АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3963/2025

Дело № А65-19565/2024

г. Казань

10 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Хайруллиной Ф.В., Хисамова А.Х.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2025

по делу № А65-19565/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 602 909 руб. долга, 60 291 руб. неустойки, 

с привлечением третьего лица - муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании 316 642 руб. 80 коп. долга, 9002 руб. 17 коп. неустойки, 74 481 руб. 90 коп. штрафа.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.07.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В ходе судебного разбирательства от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил взыскать 602 909 руб. долга за период с 11.12.2023 по 10.08.2024, 60 291 руб. неустойки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.08.2024 уточнение исковых требований судом принято, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечено: муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан».

До принятия решения от ИП ФИО1 в порядке статьи 132 АПК РФ поступило встречное исковое заявление о расторжении договора субаренды и взыскании оплаченных денежных средств.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2025, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2025, с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 взыскано 355 917 руб. 27 коп. долга, 42 226 руб. 59 коп. неустойки, 9764 руб. расходов по госпошлине, в  удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ИП ФИО2 в доход бюджета взыскано 5621 руб. госпошлины.

Встречное исковое заявление ИП ФИО1 возвращено; ИП ФИО1 выдана справка на возврат из бюджета 15 000 руб. госпошлины.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции,  мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО2 возражает против приведенных в жалобе доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.04.2005 между администрацией г. Набережные Челны (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 3191, общей площадью 0,5843 га, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, на первой, находящегося по адресу: санитарно-защитная зона за 53 микрорайоном, под строительство индивидуальных гаражей.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.05.2005 за № 16-16-30-009-2005-873.

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.04.2005.

Пунктом 4.1.4 договора № 3191 от 21.04.2005 предусмотрено право на передачу земельного участка в субаренду.

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2008, заключенного между ФИО3 и ИП ФИО2, к последней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 № 3191 (т. 1 л.д. 14-17).

По договору субаренды земельного участка от 01.01.2010 ИП ФИО2 передала физическим лицам (собственникам гаражей), в том числе ИП ФИО1, а физические  лица, в том числе ответчик приняли в пользование земельный участок с кадастровым номером 16:52:070205:65, площадью 5553 кв. м (т. 1 л.д. 24-30).

По условиям договора  субаренды земельного участка от 01.01.2010 ИП ФИО2 (арендатор) сдает ИП ФИО1 (субарендатору) земельный участок общей площадью 720 кв. м для эксплуатации гаражей № 17, 18, 27,28,11,20, 20А,20Б.

Согласно пункту 2.1 договора субаренды размер арендной платы составляет на момент подписания договора 17 руб. 25 коп. в месяц за 1 кв. м. Арендная плата вносится субарендаторами до 10 числа текущего месяца в течение всего срока действия договора с момента передачи земельного участка.

По условиям пункта 9.3 договора субаренды в случае несвоевременного внесения субарендатором арендной платы  субарендатор выплачивает арендатору пени из расчета 0,1 % процента от суммы невнесенной (несвоевременно внесенной) арендной платы за каждый день просрочки.

Пунктом 9.5 договора субаренды предусмотрено, что субарендатор уплачивает арендатору штраф в размере 10% суммы годовой арендной платы в случае нарушений условий, установленных пунктами 4.2.1, 4.2.4, 4.28 настоящего договора.

Дополнительным соглашением от 20.12.2018 к договору аренды № 3191 от 21.04.2005, заключенным между третьим лицом и истцом, указан кадастровый номер земельного участка (16:52:070205:65), уточнена площадь участка (5595 кв. м), а также указаны объекты, которые были возведены на участке, кроме того, изменен вид разрешенного использования (обслуживание автотранспорта, объекты придорожного сервиса, склады, деловое управление).

Пункт 3.3 дополнительного соглашения к договору аренды № 3191 от 21.04.2005 определяет, что арендная плата является регулируемой, изменяемой в одностороннем порядке в случае изменения нормативных документов.

ИП ФИО2, утверждая, что ИП ФИО1 в период с 11.12.2023 по 30.04.2024  ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы по договору субаренды, претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате, неустойку и штраф оставлена без удовлетворения, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование исковых  требований истец  указывала также  на наличие задолженности за оказание коммунальных услуг, а именно: вывоз ТБО; уборка снега; содержание охраны; содержание аппарата управления; содержание энергетика; освещение мест общего пользования; содержание электрооборудования; налоги с ФОТ; налоги с УСН; услуги банка.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 606, 608, 614, абзацем 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), приняв во внимание, что обязанность ответчика оплачивать истцу денежные средства за пользование земельным участком предусмотрена пунктом 4.2.4 договора субаренды, порядок определения размера арендной платы установлен пунктом 2.2 договора субаренды, пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по выплате денежных средств за пользование земельным участком под принадлежащими ему на праве собственности гаражами.

При определении размера задолженности,  суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы в данном случае не является регулируемым, поскольку договор заключен между двумя хозяйствующими субъектами, в связи с чем оснований для применения к спорным правоотношениям положений статей 9.7, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не имеется.

Судом первой инстанции, с учетом того, что с 29.11.2023 собственником гаража № 11 является иное лицо, произведен перерасчет платы за пользование земельным участком исходя из используемой ответчиком площади – 645 кв. м, с учетом платы за 1 кв. м в 2023 году, равной 47 руб. 80 коп. и в 2024 году, равной 63 руб., что составило 355 917 руб. 27 коп., из которых: 30 837 руб. 27 коп. - плата за декабрь 2023 года, 325 080 руб. - плата за период с 01.01.2024 по 31.08.2024.

Кроме того, судом первой инстанции произведен расчет неустойки за период с 11.12.2023 по 10.08.2024 исходя из размера 0,1% за каждый день просрочки в сумме  42 226 руб. 59 коп.

