ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-92129/2018

21 апреля 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   18 апреля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 апреля 2022 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 30.09.2021,

от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 01.09.2021,  

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-32981/2021) общества с ограниченной ответственностью «Райз девелопмент» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2021 по делу № А56-92129/2018, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Райз девелопмент» (адрес: Россия, 199106, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 7 вн.тер.г., ФИО4 пр., д. 80, литера А, офис 308, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2014, ИНН: 

<

***>)

ответчик: акционерное общество «Биотранс СП» (адрес: Россия, 198261, Санкт-Петербург, проспект Маршала Жукова, дом 54, корпус 6, литер А, помещение 15-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.09.2006, ИНН: 

<

***>)

3-и лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: 

<

***>); 2. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191023, Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, дом 1-3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: 

<

***>); 3. Общество с ограниченной ответственностью «Доминика»

об установлении сервитута,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Биотранс СП» (далее - Компания) об установлении в интересах Общества права ограниченного пользования (бессрочного частного сервитута) в отношении части площадью 1 024 кв.м принадлежащего Компании земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511501:3418 за плату в размере 5 руб. за 1 кв.м для осуществления прохода (проезда), строительства автодороги и прокладки инженерных коммуникаций (сетей электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, сетей связи) и осуществления эксплуатации Обществом принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511501:88.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Решением от 22.11.2018 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2018 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.03.2020 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу № А56-92129/2018 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Впоследствии, при новом рассмотрении дела в суде первой инстанции, Общество уточнило заявленные требования, просило установить в интересах Общества право ограниченного пользования (бессрочный частный сервитут) в размере 1 024 кв.м в координатах: Х-78046,55, Y-119937.67, Х-78058.11, Y119926.61, Х-78102.75, Y- 119972.53, Х-78091.13, Y-119983.53, в отношении части земельного участка, принадлежащего Компании общей площадью 64 944+/-89 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511501:3418, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 3418, с установлением соразмерной платы, для осуществления прохода и обустройства проезда, прокладки инженерных коммуникаций, а именно: сетей электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, сетей связи, для целей использования Обществом земельного участка площадью 97 873+/-109 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511501:88, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 182, в соответствии с предусмотренными видами разрешенного использования.

Уточнения требований приняты судом в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Доминика» и Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Решением от 19.08.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании Общество поддержало доводы апелляционной жалобы, а Компания просила в ее удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество является собственником земельного участка площадью 97 873+/-109 кв.м с кадастровым номером 78:42:15115А:88 по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 182 (далее - участок 182), относящегося к категории земель населенных пунктов и имеющего вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного использования», и земельного участка площадью 77 088+/-97 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511501:133 по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 132. 

Между указанными земельными участками расположен принадлежащий Компании на праве собственности земельный участок площадью 64 944+/-89 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511501:3418 по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 3418 (далее - участок 3418). 

Обращаясь в суд, истец сослался на то, что на участке 182 Обществом планируется строительство оптово-распределительного продуктового торгового центра (ОРТЦ) для приема на хранение и продажу (оптовая и мелкооптовая торговля) сельхозпродукции, мясной и рыбной продукции, поступающей от сельхозпроизводителей, оптовых поставщиков и фермерских хозяйств. 

Указав на то, что участок 182 расположен внутри квартала и к нему не имеется установленного прохода или проезда с земель общего пользования, а также ссылаясь на необходимость прокладки инженерных коммуникаций в связи с планируемым строительством, Общество обратилось к Компании с предложением об установлении частного бессрочного сервитута в отношении части принадлежащего ей участка 3418. 

Ввиду недостижения сторонами соглашения по вопросу установления права ограниченного пользования участком 3418, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в иске, суд первой инстанции посчитал, что установление сервитута не является единственно возможным условием для полноценного использования объектов, принадлежащих истцу.

Повторно проанализировав представленные доказательства, апелляционный суд полагает решение суда подлежащим отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Согласно пунктам 7, 8, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – обзор ВС РФ от 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть, прежде всего, наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

С учетом приведенного сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. При этом сервитут должен быть наименее обременительным для собственника обслуживающего земельный участок (ответчика). При определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. 

При рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 7 Обзора ВС РФ от 26.04.2017, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В ходе рассмотрения дела проведена экспертиза с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. Возможны ли проход (проезд), строительство автодороги ипрокладка инженерных коммуникаций, а именно: сетей связи иосуществления эксплуатации ООО «Райз Девелопмент» земельногоучастка площадью 97 873+/-109 кв.м с кадастровым номером78:42:1511501:88, расположенного по адресу: Санкт-петербург, поселокШушары, отд. Бадаевское, участок 182, без установления сервитута наземельный участок, принадлежащий ЗАО «Биотранс СП» с кадастровымномером 78:42:1511501:3418, расположенный по адресу: Санкт-Петербург,поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 3418 (требованиеисключительности сервитута)?

2. Какой наиболее предпочтительный вариант установлениясервитута возможен в обеспечение организации прохода, проезда ипрокладки инженерных коммуникация к участку к участку с кадастровымномером 78:42:1511501:88, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 182, с учетом балансаинтересов и проектов предполагаемой застройки участков,принадлежащих ООО «Райз Девелопмент» и ЗАО «Биотранс СП»?Указать координаты такого сервитута.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Центр судебной экспертизы» от 06.09.2019 № 276/16 проход (проезд), строительство автодороги и прокладка инженерных коммуникаций, а именно: сетей связи и осуществления эксплуатации ООО «Райз Девелопмент» земельного участка площадью 97 873+/-109 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511501:88, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 182, без установления сервитута на земельный участок, принадлежащий ЗАО «Биотранс СП» с кадастровым номером 78:42:1511501:3418, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, отд. Бадаевское, участок 3418, технически возможны, однако варианты устройства сервитута в обеспечение проезда и прокладки коммуникаций к участку с кадастровым номером 78:42:1511501:88 через другие участки, нежели участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3418, экспертами не рассматриваются как не соответствующие перечисленным в исследовании критериям оптимальности.

Наиболее оптимальным (предпочтительным) вариантом обеспечения подъезда, прохода и прокладки инженерных коммуникаций к участку с кадастровым номером 78:42:1511501:88 является часть участка с кадастровым номером 78:42:1511501:3418, расположенная в границах красных линий.

Кроме того, судом была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой было поручено также ООО «Центр судебной экспертизы».

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении от 12.04.2021 № 497/16, дополнительно к варианту установления сервитута на участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3418 в обеспечение проезда, прохода и прокладки коммуникаций на территорию участка с кадастровым номером 78:42:1511501:88, установленному экспертами в рамках заключения № 276/16, эксперты предлагают два варианта установления возможных путей прохода/проезда ООО «Райз Девелопмент» на свой земельный участок:

- через территорию участка с кадастровым номером78:42:1511501:202. Вариант прохода/проезда ООО «Райз Девелопмент» на свой земельный участок через территорию участка с кадастровым номером 78:42:1511501:202 приведен на рисунке 3 исследования. Часть участка с кадастровым номером 78:42:1511501:202, обременяемая для обеспечения возможности проезда и прохода к участку истца с кадастровым номером 78:42:1511501:88, будет ограничена положением точек 1-4, координаты которых приведены в исследовании. Площадь части участка с кадастровым номером 78:42:1511501:202, обременяемой для обеспечения возможности проезда и прохода к участку истца с кадастровым номером 78:42:1511501:88, составит 3 826 кв.м;

- с учетом предложенного ответчиком варианта на л.д. 41, том 5.Вариант установления сервитута на участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3418 (участок ответчика) в обеспечение проезда, прохода и прокладки коммуникаций на территорию участка с кадастровым номером 78:42:1511501:88, с учетом предложенного ответчиком варианта на л.д. 41, том 5, приведен экспертами на рисунке 7 исследования. Часть участка с кадастровым номером 78:42:1511501:3418, обременяемая для обеспечения возможности проезда и прохода к участку истца с кадастровым номером 78:42:1511501:88, будет ограничена положением точек 1-6, координаты которых приведены в исследовании. Площадь части участка с кадастровым номером 78:42:1511501:3418, обременяемой для обеспечения возможности проезда и прохода к участку истца с кадастровым номером 78:42:1511501:88, составит 825 кв.м.

