ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-50528/2020

город Ростов-на-Дону

27 января 2022 года

15АП-23689/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности от 06.10.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства»на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 06 декабря 2021 года по делу № А32-50528/2020 по иску федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства»к индивидуальному предпринимателю ФИО3 при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью консалтинговая компания «Аргус», оценщика ФИО4,об изъятии земельного участка для федеральных нужд,

УСТАНОВИЛ:

федеральное казенное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» (далее – учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее –ИП ФИО3, ответчик) со следующими требованиями:

- изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, площадью 782 156 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ОАО «Витязево», посредством перечисления учреждением денежной суммы в размере 4 896 300 руб. на банковский счет ИП ФИО3 или на депозитный счет нотариуса;

- зарегистрировать право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью42 691 кв.м.

Исковые требования мотивированы уклонением предпринимателя от заключения соглашения об изъятии для государственных нужд спорного земельного участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Аргус» (далее –ООО «КК «Аргус»), оценщик ФИО4.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от  06.12.2021 исковые требования удовлетворены. Суд изъял для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) нужд путем прекращения права собственностиИП ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, площадью 782 156 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ОАО «Витязево», посредством перечисления со стороны учреждения на банковский счет ИП ФИО3 или на депозитный счет нотариуса возмещения в размере рыночной стоимости за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, установленном заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 20.08.2021 № 1994-Э эксперта ФИО5 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»), в сумме 11 158 078 руб., а также рыночной стоимости права требования возмещения убытков, связанных с изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 20.08.2021 № 1994-Э эксперта ФИО5 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»), в сумме 958 203 руб.

Суд указал на то, что решение является основанием для государственной регистрации в ЕГРН права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., и подлежит немедленному исполнению в порядке статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом распределены судебные расходы по делу, а также перечислены денежные средства ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» в депозитного счета суда за проведение повторной судебной экспертизы. 

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался заключением повторной судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость изымаемого у предпринимателя земельного участка.

Учреждение обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда первой инстанции изменить в части определения рыночной стоимости за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 и убытков, связанных с изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что заключение повторной экспертизы, подготовленное экспертом ФИО5, имеет неустранимые пороки, не отвечает принципам объективности, всесторонности и полноты исследований. Учреждение настаивает на том, что рыночная стоимость за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 и размер убытков, связанных с изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, подлежат определению в соответствии с отчетом об оценке№ 876-03 от 23.04.2020, подготовленного ООО «КК «Аргус».

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, отказать учреждению в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.                            

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

 Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчик, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 28.12.2018 № 4626-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта: «Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керчь (на Симферополь), подъезды к морским портам Кавказ и Тамань. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь на участкекм 52 - км 73, Краснодарский край».

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 21.02.2010 № 452-р в наименование и пункт 1 распоряжения от 28.12.2018№ 4626-р внесены изменения, наименование объекта изложено в следующей редакции «Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь. Строительство и реконструкция автомобильной дорогиА-290 Новороссийск - Керчь на участке км 52 - км 73, Краснодарский край».

Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 14.10.2019 № 2898-р принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, площадью 782 156 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ОАО «Витязево», принадлежащего на праве собственности ФИО3 (на дату принятия распоряжения № 2898-р от 14.10.2019).

Во исполнение распоряжения № 2898-р от 14.10.2019 был образован земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675.

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м. попадает в зону строительства объекта «Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск -Керчь на участке км 52 - км 73, Краснодарский край».

Из пункта 2 распоряжения № 2898-р от 14.10.2019 следует, что учреждению необходимо обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению, в том числе: обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

17.10.2019 за исх. № 11962/15 в адрес ИП ФИО3 было направлено письмо, согласно которому в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, площадью 782 156 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ОАО «Витязево», попадает в зону строительства вышеуказанного объекта.

На основании государственного контракта № 876 от 11.03.2020, заключенного между учреждением и ООО «КК «Аргус», общество произвело оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, площадью 782 156 кв.м., размера убытков.

Размер возмещения в связи с изъятием для государственных нужд объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта определялся на основании отчета об оценке № 876-03 от 23.04.2020, подготовленного ООО «КК «Аргус».

