АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-41698/2018

Дело № А65-24100/2017

г. Казань

04 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Богдановой Е.В.,

судей Герасимовой Е.П., Самсонова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание) секретарем судебного заседания Долговой А.Н.,  

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) представителя:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 и ФИО3 (доверенность от 02.10.2023),

при участии в Арбитражном суде Поволжского округа представителей:

ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 20.08.2024, серии 16 АА, № 8628037),

финансового управляющего имуществом должника ФИО6 – ФИО6 (паспорт, лично),

публичного акционерного общества «Татфондбанк» в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»  –  ФИО7 (доверенность от 13.07.2022, серии 16 АА, № 7310061),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ФИО4, публичного акционерного общества «Татфондбанк» в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», финансового управляющего имуществом должника ФИО6 

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024

по делу № А65-24100/2017

по объединенным в одно производство для совместного рассмотрения заявлениям индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании недействительным права собственности ФИО4 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>; о признании недействительными торгов и применении последствий недействительности торгов в виде возврата задатков в размере 11 319 878 рублей, в рамках дела о признании ФИО4 несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2018 (оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 01.03.2019) индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - должник, ФИО4) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО8

Определением суда от 18.01.2021 финансовым управляющим имущества должника утвержден ФИО9

Определением суда от 17.01.2023 ФИО9 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего ФИО4 Финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО6

В арбитражный суд 23.10.2023 поступило заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее - ИП ФИО1, заявитель), в котором с учетом принятого судом уточнения требования заявитель просил признать недействительными повторные торги по продаже имущества должника по ул. Баумана, д. 9 в г. Казани (нежилых помещений и доли в праве на земельный участок пропорционально) в составе лотов №№ 2 - 6, проведенные 19.09.2023 финансовым управляющим ФИО6 в форме открытого конкурса, оформленные протоколами от 19.09.2023 о результатах проведения открытых торгов №№ 7461-2 - 7461-6 (конкурс № 7461); применить последствии их недействительности в виде обязания финансового управляющего должника - ФИО6 возвратить ИП ФИО1 задатки в общем размере 11 319 877,66 руб. 

Также в арбитражный суд поступило заявление ИП ФИО1 о признании недействительным права собственности ФИО4 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, - нежилые помещения, входящие в состав выставленных на торги лотов №№ 2 - 6, и об исключении из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационных записей о праве собственности ФИО4 на них. 

Определением суда от 30.11.2023 указанные заявления ИП ФИО1 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Республике Татарстан и общество «Град-Инжениринг» (управляющая компания).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2024 в удовлетворении ходатайства ИП ФИО1 об истребовании документов от третьего лица - общества «Град-Инжениринг», отказано. Заявление удовлетворено частично. Признаны недействительными торги по лотам №№ 2, 3, 4, 5, 6, проведенных 19.09.2023 финансовым управляющим ФИО6 в форме открытого конкурса по продаже имущества ФИО4 и оформленные протоколом от 19.09.2023 о результатах проведения открытых торгов по лотам №№ 2, 3, 4, 5, 6. Применены последствия недействительности торгов по лотам №№ 2, 3, 4, 5, 6 по продаже имущества ФИО4, проведенные 19.09.2023, в виде обязания финансового управляющего ФИО6 возвратить ИП ФИО1 задатки в общем размере 11 319 877,66 руб. Производство по заявлениям в части признания недействительным права собственности ФИО4 на спорные объекты недвижимости, указанные в заявлении, и исключении из ЕГРН записи о праве собственности ФИО4 на них прекращено по пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2024 по делу № А65-24100/2017 оставлено без изменений.

Не согласившись с принятыми по спору судебными актами, кредитор ПАО «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», финансовый управляющий ФИО10 и должник обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, просят определение суда первой инстанции от 04.06.2024 и постановление апелляционного суда от 25.09.2024 по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП ФИО1 в полном объеме.

