ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru, e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 

<

***>, факс: 

<

***> 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки Дело № А15-979/2024 07.11.2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 28.10.2025. Постановление изготовлено в полном объёме 07.11.2025. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Мишина А.А., судей: Сулейманова З.М. и Счетчикова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кюльбаковым В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2025 по делу № А15-979/2024, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,  

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив «РАХАТ» (далее - ЖСК «РАХАТ», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) и администрации г. Кизилюрта (далее - администрация) о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, указав в резолютивной части решения, что решение является основанием для постановки Управлением Росреестра по Республике Дагестан на  

кадастровый учет многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, и для регистрации в ЕГРН права собственности ЖСК «РАХАТ».  

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2025 по делу № А15-979/2024 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.  

Не согласившись с решением, ИП ФИО1 обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. По мнению апеллянта, ИП ФИО1 предприняты действия по легализации завершенного строительством объекта. Судом не дана оценка признания ответчиком иска.  

Определением суда от 19.09.2025 апелляционная жалоба принята к производству суда, судебное заседание назначено на 28.10.2025. Суд апелляционной инстанции установил, что жалоба подана председателем правления кооператива – ФИО1 В дополнениях к жалобе ИП ФИО1 подтвердил, что жалоба подана от имени ответчика – ИП ФИО1  

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru/ в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с этого момента является общедоступной.  

Отзыв на жалобу суду не представлен. 

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2025 по делу № А15-979/2024 в соответствии с требованиями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.08.2013 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 05:45:000040:202 сроком на пять лет.  

В рамках дела № А15-5960/2022 установлено следующее. 

Согласно выписке из ЕГРН от 18.04.2023, на основании договора аренды земельного участка от 06.08.2013 № 27 за ФИО1 зарегистрировано право аренды на  

земельный участок с КН 05:45:000040:202 площадью 3900+/-22 м2, расположенный по адресу: 

<

...>, на период с 06.09.2013 по 06.08.2018.  

Вступившим в законную силу решением Кизилюртовского городского суда Республики Дагестан от 13.01.2020 по делу № 2а-40/2020 административное исковое заявление ФИО1 к администрации г. Кизилюрт о признании незаконным бездействия администрации и обязании заключить с ним договор аренды для завершения строительства на три года, удовлетворено. Суд признал незаконным бездействие администрации г. Кизилюрт в заключении договора аренды с ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 05:45:000040:202 общей площадью 3900 м2, расположенный по адресу: 

<

...>.  

Суд обязал администрацию г. Кизилюрт заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 05:45:000040:202 общей площадью 3900 м2, расположенного по адресу: 

<

...>, для завершения строительства объекта недвижимости сроком на три года без проведения торгов.  

На основании исполнительного листа № 026148149 от 08.10.2020, выданного по делу № 2а-40/2020, в отношении администрации возбуждено исполнительное производство от 18.12.2020 № 708241/20/05020-ИП.  

В материалах исполнительного производства от 18.12.2020 № 708241/20/05020-ИП имеются подписанные администрацией и предпринимателем договор от 22.12.2020 аренды земельного участка с КН 05:45:000040:202 сроком до 13.02.2023 и акт приема-передачи земельного участка от 06.11.2020.  

Сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривается предоставление земельного участка с кадастровым номером 05:45:000040:202 в аренду предпринимателю.  

17 сентября 2013 года администрацией г.Кизилюрт выдано ФИО1 разрешение № RU 05306000/94 на строительство 12 этажного 72-хквартирного жилого дома. Срок разрешения – до 17.09.2015, срок продлен до 18.08.2016.  

В материалы дела также представлено разрешение на строительство от 01.03.2019 № 05306000-09-2019, в соответствии с которым отдел архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации г. Кизилюрт разрешает строительство объекта капитального строительства (завершающий этап-благоустройство и монтаж лифта); наименование объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией – 7 этажный 40-квартирный жилой дом с мансардным и цокольным этажами (пункт 2 разрешения). Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен или планируется расположение объекта капитального строительства – 05:45:000040:202 (пункт 3 разрешения).  

В обоснование настоящих исковых требований истец указал, что между застройщиком (или инвестором) индивидуальным предпринимателем ФИО1 и соинвестором ЖСК «РАХАТ» заключен инвестиционный договор от 17.01.2014 (далее - договор), согласно которому соинвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Кизилюрт, пр. И. Шамиля, 22а, в размере и сроки, которые предусмотрены договором, после чего принять такой объект недвижимости по акту приема-передачи, а заказчик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соинвестору объект недвижимости, указанный в пункте 1.2 договора согласно внесенному размеру инвестиций (том 1, л.д. 82-89).  

В силу пунктов 1.2-1.4 договора объектом инвестиционной деятельности является реализация инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости – 12-этажного 72-хквартирного жилого дома с характеристиками, указанными в разрешении на строительство № RU 05306000 от 17.09.2013 и проектной документации, которая получила положительное заключение государственной экспертизы № 05-1-4-0010-13.  

Строительство многоквартирного дома осуществляется на земельном участке площадью 3900 м2 с кадастровым номером 05:45:000040:202 (категория земель – земли населенных пунктов), право аренды которого принадлежит застройщику на основании договора аренды земельного участка от 06.08.2013 № 27. Сроком ввода объекта недвижимости в эксплуатацию с учетом норм продолжительности строительства согласно СНиП – 2017, не позднее 31.12.2017.  

