ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-2236/2017

г. Воронеж

08 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2017 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи        Миронцевой Н.Д.

судей       Протасова А.И.

                                                                                           ФИО1                                

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии:

от ФИО3: ФИО4, представитель по доверенности от 18.02.2017, выдана сроком на 20 лет;

от ООО «Победа»: ФИО5,  представитель по доверенности от 26.07.2016, выдана сроком на 5 лет;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области: ФИО6, представитель по доверенности от 28.12.2016 №57-д, выдана сроком до 31.12.2017;

рассмотрев апелляционные жалобы ФИО3 и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 по делу №А14-2236/2017 (судья Симонова И.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Победа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от 06.12.2016 по возвращению документов без рассмотрения по заявлению, обязании рассмотреть документы о государственной регистрации договора аренды земельного участка, третье лицо: ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Победа» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Воронежской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующей орган, Управление) от 06.12.2016 по возвращению документов без рассмотрения по заявлению: регистрация договора аренды (субаренды), представленному ООО «Победа» 30.11.2016 № 36/007/007/2016-739, а также просит обязать рассмотреть документы о государственной регистрации договора аренды земельного участка, кадастровый номер 36:06:0000000:11, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Верхнемамонский район, на территории колхоза «Победа».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 заявленные требования удовлетворены.

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 06.12.2016 по возвращению документов без рассмотрения по заявлению ООО «Победа» о  регистрации договора аренды (субаренды)  признано незаконным.

Управление обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Победа» путем рассмотрения документов о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

С Управления в пользу ООО «Победа» взыскано 3 000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Воронежской области и ФИО3 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами и просят  решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.   

Управление Росреестра по Воронежской области считает, что не имеется нормативных оснований для отказа ФИО3 во внесении в ЕГРП записи о невозможности регистрации права  (обременения права) в отношении принадлежащего, в том числе и ему земельного участка, без его личного участия. Наличие такой записи, является основанием для возврата без рассмотрения заявления Общества, предоставленного для государственной регистрации договора аренды.

ФИО3 указывает, что обратился с заявлением в соответствии со ст. 28.1 Закона №122- ФЗ, с целью защиты своих прав как сособственника земельного участка.

Представители ФИО3 и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области поддержали доводы своих апелляционных жалоб, просят суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.     

Представитель ООО «Победа» против удовлетворения апелляционных жалоб возражает по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

ООО «Победа» является Арендатором по договору аренды со множественностью лиц на стороне Арендодателя земельного участка с кадастровым номером 36:06:0000000:11, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская область, Верхнемамонский район, на территории колхоза «Победа».

В газете «Воронежский курьер» от 20-26.09.2016 № 38 (3748) опубликовано информационное сообщение о проведении 02.11.2016 в 11 часов 00 минут общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок по вопросам о внесении изменений в аренды земельного участка, заключенный с Обществом, и об определении уполномоченного лица.

Согласно протоколу от 02.11.2011 общим собранием принято решение о продлении с Обществом договора аренды земельного участка путем заключения нового договора и о наделении ФИО7 полномочиями действовать от имени собственников  (далее - уполномоченное лицо), совершать от имени участников долевой собственности действия по определенным вопросам, в том числе по заключению договора аренды, по осуществлении    государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав.   

 Согласно списка лиц, участвующих на собрании, представитель ФИО3 присутствовал на общем собрании.

16.11.2016 собственники земельных долей (арендодатели) в лице уполномоченного лица и Общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка на 10 лет.

30.11.2016 Общество обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением № 36/007/007/2016-739 о государственной регистрации договора аренды, с приложением необходимых документов.

05.12.2016 ФИО3 (сособственник земельного участка) обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о невозможности государственной регистрации договора аренды без его личного присутствия.  

Управление на основании указанного заявления в реестр внесло запись, о принятии заявления о невозможности государственной регистрации сделок без личного участия собственника.

Уведомлением от 06.12.2016 № 36/007/007/2016-739 Управление Росреестра, сославшись на пункт 2 статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ), возвратило Обществу без рассмотрения его заявления о государственной регистрации договора аренды названного земельного участка, в связи с наличием в реестре записи о принятии заявления о невозможности государственной регистрации сделок без личного участия собственника.

Не согласившись с решением Управления, Общество обратилось в суд с заявлением.

Исследовав  материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. 

В соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закона № 101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица  подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона № 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 № 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (статья 26 Закона № 122-ФЗ). 

В силу пункта 2 статьи 28.1 Закона № 122-ФЗ при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если данный Закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.

Названная норма направлена на защиту интересов собственника объекта недвижимости, предусматривает дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости. Аналогичное толкование указанной нормы приведено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 № 2987-О.

Вместе с тем, по смыслу статьи 14 Закона № 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. 

Поскольку     личное участие  участника общей долевой собственности при  регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, не предусмотрено, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом. 

Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда РФ от 22.03.2016 по делу № 308-ЭС15-15531, от 14.03.2016 по делу №308-КГ15-15553. 

Толкование же пункта 2 статьи 28.1 Закона № 122-ФЗ, согласно которому на основании заявления правообладателя земельной доли в реестр может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, без учета положений статьи 14 Закона № 101-ФЗ, создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.

Поскольку ФИО3 не является уполномоченным общим собранием собственников земельных долей лицами, его заявление не могло служить основанием для возврата обществу документов, представленных для регистрации договора аренды всего участка.

Договор аренды, решение общего собрания  не оспорены.

 Договор заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Воля собственников в данном случае определяется на общем собрании и оформляется протокольным решением общего собрания по результатам голосования.

Как установлено в ходе судебного заседания из пояснений участников процесса, обращаясь в Росреестр, ФИО3 имел целью воспрепятствовать проведению регистрационных действий, поскольку он  возражал против передачи в аренду его  земельной доли,  а намерен ее  выделить.

Изменение правоотношений у собственников земельных долей происходит  на основании заключенной сделки (договора аренда), по решению общего собрания, а не в результате ее регистрации.

Интересы и воля каждого из собственников долей подлежит защите иными, как судебными, так и внесудебными,  предусмотренными законом способами.

 Исходя из приведенных выше норм права, факт  регистрации договора, не обуславливает возможность или невозможность  выдела его доли в будущем.

С учетом   особенностей этой сделки, личное участие собственников земельных долей в процессе государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности не требуется.

Правовым основанием передачи земельных долей в аренду явилось решение общего собрания, независимо от  воли ФИО3. 

Протокол общего собрания с решением о передаче земельных долей в аренду отозван  уполномоченным лицом отозван не был.

Кроме того, действия  уполномоченного лица в данном случае – это не выражение воли каждого из собственников земельных долей, а действия по реализации решения общего собрания, принятого большинством голосов.

 Таким образом, в рассматриваемом случае, оснований для применения пункта 2 статьи 28.1 Закона № 122-ФЗ у государственного регистратора не имелось, и заявление ФИО3 не должно было иметь последствия в виде возвращения заявления о регистрации договора аренды.

 Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

Таким образом, решение суда первой инстанции является верным.

Оснований для  переоценки выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителей.

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о взыскании государственной пошлины с Управления, как заявителя апелляционной жалобы, судом не разрешается.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 по делу №А14-2236/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья                    Н.Д. Миронцева

судьиА.И. Протасов

                                                                                             ФИО1