ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-24153/2022

20 августа 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  07 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 августа 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Краецкой Е.Б.

судей  Бацман Н.В., Тетериной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Губанищевой У.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4905/2025) межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе на решение от 12.05.2025 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-24153/2022 (судья Власова В.Ф.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Московский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа – Югре, Ямало-Ненецкого автономного округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об уменьшении арендной платы, по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе к обществу с ограниченной ответственностью «Московский» о расторжении договора,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Главного управления строительства Тюменской области, акционерного общества «Газпром газораспределение Север», Администрации Тюменского муниципального района, акционерного общества «Аэропорт Рощино», Прокуратуры Тюменской области,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Московский» – ФИО1 (по доверенности от 16.05.2025 № 2/25-МОСК);

от межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе – ФИО2 (по доверенности от 15.08.2024),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Московский» (далее – истец, Общество, ООО «Московский») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа – Югре, Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – ответчик, Управление, МТУ Росимущества) об уменьшении ежегодного размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з до 0 руб. с 30.08.2021 до внесения изменений в Правила землепользования и застройки Московского муниципального образования Тюменского муниципального района Тюменской области в части изменения территориальной зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:772, с «зоны застройки индивидуальными жилыми домами» (Ж1) на «зону сельскохозяйственного использования». 

Решением от 15.03.2023 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 05.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Постановлением от 14.12.2023 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение от 15.03.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 05.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-24153/2022 отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела следует дать оценку действиям Управления в ходе проведения торгов в части предоставления достоверной информации относительно объекта, являющегося предметом конкурса, установить, соответствовал ли спорный земельный участок заявленным на аукционе характеристикам на момент его подготовки и проведения, являлось ли законным при установленных характеристиках передача спорного земельного участка Управлением в аренду Обществу.

Определением от 22.12.2023 Арбитражный суд Тюменской области принял исковое заявление на новое рассмотрение.

В рамках дела А70-3534/2023 Арбитражным судом Тюменской области рассмотрено исковое заявление Управления к ООО «Московский» о взыскании 4 380 978 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 и 411 812 руб. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.11.2022 по 17.02.2023. 

Решением от 13.06.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-3534/2023, оставленным без изменения постановлением от 31.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен.

Постановлением от 06.02.2024 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение от 13.06.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 31.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-3534/2023 отменил, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела на основании анализа аукционной документации следует дать оценку действиям Управления в ходе проведения торгов в части предоставления достоверной информации относительно объекта, являющегося предметом конкурса, установить, соответствовал ли спорный земельный участок заявленным на аукционе характеристикам на момент его подготовки и проведения, являлось ли законным при установленных характеристиках передача спорного земельного участка управлением в аренду обществу.

Дополнительно указано, что в рамках дела № А70-24153/2022 и настоящего дела спорным является один и тот же вопрос относительно возможности использования обществом земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:772, предоставленного обществу на основании договора аренды от 30.08.2021 № 2220/з, и об обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем суду первой инстанции следует вынести на обсуждение сторон вопрос об объединении указанных арбитражных дел в одно производство для их совместного рассмотрения, а также о привлечении к участию в деле иных заинтересованных лиц.

Определением от 15.02.2024 Арбитражный суд Тюменской области принял исковое заявление на новое рассмотрение.

Определением от 03.04.2024 Арбитражный суд Тюменской области объединил дело № А70-3534/2023 с делом № А70-24153/2022 в одно производство для их совместного рассмотрения, присвоив объединенному делу номер А70-24153/2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление строительства Тюменской области, акционерное общество «Газпром газораспределение Север», Администрация Тюменского муниципального района, акционерное общество «Аэропорт Рощино», Прокуратура Тюменской области.

МТУ Росимущества уточнило исковые требования, просило расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы, которые в порядке статьи 49 АПК РФ приняты арбитражным судом первой инстанции.

Определением от 05.12.2024 Арбитражный суд Тюменской области приостановил производство по делу № А70-24153/2022 до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-13079/2023, в рамках которого рассматривался спор по иску Обществу у Управлению о внесении изменений в договор.