Согласно абзацу 2 пункта 3.1 договора стороны исходят из того, что соинвестор получают долю в объекте недвижимости соответственно внесенному размеру инвестиций в реализацию инвестиционного проекта. Порядок определения доли в объекте недвижимости согласно размеру собственных или привлеченных средств соинвестора, внесенных в реализацию инвестиционного проекта определяется сторонами применительно к каждому помещению (квартире) в объекте недвижимости.  

Главой 4 договора предусмотрены права и обязанности сторон. В соответствии с пунктом 4.1 договора соинвестор обязан: 

- осуществить финансирование проекта в объеме в порядке, установленном настоящим договором;  

- принять объект недвижимости и (или) долю в нем определенной сторонами соразмерно внесенному вкладу в финансирование строительства объекта;  

- выполнять надлежащим образом иные свои обязанности, предусмотренные договором.  

По окончании строительства спорного объекта, 26.12.2019 ФИО1 направил в Управление государственного строительного надзора Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Дагестан (далее – управление строительного надзора) извещение № 1 об окончании строительства, реконструкции объекта капитального строительства – 7 этажный 40-квартирный жилой дом с цокольным и мансардным этажами.  

18 декабря 2020 года Управлением строительного надзора ФИО1 выдано заключение (номер дела № 02-126-13) о соответствии построенного, реконструированного объекта капительного строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.  

Указанное заключение утверждено распоряжением начальника Управления строительного надзора от 18.12.2020 № 02-30/131-2020.  

В последующем ФИО1 обратился в администрацию г. Кизилюрт с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  

Истец указывает, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано. Представлена копия апелляционного определения Верховного суда Республики Дагестан от 21.12.2022 по делу № а-8862/2022, в котором, по мнению истца, установлена незаконность бездействия администрации в выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию.  

02.02.2021 между предпринимателем и кооперативом составлен и подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному договору от 17.01.2024.  

Согласно указанному акту, во исполнение условий инвестиционного договора от 17.01.2024 стороны завершили реализацию инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000040%202.  

В силу абзаца 2 пункта 4 акта от 02.02.2021 застройщик передает инвестору, а инвестор принимает завершенный строительством объект недвижимости, готовность которого составляет 100% в соответствии с Техническим планом от 23.12.2020, выполненным кадастровым инженером по заказу застройщика.  

Согласно абзацу 2 пункта 8 акта от 02.02.2021 с момента подписания настоящего акта к инвестору переходят все права и обязанности собственника в отношении переданного объекта недвижимого имущества, которые имел застройщик на момент подписания настоящего акта.  

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, кооператив обратился с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска указал, что в материалы настоящего дела не представлены доказательства соблюдения процедуры получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в материалы дела не представлены сведения о доле участия кооператива, его размерах вклада.  

Соглашаясь с выводами, изложенными в решении суда первой инстанции, коллегия судей приходит к следующим выводам.  

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными способами, предусмотренными законом.  

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.  

Суд не вправе самостоятельно изменять предмет или основание иска, а должен принять решение только по заявленным требованиям и может выйти за их пределы лишь в тех случаях, когда это предусмотрено действующим законодательством.  

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

Основания приобретения права собственности закреплены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенным для этих целей в  

порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязанность доказывания соответствующих обстоятельств в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит на истце.  

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление № 44), в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.  

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным  

требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Возведение (создание) постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, является в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельным основанием для признания ее самовольной (абзац второй пункта 2 постановления № 44).  

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

При разрешении споров, возникающих из договоров, поименованных сторонами как «инвестиционные», необходимо установить их гражданско-правовую природу.  

Проанализировав условия инвестиционного договора, суд приходит к выводу, что инвестиционный договор по своей сути представляет собой договор, регулируемый главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации «Подряд».  

Судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.  

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.  

Согласно пункту 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (пункт 1 статьи 747 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

ФИО1 выданы разрешения на строительство № RU 05306000 от 17.09.2013 и от 01.03.2019 № 05306000-09-2019. Вместе с тем, в материалы настоящего дела не представлены доказательства соблюдения процедуры получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство.  

Между тем, апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 21.12.2022, представленное в ненадлежащем виде, не может являться основанием для обязания администрации выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.  

При этом, довод апеллянта о том, что ФИО1 признаны исковые требования, подлежат отклонению, поскольку их признание не может являться основанием для признания права собственности. Более того, учитывая, что руководителем кооператива и предприниматель является один и тот же человек – ФИО1  

Поскольку отсутствие у истца, как в период возведения спорной постройки, так и в настоящее время прав на земельный участок, допускающих строительство на нем объекта недвижимости, исключает признание за истцом права собственности на нее в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно отказал в удовлетворении иска.  

Согласно абз. 2 пункта 3.1 стороны исходят из того, что соинвестор получает долю в объекте недвижимости соответственно внесенному размеру инвестиций в реализацию инвестиционного проекта. Порядок определения доли в объекте недвижимости согласно размеру собственных или привлеченных средств соинвестора, внесенных в реализацию инвестиционного проекта определяется сторонами применительно к каждому помещению (квартире) в объекте недвижимости.  

При этом, соинветстор просит признать право собственности на весь объект недвижимости, а не долю, как указано в пункте 3.1 договора.  

Кроме того, в материалы дела не представлены сведения о доле участия кооператива, его размерах вклада (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

В настоящем случае, исследовав позицию требований, коллегия судей полагает, что кооперативом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.  

С учетом изложенного апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о неполном исследовании судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.  

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.  

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи, с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа и по их ходатайству копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.  

Руководствуясь статьями 110, 268, 269-271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2025 по делу № А15-979/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий А.А. Мишин 

Судьи З.М. Сулейманов  

А.В. Счетчиков