По мнению заявителей жалоб, публикация о торгах содержит в описательной части предметов торгов все необходимые сведения для целей его определения; отсутствие в публикации сведений об этаже, на котором расположены спорные помещения, не является существенным нарушением процедуры торгов; заявитель, являясь профессиональным участником в сфере операций с недвижимостью, не мог не знать о наличии у него права на осмотр предмета торгов, запрос дополнительных сведений по нему; у заявителя было достаточно время для ознакомления с имуществом должника; считают отсутствующими  основания для возврата сумм задатка; также приводят доводы, что выставленные на торгах нежилые помещения никогда не были общим имуществом МКД, здание в котором они находятся является реконструированным зданием гостиницы; указывают на наличие у должника государственной регистрации права собственности на имущество, не оспоренной в установленном порядке; на отсутствие у ФИО1 права на оспаривание права собственности должника на спорное имущество; считают представленные заявителем протоколы осмотра нотариусом документов, заключения экспертов недопустимыми доказательствами по делу.

Судебное заседание проведено путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 АПК РФ.

В судебном заседании финансовый управляющий, представители ПАО «Татфондбанк» и должника, поддержали доводы, изложенные в жалобах.

Представители ИП ФИО1 против удовлетворения кассационных жалоб возражали по основаниям, изложенным в отзывах на них.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 АПК РФ кассационные жалобы рассматриваются в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, отзывов на них, и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационные жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 11.08.2023 на официальном сайте ЕФРСБ финансовым управляющим должника - ФИО6 было опубликовано объявление № 12184424 о проведении на электронной площадке АО «Объединенная торговая площадка» повторных торгов по продаже имущества в форме конкурса, открытого по составу лотов, с открытой формой подачи предложений о цене. На торги выставлено имущество в составе лотов №№ 2 - 6.

Лот № 2 со следующим описанием вошедшего в его состав имущества:

1. Нежилое помещение 2,8 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:88, адрес: 

<

...>;

2. Нежилое помещение 2,8 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:97, адрес: 

<

...>;

3. Нежилое помещение 8,3 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:122, адрес: 

<

...>;

4. Нежилое помещение 32,5 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:105, адрес: 

<

...>;

5. Нежилое помещение 289,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:147, адрес: 

<

...>;

6. Доля в праве на земельный участок, кадастровый номер 16:50:010206:17, адрес: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Баумана, 9, пропорционально в соответствии с составом лота. 

- начальная цена 31 553 044,83 руб. (без НДС).

Лот № 3 со следующим описанием вошедшего в его состав имущества:

1. Нежилое помещение 189,6 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:178, адрес: 

<

...>;

2. Нежилое помещение 4,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:128, адрес: 

<

...>;

3. Доля в праве на земельный участок, кадастровый номер 16:50:010206:17, адрес: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Баумана, д. 9, пропорционально в соответствии с составом лота. 

- начальная цена 18 248 787,45 руб. (без НДС).

Лот № 4 со следующим описанием вошедшего в его состав имущества:

1. Нежилое помещение 136,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:166, адрес: 

<

...>;

2. Нежилое помещение 2,3 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:153, адрес: 

<

...>;

3. Нежилое помещение 5,2 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:154, адрес: 

<

...>;

4. Нежилое помещение 8,5 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:209, адрес: 

<

...>;

5. Доля в праве на земельный участок, кадастровый номер 16:50:010206:17, адрес: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Баумана, д. 9, пропорционально в соответствии с составом лота. 

- начальная цена 14 345 704,89 руб. (без НДС).

Лот № 5 со следующим описанием вошедшего в его состав имущества:

1. Нежилое помещение 127,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:213, адрес: 

<

...>;

2. Нежилое помещение 5,7 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:206, адрес: 

<

...>;

3. Нежилое помещение 3,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:211, адрес: 

<

...>;

4. Нежилое помещение 10,9 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:193, адрес: 

<

...>;

5. Доля в праве на земельный участок, кадастровый номер 16:50:010206:17, адрес: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Баумана, д. 9, пропорционально в соответствии с составом лота. 

- начальная цена 13 923 496,44 руб. (без НДС).

Лот № 6 со следующим описанием вошедшего в его состав имущества:

1. Нежилое помещение 374,4 кв.м., кадастровый номер 16:50:010206:131, адрес: 

<

...>;

2. Доля в праве на земельный участок, кадастровый номер 16:50:010206:17, адрес: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Баумана, д. 9, пропорционально в соответствии с составом лота. 