Определением от 05.02.2025 Арбитражный суд Тюменской области возобновил производство по делу № А70-24153/2022.

ООО «Московский» представило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором Общество просило:

- признать недействительными результаты открытого аукциона от 23.08.2021 № 11-1-21/03 на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, расположенного в Тюменской области, Тюменском районе;

- признать договор аренды от 23.08.2021 № 2220/з недействительным;

- взыскать с МТУ Росимущества в пользу Общества 53 847 753 руб. 34 коп. по договору аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з; 100 127 руб. 20 коп. в качестве задатка за участие в аукционе; 555 977 руб. 22 коп. пени и штрафов; 1 700 000 руб. по договору за монтаж ангара ИП ФИО3; 336 000 руб. за охрану объекта; а также проценты по правилам статьи 395 ГК РФ в размере 12 102 778 руб. 82 коп.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что уточнение исковых требований Общества фактически направлено на предъявление новых требований, которые в первоначальном исковом заявлении не заявлялись, в связи с чем Арбитражный суд Тюменской области отказал ООО «Московский» в принятии заявления об уточнении иска.

Решением от 12.05.2025 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-4153/2022 исковые требования ООО «Московский» и Управления оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований МТУ Росимущества и принять новый судебный акт об удовлетворении требования о  расторжении договора аренды; исключить из мотивировочной части решения суда выводы о недействительности аукциона.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: выводы суда о том, что аукцион проведен Управлением на основании аукционной документации, содержащей несоответствующие действительности сведения о земельном участке, в связи с чем аукцион является ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, выходит за предмет заявленных исковых требований, поскольку соответствующие требования и аргументы сторонами не заявлялись; замечания на документацию об аукционе не поступали, в аукционе приняло участие несколько лиц; наличие обременения, ограничения в использовании, принадлежность земельного участка к определенной категории земель, сведения о зонах с особыми условиями использования территорий (приаэродромные территории аэродромов гражданской авиации Плеханово и Рощино) на дату проведения аукциона в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не значились; на дату заключения договора ООО «Московский» сельскохозяйственную деятельность не осуществляло; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:772 - для сельскохозяйственного производства, а не для строительства; аукцион участниками не оспаривался, срок для признания аукциона в течение одного года со дня проведения торгов пропущен; Общество не обращалось в МТУ Росимущества с заявлением о расторжении договора, а длительное время пыталось изменить вид разрешенного использования в обход конкурентных процедур; согласно заявке ООО «Московский» от 16.08.2021 на участие в аукционе заявителю было известно фактическое состояние и технические характеристики (месторасположение) объекта аукциона и заявитель не имел претензий к ним; сведения в отношении участка о категории, виде разрешенного использования, территориальной зоне, зоне с особыми условиями использования территории, об ограничениях в связи с расположением земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории, размещены на официальных сайтах государственных органов и являются открытыми и общедоступными, Общество имело возможность с ними ознакомиться до заключения договора; ООО «Московский» условия о своевременном перечислении арендных платежей не исполняло, задолженность погашена в рамках исполнительного производства, соответственно, требования МТУ Росимущества о расторжении договора подлежали удовлетворению.

ООО «Московский» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ООО «Московский» с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей Общества и Управления, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения аукциона № 11-1-21/03 на право заключения договоров аренды, находящихся в федеральной собственности земельных участков (распоряжение управления № 72-485-р, далее - распоряжение) между Обществом (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 2220/з (далее – договор), согласно пунктам 1.1 – 1.3 которого арендатору по временное владение и пользование передан земельный участок общей площадью 262 585 кв.м, расположенный по адресу: Тюменская область, р-н Тюменский, Переваловское МО (далее – участок). Кадастровый номер земельного участка: 72:17:0000000:772. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. На участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности от 11.06.2010 № 72-72-01/085/2010-246. В соответствии со сведениями ЕГРН на участке не установлены границы сервитутов, обременяющие права арендатора по использованию участка. Цель использования земельного участка – для сельскохозяйственного производства. 

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 2.1 договора). 

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (пункт 2.2 договора). 

