Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-62776/2025

07 октября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  02 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  07 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Коросташова А.А.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Каурус Инвест» (ОГРН 

<

***>)

ответчики: 1. Межрегиональное территориальное управление Росимущества в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области;

2. Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт» (ОГРН 

<

***>);

3. Общество с ограниченной ответственностью «Мультикран»;

4. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга;

5. Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу,

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, судебный пристав-исполнитель ОСП ПО ВЗЮЛ ФИО2

о признании торгов по реализации здания недействительными; о признании недействительным договора купли-продажи арестованного имущества от 26.05.2025 и применении последствия недействительности сделки;

при участии:

от истца (заявителя) - ФИО3, доверенность от 01.07.2025, ФИО4, доверенность от 02.12.2024;

от ответчика – 1. ФИО5, доверенность от 09.01.2025;  2. ФИО6, доверенность от 15.07.2025; 3. ФИО7, доверенность от 27.01.2025, 4 – не явился, извещен, 5. ФИО8, доверенность от 31.01.2025;  

от третьих лиц: 1 – не явился, извещен, 2. ФИО2, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Каурус Инвест» (далее – ООО «Каурус Инвест») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании торгов по реализации здания, расположенного по адресу: 

<

...>, стр. 1, кадастровый номер 78:10:0005161:1414, проведенных 04.03.2025 и 13.05.2025, недействительными, а также о признании недействительным договора купли-продажи арестованного имущества от 26.05.2025, заключенного между Межрегиональным территориальным управление Росимущества в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт» и применении последствий недействительности сделки. 

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Мультикран», а также судебный пристав-исполнитель ОСП ПО ВЗЮЛ ФИО2

ООО «Каурус Инвест» в порядке положений ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявило об уточнении исковых требований, в результате чего просит:

1. Признать недействительными торги (аукцион) по реализации здания, расположенного по адресу: 

<

...>, стр. 1, кадастровый № 78:10:0005161:1414, проведённые 04.03.2025 и 13.05.2025.

2. Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 26.05.2025 года, заключенный между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге Ленинградской области и ООО «Комфорт», и применить последствия недействительности сделки

2.1. Обязать ООО «Комфорт» по акту приема-передачи передать ООО «КАУРУС ИНВЕСТ» здание, расположенное по адресу: 

<

...>, стр. 1, кадастровый № 78:10:0005161:1414;

2.2. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, КИО) перечислить на расчетный счет ООО «Комфорт» денежные средства, полученные по договору купли-продажи арестованного имущества от 26.05.2025 года, заключенному между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ООО «Комфорт».

Судом приняты уточнения исковых требований. 

Кроме того, в качестве соответчиков привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Мультикран» (организаторов торгов); Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (получивший часть денежных средств в рамках исполнения оспариваемого договора); Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу (на депозитном счету находятся оставшиеся от реализации спорного здания денежные средства).

            Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

            Как следует из материалов дела, 13 мая 2025 года в ходе проведенных Межрегиональным территориальным управление Росимущества в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области в лице ООО «Мультикран» публичных торгов в форме электронного аукциона реализовано имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Каурус Инвест», а именно - здание, расположенное по адресу: 

<

...>, стр. 1, кадастровый № 78:10:0005161:1414.

В соответствии с протоколом торгов от 02 июня 2025 года № 2200015767000000008000101 победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью «Комфорт», с которым заключен договор купли-продажи указанного здания.

Полагая, что торги проведены с нарушением требований действующего законодательства, ООО «Каурус Инвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 449.1. Гражданского кодекса РФ правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статье 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.07.2019 по делу № А56-155804/2018 с ООО «КАУРУС ИНВЕСТ» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга взыскано 17 190 723,88 руб. арендной платы по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.09.2013 №04-ЗК03444(И) за период с 01.07.2016 по 30.09.2018, 12 920 378,23 руб. пеней по состоянию на 19.02.2019 с последующим их начислением по день оплаты долга. 

16 марта 2022 года по этому же делу судом вынесено определение об утверждении мирового соглашения между ООО «КАУРУС ИНВЕСТ» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга о погашении задолженности, пени по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 04.09.20134 года№04-ЗК03444(И)

01 ноября 2023 года судом выдан Исполнительный лист на принудительное исполнение мирового соглашения по погашению задолженности и пени.

