ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2175/2024, 18АП-2177/2024

Дело № А07-23525/2022

19 апреля 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан, прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2023 по делу № А07-23525/2022.

В судебном заседании приняли участие представители: 

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО1 (доверенность от 09.02.2024 № 01-05-00439/13, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом),

общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГрупп» - ФИО2 (доверенность от 09.01.2024, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом), ФИО3 (доверенность от 07.03.2024, срок действия до 31.05.2024, паспорт, удостоверение адвоката).

 

Администрация городского округа город Уфа Республика Башкортостан (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестГрупп» (далее – ответчик, ООО «ИнвестГрупп») об обязании ответчика в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта исполнить пункт 3.1.19 договора № 52-РТ от 27.05.2015 о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО4, ФИО5, Гоголя в Кировском городском округе города Уфа Республики Башкортостан, путем подписания дополнительного соглашения к договору № 52-РТ от 27.05.2015, в котором определяется перечень объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, подлежащих передаче в муниципальную собственность, на следующих условиях: 

«1. Дополнить договор пунктом 3.1.20 следующего содержания:

«3.1.20. В соответствии с п. 3.1.19 и проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.04.2022 № 587, определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность после строительства:

- детский образовательный центр (в пристроенных помещениях литера 3.2) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала.

2. Остальные условия Договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью Договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для стороны 1, один – для стороны 2.».

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Республики Башкортостан (далее – Прокуратура), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Главархитектура).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2023 (резолютивная часть от 14.12.2023) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласились Администрация и Прокуратура, подали апелляционные жалобы

Администрация в апелляционной жалобе просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обосновании доводов апелляционной жалобы Администрация указала, что суд первой инстанции в нарушение норм материального права необоснованно пришел к выводу о неисполнимости дополнительного соглашения к договору № 52-РТ от 27.05.2015. Администрация указала, что  договор № 52-РТ от 27.05.2015 о развитии застроенной территории содержит в себе положения, определяющие процедуру взаимодействия между сторонами, в рамках которой на Администрацию возлагается обязательство принять соответствующий акт об изъятии земельных участков, на которых подлежит строительство объектов социальной инфраструктуры, а на застройщика – обязательство по возведению соответствующих объектов социальной инфраструктуры. При формировании проекта планировки и межевания территории застройщик фактически определяет количество жилых домов, их расположение, количество жильцов в данных помещениях и иные перспективы застройки территории жилыми домами. Изложенные перспективы застройки территории влияют на количество объектов социальной инфраструктур, которые необходимы для обеспечения застроенной территории. В связи с тем, что на момент заключения договора вышеуказанные обстоятельства процесса застройки территории достоверно не известны, на момент заключения договора не всегда представляется возможным определить необходимое количество и расположение объектов социальной инфраструктуры, позволяющее обеспечить застроенную территорию данными объектами. Уточнение объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству застройщиком, определяется непосредственно проектом планировки и межевания территории, подготовленным самим застройщиком с учетом необходимости обеспечения застроенной территории объектами социальной инфраструктуры. В силу изложенного Администрация полагала, что сущностью поданного искового заявления является не определение порядка исполнения уже заключенного договора, а определение характеристик объектов социальной инфраструктуры, обязанность по возведению которых возложена на ответчика, при том что обязательство по возведению объекта социальной инфраструктуры, который указан в проекте планировки территории, прямо закреплено в подпункте 6 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), и стороны прямо предусмотрели взаимную обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору, которым будет определен перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, 

Администрация не согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что в аукционной документации и в договоре № 52-РТ от 27.05.2015 отсутствуют условия о безвозмездной передаче объектов социальной инфраструктуры в муниципальную собственность, отметила, что условия договора не устанавливали обязанность Администрации софинансировать строительство и реконструкцию объектов социальной сферы, строительство и реконструкция которых предусмотрена документацией, разработанной ответчиком; что договор о развитии застроенной территории обуславливает обязательство застройщика передать в муниципальную собственность все объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории и не относящихся к жилым помещениям, в муниципальную собственность. 