В соответствии с отчетом денежная сумма, подлежащая выплате ответчику, составляет 4 896 300 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., составляет4 680 000 руб.; размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка в целях обеспечения реализации проекта, составляет 216 300 руб. 

С учетом изложенного, в связи с изъятием недвижимого имущества, учреждением подготовлен проект соглашения с ответчиком, которым предусмотрена выплата денежных средств ответчику в размере 4 896 300 руб. Проект соглашения направлен ИП ФИО3. письмом от 21.05.2020исх. № 5149/15.

В связи с тем, что ответчик не представил подписанное соглашение об изъятии недвижимости для государственных нужд, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 499-ФЗ) в Земельный кодекс Российской Федерации введена глава VII.1, регламентирующая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 499-ФЗ) принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в том числе прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

По правилам статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе со строительством (реконструкцией) автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, при отсутствии других возможных вариантов строительства (реконструкции) этих объектов.

Пунктом 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В соответствии с положениями статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации должна быть соблюдена в полном объеме.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункты 2 и 3 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для прекращения, в том числе права собственности гражданина или юридического лица земельным участком.

Таким образом, требование истца об изъятии земельного участка является правомерным.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных данной статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что по смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с отчетом № 876-03 от 23.04.2020, подготовленнымООО «КК «Аргус», денежная сумма, подлежащая выплате ответчику, составляет4 896 300 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., составляет 4 680 000 руб.; размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка в целях обеспечения реализации проекта, составляет 216 300 руб. 

Ответчик не согласился с размером возмещения за изымаемый земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением от 28.01.2021 судом первой инстанции назначена судебная экспертиза для определения размера возмещения на дату проведения экспертного исследования за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, а также размера убытков, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «ЗемЭнергоЦентр» ФИО6

В соответствии с заключением эксперта от 15.03.2021 № 009-03/21 рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м. по состоянию на дату экспертизы составила 3 035 700 руб., суммарный размер убытков определен в размере 350 руб.

Ответчик не согласился с данным экспертным заключением, в обоснование ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы сослался на то, что экспертом при проведении экспертизы не осуществлялся осмотр земельного участка, что привело к существенному занижению его стоимости. Объекты-аналоги не соответствуют объекту экспертизы. Расчет убытков экспертом не выполнен, определен в сумме 350 руб., при этом земельный участок используется для выращивания сельскохозяйственных культур. Не учтено использование земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур, эксперт прямо указал на неиспользование земельного участка в заключении, не выезжая на место и не осматривая участок. 

В судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО6 подтвердила, что осмотр земельного участка не проводился (протокол судебного заседания от 25.04.2021).

Оценив заключение первичной судебной экспертизы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта ФИО6 от 15.03.2021 № 009-03/21 не может быть признано в качестве достоверного и допустимого доказательства стоимости возмещения за изъятие земельного участка и суммы убытков, поскольку осмотр объекта оценки экспертом не проводился. Непроведение обследования изымаемого земельного участка не позволяет суду принять данное заключение в качестве достоверного доказательства стоимости изымаемого земельного участка и размера убытков, кроме того, как таковой расчет размера убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды в экспертном заключении не приведен, состояние земельного участка устанавливалось экспертом исключительно по материалам настоящего дела. Экспертом определены только убытки в размере 350 руб. в качестве платы за государственную регистрацию права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В результате такой оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 по состоянию на дату экспертизы (15.03.2021) составила 3 035 700 руб., то есть существенно меньше той суммы, которая изначально была предложена в исковом заявлении(4 680 000 руб.) и была определена по состоянию на апрель 2020 года, что не может быть признано разумным, с учетом объективно существующей и общеизвестной динамики цен на земельные участки в Краснодарском крае. Определение размера всех понесенных в связи с изъятием земельного участка убытков в сумме 350 руб. не может быть признано адекватно и полно отражающим реально понесенные ответчиком имущественные потери, причиненные изъятием у него земельного участка, как в виде реального ущерба, так и упущенной выгоды.