Пунктом 2.3 договора стороны согласовали условие о том, что участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с момента государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежегодной арендной платы за участок установлен согласно результатам аукциона № 11-1-21 /03-РА от 23.08.2021, и составляет 17 135 510 руб. в год. Внесенный арендатором (победителем аукциона) задаток в сумме 157 551 руб. засчитывается в счет арендной платы. 

По условиям пункта 3.3.3 договора арендная плата начисляется с даты вступления в силу договора и вносится арендатором ежеквартально, равными долями в сроки до: - 15 февраля - за I квартал, - 15 мая - за II квартал,- 15 августа - за III квартал,- 15 ноября - за IV квартал.

Как указывает истец, договор заключен с целью осуществления деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, для чего возникла необходимость возведения на арендованном земельном участке двух складов – ангаров для хранения сельскохозяйственной техники и инвентаря.

Общество 17.02.2022 обратилось в администрацию за выдачей разрешения на строительство объекта сельскохозяйственного производства. 

Администрация в письме от 24.02.2022 отказала в выдаче разрешения на строительство по причине несоответствия представленных документов разрешенному использованию земельного участка, указав, что согласно сведениям ЕГРН об объекте недвижимости от 17.02.2022, земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:772 имеет разрешенный вид использования «для сельскохозяйственного производства», что не соответствует градостроительному регламенту, установленному для зоны Ж 1 Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Главного управления строительства Тюменской области № 094 ро от 31.10.2017. 

Ссылаясь на изложенное, а также указывая, что о факте расположения арендованного земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории: шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Тюмень (Рощино), шестая подзона приаэродромной территории аэродрома ФИО4, наличии ограничений использования земельного участка: запрет размещения объектов, способствующих массовому привлечению птиц стало известно после заключения договора, Общество в письме от 10.02.2022 обратилось к Управлению с требованием приостановить начисления арендной платы по договору до момента изменения вида использования в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Главного управления строительства Тюменской области от 31.10.2017 № 094-р (далее – ПЗЗ). 

Поскольку требования ООО «Московский» оставлены Управлением без удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. 

В свою очередь Управление обратилось с исковым заявлением к Обществу, в котором сослалось на наличие у ООО «Московский» задолженности по внесению арендной платы в размере 4 380 978 руб. 72 коп. за период с 01.10.2022 по 31.12.2022.

При новом рассмотрении спора, МТУ Росимущества требования уточнило, просило расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з в связи с тем, что ООО «Московский» не вносило арендную плату более двух раз подряд, а направленное в адрес Общества письмо от 20.01.2023 № 72-03/690 о расторжении договора аренды оставлено без удовлетворения, соглашение о расторжении договора аренды сторонами не подписано.

Суд первой инстанции при новом рассмотрении, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 166-168, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 22, 37, 39.6, 39.11, 39.12, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ), установил, что в аукционной документации отсутствуют сведения о расположении земельного участка в зоне Ж1, о наличии ограничений (приаэродромная территория) также не указано, кроме того, не указаны виды разрешенного использования земельного участка, в связи с чем пришел к выводу, что в аукционной документации отражены сведения о земельном участке несоответствующие действительности, при этом существование данных обстоятельств в совокупности исключает использование земельного участка в целях сельскохозяйственного производства, в связи с чем признал аукцион ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как нарушающий требования закона и посягающий на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц со ссылкой на аналогичные выводы в рамках дела № А70-13079/2023.

С учетом указанных обстоятельств суд пришел к выводу о наличии оснований для признания заключенного по результатам аукциона договора ничтожной сделкой в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения требований ООО «Московский» и Управления, указав, что договор аренды, признанный ничтожной сделкой, не порождает правовых последствий.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которым, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку возражений против проверки судебного акта в части не поступило, стороны в суде апелляционной инстанции иных доводов не привели, обжалуемое решение проверено в пределах доводов апелляционной жалобы в части обоснованности исковых требований МТУ Росимущества о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

В силу положений статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952, от 28.05.2021 № 305-ЭС21-2734.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Таким образом, юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:772 относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, такой же вид использования земельного участка указан в аукционной документации и в договоре аренды.