Администрация также не согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что редакция дополнительного соглашения, о заключении которой в судебном порядке требует истец, не содержит обязательства Администрации по предоставлению земельного участка под строительство или реконструкцию социальных объектов, не определяет механизма его реализации и сроков, указала, что спорное дополнительное соглашение должно в силу п. 3.1.9 договора содержать только перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

Прокуратура в своей апелляционной жалобе просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Прокуратура указала, что проведенным анализом адресной программы «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007-2015 годы», утвержденной решением Совета городского округа город Уфа от 05.07.2007 № 25/8, установлено, что вопреки требованиям статьи 46.2 ГрК РФ объекты социальной инфраструктуры, предназначенные для обеспечения развития застраиваемых территорий, не построены и в собственность муниципалитета не переданы. В рамках заключенных договоров о развитии территорий Администрацией инициированы судебные процессы о понуждении застройщиков к заключению дополнительных соглашений, определяющих перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, в том числе по договору № 52-РТ от 27.05.2015. Прокуратура полагала, что ООО «ИнвестГрупп» нарушает принцип встречного исполнения обязательства по договору № 52-РТ от 27.05.2015.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2024 апелляционные жалобы были приняты к производству, судебное разбирательство по делу назначено на 12.03.2024.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО «ИнвестГрупп» поступил отзыв на апелляционные жалобы, который приобщен к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2024 судебное заседанию по рассмотрению апелляционных жалоб было отложено на 17.04.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (сторона 1) и ООО «ИнвестГрупп» (сторона 2) по результатам торгов был заключен договор № 52-РТ от 27.05.2015 о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО4, ФИО5, Гоголя в Кировском городском округе города Уфа Республики Башкортостан (далее также – договор № 52-РТ от 27.05.2015, договор, л.д. 13-15), согласно п. 1.1 которого сторона 2 обязуется в установленный срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1.1-3.1.19 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО4, ФИО5, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Территория), а сторона 1 (Администрация) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствия с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.3.1.-3.3.4. настоящего договора.

В силу п. 2.1 договора целевое использование застроенной территории – развитие застроенной территории.

В соответствии с п. 2.3 договора территориальная зона: ОД-1 – для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр на территории исторического центра городского округа, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений республиканского значений с ограничение высоты новых объектов капитального строительства до 5 этажей в зоне регулирования застройки согласно историко-архитектурному регламенту, примыкающей к охранным зонам объектов культурного наследия.

На основании п. 3.1.16 договора сторона 2 обязуется осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1 настоящего договора, в течение 7 лет с момента заключения настоящего договора в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

В п. 3.1.17 договора установлено, что сторона 2 обязуется осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в срок, указанный в п. 3.1.16 договора.

По условиям п. 3.1.18 договора сторона 2 обязуется в течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории. Передаваемые в собственность муниципального образования городского округа город Уфа объекты должны комплектоваться всеми документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности, в том числе техническими и кадастровыми паспортами.

В силу п. 3.1.19 договора перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.

На основании п. 5.2 договора правоотношения, возникающие из настоящего договора, регулируются действующим законодательством. Споры, возникающие по вопросам исполнения, изменения, дополнения настоящего договора решаются путем переговоров, в случае невозможности их урегулирования путем переговоров, споры передаются на разрешение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Дополнительным соглашением от 26.04.2022 к договору помимо прочего пункт 3.1.16 договора № 52-РТ от 27.05.2015 изложен в следующей редакции: «Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора, в течение 9 (девяти) лет 8 (восьми) месяцев с момента заключения настоящего договора в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.» (л.д. 16).

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.04.2022 № 587 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Заки Валиди, ФИО4, ФИО5, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» утвержден проект планировки застраиваемой территории площадью 7,67 га. 

В соответствии с пунктом 4 приложения № 3 к указанному постановлению потребность населения в детских дошкольных учреждениях планируется обеспечить за счет размещения детского образовательного центра (в пристроенных помещениях литера 3.2.) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала (приложение № 5 к исковому заявлению, поступившему через систему «Мой Арбитр», л.д. 4-7).

В целях исполнения п. 3.1.19 договора Администрацией в адрес ООО «ИнвестГрупп» было направлено письмо от 12.05.2022 № 01-05-01410/11 с просьбой в течение 1 месяца с даты отправления письма рассмотреть и подписать проект дополнительного соглашения, в котором определен перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность (приложение № 6 к исковому заявлению, поступившему через систему «Мой Арбитр», л.д. 4-7).

В ответном письме от 01.07.2022 № 56 ООО «ИнвестГрупп» отказалось от предложения Администрации, просило привести постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.04.2022 № 587 в соответствие с утверждённой проектной документацией (л.д. 8-9).