Отклоняя представленное истцом заключение специалиста ФИО4 № 876-03 от 23.04.2020, в соответствии с которым рыночная стоимость размера возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м. составляет 4 680 000 руб., упущенная выгода - 84 674 руб. 57 коп., убытки, связанные с приобретением нового земельного участка, - 131 255 руб. 36 коп., убытки, связанные с регистрацией прав на вновь приобретаемый объект недвижимости, - 350 руб., суд первой инстанции указал на то, что данное заключение было выполнено за семь месяцев до обращения учреждения с иском об изъятии земельного участка, соответственно, данный отчет не может быть признан актуальным и отражающим действительную стоимость изымаемого земельного участка и размер убытков на момент принятия решения суда об изъятии земельного участка.

Определением от 25.05.2021 судом первой инстанции назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертуООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ФИО5

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 от 20.08.2021№ 1994-Э рыночная стоимость размера возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м. составляет на дату исследования 11 158 078 руб., рыночная стоимость прав требования по возмещению убытков, связанных с изъятием земельного участка, составляет958 203 руб.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является достаточно ясным и полным, не содержит противоречий, не вызывает сомнений относительно его достоверности.

Суд первой инстанции установил, что экспертом ФИО5 осмотр земельного участка проведен 21.06.2021, экспертом установлено местоположение земельного участка, расположение по отношении к участку автомобильных дорог, зон с особыми условиями использования территории, прохождение через участок газопровода Анапа - Благовещенская, пересечение земельного участка с границами иных земельных участков. В результате подробного исследования, сопоставления объектов-аналогов и обоснования корректировок, рыночная стоимость размера возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м. определена в размере 11 158 078 руб. При определении размера убытков экспертом установлено выращивание на изымаемом массиве на дату осмотра подсолнечника, упущенная выгода рассчитана в виде неполученного дохода за 1 год хозяйствования до восстановления нарушенного производства. В расчете принят усредненный доход за год от выращивания культур в составе севооборота правообладателя. В результате рыночная стоимость прав требования по возмещению убытков, связанных с изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., определена в размере 958 203 руб.

Заключение повторной судебной экспертизы признано судом первой инстанции полным, обоснованным, исчерпывающе отвечающим на вопросы о стоимости изымаемого земельного участка и о сумме убытков. Суд указал, что квалификация эксперта ФИО5 и опыт ее профессиональной деятельности в качестве оценщика и судебного эксперта не оставляют места для обоснованных сомнений в качественном уровне подготовленного экспертного заключения. Подобранные объекты-аналоги позволяют считать определение стоимости изымаемого земельного участка объективным и адекватно отражающим стоимость земель сельскохозяйственного назначения в данном районе.

Истец не согласился с заключением повторной судебной экспертизы, представил рецензию от 03.09.2021 на заключение эксперта от 20.08.2021№ 1994-Э, выполненную специалистом ФИО4, а также ходатайствовал о назначении очередной повторной оценочной экспертизы с поручением ее проведения ФИО7 (ООО «Арктика»).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленная истцом рецензия специалиста ФИО4 на заключение эксперта ФИО5 от 20.08.2021 № 1994-Э не может быть признана как исключающая выводы, сделанные экспертом.

Ссылка заявителя на рецензию отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», и не может быть принята как надлежащее средство доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы. Рецензент не предупреждался об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства. Из представленной рецензии невозможно установить тот объем документов, который исследовался рецензентом при подготовке критических замечаний на заключение судебной экспертизы. Кроме того, рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания. Рецензия не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов заявителя апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не может быть принята во внимание ссылка учреждения на то, что в экспертном заключении отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для исследования объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке исследуемого объекта и другие выводы.

Обоснование сегмента рынка приведено в исследовательской части заключения повторной судебной экспертизы, эксперт указал на то, что использование земельного участка согласно зоне СХ-1 под пашню, в частности, под выращивание пропашных культур, подтверждается дополнительными материалами и результатами осмотра. Экспертом приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании с указанием интервала значений цен. При отборе аналогов экспертом учтены характеристики изымаемого земельного участка, которые существенно влияют на его стоимость (местоположение объекта, состояние окружения, объем передаваемых прав, вид использования и (или) зонирование, площадь земельного участка). 

