АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А23-638/2018

01 ноября 2018 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,                      при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304770001296800)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 307770000079794)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  общества с ограниченной ответственностью «СтройАльянс Сити» (107023, 

<

...>) и общества с ограниченной ответственностью «Строймонтаж-С» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 215800, 

<

...>), 

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО4 по доверенности от 02.07.2018 

от третьего лица ООО «СтройАльянсСити» – представителя ФИО5 по доверенности № 01-07/2018 от 04.07.2018,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 ФИО6 (далее - истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик, ИП ФИО3) при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью «СтройАльянс Сити» о расторжении Договора аренды земельного участка № 01А/2014 от 04.03.2014.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2017 дело              № А40-170563/17-11-1599 передано по подсудности в Арбитражный суд Калужской области.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 08.06.2018 привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Строймонтаж-С».

Ответчик и третье лицо ООО «Строймонтаж-С» в судебное заседание не явились, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ч. 6  ст. 121, ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.

Определением от 17.09.2018 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение заявленных исковых требований (основание иска), согласно которому истец просил расторгнуть договор в связи с существенными нарушением ответчиком условий договора простого товарищества, выразившихся в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора.

В отзыве от 08.08.2018 ответчик указал на отсутствие законных оснований для расторжения договора аренды, правоотношения сторон не зависят от достижения (не достижения) каких-либо результатов использования арендатором земельного участка. Спорный договор аренды однозначно определяет существо правоотношений сторон как передачу арендодателем арендатору во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером 40:26:000300:1624, с единственной обязанностью осуществить плату за пользование в сумме и порядке, установленных договором.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, пояснил, что спорный договор по своей правовой природе является смешанным: содержит в себе как условия договора аренды земельного участка, так и условия простого товарищества; условия договора позволяют сделать вывод, что ИП ФИО2 передала ИП ФИО3 земельный участок за символическую плату (8 000 руб. за 1 квартал) на условиях строительства на данном земельном участке объекта капитального строительства. Спорный земельный участок, а также снос находящегося на нем здания площадью 945, 7 кв.м. является ее вкладом в общее дело, а вкладом ИП ФИО3 является строительство за счет своих средств или привлеченных средств на данном земельном участке объекта недвижимости. В данном случае денежная оценка вкладов не производилась, что позволяет считать вклады равными по стоимости. Прибыль, которая могла быть получена в результате исполнения обязательств сторонами по спорному договору должна распределяться пропорционально стоимости вкладов, т.е. быть равной. Вместе с тем, договор фактически не исполнялся и уже исполнен быть не может. Таким образом, принадлежащий на праве собственности ИП ФИО2 земельный участок обременен договором аренды, что не позволяет собственнику пользоваться и распоряжаться участком по собственному усмотрению.

В судебном заседании представитель ООО «СтройАльянсСити» пояснил, что на сегодняшний день оснований для расторжения договора аренды земельного участка нет, следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению. Положения договора, на которые ссылается истец при указании того, что договор содержит элементы договора простого товарищества, определяют порядок пользования арендованным имуществом. 

Судом в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, назначенном на 22 октября 2018 года объявлен перерыв до 26 октября 2018 года.

После объявленного судом перерыва судебное заседание продолжено.

Судом также принято во внимание, что в деле имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу. 

Исследовав материалы дела, заслушав выступление представителя истца и третьего лица, суд установил следующее.

04.03.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (т.1, л.д. 10-18).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 426 кв.м., с кадастровым номером 40:26:000300:1624, разрешенное использование - для многоквартирные жилые дома 6-12 этажей, адрес участка: 

<

...> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка).

Согласно п. 1.1.1. договора земельный участок предоставляется арендатору для целей проектирования и строительства объекта капитального строительства (градостроительного объекта) согласно разрешенному использованию: многоквартирные жилые дома 6-12 этажей. 

В п. 1.4. указано, что на земельном участке имеется нежилое помещение в нежилом здании, назначение: нежилое, общая площадь 945 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, помещение №2, кадастровый (или условный) номер: 40:26:000300:1612.