- начальная цена 35 127 743,04 руб. (без НДС).

Также финансовым управляющим ФИО6 (организатором торгов) в ЕФРСБ и на ЭТП был опубликован проект договора купли-продажи (без приложений).

В период приема заявок (с 14.08.2023 г. 09.00 МСК по 15.09.2023 г. 18.00 МСК) по всем лотам за №№ 2 - 6 поступили заявки от ИП ФИО1 на участие в торгах (протоколы от 19.09.2023 об определении участников торгов №№ 7461-2 - 7461-6).

В целях участия в торгах ИП ФИО1 были уплачены задатки, отдельными платежными поручениями для участия в торгах по каждому лоту, на общую сумму 11 319 877,66 руб.

По результатам проведенных торгов организатором торгов - финансовым управляющим ФИО6 были составлены протоколы об итогах торгов по продаже имущества должника от 19.09.2023 №№ 7461-2 - 7461-6 (№ 7461). 

По причине единственной допущенной заявки от ИП ФИО1 торги по лотам №№ 2 - 6 были признаны несостоявшимися.

Договоры купли-продажи по результатам данных торгов по продаже имущества с ИП ФИО4 (по лотам №№ 2 - 6) не заключены.

После окончания торгов заявителю стало известно, что предметы лотов №№ 2 - 6 - подвалы (подвальные помещения), в которых проложены общедомовые коммуникации и расположено общедомовое оборудование, обслуживающее более одного помещения в указанном доме, некоторые предметы лотов (помещения) являются транзитными.

ФИО1 в адрес финансового управляющего должника было направлено требование о возврате денежных средств, внесенных им в качестве задатков, в ответ на которое финансовым управляющим ФИО6 со ссылкой на наличие действующих обеспечительных мер в виде установленного определением суда от 25.10.2023 в рамках настоящего обособленного спора по заявлению ФИО1 запрета управляющему распоряжаться задатками ФИО1, было указано на отсутствие возможности выполнить указанное требование ФИО1

Обращаясь с заявлениями о недействительности торгов по продаже имущества должника в составе лотов №№ 2 - 6 и права собственности должника ФИО11 на данное имущество, ИП ФИО1, указал, что фактически предметы лотов №№ 2 - 6  представляют собой подвалы (помещения подвалов), о чем не было указано финансовым управляющим ФИО6 в объявлении о проведении торгов, тогда как принимая решение об участии в оспариваемых торгах заявитель рассчитывал на получение (приобретение) входящих в предмет указанных лотов нежилых помещений, находящихся согласно официальной информации Росреестра, содержащейся в государственных информационных ресурсах об объектах недвижимости в режиме online (https://rosreestr.gov.ru), на первом этаже здания.

Также в обоснование доводов заявителем были приведены и иные доводы: об отсутствии в объявлении о проведении торгов (по всем лотам) сведений о наличии обременений и ограничений в отношении предметов лотов, документов в подтверждение возложения обязанностей, вытекающих из охранных обязательств в силу ФЗ «Об объектах культурного наследия», а также документов в виде копии охранного обязательства и паспорта объекта культурного наследия (в качестве прикрепленных файлов), которое должно было быть неотъемлемой частью договора купли-продажи (по всем лотам) в целях информирования интересантов о том, какие конкретные обязанности должны быть возложены на потенциального покупателя охранными обязательствами; о том, что вошедшие в состав лотов №№ 2 - 6 помещения представляют собой общее имущество дома, в котором они расположены, и принадлежат собственникам всех помещений в МКД на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могли войти в конкурсную массу должника и быть реализованы на торгах в процедуре банкротства; с учетом своего функционального предназначения помещения в составе указанных лотов (технические помещения) имеют субъектное ограничение на доступ в них. 

Удовлетворяя требования заявителя о признании недействительными торгов по продаже имущества (нежилых помещений), являющегося предметом лотов №№ 2 - 6, суды исходили из нераскрытия в сообщении о торгах указанного имущества полных сведения в отношении него, в результате чего заявитель при принятии решения об участии в торгах, основываясь на размещенной на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информации (сведениях) в отношении спорных объектов недвижимости, был введен в заблуждение относительно характеристик и качества предмета спорных торгов.