Согласно пункту 6 мирового соглашения обязательства ООО «КАУРУС ИНВЕСТ» по оплате платежей, пени и процентов, предусмотренных мировым соглашением, обеспечивается залогом здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Жукова. Дом 17, корпус 2, стр. 1, кадастровый номер № 78:10:0005161:1414. 

В реализацию данного пункта мирового соглашения между ООО «КАУРУС ИНВЕСТ» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга заключен Договор залога от 08.12.2021, в соответствии с пунктом 6.2. которого обращение взыскания на предмет залога осуществляется по решению суда.

Согласно статье 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, статьей 350 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Статьей 51 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об Ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Пленум Верховного суда Российской Федерации в постановлении от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» установил, что для рассмотрения требований об обращении взыскания на заложенное имущество применяется исковой порядок.

Согласно статье 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Методическими рекомендациями по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество в пользу залогодержателя может быть обращено либо по решению суда (судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество), либо без обращения в суд по соглашению залогодержателя с залогодателем (внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество).

Исполнительными документами об обращении взыскания на заложенное имущество соответственно являются: исполнительные листы, выдаваемые судами общей юрисдикции и арбитражными судами на основании принимаемых ими судебных решений (п. 2.1.)

01 ноября 2023 года в рамках дела № А56-155804/2018 выдан исполнительный лист № ФС 037628865, на основании которого судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по взысканию задолженности с юридических лиц Главного управления Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу ФИО2 09 января 2024 года было возбуждено исполнительное производство № 40/24/78023-ИП.

21 октября 2024 года в рамках указанного исполнительного производства судебный пристав-исполнитель вынес постановление о передаче Здания на реализацию на торгах. 

Здание передано Межрегиональному Территориальному управлению Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - МТУ Росимущество или Росимущество) на реализацию по цене 62 000 000,00 руб.

04 марта 2025 года обществом с ограниченной ответственностью «Мультикран» по поручению МТУ Росимущество проведены торги по реализации Здания. 

В соответствии с протоколом № 2200015767000000007300401 (размещен 31 марта 2025 года) аукцион признан несостоявшимся.

13 мая 2025 года были проведены повторные торги. 

Начальная цена покупки Здания снижена до 53 380 000,00 руб. 

В соответствии с протоколом № 2200015767000000008000101 (размещен 02 июня 2025 года) победителем аукциона признано ООО «Комфорт». 

26 мая 2025 года между ООО «Комфорт» и МТУ Росимущество, в лице ООО «Мультикран» заключен договор купли-продажи Здания по цене 53 400 000,00 руб.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 237 Гражданского кодекса РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно статье 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Указанные торги проведены с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации, поскольку к моменту проведения торгов (04.03.2025) соответствующий вступивший в законную силу судебный акт об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствовал; торги, проведенные 13.05.2025, имели существенно меньшую начальную цену (53 380 000,00 руб.), от цены, определенной постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2025 по делу № А56-46649/2024 (62 800 000 руб. 00 коп.)

Так, из материалов дела следует, что с требованием об обращении взыскания на спорное здание КИО обратился 21 мая 2024 года (дело № А56-46649/2024). 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2024 по делу № А56-46649/2024 обращено взыскание на нежилое здание с кадастровым номером 78:10:0005161:1414, площадью 547,2 кв.м, расположенное по адресу Санкт-Петербург, улица Жукова дом 17, корпус 2, строение 1, путем продажи с публичных торгов с последующим перечислением денежных средств в счет погашения задолженности по мировым соглашения, заключенным по делам № А56-155804/2018, № А56-9267/2019; установлена начальная продажная цена в размере 62 800 000 руб. 00 коп.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2024 апелляционный суд в соответствии с ч. 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ перешел к рассмотрению дела № А56-46649/2024 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку ООО «Каурус Инвест» не было надлежащим образом извещено судом о времени и месте судебного разбирательства по делу (п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2025 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.09.2024 по делу № А56-46649/2024 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении искового заявления Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга; обращено взыскание на нежилое здание с кадастровым номером 78:10:0005161:1414, площадью 547,2 кв.м, расположенное по адресу Санкт-Петербург, улица Жукова дом 17, корпус 2, строение 1, путем продажи с публичных торгов с последующим перечислением денежных средств в счет погашения задолженности по мировым соглашениям, заключенным по делам № А56-155804/2018, № А56-9267/2019; установлена начальная продажная цена в размере 62 800 000 руб. 00 коп.