По условиям п. 2.1. договора арендодатель в срок до 04.04.2014 осуществляет передачу земельного участка в состоянии пригодном для его использования арендатором согласно условий договора. Передача земельного участка осуществляется на основании подписанного сторонами акта приема-передачи, который является соответствующим приложением к договору (п. 2.1.1. договора).

В соответствии с п. 3.1. договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 8 000 руб. за 1 (один) календарный квартал. Арендная плата уплачивается арендатором не позднее 25 -го числа первого месяца календарного квартала (п. 3.2. договора). 

В п. 4.3. стороны закрепили обязанность арендатора по сносу нежилого объекта после получения разрешения на строительство объекта капитального строительства) и письменного разрешения арендодателя, осуществлению проектирования объекта капитального строительства (градостроительного объекта), получение разрешения на строительство, строительство и ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. 

В разделе 5 договора закреплены сроки и содержание этапов проектирования и строительства объекта на земельном участке. 

Договор вступает в силу с момента (даты) его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области. (п. 7.1. договора). Срок договора аренды - 5 лет с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (п. 7.2. договора).

Считая, что по своей правовой природе спорный договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды и простого товарищества, ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора, выразившихся в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, истец обратился в суд с настоящим иском (с учетом уточнения). 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законов.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Имеющиеся в деле доказательства оцениваются судом на предмет их допустимости, достоверности каждого из них в отдельности, а также достаточности и взаимной связи с другими доказательствами.

Согласно ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Согласно статье 431  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из условий договора, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились обязательства, вытекающие из договора аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Спорный договор содержит все существенные условия договора аренды,  свидетельствует о согласованности сторонами предмета договора аренды, а также сроке аренды, размере арендной платы, порядке внесения арендных платежей и порядке пользования арендованным имуществом.

Рассмотрев довод истца о том, что представленный договор своей правовой природе является смешанным, содержащим элементы договора аренды и простого товарищества, суд приходит к следующим выводам.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (пункт 1 статьи 1042 ГК РФ). Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (пункт 2 статьи 1042 ГК РФ).

Согласно статье 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно (статья 1046 ГК РФ).

Исходя из вышеперечисленных правовых норм, существенными условиями договора простого товарищества являются предмет договора и соглашение участников о размере и порядке внесения в общее дело товарищей вкладов, в качестве которых могут выступать деньги и другое имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, деловая репутация, деловые связи. При отсутствии названных условий договор считается незаключенным.

При этом, исходя из универсального принципа определенности правовых отношений, условие договора о вкладе товарища должно быть сформулировано с той степенью конкретности, которая позволяет индивидуализировать объект порождаемых договором обязательств.

Между тем, конкретный вид и размер вклада каждой из сторон в денежном либо ином выражении, порядок их внесения в представленном договоре не определены.

Таким образом, стороны не согласовали существенные условия договора простого товарищества, в том числе, цель соглашения, конкретный вид и размер вклада каждой из сторон в денежном либо ином выражении, порядок их внесения, срок выполнения работ, порядок распределения получаемых площадей, и определить их исходя из условий соглашения, иных документов и фактический обстоятельствах не представляется возможным. Следовательно, достаточных оснований полагать, что представленный договор, содержит в себе элементы договора простого товарищества либо иного договора, регулирующий правоотношения по строительству конкретного многоквартирного жилого не имеется.

На основании вышеизложенного довод истца том, что представленный договор является смешанным и содержит элементы договора аренды и простого товарищества подлежит отклонению. 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу п. 7.3. договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

- пользуется земельным участком с существенными нарушениями условий договора либо с неоднократными (два и более раза) нарушениями;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- использует земельный участок способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или города Калуги;

- возводит на земельном участке объекты самовольного строительства, в том числе в случае строительства объектов с нарушением проектной и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке. 

В соответствии с п. 7.4. договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако в силу установленных обстоятельств, суд приход к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.

При указанных выше обстоятельствах, оценив и исследовав в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные истцом в обоснование своих доводов, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления.

На основании ст. ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении  заявленных требований  отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья                                                                  Е.В. Иванова