Судами отмечено, что целью публикации в порядке статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) является надлежащее первичное описание объекта с указанием в отношении него сведений, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Согласно пункту 15 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, включая номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение.

При этом с соответствии с письмом Росреестра от 18.06.2021 № 14-08908/21@ «Об отдельных вопросах, связанных с государственной регистрацией недвижимости» на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещены публичная кадастровая карта, сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», которые позволяют любому лицу безвозмездно получить информацию об объекте недвижимости, в том числе описание объекта недвижимости.

Судами установлено, что сообщение (публикация) о торгах спорного имущества не содержит полную информацию о предмете торгов - отсутствует информация об этаже здания, на котором расположены выставленные на торги помещения, не содержало сведений о том, что предметом лотов являются подвалы, их помещения (факт чего лицами, участвующими в деле, при рассмотрении настоящего спора не оспаривался), при этом отсутствовали (не прикреплялись к сообщению) и документы, которые бы могли однозначно установить местонахождение указанных помещений в здании (технический паспорт, выписка из ЕГРН, фотографии), в то время, как представленный в материалы дела протокол осмотра доказательств, удостоверенный нотариусом нотариального округа город Ижевск Удмуртской Республики ФИО12, содержит скриншоты в виде информации по спорным объектам недвижимости в режиме online, размещенной на официальном сайте Росреестра, согласно которой входящие в предметы лотов №№ 2 -6 нежилые помещения (с соответствующими кадастровыми номерами, указанными в объявлении о торгах) имеют характеристику по месту размещения в здании – 1 (первые) этажи.

Заявленные финансовым управляющим и кредитором в возражение на требования ФИО1 доводы о том, что заявитель является профессиональным участником торгов, имел возможность, но не воспользовался правом на запрос дополнительной информации и осмотр предметов торгов, отклонены судами с указанием на то, само по себе поведение заявителя (воспользовавшегося иным (публичным) источником получения сведений относительно интересующих его предметов торгов) не освобождает финансового управляющего от выполнения требований статьи 110 (абзаца 2 пункта 10) Закона о банкротстве, в части объема (полноты) размещаемых при опубликовании сообщений о торгах сведений о предмете торгов, которые позволяют потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество и исключить возможность формирования у них ошибочного представления о характеристиках реализуемого имущества.

Кроме того, судами были приняты во внимание представленные заявителем в материалы дела заключение эксперта общества «Межрегиональная лаборатория специализированной экспертизы» ФИО13 (имеющего высшее строительное образование по специальности «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений», сертификаты судебного эксперта - строителя АНО КЦ «Независимая экспертиза», стаж работы по специальности 23 года), консультация (заключение) специалиста в области пожарной безопасности ФИО14 (окончившего в 2009 году Федеральное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Академия государственной противопожарной службы МЧС РФ», имеющего квалификацию инженера по специальности «Пожарная безопасность», бессрочное квалификационное свидетельство, выданное в 2016 году МЧС РФ по Республике Башкортостан, подтверждающее факт прохождения квалификационного испытания в качестве должностного лица, проводящего независимую оценку пожарного риска, предъявляемым требованиям по направлению: обследование объекта защиты, проведение расчетов по оценке пожарного риска, подготовка вывода о выполнении (невыполнении) условий соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности и разработка мер по обеспечению выполнения условий, при которых объект защиты будет соответствовать требованиям пожарной безопасности; имеющегося квалификационное удостоверение должностного лица, аттестованного на осуществление деятельности в области независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности), выданное 23.12.2021 со сроком действия до 22.12.2026), и содержащиеся в них выводы специалистов.