Таким образом, решение суда об обращении взыскания на залоговое имущество принято 14 марта 2025 года, а соответственно торги по продаже Здания не связаны были с исполнением указанного судебного акта. 

Как указано выше, повторные торги от 13 мая 2025 года проведены по начальной цене Здания, не соответствующей постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2025 года, чем нарушены права Истца как собственника Здания и залогодателя на объективную оценку стоимости заложенного имущества и получение большей выручки от его реализации.

Кроме того, исходя из практики Верховного суда Российской Федерации (определение от 20 ноября 2012 года № 74-КГ12-4) и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 декабря 2005 года № 8979/05) обращение взыскание на заложенное имущество на стадии исполнительного производства путем изменения способа или порядка исполнения судебного решения не допускается.

То обстоятельство, что в состав сводного исполнительного производства входило исполнительное производство по исполнению, помимо указанных судебных актов, решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-89920/2021 о взыскании с  ООО «Каурус Инвест» в пользу КИО 1 604 889 руб. 89 коп. задолженности, не освобождает взыскателя (КИО), службу судебных приставов от соблюдения установленного законом и согласованного сторонами (КИО, ООО «Каурус Инвест») порядка реализации залогового имущества.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

По правилам пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

   Поскольку торги по реализации здания, расположенного по адресу: 

<

...>, стр. 1, кадастровый № 78:10:0005161:1414, проведённые 04.03.2025 и 13.05.2025, являются недействительным по указанным основаниям, договор купли-продажи арестованного имущества от 26.05.2025 года, заключенный между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге Ленинградской области и ООО «Комфорт» также является недействительным.

Следовательно, ООО «Комфорт» обязано возвратить ООО «Каурус Инвест» здание по адресу: 

<

...>, стр. 1, кадастровый № 78:10:0005161:1414, а КИО, Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу, в том числе на случай необходимости с привлечением соответствующих должностных лиц (судебных приставов-исполнителей)  перечислить на расчетный счет ООО «Комфорт» полученные денежные средства от реализации данного объекта, в том числе средства, направленные в счет исполнительского сбора. 

Из представленных материалов исполнительного производства следует, что Комитет получил денежные средства на общую сумму 12 006 048 руб. 90 коп.; 37 920 433 руб. 24 коп. составляют остаток излишне полученных денежных средств (по платежному поручению от 28.05.2025 № 21713)  по исполнительному производству 40/24/78023-СД (должник ООО «КАУРУС ИНВЕСТ»,ИНН 

<

***>);  202 930 руб. 00 коп., перечислены в доход бюджета в качестве исполнительского сбора (ИП 568578/25/78023-ИП); 3 270 587 руб. 89 коп. перечислены в доход бюджета в качестве исполнительского сбора (ИП 40/24/78023-ИП).

 С учётом изложенного исковые требования подлежит удовлетворению в полном объёме. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительными торги (аукцион) по реализации здания, расположенного по адресу: 

<

...>, стр. 1, кадастровый № 78:10:0005161:1414, проведённые 04.03.2025 и 13.05.2025.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 26.05.2025 года, заключенный между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге Ленинградской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт», применить последствия недействительности сделки в виде:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт» по акту приема-передачи передать  Обществу с ограниченной ответственностью «КАУРУС ИНВЕСТ» здание, расположенное по адресу: 

<

...>, стр. 1, кадастровый № 78:10:0005161:1414;

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга перечислить на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» денежные средства, полученные по договору купли-продажи арестованного имущества от 26.05.2025 года, заключенному между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ООО «Комфорт», в размере 12 006 048 руб. 90 коп.

Обязать Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу, в том числе на случай необходимости с привлечением соответствующих должностных лиц (судебных приставов-исполнителей)  перечислить на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» денежные средства  на общую сумму 41 393 951 руб. 10 коп., в том числе 37 920 433 руб. 24 коп., составляющих остаток излишне полученных денежных средств (по платежному поручению от 28.05.2025 № 21713)  по исполнительному производству 40/24/78023-СД (должник ООО «КАУРУС ИНВЕСТ», ИНН 

<

***>);  202 930 руб. 00 коп., перечисленных в доход бюджета исполнительский сбор (ИП 568578/25/78023-ИП); 3 270 587 руб. 89 коп. перечисленных в доход бюджета исполнительский сбор (ИП 40/24/78023-ИП).

   Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «КАУРУС ИНВЕСТ» 50 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Коросташов А.А.