При этом, согласно градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), утвержденных распоряжением Главного управления строительства Тюменской области от 31.10.2017 № 094-р, земельный участок отнесен к зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), для которой не предусмотрен такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство.

Кроме того, из материалов дела следует, что арендованный земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории: шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Тюмень (Рощино), шестая подзона приаэродромной территории аэродрома ФИО4.

Между тем, в аукционной документации на факт расположения земельного участка в зоне Ж1, а также наличие ограничений (приаэродромная территория) не указано, при этом существование данных обстоятельств, как обоснованно указал суд первой инстанции, в совокупности исключает его использование в целях сельскохозяйственного производства в целом.

В силу пункта 1 статьи 47 ВК РФ приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с воздушным законодательством, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 47 ВК РФ приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий. На приаэродромной территории могут выделяться семь подзон, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности, в частности, шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.

В соответствии с пунктом 4 статьи 47 ВК РФ положение о приаэродромной территории утверждается Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2017 № 1460, утверждены Правила установления приаэродромной территории, Правила выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории Правилами выделения на приаэродромной территории подзон установлено, что в шестой подзоне, запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц (подпункт «е» пункта 2).

Такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное (1.0) согласно Классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее - Классификатор), включает в себя виды разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, животноводство, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции и проч.) подразумевает возможность его использование по указанному назначению, однако, указанное входит в противоречие с описанными ограничениями (приаэродромная территория).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, не имеет правового значения тот факт, оспаривались ли Управлением такие обстоятельства как факт расположения спорного земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории - приаэродромная территория аэродромов гражданской авиации Плеханово и аэродрома Тюмень (Рощино), а также несоответствие разрешенного вида использования земельного участка – «для сельскохозяйственного производства» градостроительному регламенту, установленному для зоны Ж1 Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Главного управления строительства Тюменской области от 31.10.2017 № 094-р, поскольку, как указывалось выше, существование данных обстоятельств в совокупности исключает использование земельного участка в целях сельскохозяйственного производства в целом.

Отсутствие в аукционной документации достоверной информации о виде разрешенного использования земельного участка, а также информации об ограничениях прямо нарушает требования подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11. ЗК РФ и влечет нарушение прав участников на получение достоверной информации о состоянии земельного участка, выставляемого на торги. При этом исполнение данного требования уполномоченным органом не ставится законом в зависимость от того, имелась ли у претендентов возможность получить такую информацию самостоятельно.

Более того, согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ, приведенных выше, а также согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Действительно, сельскохозяйственное производство является обширной отраслью, включающей в себя совокупность видов экономической деятельности в данной сфере, например, такие как выращивание сельскохозяйственной продукции, использование пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками) и так далее, между тем, как установлено выше, указанное производство прямо противоречит месторасположению расположения земельного участка в зоне Ж1 и в зоне приаэродромной территории, наличие которых исключает использование предоставленного Обществу в аренду земельного участка в целях сельскохозяйственного производства в любых вариантах.

Поскольку земельный участок не может быть использован арендатором в тех целях, для которых он был взят в аренду, Общество фактически было лишено возможности использовать спорный земельный участок, соответственно, у него отсутствовала встречная обязанность по внесению арендных платежей, поскольку МТУ Росимущества, как арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо представления, соответственно, теряет право на получение арендной платы. 

Доводы МТУ Росимущества о недобросовестном поведении ООО «Московский», неосуществлении последним на момент заключения договора сельскохозяйственной деятельности, в настоящем случае правового значения не имеют, поскольку любое иное лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (в том числе в области сельского хозяйства), вступившее в правоотношения с Управлением в рамках договора аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з, было бы лишено возможности использовать по назначению спорный земельный участок, предоставленный для сельскохозяйственного производства, ввиду расположения земельного участка в зоне Ж1, а также наличия ограничений (приаэродромная территория).