Стоимость сервитута определена в заключении № 497/16.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходит из того, что земельный участок 182 расположен внутри квартала с кадастровым номером 78:42:1511501 и к нему не имеется установленного прохода или проезда от существующих дорог общего пользования: Московское шоссе, Кузовская улица или Механический проезд.

На земельном участке 182 собственником планируется строительство оптово-распределительного продуктового торгового центра (ОРТЦ) для приема на хранение и продажу (оптовая и мелкооптовая торговля) сельхозпродукции, поступающей от сельхозпроизводителей, оптовых поставщиков и фермерских хозяйств. Разрешение на строительство получено в установленном порядке.

В целях обеспечения порядка использования земельного участка 182 на текущий момент, в период строительства ОРТЦ, а также после окончания строительства и ввода центра хранения и распределения сельскохозяйственной продукции в эксплуатацию, необходим проезд транспорта и строительной техники с дорог общего пользования. 

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление ограниченного вещного права, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Как следует из выводов экспертов, проводивших экспертизу в рамках настоящего дела, подъездные пути к участку 182 отсутствуют, при этом любые варианты организации подъездного пути (помимо участка ответчика) будут затрагивать большее количество соседних участков, принадлежащих разным собственникам; наиболее оптимальный вариант установления сервитута возможен через участок ответчика № 3418.

Согласно выводам, сделанным по результатам дополнительной экспертизы по вопросу установления прохода и проезда на участок 182 через земельный участок ООО «Доминика» с кадастровым номером 78:42:1511501:202 (участок 202), проход и проезд через участок 202 возможен, но он не обладает признаками оптимальности, данный    вариант    проезда    задействует    другие    земельные    участки (с кадастровым номерами 78:42:1511501:3380, 78:42:1511501:3386, 78:42:1511501:3388); занимает 25 процентов от площади участка 202, против обременения участка 3418 - 1 процент.

Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, материалами дела подтверждается, что единственным оптимальным вариантом установления проезда и прохода к земельному участку 182 является проход и проезд через участок ответчика.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Обзора ВС РФ от 26.04.2017, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

При таком положении, при установленном факте отсутствия у истца иной возможности обеспечить проход и проезд на свой участок, а также в связи с необходимостью прокладки истцом сетей, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования об установлении сервитута.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 19.08.2021 по делу №  А56-92129/2018 отменить.

Установить в интересах общества с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» право ограниченного пользования (сервитут) в отношении части земельного участка, принадлежащего закрытому акционерному обществу «Биотранс СП» общей площадью 64944+/-89 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511501:3418, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 3418, на следующих условиях:

Площадь части земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511501:3418, обременяемой сервитутом, составляет 825 кв.м.

Координаты сервитута:

в точке 1 Х=78070.4000 Y=119914/8500;

в точке 2 Х=78086.0000 Y=119945.7900;

в точке 3 Х=78103.4200 Y=119971.9000;

в точке 4 Х=78094.2109 Y=119980.6197;

в точке 5 Х=78075.1804 Y=119952.0957;

в точке 6 Х=78060.9562 Y=119923.8845.

Размер платы за сервитут: 9 603 руб. в год (без НДС).

В целях прохода и проезда установить бессрочный сервитут.

В целях прокладки инженерных коммуникаций, а именно сетей электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, сетей связи на ту же площадь в тех же координатах установить срочный сервитут сроком на 4 календарных месяца со дня направления извещения о начале строительства объекта капитального строительства для целей использования обществом с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» земельного участка площадью 97 873 кв.м +/- 109 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511501:88 по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 182, в соответствии с предусмотренными видами разрешенного использования. 

Взыскать с закрытого акционерного общества «Биотранс СП» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» 12 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 155 000 руб. расходов по экспертизе.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                  К.В. Галенкина

Судьи

 

                   Ю.С. Баженова

 

Н.С. Полубехина