: на спорном земельном участке возведен объект капитального строительства со 100 % готовностью, однако в результате действий органов местного самоуправления в эксплуатацию до сих пор не введен; цель, для достижения которой спорный земельный участок предоставлялся в аренду, достигнута завершением строительства объекта, что определило дальнейшую судьбу как самого объекта строительства, так и земельного участка, при этом требования истца направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорного объекта; граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды земельного участка; учитывая, что на спорном земельном участке ответчиком был возведен объект капитального строительства, но по решению администрации он не введен в эксплуатацию, это не является основанием для изъятия путем продажи с торгов иного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0301014:249 на этом же земельном участке.

Отзыв администрации на кассационную жалобу, представленный без надлежащих доказательств его направления Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, не учитывается судом кассационной инстанции при рассмотрении жалобы. 

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибнефтестрой» (далее – ООО «Сибнефтестрой») (арендатор) 08.08.2017 заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства № 93-АЗ, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает однократно без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» площадью 4 239 кв. м с кадастровым номером 86:11:0301014:190 в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в целях использования для завершения строительства объекта незавершенного строительством, вид разрешенного использования: склады, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нижневартовск, западный промышленный узел города, панель № 14.

Пунктом 1.2 договора установлен срок действия договора аренды с 08.08.2017 по 07.08.2020.

Договор зарегистрирован в установленном законном порядке 01.09.2017, о чем сделана отметка Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В последующем между ООО «Сибнефтестрой» (первоначальный арендатор) и ООО «СМК» (новый арендатор) подписан договор о переуступке права аренды земельного участка от 01.10.2018 № 1, согласно пункту 1.1 которого первоначальный арендатор уступает, а новый арендатор принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.08.2017 № 93-АЗ площадью 4 239 кв. м в границах, указанных в кадастровом паспорте с кадастровым номером 86:11:0301014:190, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нижневартовск, западный промышленный узел города, панель № 14.

Договор зарегистрирован в установленном законном порядке 24.10.2018 о чем сделана отметка Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Срок действия договора аренды истек.

ООО «СМК» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее – управление) с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Специалистом-экспертом управления 29.12.2020 произведен выезд на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0301014:190 для проведения осмотра. Осмотром установлено: здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301014:190, строительство объекта завершено, объект капитального строительства соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство от 29.03.2019 № 86-ru86305000-31-2019, составлен акт осмотра. Вместе с тем 30.12.2020 получен отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду прекращения действия договора аренды от 08.08.2017 № 93-A3.

Истцом проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:190, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка расположен также объект незавершенного строительства кадастровый номер 86:11:0301014:240 со степенью готовности 5 % принадлежащий на праве собственности ООО «СМК». Строительство объекта не осуществляется. На момент обследования земельный участок с кадастровым номером 86:11:0301014:190 используется ООО «СМК». Земельный участок частично с трех сторон огорожен забором. В границах земельного участка расположены: трансформаторная подстанция, три здания, возможно, складского назначения, автотехника.

Результаты обследования зафиксированы в акте обследования от 08.09.2020 № 98 с приложением фототаблицы.

Администрация направила ответчику уведомление от 30.10.2020 № 3003-исх-4180 об истечении срока аренды.

Земельный участок ответчиком не возвращен истцу, ответа на уведомление № 3003-исх-4180 не последовало.

Администрацией 17.02.2021 проведен повторный осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:190 расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 904 кв. м степенью готовности 5 %, с кадастровым номером объекта 86:11:0301014:240. Управлением выданы разрешения на строительство:

1)  склад № 1 на производственной базе от 23.12.2016. Срок строительства до 23.04.2018,

2)  холодного склада от 29.03.2019. Срок строительства до 29.06.2021.

В результате проведенного осмотра выявлено, что земельный участок площадью 0,4239 га с кадастровым номером 86:11:0301014:190 используется ООО «СМК». Земельный участок частично с трех сторон огорожен забором. В границах земельного участка расположены: трансформаторная подстанция, два строения, обшитые профлистом, автотехника, здание холодного склада со степенью готовности 100 %.

Таким образом, в границах земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:190 расположено два объекта: здание холодного склада со степенью готовности 100 % и объект незавершенного строительства – склад № 1, с кадастровым номером 86:11:0301014:240 и степенью готовности 5 %. Истец уточнил исковые требования, пояснив, что изъятию подлежит объект незавершенного строительства – склад № 1 с кадастровым номером 86:11:0301014:240, степенью готовности 5 %.

Ответчик также подтвердил, что на территории спорного земельного участка находятся два объекта, один из которых завершен строительством, но не введен в эксплуатацию, второй с пятипроцентной готовностью, который планировалось использовать как крытую площадку. Поскольку его месторасположение на участке не было удобно, ответчик построил иной объект в другой стороне участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском об изъятии в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования администрации, исходили из того, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости с 5 % готовностью не закончено, срок действия договора аренды земельного участка истек, установленные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчика права на последующее продление арендных правоотношений, стороны при заключении договора исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, оснований полагать, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, не имеется. 

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 239.1 ГК РФ установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из целевого назначения предоставления земельного участка по договору 2017 года однозначно следует, что участок предоставлен для завершения строительства, договор заключен в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. 

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, срок действия указанного договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о завершении строительства спорного объекта.

Данная норма, по общему правилу, регулирует правоотношения, возникшие после 01.03.2015, однако в силу норм права, регулирующих переходные положения, ее применение допустимо и в отношении земельных участков, однократно продленных после окончания договоров аренды, заключенных до 01.03.2015, поскольку позволяет соблюсти принцип недопустимости необоснованных предпочтений в отношении землепользователей, осуществляющих аналогичные виды деятельности.

Помимо этого, общие правила статьи пункта 1 статьи 239 ГК РФ также предусматривают изъятие у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 - 286 ГК РФ, здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, в случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на это имущество.

Следовательно, изъятие спорного объекта путем продажи с публичных торгов явилось следствием прекращения договорных отношений по аренде земельного участка, на котором расположен не завершенный строительством объект.

Истец уточнил свои требования, указав, что его требование относится только к объекту с 5% готовностью, в отношении которого ответчик принял решение о его неудобном расположении, в связи с чем построил объект на иной части земельного участка. Данные обстоятельства относятся к предпринимательскому риску общества. 

Материалами дела не подтверждается, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ), а не в связи с решениями самого общества. 

Довод жалобы о том, что при наличии полностью достроенного объекта не может быть изъят путем продажи с торгов иной объект незавершенного строительства с 5% готовностью на том же земельном участке, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм права. Спорный объект является самостоятельным объектом недвижимости, под ним в силу норм земельного законодательства должен быть выделен земельный участок, в отношении которого общество утратило право пользования и возможность заключения договора аренды.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости с 5 % готовностью не закончено, принимая во внимание, что срок действия договора аренды земельного участка истек, поскольку стороны при заключении договора исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, оснований полагать, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, не имеется, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований администрации. 

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 07.05.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 26.08.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-693/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                            ФИО1