Ссылаясь на отсутствие добровольного исполнения ООО «ИнвестГрупп» обязательств по договору, на уклонение от заключения дополнительного соглашения к договору для определения перечня объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что условия аукциона не содержали положений, в соответствии с которыми победитель аукциона должен будет передать объекты социальной инфраструктуры в муниципальную собственность безвозмездно. Суд пришел к выводу, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, поскольку земельный участок, предназначенный для детского образовательного центра, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории не образован и не предоставлен ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов свободными от прав третьих лиц; редакция дополнительного соглашения, заключения которого в судебном порядке требует Администрация, не содержит обязательства Администрации по предоставлению земельного участка под строительство центра, его механизма и сроков. Суд также посчитал, что  требование о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, неправомерно.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, при рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Как следует из материалов дела, предметом заявленного иска является понуждение ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору развития застроенной территории № 52-РТ от 27.05.2015 в целях дополнения его условий определением перечня объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (введенной в действие Законом № 171-ФЗ, утратившей силу 30.12.2020 на основании Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее - Закон № 494-ФЗ), действовавшей в период заключения договора) в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ (здесь и далее – в действовавшей в спорный период редакции) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ было предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В договоре наряду с указанными в части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления.

При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика), по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

На основании пунктов 1, 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре – передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Из материалов дела, в частности из постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.03.2013 № 979, следует, что ориентировочная площадь территории, в отношении которой осуществляется развитие, составляет ориентировочно 3,55 га (л.д. 107).

Между Администрацией и ООО «ИнвестГрупп» заключен договор № 52-РТ от 27.05.2015 о развитии указанной застроенной территории квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО4, ФИО5, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Далее Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление от 21.04.2022 № 587 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Заки Валиди, ФИО4, ФИО5, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», согласно которому площадь проектируемого квартала составляет уже 7,67 га, и в соответствии с пунктом 4 приложения № 3 к которому потребность населения в детских дошкольных учреждениях планируется обеспечить за счет размещения детского образовательного центра (в пристроенных помещениях литера 3.2.) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала.

Вместе с тем, принятие застройщиком обязательств по проектированию площади большей (7,67 га), чем территории, предоставленной ему под развитие (3,55 га), не может расцениваться как возложение на застройщика обязательств по развитию всей площади 7,67 га, включая как строительство на ней всех объектов, так и обеспечение реконструкции объектов, которые не предусматривались постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.03.2013 № 979 о развитии застроенной территории, а также условиями аукционной документации и договором № 52-РТ от 27.05.2015, поскольку относятся к существенным условиям договора о развитии в силу части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Администрация в апелляционной жалобе обосновано указала, что истец не мог установить на этапе проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, а также на этапе заключения договора непосредственно объемы планируемого к строительству застройщиком жилого фонда, вследствие чего было невозможно установить объем увеличения нагрузки на объекты социальной инфраструктуры в границах территории, в отношении которой было принято решение о развитии.

Однако, вопреки доводам апелляционной жалобы Администрации, указанное обстоятельство свидетельствует о том, что определенная договором № 52-РТ от 27.05.2015 цена права на заключение договора о развитии застроенной территории была определена без учета стоимости размещения детского образовательного центра (в пристроенных помещениях литера 3.2.) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала.

Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено.

В силу изложенного возложение на ответчика обязанности передать в муниципальную собственность объект социальной инфраструктуры, представляющий собой детский образовательный центр (в пристроенных помещениях литера 3.2.) на 60 мест на проектируемой территории в западной части квартала, который не предусматривался постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.03.2013 № 979 о развитии застроенной территории, а также условиями аукционной документации и договором, не были учтены при определении цены права на заключение договора о развитии застроенной территории, повлекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, что является недопустимым в силу положений части 5 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период.

В соответствии с частью 8 статьи 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством. 

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. 

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 52-РТ от 27.05.2015, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ). 

Договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован нормой статьи 46.3 ГрК РФ (в редакции, действующей на момент вынесения Постановления № 979).

Согласно части 6 статьи 46.3 ГрК РФ (в редакции, действующей на момент вынесения Постановления № 979) извещение о проведении аукциона размещается в частности на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет», а также опубликовывается организатором аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном частью 6 настоящей статьи, наряду со сведениями, предусмотренными частью 7 настоящей статьи, должны быть указаны, в том числе, существенные условия договора, а также проект договора (пункт 3 части 8 статьи 46.3 ГрК РФ (в редакции, действующей на момент вынесения Постановления № 979)).