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Следовательно в данном случае для удовлетворения требований МТУ Росимущества, последнее должно доказать факт существенного нарушения Обществом своих обязательств по договору (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) или наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении договора (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

МТУ Росимущества в апелляционной жалобе указало, что сведения в отношении спорного участка о категории, виде разрешенного использования, территориальной зоне, зоне с особыми условиями использования территории, об ограничениях в связи с расположением земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории, размещены на официальных сайтах государственных органов и являются открытыми и общедоступными, Общество имело возможность с ними ознакомиться до заключения договора.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Управление также было уведомлено о существовании на момент заключения договора ограничений в отношении спорного земельного участка.

Соответственно, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении договора, не произошло.

В обоснование требований о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з МТУ Росимущества привело доводы о  существенном нарушении его условий в виде невнесении ООО «Московский» арендной платы более двух раз подряд.

Поскольку с учетом изложенного выше суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Общества обязанности по внесению арендных платежей вследствие невозможности использования арендованного имущества, указанные Управлением доводы не могут служить основанием для расторжения спорного договора аренды.

Таким образом, факт существенного нарушения Обществом своих обязательств по договору Управлением также не доказан.

В этой связи отказав в удовлетворении иска о расторжении договора, суд первой инстанции принял верное по существу решение.

Дополнительно суд апелляционной инстанции отмечает, что при разрешении спора суд связан рамками предмета иска, то есть пределами материально-правового требования, заявленного истцом. Суд не может выйти за пределы исковых требований и разрешить требование, не заявляющееся истцом. В противном случае будет нарушен принцип состязательности арбитражного процесса, а ответчик лишится права высказать свои возражения против нового материально-правового требования (статьи 49, 65, 131 АПК РФ, часть 3 статьи 136, статья 162 АПК РФ).

В этой связи основания для рассмотрения вопроса о расторжении договора по иным мотивам, о которых не заявлено сторонами и в отношении которых не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, у суда отсутствуют.

В отношении доводов апелляционной части об исключении из мотивировочной части обжалуемого судебного акта выводов о недействительности аукциона, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как указано выше, определением от 05.12.2024 Арбитражный суд Тюменской области приостановил производство по настоящему делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской области в рамках дела № А70-13079/2023.

В рамках дела № А70-13079/2023 по иску ООО «Московский» к МТУ Росимущества общество просило: 

- привести в соответствии с действующим законодательством договор аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з, в части изменения вида разрешенного использования с: для сельскохозяйственного производства, на вид разрешенного использования установленный градостроительным регламентом, 

- привести в соответствии с действующим законодательством договор аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з, в части внесения условий допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целяхобеспечения его безопасности,

- привести в соответствии с действующим законодательством договор аренды земельного участка от 30.08.2021 № 2220/з, в части указания зон с особыми условиями использования территории.

Решением от 25.11.2024 Арбитражный суд Тюменской области в удовлетворении исковых требований Общества отказано. 

Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужили аналогичные выводы суда о проведении Управлением аукциона на основании аукционной документации, содержащей несоответствующие действительности сведения о земельном участке. Суд указал, что аукцион является ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как нарушающий требования закона и посягающий на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Решение суда вступило в законную силу, с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд стороны не обращались.

Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что податель жалобы действует в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств, указанное свидетельствует о недобросовестном процессуальном поведении и влечет потерю права на соответствующие возражения (принцип эстоппель). 

Схожие правовые позиции сформулированы Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 09.10.2014 № 303-ЭС14-31, от 13.04.2016 № 306-ЭС15-14024.

В этой связи учитывая, что аналогичные выводы не были предметом несогласия  сторон при рассмотрении спора в рамках дела № А70-13079/2023, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания доводов подателя жалобы обоснованными в указанной части при рассмотрении настоящего спора.

По мнению суда апелляционной инстанции, в целях внесения правовой определенности в правоотношения сторон, выводы, сделанные Арбитражным судом Тюменской области при рассмотрении спора в рамках дела № А70-13079/2023, по сути, указывают на прекращение арендных правоотношений между сторонами. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Управление при подаче апелляционной жалобы не платило государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.05.2025 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-24153/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Н.В. Бацман

Н.В. Тетерина