Так, в представленном в материалы дела заключении эксперта ФИО13 содержатся следующие выводы:

- помещения, включенные в состав лотов №№ 2 - 6, являются подвальными, вспомогательными, не предусматривают самостоятельного использования, не имеют самостоятельного функционального значения и предназначены для обеспечения доступа в целях мониторинга технического состояния, обслуживания и ремонта общедомовых сетей и систем инженерно-технического обеспечения; 

- в указанных помещениях представлены транзитные участки сетей и систем инженерных коммуникаций, являющихся частью общедомовых систем инженерно-технического обеспечения и предназначенных для обеспечения нужд потребителей, имеющих подключение к указанным сетям и системам, поскольку в них отсутствуют элементы подключения таких сетей и систем к конечным потребителям, кроме системы центрального отопления, состоящей как из транзитных участков трубопроводов, так и из отопительных приборов, предназначенных для поддержания климатических параметров в исследуемых помещениях; 

- в целях соблюдения норм эксплуатации общего имущества жилого многоквартирного дома № 9 по ул. Баумана в г. Казани, к расположенным в указанных помещениях инженерным коммуникациям, являющимся частями общедомовых систем инженерно-технического обеспечения и предназначенным для обеспечения нужд собственников всех помещений данного дома, имеющих подключение к указанным сетям и системам, требуется обеспечение беспрепятственного доступа для контроля, обслуживания и ремонта указанных инженерных коммуникаций и оборудования в соответствии с положениями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и ГОСТ Р 56192-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»; в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» установлены требования по содержанию дверей в подвалы на запорных устройствах, а также запрет на их использование для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения.

Специалист в области пожарной безопасности ФИО14 пришел к следующим выводам о нарушении требований пожарной безопасности:

1. Отсутствует проезд пожарных автомобилей к зданию по всей длине с двух продольных сторон (подпункты а) и б) пункта 8.1.1 СП 4.13130.2013),

2. Отсутствует ограждение лестницы на пути эвакуации высотой более 45 см., на путях эвакуации допущен перепад высот менее 45 см., без устройства лестницы или пандуса (пункт 4.3.5 СП 1.13130.2020),

4. Отсутствует система противодымной защиты коридора длиной более 15 м. без естественного проветривания при пожаре (подпункт в) пункта 7.2 СП 7.13130.2013);

5. Эксплуатация подвальных нежилых помещений (лоты №№ 2 - 6) без нарушений требований пожарной безопасности не возможна без создания угрозы целостности и устойчивости здания в связи с необходимостью прокладки инженерных систем.

Согласно заключению специалиста ФИО14 в соответствии с подпунктом в) пункта 7.2 СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности» коридоры длиной более 15 м. без естественного проветривания при пожаре (помещение (в том числе коридор) без открываемых окон или проемов в наружных ограждающих строительных конструкциях или помещение (коридор) с открываемыми окнами или проемами площадью, недостаточной для наружного выброса продуктов горения, предотвращающего задымление этого помещения при пожаре) подлежат оборудованию системами вытяжной противодымной вентиляции. Выброс продуктов горения в атмосферу следует предусматривать над уровнем кровли (подпункт г) пункта 7.14 СП 7.13130. То есть, при устройстве системы дымоудаления в коридорах, нежилых подвальных помещениях, необходимо тянуть шахты системы дымоудаления по фасаду здания. Надо учитывать, что при монтаже воздуховодов необходимо пробивать отверстия в стенах и перегородках (в то время, как в отношение дома, в котором расположены спорные помещения, действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», которым установлены ограничения на выполнение подобного рода работ).

Кроме того, специалист ФИО14 не исключает, что такие работы могут повлиять на целостность и устойчивость здания.

Учитывая, что со стороны участвующих в деле лиц, каких-либо возражений по указанным заключениям эксперта и специалиста, равно как опровержений содержащихся в них выводов, представлено не было, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено, суды приняли данные заключения в качестве доказательств по спору, признав их соответствующими требованиям статей 64,67 и 68 АПК РФ.

Принимая во внимание содержащиеся в указанных заключениях выводы, при отсутствии доказательств обратного, суды пришли к выводу, что выставленные на торги в составе лотов №№ 2 - 6 помещения подвала имеют признаки общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем они (и, как следствие, соответствующая им доля в праве на земельный участок) не могли быть реализованы на торгах в процедуре банкротства должника.

В соответствии с положениями статья 289, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

По смыслу приведенной нормы права основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.