Таким образом, выводы эксперта относительно рынка недвижимости в исследуемом сегменте сделаны в объеме, достаточном для формирования стоимости в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, и с учетом особенностей оценки, предусмотреннымистатьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Такие характеристики, как емкость рынка, динамика рынка, не являются факторами, влияющими на рыночную стоимость земельного участка, с учетом статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод истца о том, что в экспертном заключении отсутствует описание процесса оценки объекта исследования в части применения подхода (подходов) к оценке, отклоняется, поскольку пункт 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» не содержит требований относительно процесса оценки. Исследование соответствует структуре, которая определена в статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Довод о том, что в заключении отсутствует обоснование использования только части аналогов для расчета и правил их отбора, является несостоятельным, т.к. отбор аналогов из имеющихся на дату исследования предложений в количестве единиц произведен в таблице № 6 экспертного заключения, исходя из сегмента оцениваемого рынка, анализа ценообразующих факторов. 

Судом апелляционной инстанции не принимается довод истца о том, что экспертом необоснованно применена скидка на торг, поскольку корректировка на торг в размере 10% применена с учетом характеристик земельного участка и мнения участников рынка исследуемого сегмента на дату оценки в соответствии со справочником оценщика недвижимости 2020 года. 

Довод о том, что для расчета рыночной стоимости изымаемого земельного участка объекты-аналоги подобраны некорректно, эксперт не учел отличия по площади, отклоняется, поскольку анализ, отражающий степень зависимости удельного показателя стоимости единицы площади земельных участков из наиболее близких по своим характеристикам, но различающиеся местоположением, за исключением участков, расположенных в зоне с развитой инфраструктурой, отражены на графике на стр. 32 экспертного заключения. Основополагающим критерием при расчете возмещения является возможность восстановить производство до условий хозяйствования, который имел собственник до принятия решения об изъятии, т.е. правообладателю следует приобрести аналогичный участок изымаемому площадью 4,2691 га. На исследуемом диапазоне  площади, в который входят исследуемый земельный участок и аналоги, существенных различий в стоимости не обнаружено, о чем свидетельствует коэффициент корреляции 0,0007, отсутствие указанной зависимости обусловлено, прежде всего, в отличие от иных сегментов рынка, возможностью снижать затраты в расчете на 1 га при выращивании сельскохозяйственных культур в промышленных масштабах, что подтверждает удельный показатель стоимости участков, скорректированных значений предложений к продаже. 

Довод о том, что корректировка на местоположение выполнена экспертом без учета анализа рынка, несостоятелен, т.к. в данном случае корректировка на характеристики местоположения не требовалась, поскольку экспертом выбраны объекты-аналоги со схожими характеристиками местоположения.

Довод о том, что в таблице № 7 отсутствуют ссылки на сайты, где были найдены объекты-аналоги, отклоняется, т.к. ссылки отражены в таблице отбора аналогов № 6 и в приложении к заключению. 

Также отклоняется довод о том, что информация о себестоимости томатов в экспертном заключении не подтверждена, поскольку урожайность принята на основании рыночных данных и соответствует статистическим отчетам за 2020 год КФХ, земельные массивы которых расположены в южной части Краснодарского края. 

Исследовав и оценив заключение повторной судебной экспертизы, апелляционный суд пришел к выводу, что в выводах эксперта не имеется противоречий либо неясности, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствуют требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тому вопросу, который поставлены судом; исследование проведено квалифицированным специалистом, обладающим специальными знаниями, экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного, требования истца об изъятии для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) нужд путем прекращения права собственности ИП ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, площадью782 156 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа,ОАО «Витязево», правомерно удовлетворены судом посредством перечисления со стороны учреждения на банковский счет ИП ФИО3 или на депозитный счет нотариуса возмещения в размере рыночной стоимости за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, площадью 42 691 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, установленном заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 20.08.2021 № 1994-Э эксперта ФИО5 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»), в сумме 11 158 078 руб., а также рыночной стоимости права требования возмещения убытков, связанных с изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 20.08.2021 № 1994-Э эксперта ФИО5 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»), в сумме 958 203 руб.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 декабря 2021 года по делу № А32-50528/2020 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

О.А. Сулименко