Особенностями договора о развитии застроенной территории являются возложение на лицо, выигравшее соответствующий аукцион значительного объема обязательств: подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования; создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность жилые помещения; уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в домах, подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, за земельные участки, на которых расположены такие дома; осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

В связи с этим, суд первой инстанции верно отметил, что заинтересованное в освоении территории муниципального образования лицо должно отвечать высоким критериям и требованиям, а также на стадии принятия решения об участии в аукционе должно иметь полную и объективную информацию относительно объема подлежащих выполнению в случае победы на аукционе и заключения договора работ, а также ориентировочного размера расходов на подготовку и фактическую реализацию проектов планировки, межевания, расселения и застройки территории.

Императивная норма пункта 3 части 8 статьи 46.3 ГрК РФ направлена на обеспечение прав и законных интересов потенциальных участников аукциона на заключение договора о развитии застроенной территории.

Исполнение организатором торгов требования об опубликовании сведений об ограничениях и обременениях, объемах обязательств позволяет потенциальным застройщикам определить ориентировочный размер расходов, возможный размер прибыли от участия в освоении территории, и как следствие, принять обоснованное с экономической точки зрения решение - участвовать в аукционе или нет.

Судом первой инстанции было установлено, что Условия аукциона не содержали положений, в соответствии с которыми победитель аукциона должен будет передать объекты социальной инфраструктуры в муниципальную собственность безвозмездно.

С учетом, представленных в дело доказательств, суд первой инстанции также верно установил, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения к договору, поскольку земельный участок, предназначенный для детского образовательного центра, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории не образован и не предоставлен ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов свободными от прав третьих лиц.

Редакция дополнительного соглашения, заключения которого в судебном порядке требует Администрация, не содержит обязательства Администрации по предоставлению земельного участка под строительство центра, его механизма и сроков.

Исполнение условий дополнительного соглашения в редакции, заключение которой в судебном порядке требует Администрация, как верно указано судом первой инстанции, приведет к неисполнению обязательств ответчиком в срок.

Решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной проектной документацией, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления.

В рассматриваемой ситуации реализаций данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры.

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что требования о заключении дополнительного соглашения не обоснованы.

Ввиду отсутствия в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность также неправомерно.

Помимо этого, судом первой инстанции было установлено, что ООО «ИнвестГрупп» согласно п. 3.1.19 договора № 52-РТ от 27.05.2015 в муниципальную собственность города Уфы были переданы следующие объекты инфраструктуры, предназначенные для обеспечения застроенной территории ограниченной улицами Заки Валиди, ФИО4, ФИО5, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а именно:

- сети наружного освещения к жилому дому № 18 по улице ФИО4 (постановление Администрации от 15.05.2023 № 751);

- сети ливневой канализации к жилому дому № 18 по улице ФИО4 (постановление Администрации от 02.04.2023 № 482);

- сети водоснабжения и водоотведения с кадастровыми номерами 02:55:000000:53497, 02:55:010148:956, 02:55:000000:53498.

Судом первой инстанции было установлено, что в утвержденной проектной документации, в п. 2.4. (ПП (У) 410- ГД), «Общественная застройка и предприятия обслуживания» в таблице расчета предприятий социально-культурного и бытового обслуживания населения, являющейся исходным к проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами 3.Валиди, ФИО4, ФИО5, Гоголя в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, было определено, что имеющаяся потребность в 52 местах в дошкольном общеобразовательном учреждении, обеспечивается за счет их размещения в объектах, расположенных на сопредельных территориях: детский сад - ясли № 40, ДС № 144, ДС № 48, ДС № 22, ДС № 14.

Согласно СП 42.13330.2016 радиус обслуживания детских дошкольных образовательных учреждений определен в диапазоне 300 метров. Следовательно, вместимость детских садов, расположенных на сопредельных территориях, в полной мере обеспечивает потребность существующего и планируемого к приросту населения в дошкольных образовательных организациях, в том числе населения квартала, ограниченного улицами Заки Валиди, ФИО4, ФИО5, Гоголя, на котором по договору осуществляется развитие территории.

В силу изложенного суд первой инстанции обоснованно рассудил, что размещение дополнительных мест в дошкольных образовательных организациях на территории, подлежащей развитию не требуется, в связи с чем пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Учитывая, что податели апелляционных жалоб не приводят доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд полагает, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб Администрации и Прокуратуры.

Доводы подателей апелляционных жалоб не опровергают правильных по существу выводов суда первой инстанции, а представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств и применения судом первой инстанции к спорным правоотношениям норм материального права, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционных жалоб лицами, освобожденными от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2023 по делу № А07-23525/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан, прокуратуры Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.Ю. Соколова

В.А. Томилина