Согласно разъяснениям пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.03.2022, а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628.

В подтверждение довода о том, что спорные нежилые помещения, представляют собой общедомовое имущество, заявитель представил заключение эксперта (ФИО13), согласно которому спорные нежилые помещения, входящие в предмет Лотов №№ 2 - 6, расположены в подвале многоквартирного дома, с размещенными в них элементами сетей и систем инженерных коммуникаций, являющихся частью общедомовых систем инженерно-технического обеспечения и предназначенных для обеспечения нужд потребителей - собственников помещений дома.

Выводы экспертов лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Ходатайство о проведении судебной экспертизы сторонами не заявлялось.

При изложенных обстоятельствах, суды пришли к выводу, что спорные подвальные помещения, входящие в лоты №№ 2 – 6, относятся к общедомовому имуществу, поскольку предназначены для обслуживания более чем одного помещения в здании, отметив, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи о должнике как о собственнике спорных помещений, они принадлежат собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могли войти в конкурсную массу должника и быть реализованы на торгах в процедуре банкротства.

Отношения, связанные с организацией и проведением торгов, регулируются нормами права, содержащимися в статьях 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

При рассмотрении в рамках дела о банкротстве заявления о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается оспаривающее торги лицо, существенными и повлияли ли они на результат торгов, а также нарушены ли права или охраняемые законом интересы должника или его кредиторов и будут ли они восстановлены в результате удовлетворения заявления.

Оценив представленные в материалы дела доказательств в их совокупности, учитывая конкретные обстоятельства и установив проведение оспариваемых торгов с нарушением установленных законом правил, суды пришли к правомерному выводу о признании их недействительными.

Учитывая, что договор купли-продажи в отношении спорных помещений с ФИО1 заключен не был, при этом им были внесены задатки за указанное имущество, суды правомерно применили последствия недействительности сделки, в виде обязания должника (его финансового управляющего) возвратить ИП ФИО1 денежные средства в сумме 11 319 877,66 руб., составляющие общую сумму задатков, внесенных в целях приобретения спорного имущества.

Приведенные в возражениях на требования доводы о нарушении прав кредиторов должника в случае удовлетворения заявленных ФИО1 требований суд отклонил, указав, что удовлетворение требований кредиторов недопустимо путем нарушения прав заявителя.

Прекращая в порядке пункта части 1 статьи 150 АПК производство по заявлению ФИО15 в части признании недействительным права собственности и исключении регистрационных записей из ЕГРН, суд первой инстанции исходил из того, что указанные требования не относятся к экономическим спорам и делам, связанным с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем, указанные требования относятся к компетенции судов общей юрисдикции.

При этом апелляционным судом отмечено, что применительно к доводу кредитора об отсутствии у заявителя права на оспаривание зарегистрированного за ним права на имущество, прекращение судом первой инстанции производства по соответствующему требованию ему не противоречит.

Разрешая настоящий обособленный спор, суды первой и апелляционной инстанции действовали в рамках предоставленных им полномочий и оценили обстоятельства по внутреннему убеждению, что соответствует положениям статьи 71 АПК РФ.

Приведенные в кассационных жалобах доводы подлежат отклонению, так как выводов судов не опровергают, не свидетельствуют о допущении судом нарушений норм материального и (или) процессуального права и не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку по своей сути касаются фактических обстоятельств, доказательственной базы по спору и вопросов их оценки, основаны на ином толковании норм права, подлежащих применению при рассмотрении спора; доводы заявителей кассационных жалоб тождественны доводам, являвшимся предметом исследования суда апелляционной инстанции и получившим надлежащую правовую оценку с подробным изложением мотивов их отклонения.

Вопреки доводам заявителей жалоб, суды полностью установили обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего обособленного спора. В описательной и мотивировочной части обжалуемых судебных актов судами полно и всесторонне приведены все исследуемые доказательства, доводы участников процесса, подробно изложены мотивы, по которым суды пришли к итоговым выводам относительно заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 по делу № А65-24100/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                            Е.В. Богданова 

Судьи                                                                                    Е.П. Герасимова 

                                                                                              В.А. Самсонов