Суд первой инстанции возвратил встречное исковое заявление ответчику, указав, что предъявление встречного искового заявления накануне судебного заседания, в котором оглашена резолютивная часть судебного акта, с учетом установленных сроков рассмотрения дела арбитражным судом, необходимости соблюдения обязанности участниками процесса добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, не отвечает требованиям добросовестности стороны при использовании процессуальных прав (пункт 2 статьи 41 АПК РФ).

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств как факта их оказания, так и оплаты услуг в той сумме, которую истец требует от ответчика, признав недопустимым доказательством приобщенные истцом обезличенные копии журнала и расчета потерь кабеля (т. 1 л.д. 95-102),  ежегодный расчет, в котором прописаны суммы всех причитающихся ему платежей ввиду не подписания расчетов со стороны  ответчика.

Суд первой инстанции, установив, что договор на оказание коммунальных услуг № 16 от 03.08.2006 заключен ответчиком с иным лицом – ИП ФИО4, в отсутствие доказательств перехода прав и обязанностей по данному договору к истцу, счел, что данный договор обязательств ответчика перед истцом не порождает.

Суд первой инстанции также обратил внимание на отсутствие доказательств согласования истцом с ответчиком стоимости коммунальных услуг на основании договора № 13 от 20.09.2008,  отметив, что стоимость коммунальных услуг договором субаренды не определена, и что договор на содержание, обслуживание, охрану объекта недвижимости с ответчиком в соответствии с пунктом 4.2.8 договора субаренды не заключен.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, с выводами суда первой инстанции согласился, отметив, что у ответчика, как у субарендатора, имеется обязанность по внесению арендной платы в соответствии с условиями заключенного сторонами договора субаренды, при этом наличие задолженности за 2023 год подтверждено материалами дела.

 Доводы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, касающиеся возврата встречного иска, отклонены судом апелляционной инстанции с указанием, что возвращение встречного заявления при установленных судом первой инстанции обстоятельствах не препятствует ответчику защитить свои права путем предъявления соответствующих требований в рамках самостоятельного искового производства (статья 8 ГК РФ, статья 4 АПК РФ); ответчик данным правом воспользовался, обратившись с самостоятельным иском о расторжении договора субаренды, взыскании денежных средств.

Суд апелляционной инстанции также отклонил ссылку истца на оплату части услуг наличными денежными средствами, а также  довод об оплате ответчиком коммунальных платежей за предыдущий период, указав, что  оплата за предшествующие периоды при наличии длящихся правоотношений сторон не свидетельствует о признании ответчиком таких обязательств в последующие периоды.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из разъяснений пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума № 73) также следует, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель/приобретатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 25 Постановления Пленума № 73, переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Указанные правила о переходе прав на земельный участок в случае отчуждения расположенного на нем объекта недвижимости подлежат применению по аналогии закона и к отношениям, основанным на договоре участия в долевом строительстве (за исключением договоров, заключенных в отношении строительства многоквартирных жилых домов, применительно к которым действуют специальные правила о возникновении прав на земельные участки) (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772).

Таким образом, обстоятельства приобретения ответчиком объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, имеют существенное значение для рассмотрения настоящего дела, в том числе для правильной квалификации спорных правоотношений с момента приобретения ответчиком права собственности на гаражи для целей признания права истца на получение платы по договору субаренды либо права на возмещение ответчиком затрат по уплате арендных платежей.

Судам при рассмотрении настоящего спора следовало исследовать и дать оценку юридическим фактам (договор и иные действия), сопровождавшим переход права собственности на расположенные на спорном земельном участке  объекты недвижимости к ответчику.

Однако суды не дали надлежащую оценку доводам и возражениям ответчика, в том числе о том, что с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости к нему в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка, вытекающие из договора аренды участка от 21.04.2005 № 3191 в отношении соответствующих частей этого участка, собственность на который не разграничена.

В случае отсутствия объектов недвижимости, принадлежащих истцу,  деятельность которого, по сути, направлена только на оказание услуг по содержанию имущества, принадлежащего собственникам гаражей, такое лицо не является землепользователем; собственники гаражей, будучи пользователями земельного участка, на котором расположены принадлежащие им гаражи, обязаны оплачивать такое землепользование в размере регулируемой арендной платы в пределах своей доли в праве пользования.

Таким образом, без выяснения всех вышеперечисленных обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела, выводы судов о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика исходя из условий договора субаренды задолженности по арендной плате в размере 355 917 руб. 27 коп. и неустойки в размере 42 226 руб. 59 коп. являются преждевременными.

С учетом изложенного суд округа полагает, что судами обеих инстанций в полной мере не проверены доводы и возражения сторон, которые могли повлиять на итог разрешения настоящего спора, не исследованы значимые для дела обстоятельства, подлежащие выяснению, в связи с чем принятые в рамках настоящего дела судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, а потому подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.

Для выяснения названных обстоятельств требуется исследование и оценка относимых и допустимых доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, поэтому дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, полно и всесторонне исследовать и оценить все имеющиеся в деле доказательства, проверить заявленные сторонами доводы и возражения, в целях недопущения постановки противоречивых выводов при оценке одних и тех же обстоятельств и доказательств, обсудить вопрос о возможности объединения в одно производство настоящего дела и дела № А65-2905/2025 (в рамках которого ответчик  заявил о расторжении спорного договора субаренды и взыскании с ИП ФИО2 неосновательного обогащения), принять судебный акт при правильном применении норм материального и соблюдении норм процессуального права, распределить между сторонами судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2025 по делу № А65-19565/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       А.Ф. Фатхутдинова 

Судьи                                                                              Ф.В. Хайруллина

                                                                                         А.Х. Хисамов